Тема: Договор аренды: сравнительно-правовой анализ гражданского права России и Франции

Актуальность исследования. Договор аренды является одним из наиболее распространенных и часто применяющихся договоров, как в России, так и за рубежом, имеется множество видов договоров аренды, они имеют свои особенности, характерные для той или иной правовой системы.
В настоящее время существуют пробелы в нормативном регулировании данного вида договоров. В процессе гражданских правоотношений в данной сфере очевидны проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники правоотношений [9].
Несмотря на достаточно полную проработанность основных положений договора аренды в нормах гражданского законодательства, тем не менее, остаются неразрешенными некоторые проблемы. Так, в частности, в основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды.
Рынок стран Западной Европы является более развитым, и, в отличие от отечественной системы, за рубежом лучше отлажен механизм защиты прав арендаторов и арендодателей. Исследование и сравнительный анализ основных аспектов заключения, изменения, расторжения договоров аренды в России и за рубежом позволит определить положительный опыт регулирования арендных отношений и возможность его применения в российском гражданском праве. В частности, интересным является изучение опыта Франции, в которой, как и в Российской Федерации, применяется романо-германская правовая система, следовательно, страны обладают схожими чертами гражданского права, при этом опыт Франции в заключении договоров аренды более продолжительный, в французском законодательстве особе внимание уделяется защите прав сторон по данному договору.
Степень разработанности проблемы. Исследованию правого регулирования арендных отношений уделяли внимание многие ученые, среди которых В.В. Авдеев, A.B. Белобородова, В.А. Белов, Ю.Н. Боярская, А.Г. Долгорова, Ж.А. Загалева, Ю.М. Киселёва и др. Стоит отметить, что на сегодняшний день договор аренды и его виды недостаточно исследованы в российской юридической науке [18, с. 249].
В основном, институт аренды находит отражение в учебной литературе по гражданскому, финансовому праву, а также в отдельных публикациях в периодических юридических изданиях.
Исходя из указанного выше, вопросы, касающиеся правовой природы договора аренды, его субъектного состава, содержания, ответственности участников на сегодняшний день актуальны, а потому требуют комплексного научного исследования.
Особое внимание должно быть уделено вопросам аренды жилых помещений в связи с тем, что на сегодняшний день жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан, используемая для непроизводственного, личного потребления. Жилое помещение является особым объектом жилищных и гражданских прав, что обусловлено спецификой его правового режима. Это накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование отношений, предметом которых выступает жилая недвижимость, поскольку реализация прав владения, пользования и распоряжения ею существенным образом отличается от реализации аналогичных прав в отношении иных объектов.
Обусловлено это тем, что пользование жилым помещением, особенно когда оно является объектом права собственности, затрагивает права и законные интересы как собственника, так и других лиц, не являющихся собственниками (членов семьи собственника, нанимателей, временных жильцов и др.). Поэтому перед законодателем стоит задача обеспечения гарантий защиты прав и интересов не только собственников жилого помещения, но и других граждан. Несмотря на созданную к настоящему времени законодательную базу регулирования отношений по поводу жилых помещений, в правоприменительной практике возникает множество неразрешенных проблем.
Наличие ряда неурегулированных проблемных вопросов в части законодательной регламентации договора аренды, обуславливает актуальность и необходимость более детального рассмотрения данной темы и применения положительного зарубежного опыта для совершенствования договорных отношений.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, законы и другие нормативно-правовые акты, издаваемые органами государственной власти Российской Федерации в области договора аренды.
Цель исследования — разработка и обоснование рекомендаций по совершенствованию договора аренды в РФ на основе изучения опыта Франции, имеющих как теоретическое, так и практическое значение.
Задачи исследования:
- рассмотреть историю возникновения и развития договора аренды;
- раскрыть понятие и виды договоров аренды в России и во Франции;
- охарактеризовать содержание договора аренды в России и во Франции;
- исследовать изменение и расторжение договора аренды ;
- проанализировать проблемные аспекты договора аренды жилого помещения и предложить рекомендации по совершенствованию нормативно-правовой базы.
Объект исследования — общественные отношения, которые имеют место при заключении, изменении и расторжении договора аренды.
Предмет исследования — правоотношения, возникающие на основании договора аренды, а также законодательство, которое их регулирует, и практика его применения.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы будут являться научные работы отечественных и зарубежных учёных, в которых рассмотрены вопросы содержания, изменения и расторжения договора аренды. Исследование выполнено с использованием широкого спектра общих и специальных научных методов научного познания: анализа и синтеза, индукции и дедукции для освещения теоретических основ исследования договору аренды; сравнения и логического обобщения для характеристики видов договора аренды в России и по Франции; системноструктурный анализ для разработки основных направлений совершенствования правового регулирования договора аренды.
Научная новизна исследования заключается в том, что:
- данное исследование обосновывает наличие особенностей в содержании, изменении, расторжении договора аренды в России и во Франции;
- доказано, что в отличие от российского законодательства, институт аренды во французском праве регулируется более строго, о чем говорит детальная регламентация порядка заключения, изменения и расторжения условий договоров аренды ;
- предложены и обоснованы направления применения опыта Франции для совершенствования содержания договора аренды в России.
Результаты исследования будут заключаться в разработке комплекса методических положений и практических предложений по совершенствованию содержания, изменения и расторжения договора займа, что будет отражено в следующих положениях, выносимых на защиту.
Во-первых, договор аренды здания, сооружения целесообразно заключать только при наличии обязательной технической диагностики помещения, при отсутствии которой договор может быть расторгнут. Файл технической диагностики должен включать в себя оценку состояния электрических и газовых установок, диагностику энергоэффективности, возможное наличие свинца или асбеста, что позволит учесть особенности сдаваемого в аренду помещения и установить справедливую арендную плату, а в дальнейшем избежать проблемных вопросов относительно платы за коммунальные услуги, ремонт помещения.
Во-вторых, арендодатель должен нести ответственность перед арендатором за нарушение права пользования, вызванное другими арендаторами или жильцами здания, даже если это прямо не предусмотрено договором аренды.
В-третьих, перед сдачей в аренду имущественного объекта он должен быть застрахован арендодателем.
В-четвертых, размер арендной платы (при аренде имущественного объекта на срок более года) может быть изменен в одностороннем порядке только при предоставлении арендатору вещественных доказательств, чтобы можно было продлить аренду. Арендатору должно быть направлено предложение о повышении арендной платы с подтверждающими документами как минимум за 6 месяцев до его начала.
В-пятых, на законодательном уровне следует предусмотреть, что, если арендатор является пожилым человеком старше 65 лет, чьи годовые ресурсы ниже минимального жизненного порога, арендодатель имеет право расторгнуть договор до его окончания, только предложив другое жилье. Эта защита должна применяется и тогда, когда держатель аренды принимает и несет бремя лица, отвечающего этим критериям.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что правовой анализ и обобщение научных идей и взглядов, выводы, сделанные в процессе данного обобщения и изучения выбранной темы позволяют всесторонне подойти к особенностям правового регулирования договора аренды, а также раскрыть проблемы, возникающие в данной сфере.
Практическая значимость исследования определяется возможностью использования рекомендаций в совершенствовании законодательства в области договора аренды, а также в дальнейшей научной разработке проблем развития договорных отношений.
Содержание работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения, списка используемой литературы и используемых источников.
Купить

На основании проведенного исследования целесообразно сформулировать следующие выводы и предложения.
Договор аренды в РФ является разновидностью гражданско-правового договора, содержание которого заключается в том, что арендодатель обязан предоставить во временное владение и пользование определенное имущество, а арендатор, в свою очередь, обязан предоставить арендную плату в установленном размере. Аренда, согласно французскому законодательству, представляет собой договор, по которому одна сторона, называемая арендодателем, предоставляет другой стороне, называемой арендатором, право использовать движимое или недвижимое имущество в течение определенного периода времени в обмен на уплату арендной платы.
Сравнивая трактовки договора аренды в российском и французском гражданских кодексах, можно сделать вывод об их схожести, с разницей в том, что в ст.606 ГК РФ предусматривается не только передача вещи во временное пользование (как в ст. 1709 ГК Франции), но и отдельно предусматривается, что она может также передаваться во временное владение и пользование. Другими словами, ст. 1709 ГК Франции предусматривает один вид договора аренды - только с правом пользования, а ст. 606 ГК РФ предусматривает два вида договора аренды: с правом пользования и владения; только с правом пользования.
Крайне важно понимать отличие владения и пользования от просто пользования при аренде. В первом случае арендатор получает объект в свое полное распоряжение, во втором - использует его полезные свойства, но с очень серьезными ограничениями. Единственным вариантом, когда такое сотрудничество может иметь перспективы, становится четкое распределение полномочий и обязанностей между арендатором и арендодателем. Оно предусматривает разработку и подписание объемного договора аренды, в текст которого требуется включить все возможные юридические нюансы, спорные ситуации и правила их урегулирования, как это делается, в частности, при заключении договора аренды во Франции.
Из определения договора аренды, представленного как в ГК РФ, так и в ГК Франции следует, что данный договор является платным и срочным; предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь). Таким образом можно выделить следующие схожие признаки договора аренды в двух странах: консенсуальность, возмездность, взаимность.
В соответствии с ГК РФ, в зависимости от вида имущества выделяют следующие виды договора аренды: проката; аренды транспортного средства; зданий и сооружений; предприятия и финансовая аренда (лизинг). Если говорить о движимом имуществе, выделяют еще два вида соглашения - с экипажем и без экипажа. В недвижимом имуществе - договор земельного участка, социальной аренды, коммерческой, традиционной.
Во французском законодательстве существует несколько видов аренды: коммерческая аренда; профессиональная аренда; договор сезонной аренды; классическая аренда жилого помещения (пустого или меблированного помещения) в соответствии с законом № 89-462 от 6 июля 1989 г.;
стандартный «гражданский» лизинг.
В отличие от российского законодательства, институт аренды во французском праве регулируется достаточно строго, о чем говорит строгая регламентация порядка заключения, изменения и расторжения условий договоров аренды, урегулированная не только ГК Франции, а и детализированная в других кодифицированных актах.
Исследование, проведенное во второй главе работы, позволяет сделать следующие рекомендации по заключению договора аренды в РФ, основываясь на положительном опыте Франции:
- договор аренды здания, сооружения целесообразно заключать только при наличии обязательной технической диагностики помещения, при
отсутствии которой договор может быть расторгнут. Файл технической диагностики должен включать в себя оценку состояния электрических и газовых установок, диагностику
энергоэффективности, возможное наличие свинца или асбеста, что позволит учесть особенности сдаваемого в аренду помещения и установить справедливую арендную плату, а в дальнейшем избежать проблемных вопросов относительно платы за коммунальные услуги, ремонт помещения;
- арендодатель должен нести ответственность перед арендатором за нарушение права пользования, вызванное другими арендаторами или жильцами здания, даже если это прямо не предусмотрено договором аренды;
- перед сдачей в аренду имущественного объекта он должен быть застрахован арендодателем;
- сроки договора аренды (максимальные и минимальные) должны быть установлены на законодательном уровне в зависимости от вида аренды и должны строго соблюдаться ;
- договор аренды крупных имущественных объектов должен обеспечиваться дополнительными гарантиями, что оплата арендной платы будет поступать вовремя, а все убытки, причиненные арендатором, будут возмещены. Это может быть осуществлено путем предоставления арендатором гарантийного обязательства по уплате ежемесячной арендной платы: поручительство, ипотека, банковской гарантией. Применение в договоре аренды подобных гарантийных обязательств позволило бы снизить риски неплатежей ;
- размер арендной платы (при аренде имущественного объекта на срок более года) может быть изменен в одностороннем порядке только при предоставлении арендатору вещественные доказательства, чтобы можно было продлить аренду.
С учетом положительного опыта Франции, в целях защиты арендаторов некоторые положения договора аренды должны считаться несправедливыми и поэтому не иметь юридической силы.
Следующие пункты должны быть запрещены и не должны применяться в договоре аренды:
- разрешение собственнику сократить или исключить без эквивалентного вознаграждения услуги, предусмотренные в договоре аренды;
- предоставление арендодателю права взыскать компенсацию в случае несоблюдения условий договора;
- взимание с арендатора дополнительной суммы по согласованному при проведении инвентаризации залогу;
- выставление счетов арендатору за отправку квитанций об аренде;
- обязанность арендатора оформить страхование жилья, выбранное арендодателем;
- запрет арендатору принимать гостей, использовать помещение для ведения общественной, политической или профсоюзной деятельности;
- установление того, что арендатор автоматически признается ответственным за ущерб жилому помещению.
Проведенное исследование поводило определить проблемные аспекты договора аренды жилого помещения: в общественном сознании и публицистическом дискурсе договор найма жилого помещения понимается и используется как полный синоним договора аренды жилого помещения, между тем, с правовой точки зрения, это далеко не так; просрочки по арендной плате бывают по несколько месяцев, при этом арендодатель сталкивается с трудностями при реализации своего права на получение соответствующей оплаты в судебном порядке из-за длительности процедуры, т.е. отмечается нарушение механизма защиты нарушенных прав арендодателя; условия, обозначенные в договоре аренды на момент согласования сторонами договора, не всегда отвечают нормам действующего законодательства ГК РФ; в нормативно-правовых актах РФ отсутствует прямая ссылка, позволяющая субъектам арендного договора автоматическом возобновлять действие договора после истечения срока 11 месяцев при отсутствии возражения сторон. В целях разрешения данного коллизионного аспекта правового регулирования считаю необходимым привести отсылочные нормы гражданского законодательства. спорным с позиции правоприменения выступает вопрос о том, должен ли арендатор оплачивать период действия договора аренды, если в это время его доступ к имуществу был ограничен по каким-либо основаниям; также спорный с позиции правоприменения и вопрос относительно правомерности действий собственника помещений по отключению коммунальных услуг и электроэнергии.
Предложены следующие направления совершенствования правового регулирования договора аренды: если жилое помещение сдается
юридическому лицу, то законодательство обязывает использовать договор аренды, а если квартира физическому лицу - заключается договор найма.
Если у собственника жилого помещения имеется возможность выбора арендатора, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров, обоим сторонам, участвующим в заключении договора аренды необходимо знать и придерживаться механизма защиты прав, соответствующего нормам действующего законодательства Российской Федерации, предварительное уведомление стороны о намерении договор расторгнуть в связи с невыплатами арендной платы можно выразить в направляемом должнику требовании об оплате задолженности.
Купить