Тема: Правовые проблемы недействительности сделок в современной России

В современном обществе экономические отношения облекаются в правовую форму. Законодательное регулирование этих отношений позволяет упорядочивать социальные связи не в ущерб их участникам и другим членам общества.
Имущественные отношения при юридическом равенстве участников регулируются гражданским правом. Это регулирование происходит в целях правового упорядочения нормального состояния экономических отношений, а также в случаях нарушения обычной процедуры их реализации. Одной из основ правовых отношений являются сделки.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для того, чтобы действие обрело правовой статус сделки, оно должно отвечать определенным признакам - быть правомерным и специально направленным на достижение гражданско-правовых последствий. При этом субъект действия юридически связывается своим обязательством на будущее.
К сделкам относится любой гражданско-правовой договор, будь-то купля- продажа, подряд, дарение, мена и т.д.
Для признания действия сделкой необходимо соблюсти ряд установленных законодательством правил. Анализ законодательных требований к сделкам, как юридическим фактам позволяет сделать вывод о сделках, как о цельном правовом явлении, регулирующем имущественные отношения участников гражданского оборота. В таком качестве сделки выступают одним из основных средств рыночной экономики, позволяющим упорядочивать экономические процессы, в том числе в сфере мелкого и среднего бизнеса.
Правовая цель при совершении сделки должна быть законна, а также осуществима. В законодательстве требования к правовой цели сделки закреплены в ст. 168-170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) . Эти статьи содержат нормы: 1) о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам; 2) о недействительности сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности; 3) о недействительности мнимой и притворной сделки. Если два первых основания недействительности, с учетом уровня правовой культуры общества и информированности населения, для участников социальных связей наиболее очевидны, то понимание мнимой и притворных сделок в праве дискуссионное.
Актуальность темы обусловлена тем, что конституционные и гражданско- правовые принципы единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, свободы экономической деятельности не могут быть гарантированы без нормального функционирования гражданского оборота, в основе которого лежит институт сделки. Тем не менее, несмотря на позитивный характер института сделки, совершенная сделка может породить негативные правовые последствия и отрицательно повлиять на правовое положение субъектов гражданского оборота.
Не все совершаемые сделки обладают условиями действительности сделок, вследствие чего, в целях наиболее совершенного регулирования гражданских отношений, в законодательстве закреплены основания, позволяющие признать совершенную сделку недействительной.
Особое место в системе оснований недействительности сделки занимают мнимые и притворные сделки, поскольку являют собой намеренный обман, воплощенный в юридическом акте. Распространенность мнимых и притворных сделок чрезвычайно велика. Там, где необходимо создать видимость правоотношений, стороны прибегают к совершению мнимых сделок. Когда необходимо замаскировать подлинные замыслы, совершаются притворные сделки. Начиная от сделок, заключаемых в целях обхода права преимущественной покупки, заканчивая сделками, намеренно приводящими юридические лица в состояние банкротства, мнимые и притворные сделки засоряют гражданский оборот и представляют для него значительную опасность.
Совершив мнимую или притворную сделку, можно существенным образом нарушить права и законные интересы кого-либо из субъектов гражданского оборота, вследствие чего правовые последствия совершения мнимой или притворной сделки могут повлечь уголовную ответственность, что подтверждается большим количеством вступивших в законную силу приговоров судов, в которых фигурируют гражданско-правовые термины мнимая и притворная сделка.
Негативное влияние мнимых и притворных сделок на права и законные интересы субъектов гражданского оборота обусловливает наличие соответствующих исков, в основе которых лежат требования о применении для данных сделок правовых последствий, установленных в законе.
Однако лишь малая часть из всего числа совершенных мнимых и притворных сделок признается судами недействительными. Ввиду сложности доказывания, а также отсутствия единообразной судебной практики, в подавляющем большинстве случаев, стороны, заключившие мнимую или притворную сделку, достигают необходимых результатов.
В гражданско-правовом регулировании недействительности мнимых и притворных сделок имеется большое количество проблем, поскольку ни в науке, ни в судебной практике не выработано однородного толкования мнимых и притворных сделок. В доктрине относительно мнимых и притворных сделок возникает множество теоретических проблем, требующих скрупулезного научного анализа. В частности, это касается классификации мнимых и притворных сделок в группе оснований недействительности сделки, соотношения данных сделок с другими основаниями недействительности сделки.
До конца не изучена юридическая природа мнимых и притворных сделок, а также правовых последствий недействительности данных сделок. Кроме того, остаются неразрешенными вопросы терминологического характера, касающиеся понятийного аппарата, применяемого к мнимым и притворным сделкам. В результате наличия научных пробелов, в судебной практике имеется огромное количество судебных решений с противоречивыми выводами, как в системе судов общей юрисдикции, так и в арбитражных судах.
В связи с этим, в целях обеспечения наиболее совершенного правового регулирования, комплексное исследование правовой природы, а также практики применения недействительности сделок предопределяет актуальность исследования выпускной квалификационной работы.
Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в процессе возникновения, осуществления и прекращения права собственности на недвижимое имущество.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, включающих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и актуальные проблемы практики их применения, основные положения науки гражданского права по вопросам исследования.
Цель исследования состоит в формировании комплексного системного представления о правовой природе и механизме право применения недействительности сделок с недвижимостью в России.
С учетом изложенного, изучение такого правового института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным.
Исходя из цели, сформулированы следующие задачи исследования:
1. Изучить историко-теоритическое становление и развитие института недействительности сделок с недвижимость в России;
2. Дать точное определение и сформировать понимание о формах, видах, признаках недействительности сделок с недвижимостью в России;
3. Выявить теоретические проблемы правового регулирования недействительности сделок с недвижимостью в России;
4. Проанализировать проблемы правового регулирования недействительных сделок с недвижимостью в России и предложить пути совершенствования законодательства.
В работе были использованы методы исследования: синтез, сравнительный анализ, историко-правовой, формально-логический, а также иные научные методы.
Теоретической основой исследования явились научные труды отечественных ученых, а также иные литературные источники и материалы периодической печати, относящиеся к проблемам выпускной квалификационной работы.
При проведении исследования использовались труды таких авторов, как: М. М. Агарков, И. Б. Новицкий, Д. И. Мейер, Н. Дювернуа, М. М. Сперанский, Ф. С. Хейфец, Е. А. Суханов, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич и др.
Работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения, библиографического списка.
Купить

Проведя всестороннее изучение темы выпускной квалификационной работы, можно сказать о следующем.
В главе первой данной работы рассмотрены историко-теоретические аспекты института недействительности сделок с недвижимостью в России, а также изучены понимание и правовое значение терминов «сделка», «недействительная сделка».
Становление законодательства на Руси претерпело немало изменений. Начиная с Русской Правды, затем грамот, Судебника, Соборного уложения, Собрания законов Российской империи (Гражданское уложение) и, заканчивая в настоящее время, ГК РФ.
Законодатель дает четкое понятию «сделка» - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, «недействительная сделка» - сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сложилось четкое знание о применении закона для квалификации и разграничении понятий договора дарения, договора купли-продажи жилых помещений.
Сделки по дарению являются безвозмездными, двусторонними, консенсуальными, требуют согласия принятия дара от одаряемого, соответственно, осознание дарителя, что его имущество уменьшится в количестве. Возможна реституция. Не признается дарением подарок стоимостью менее трех тысяч рублей. Законодателем установлены ограничения по запрещению дарить. Сделка по дарению жилого имущества может быть признана недействительной, в соответствии с действующим законодательство России. Иск может быть подан как участниками дарения, так и заинтересованными лицами. Данный договор имеет письменную форму, подлежит обязательной государственной регистрации перехода права собственности.
Говоря о купле-продаже жилых помещений, можно констатировать следующее. Купля-продажа безусловно двусторонняя (также может быть многосторонней) сделка, консенсуальная, возмездная. Совершая куплю- продажу, законодатель ограничивает участников гражданского оборота только в отношении неполной (частичной) дееспособности и при недееспособности граждан. Признание сделки купли-продажи недействительной требует установления данных фактов в соответствии с ГК РФ. Иск может быть подан участниками гражданского оборота. Сделка купли-продажи жилого помещения требует обязательной письменной формы, подлежит обязательной государственной регистрации перехода права собственности.
Анализ научных работ и юридической литературы свидетельствует о наличии пробелов в действующем законодательстве, регулирующем договоры дарения и купли-продажи жилых помещений. Этому служат многочисленные примеры судебной практики.
В целях совершенствования действующего законодательства, предлагается внести в ГК РФ соответствующие изменения.
1. Предложение о введении нотариального удостоверения
договора дарения недвижимости
Законодательно установлено
В пункте 3 статьи 574 ГК РФ установлено: «Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации».
Недостатки
При государственной регистрации перехода права собственности регистраторы проверяют документы, устанавливающие право собственности, согласно Федеральному закону РФ «О государственной регистрации недвижимости». При этом не представляется возможным проверить волю сторон гражданского оборота, их дееспособность, не только понимание и осознание совершаемых действий, но и их правовые последствия.
Предложение
Пункт 3 статьи 574 ГК РФ изложить в новой редакции: «Договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации».
Обоснование
Применение такой формулировки вышеуказанной статьи поможет повысить уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота.
2. Предложение о внесении дополнительных условий отмены дарения
Законодательно установлено
Пунктом 1 статьи 578 ГК РФ установлено: «Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения».
Недостатки
Правило пункта 1 статьи 578 ГК РФ ничего не говорит о преступных действиях в отношении имущества дарителя, о пренебрежительном отношении к дарителю, и о действиях, влекущих административную ответственность.
Предложение
Изложить пункт 1 статьи 578 ГК РФ в следующей редакции: «Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, а также, если
одаряемый совершил иные преступные действия в отношении чести, достоинства или имущества дарителя».
Обоснование
Применение такой формулировки вышеуказанной статьи позволит обеспечить наиболее полную защиту прав и законных интересов дарителя.
3. Предложение о законодательном закрепление возможности
собственника жилого помещения снять с регистрационного учета лиц,
утративших право пребывания и пользования помещением
Законодательно установлено
В пункте 1 статьи 588 ГК РФ установлено: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».
Недостатки
Нарушение обязательства сняться с регистрационного учета лицами, утратившими право собственности помещением, нарушает права граждан, купивших недвижимость, и приводит к негативным для него последствиям: невозможности совместного проживания с другими лицами, накопление долга на зарегистрированных лиц по коммунальным платежам, подаче иска о выселении в судебном порядке, судебным тяжбам и издержкам.
Предложение
Статью 558 ГК РФ дополнить пунктом 4:
«Гражданин либо граждане, на чье имя зарегистрирован переход права собственности на жилое помещение, имеют право самостоятельно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц купленного жилого помещения, не исполнивших свои обязательства в соответствии с договором купли-продажи, без предоставления иска в суд, путем подачи в орган регистрационного учета документов, подтверждающих возникновение права собственности, и договора купли-продажи, в котором четко определена дата исполнения обязательств лицами, утратившими право собственности. Уполномоченный специалист органа регистрационного учета обязан принять документы, изучить, вынести правовое решение, внести запись о выселении в течение трех дней с момента принятия документов».
Обоснование
Данное предложение поможет повысить уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота.
4. Предложение о введении нотариального удостоверения договора
купли-продажи жилого помещения с использованием средств
материнского семейного капитала
Законодательно установлено
В пункте 2 статьи 588 ГК РФ установлено: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Недостатки
При покупке жилого помещения с использованием средств материнского семейного капитала переход права собственности регистрируется только на совершеннолетних членов семьи. Новоиспеченные собственники дают обязательство, нотариально заверенное, о распределении долей между всеми членами семьи после снятия обременения с жилого помещения в течение шести месяцев. Зачастую данное обязательство остается неисполненным. Несовершеннолетние по факту остаются без собственности. Родители, купив жилое помещение и не распределив доли, могут продать такое помещение, а денежные средства от продажи использовать в своих целях.
Предложение
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ дополнить подпунктом и изложить его в следующей редакции: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры с использованием средств материнского семейного капитала подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также обязательной государственной регистрации перехода права собственности и считается заключенным с момента такой регистрации».
Обоснование
Применение такой формулировки вышеуказанной статьи поможет повысить уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота.
5. Предложение об изменении изложения п. 2 ст. 489 ГК РФ в целях
правовой защиты интересов собственника жилого помещения
Законодательно установлено
В пункте 2 статьи 489 ГК РФ установлено: «Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара».
Недостатки
Невозможность рассчитаться со стороны покупателя за купленный объект недвижимости, не должна отражаться на жизни продавца в качестве отрицательных последствий, которые могут повлиять на физическое и эмоциональное состояние продавца. Нарушения обязательств одной из сторон ведет к отрицательным последствиям, в виде привлечения к гражданско- правовой ответственности или применению мер воздействия.
Предложение
Пункт 2 статьи 489 ГК РФ изложить в новой редакции:
«Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара».
Обоснование
Применение такой формулировки вышеуказанной статьи поможет повысить уровень правовых гарантий и защиты участников гражданского оборота.

Купить