ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Общая характеристика договора управления многоквартирным домом 5
1.1 Понятие договора управления многоквартирным домом 5
1.2 Признаки договора управления многоквартирным домом 8
1.3 Субъекты договора управления многоквартирным домом. 18
Глава 2 Форма, содержание, заключение, изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом 23
2.1 Форма и заключение договора управления многоквартирным домом. 23
2.2 Содержание договора управления многоквартирным домом 35
2.3 Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом 40
Глава 3 Обязательства, возникшие из договора управления многоквартирным домом 52
3.1 Права и обязанности управляющей компании 52
3.2 Права и обязанности собственников помещений многоквартирного дома 56
3.3. Ответственность сторон 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 63
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 67
Актуальность темы настоящей работы заключается в том, что явление договора управления многоквартирным домом появилось относительно недавно, и остается до сих пор малоизученным. А как известно, чем лучше будет изучена проблема, тем эффективнее будут решения, позволяющие ее решить. Если есть дом, то всегда будет способ управления этим домом. И в данной работе, нами будет рассмотрен способ урегулирования данного управления.
Объект исследования - общественные отношения в сфере жилищного и гражданского права
Предмет исследования - договор управления многоквартирным домом.
Цель исследования заключается в комплексно-правовом исследовании договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с целью в работе поставлены следующие задачи:
- изучить Понятия и признаки договора управления многоквартирного дома, его место в системе договоров гражданского права;
-исследовать субъекты договора управления многоквартирного дома;
-рассмотреть форму, содержание и порядок заключения, изменения расторжения договора управления многоквартирного дома;
-проанализировать обязательства, возникшие из договора управления многоквартирного дома и ответственность за его нарушение.
Правовая природа договора управления многоквартирным домом исследовалась такими авторами, как В.А. Белов, Т.А. Борзенкова, С.А. Бушаёнкова, Е.Б. Воронцова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, Е.Б. Козлова, В.П. Литовкин, М.А. Ульрих, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, Т.А. Филиппова, Г.Ф. Шешко.
Эмпирической основой дипломной работы послужила опубликованная судебная практика, договоры управления многоквартирным домом, а также действующие договоры между собственниками помещений и организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами на территории субъектов РФ.
На текущий момент главным звеном в системе жилищно-коммунального хозяйств! являются организации в сфере управления многоквартирным домом.
В связи с низкой правовой грамотностью населения управление своим общим имуществом, своим домом для собственников становится непосильной задачей. Редки случаи, где в доме целенаправленно избирают способ управление - ТСЖ. В связи с этим в Российской Федерации получили распространение такие организации - управляющие компании. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом Российской Федерации, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверию и серьезными опасениями. Они не верят власти, которая представляет процесс передачи собственникам помещений права управлять всю комплексом недвижимого имущества как единственно верное решение в современных условиях.
В данной работе было проанализировано законодательство, позволяющее регулировать деятельность управляющих организаций, отношения, возникающие между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией, а также само содержание договора, который призван регулировать эти отношения.
Хоть управляющие компании и занимают господствующее положение в данных отношениях, собственники не лишены возможности, при проявление своей инициативы, изменить текущие отношения, посредством изменения уже существующего договора, или же его расторжения.
На наш взгляд, законодатель дал собственникам эту возможность не случайно. Российское законодательство призвано обеспечивать нормальное функционирование жизни общества, а вопрос о жилье и проживании в доме, является несомненно важным для государства. ЖК РФ и иные нормативные акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, предписывают им обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доте, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.
Вместе с тем вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно проработаны.
Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.
Предоставление прав на основании индивидуальных разрешительных предписаний является необходимым для последовательного осуществления начаг социальной справедливости, учета индивидуальных особенностей жизненных ситуаций, осуществления контроля со стороны обществ!, обеспечения высокой организованности общественных отношений. Использование разрешительного механизма, имеющего легитимирующий характер, тем самым обеспечивает не только реализацию юридически допустимого поведения, но и упорядочение предоставления субъективных прав, ограничение определенными рамками усмотрения сферы публичного управления. С этой точки зрения разрешительная система представляет собой правообеспечительный институт, направленный на реализацию прав и свобод человека и гражданина.
Ведение с 01.05.2015 лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами выявило проблему лишения данных домов управляющих компаний в связи с неполучением некоторыми из них до указанной соответствующей лицензии .
Учитывая, что указанные организации выполняют функции исполнителей коммунальных услуг, а также организуют содержание и текущий ремонт жилищного фонда, прекращение их работы с 01.05.2015 вследствие неполучения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновения технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д.
При этом положения ст. 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность непрерывного управления домом до принятия собственниками жилых помещений решения о выборе способа управления, относятся только к ситуациям, связанным с работой управляющих компаний, лицензия которых прекратила свое действие или аннулирована.
В отношении же организаций, которые не получали соответствующих лицензий, применяются положения ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие возможность вмешательства органов местного самоуправления в сферу управления домом только в случае непринятия собственниками жилых помещений в течение 1 года самостоятельного решения о выборе управляющей компании.
В целях защиты прав граждан на обеспечение непрерывности управления домом представляется целесообразным законодательно распространить на изложенную ситуацию названные положения статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации об обязательности исполнения управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, своих функций до определения собственниками жилых помещений способа управления домом и обязательности проведения органом местного самоуправления в месячный срок конкурса по отбору управляющей организации в случае, если собственники не выбрали ее самостоятельно.
К числу значимых вопросов, требующих полноты правового регулирования, относится сфера правовой природы специального счета,используемого для финансирования мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов.
Об актуальности решения данной проблемы свидетельствует правоприменительная практика, допускающая возможность обращения взысканий по обязательствам организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
В целях обеспечения прозрачности названной сферы правоотношений представляется целесообразным распространить требования ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации также на хозяйствующие субъекты, которые, не осуществляя функции управления, тем не менее выполняют названные работы в домах, собственники которых выбрали непосредственный способ управления домом.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
