Введение 2
1 Правовая природа объектов незавершенного строительства 6
1.1История развития правового регулирования объектов незавершенного строительства 6
1.2 Понятие и признаки объекта незавершенного строительства 13
2 Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства 28
2.1 Проблема установления собственника объектов незавершенного строительства 28
2.2 Особенности государственной регистрации объектов незавершенного строительства 38
3 Проблемы правового регулирования сделок с объектами незавершенного строительства 45
Заключение 52
Список использованных источников 56
В теории и практике гражданско-правового регулирования имущественных отношений одно из центральных мест занимают вопросы регулирования отдельных специфических видов объектов гражданских прав.
Недвижимое имущество занимает одно из самых значимых мест среди объектов гражданских прав. Гражданский кодекс РФ содержит значительное количество правовых норм, регулирующих правовой режим недвижимого имущества, а также особое внимание уделяется сделкам с недвижимостью. Однако, несмотря на обилие правовых норм, нельзя сказать, что в данной сфере юридическая техника достигла совершенства и все проблемы, возникающие на практике, должным образом учтены.
Действующая редакция статьи 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр, а также все, что прочно связано с землей - объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Кроме того к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
До внесения изменений в статью 130 Гражданского кодекса РФ научная классификация вещей не позволяла с точностью отнести объекты незавершенного строительства к какой-либо категории так, чтобы это не вызвало разногласий и споров. Однако, не признавая объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом по факту, невозможно было бы отличить их правовой статус от статуса строительных материалов.
отдельных видов сделок. Закрепление объектов незавершенного строительства среди объектов недвижимости само по себе свидетельствует о необходимости включения его в оборот, поскольку вследствие сложившейся экономической ситуации, довольно распространенными случаями на практике являются, когда у заказчика по договору строительного подряда не имеется достаточно денежных средств для завершения строительства.
В гражданском законодательстве должным образом не урегулированы вопросы совершения сделок с объектами незавершенного строительства, а также неоднозначным является вопрос о возможности совершения с ними определенного рода сделок, в частности, таких как аренда объектов незавершенного строительства. А также стоит учесть, что в рамках договора строительного подряда, конкретный объект незавершенного строительства становится предметом как вещных, так и обязательственных прав, поэтому необходимо вывести систему мер, которые направлены на защиту прав подрядчика, когда объект незавершенного строительства вовлекается в гражданский оборот.
Таким образом, актуальность выбранной темы обусловливают не только определенные проблемы в доктрине и правоприменительной практике, но и необходимость глубокого анализа норм, регулирующих правовой статус объектов незавершенного строительства на разных этапах строительной деятельности, а также вовлечения в гражданский оборот указанных объектов.
Степень изученности проблемы: изучение правового режима объектов незавершенного строительства привлекает внимание многих правоведов, в частности, основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды Алексеева С.С., Барона Ю., Белова В.А., Брагинского М.И., Брауде И.Л., Варшавского К.М., Бенедиктова А.В., Витрянского В.В., Гаврилова Э.П., Гамбарова Ю.С., Гонгало Б.М., Егорова Н.Д., Ерш А.В., Иванова А.А.,
Иеринга Р., Иоффе О.С., Качур Н.Ф., Кассо Л.А., Козырь О.М., Крашенинникова В.П. и многих других ученых-юристов.
Объект и предмет исследования: объектом научного исследования выступает совокупность общественных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, в том числе связанных с возникновением данного объекта как вещи, права собственности на объект незавершенного строительства, а также вовлечение в гражданский оборот указанных объектов. Предметом научного исследования являются нормы гражданского, жилищного, земельного, градостроительного законодательства, которые составляют основу правового положения и правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства.
Цель исследования: целью научного исследования правового режима объектов незавершенного строительства является анализ теоретических положений, а также законодательства в области правового регулирования объекта незавершенного строительства как объекта гражданских прав, выявление особенностей правового режима таких объектов, анализ сложившейся судебной практики и выявление проблем применения законодательства, связанного с объектами незавершенного строительства.
Задачи исследования: достижение названной цели требует решения следующих задач:
1. Исследование истории развития правового регулирования объектов незавершенного строительства;
2. Определение понятия объекта незавершенного строительства, выявление общих и специальных признаков данного вида недвижимого имущества;
3. Изучение проблемы установления собственника объекта незавершенного строительства;
4. Исследование особенностей государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства;
5. Анализ особенностей совершения некоторых сделок с объектами незавершенного строительства.
Структура работы: выпускная квалификационная работа состоит из трех глав. Первая глава объединяет два параграфа, которые посвящены истории развития правового регулирования объектов незавершенного строительства, а также раскрытию понятия объекта незавершенного строительства и выведению его признаков. Глава вторая также объединяет два параграфа, в которых раскрываются особенности государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, а также поднимается вопрос о правах заказчика и подрядчика на данный объект. В главе третьей раскрываются особенности совершения некоторых сделок с объектами незавершенного строительства.
Представленное исследование посвящено правовому режиму объектов незавершенного строительства. С помощью общенаучных и частнонаучных методов познания был изучен исторический аспект правового регулирования объектов незавершенного строительства, на основании чего был сделан вывод, что условия зарождающейся рыночной экономики привели к необходимости широкого использования в гражданском обороте объектов незавершенного строительства. Однако ввиду недостаточной правовой регламентации и отсутствия единого понимания правовой природы таких объектов, оборот объектов незавершенного строительства вызывал определенные сложности. Только в 2004 году Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации были включены объекты незавершенного строительства.
При исследовании правового режима недвижимого имущества было выделено два основных подхода к пониманию недвижимости: физический, основанный на природных свойствах вещей, отнесенных к недвижимости, что, по мнению сторонников данного подхода, обуславливает деление вещей на движимые и недвижимые и юридический, который связывает недвижимую вещь с обязательной ее государственной регистрацией, следовательно, вещь только тогда становится недвижимостью, когда она зарегистрирована в установленном законом порядке.
Были выделены основные признаки, присущие недвижимым вещам: прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, статичность состояния недвижимого имущества, а также достаточно спорный признак, как государственная регистрация недвижимости. На основании этого сделан вывод, что недвижимое имущество является комплексной категорией, которая основывается на фактической неподвижности объектов, отнесенных к недвижимости, что выражается в невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Именно на этом свойстве основывается отнесение объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу, в частности, не так давно было закреплено, что объект незавершенного строительства появляется в тот момент, когда полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Объект незавершенного строительства обладает всеми признаками недвижимого имущества, однако имеет свои особенности, которые отличают его от иных объектов недвижимого имущества. К таким особенностям относятся:
1. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта;
2. Необходимость специальных социально-экономических условий для введения объекта в оборот: отсутствие достаточного финансирования для завершения строительства, нестабильная экономическая ситуация итд.;
3. Достижение определенной степени готовности объекта к моменту введения его в гражданский оборот;
4. Наличие вещных и обязательственных прав на объект незавершенного строительства по договору строительного подряда.
На основе вышеназванных признаков можно дать следующее определение объекта незавершенного строительства — это вновь создаваемое или реконструируемое в установленном законодательством порядке здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Отдельное внимание уделено вещным правам на объект незавершенного строительства - вопросу об установлении собственника указанного объекта.
По данному вопросу в ходе исследования сделаны следующие выводы. Собственник объекта незавершенного строительства будет устанавливаться в зависимости от способа возникновения прав на объект:
1. При создании объекта незавершенного строительства для себя, собственником будет выступать лицо, создавшее этот объект в установленном законом порядке;
2. При создании объекта незавершенного строительства по договору, собственником объекта будет выступать заказчик.
Подрядчик в свою очередь обладает только правом владения данным объектом незавершенного строительства.
Кроме того, очень важно учитывать, кому на праве собственности принадлежит земельный участок. Если земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства, принадлежит заявителю на праве собственности, то государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании документов, которые подтверждают право заявителя на данный земельный участок, а также разрешения на строительство.
Также достаточно подробно был исследован вопрос об особенностях совершения отдельных сделок с объектами незавершенного строительства. До настоящего времени остается актуальной проблема передачи в аренду объекта незавершенного строительства. По данному вопросу в литературе и правоприменительной практике сформировалось два подхода, один их которых допускает передачу в аренду объекта незавершенного строительства, когда права на него зарегистрированы в установленном законом порядке, второй отрицает возможность передачи такого рода объекта в аренду.
По данному вопросу можно отметить, что если в отношении объекта незавершенного строительства не действует договор подряда, то он является свободным в обороте и может выступать предметом любых гражданско- правовых сделок.
Руководствуясь вышеизложенным, можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства - это особый объект недвижимого имущества, который обладает специфическими признаки, отличающими его от других объектов недвижимости, а также особым правовым режимом. Однако до настоящего времени в законодательстве отсутствует достаточная правовая регламентация, а также в судебной практике единообразного подхода к пониманию правовой природы объектов незавершенного строительства не сложилось.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
