ВВЕДЕНИЕ 5
1 Теория и практика развития инфраструктуры малоэтажного строительства .... 7
1.1 Сущность и основание малоэтажного строительства 7
1.2 Понятие «инфраструктуры» 13
1.3 Отечественный и зарубежный опыт развития малоэтажного строительства 17
1.4 Тенденции развития инфраструктуры малоэтажного строительства 25
2 Анализ инфраструктуры малоэтажного строительства г. Красноярска и
направление его развития 32
2.1 Социально-экономическая характеристика г. Красноярска 32
2.1.1 Общие сведения о городском округе 32
2.1.2 Анализ демографической ситуации и рынка труда 33
2.1.3 Анализ инвестиционной активности г. Красноярска 37
2.1.4 Анализ развития строительной отрасли г. Красноярска 40
2.2 Градостроительные особенности г. Красноярска в части размещения
малоэтажного строительства 52
2.3 Характеристика инфраструктуры малоэтажного строительства в
г. Красноярске 74
2.3.1 Требования к размещению объектов социальной инфраструктуры 77
2.3.2 Характеристика и требования к размещению объектов инженерной
инфраструктуры 81
2.3.3 Требования к размещению объектов транспортной инфраструктуры . 86
3 Оценка эффективности капитальных вложений в малоэтажное строительство
для инвестора 90
3.1 Анализ потребительских предпочтений при выборе малоэтажной
застройки в г. Красноярске 90
3.2 Определение прогнозной стоимости строительства объектов 94
3.3 Оценка эффективности реализации проекта строительства малоэтажного
поселка с объектами инфраструктуры 101
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 112
Актуальность и масштабность вопроса подтверждается тем, что на сегодняшний день стратегией развития РФ и Красноярского края в частности до 2030 года предусмотрено увеличение доли малоэтажной застройки до 20%. В связи с этим остро встает вопрос об обеспеченности такой застройки объектами инфраструктуры.
Объект исследования - инфраструктура малоэтажного строительства. Предмет исследования - процесс развития объектов инфраструктуры малоэтажного строительства г. Красноярска
Цель исследования - выявление тенденций и разработка рекомендаций по развитию инфраструктуры малоэтажного строительства в г. Красноярске.
Задачи исследования:
- рассмотреть сущность и основание малоэтажного строительства;
- привести отечественный и зарубежный опыт малоэтажного строительства;
- отразить основные тенденции развития инфраструктуры малоэтажного строительства;
- провести анализ инфраструктуры малоэтажного строительства;
- выявить направления развития инфраструктуры малоэтажного строительства для г. Красноярска;
- рассмотреть градостроительные особенности г. Красноярска в части размещения малоэтажного строительства;
- охарактеризовать инфраструктуру малоэтажного строительства в г. Красноярске;
- произвести оценку эффективности капиталовложений в малоэтажное строительство для инвестора.
Научная новизна диссертационного исследования: в работе выявлены тенденции развития инфраструктуры и исследовано ее влияние на развитие малоэтажного строительства г. Красноярска.
В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: анализ, синтез, индукция и дедукция, статистические (графический, табличный, индексный), экономико-математические, обобщения и систематизации научных данных, сравнения, классификации.
Информационной базой исследования послужили данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические исследования в области малоэтажного строительства, а также обеспечения его инфраструктурой, а также официальные документы и результаты собственных расчетов и проведенных исследований.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что полученные результаты могут быть использованы при разработке и принятии решения застройщиками о выборе способа обеспечения инфраструктурой малоэтажной жилой недвижимости.
Актуальность исследования определяется тем, что на сегодняшний день стратегией развития РФ и Красноярского края в частности до 2030 года предусмотрено увеличение доли малоэтажной застройки до 20%. В связи с этим остро встает вопрос об обеспеченности такой застройки объектами инфраструктуры.
Объектом исследования выступала инфраструктура малоэтажного строительства.
Предметом исследования - процесс обеспечения объектами инфраструктуры малоэтажного строительства г. Красноярска
Цель исследования - выявление тенденций и разработка рекомендаций по развитию инфраструктуры малоэтажного строительства в г. Красноярске.
Для того, чтобы раскрыть вопрос об обеспечении малоэтажного строительства инфраструктурой, нами был проведен анализ нормативно¬правовой документации, относящейся к малоэтажному строительству. Таким образом, под малоэтажным строительством в ходе работы мы понимали застройку как части, так и самостоятельной планировочной структуры городских, сельских и других поселений, разрабатываемой в соответствии с действующими нормами и утвержденными генеральными планами поселений СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажной жилой застройки», то есть в рамках какого-либо муниципального образования.
Понятия «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» в буквальной формулировке отсутствуют (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. (ред. 13.07.2015 г.).
В рамках определения понятия «инфраструктура» необходимо отметить, что устройство инфраструктуры является одной из задач концептуального проектирования. На слайде представлены основные группы нормативов градостроительного проектирования, которыми регламентируется размещение
градостроительные.
Проведенный анализ российского и зарубежного опыта малоэтажного строительства показал, что в России малоэтажное строительство
распространено меньше, чем в странах США и Европы, впрочем, обеспеченность жилой площадью населения в России также уступает вышеназванным странам. На слайде вы можете видеть основные этапы развития малоэтажного строительства в России.
Нами были выделены основные особенности малоэтажного строительства в России и за рубежом. Их вы можете видеть на слайде. Одна из особенностей российского малоэтажного строительства это отсутствия зонирования и плохо развитая инфраструктура, тогда как в других странах, например, есть четкое разделение на жилую и коммерческую части.
Ввиду относительно недавнего появления особого внимания к вопросу развития малоэтажного строительства и, как следствия, его инфраструктуры, было выделено три основных тенденции.
Современное развитие застройки Красноярска отражено в двух ключевых градостроительных документах - Генеральном плане города, утвержденном в 2015 году, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в 2015 году. Основная цель данных документов - обеспечить устойчивое развитие городского пространства, инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур.
На слайде представлен градостроительный регламент в части размещения малоэтажной застройки.
К жилым зонам относятся участки территории города Красноярска, используемые и предназначенные для размещения жилой застройки. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов коммунального, бытового и социального обслуживания, объектов здравоохранения, объектов воспитания,
образования и просвещения, культурного развития, религиозного назначения, обслуживания автотранспорта, других объектов, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Для размещения малоэтажной жилой застройки в г. Красноярске отведены в основном существующие территории, на которых уже расположены объекты индивидуального жилищного строительства, либо ранее располагались садоводческие товарищества. Наибольшую площадь занимают объекты, расположенные в Октябрьском, Центральном и Свердловском районе г. Красноярска. Также стоит отметить, что земельные участки, предназначенные в соответствии с территориальным планированием г. Красноярска под малоэтажное строительство, отнесены ближе к границам городского образования.
Развитие инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) в г. Красноярске ведется в рамках детальной проработки основных планировочных решений, заложенных в Генеральном плане, через реализацию проектов планировки и межевания территорий.
С целью анализа потребительских предпочтений при выборе объектов малоэтажного строительства, а также оценки влияния инфраструктуры на покупательный спрос, в апреле-мае 2016 г. было проведено анкетирование. На слайде представлена социально-демографическая структура респондентов. Средний возраст респондентов - 34 года, большинство из которых состоит в браке, с детьми.
Большинство опрошенных планируют использовать жилой дом в качестве объекта постоянного проживания. Наиболее важным критерием респонденты обозначили местоположение объекта. Вторым по значимости критерием является цена земельного участка и здания. К значимым критериям также можно отнести: наличие инженерных коммуникаций, окружающую природу, а также наличие объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, наличие объектов социальной и инженерной инфраструктуры, а также развитая транспортная инфраструктура в значительной степени влияют на принятие потенциальным потребителем решения о выборе объекта малоэтажной застройки.
Согласно проведенному опросу, можно отметить, что при наличии объектов инфраструктуры покупатели готовы приобрести малоэтажный жилой дом за большую стоимость.
В рамках ВКР была произведена оценка эффективности реализации проекта строительства малоэтажного поселка, общей площадью 89 960 кв.м. на земельном участке 20 га. Малоэтажный поселок обеспечен объектами инфраструктуры: социальной, транспортной, инженерной, данные
представлены на слайде.
Для оценки влияния развития инфраструктуры на стоимость малоэтажного строительства было рассмотрено два варианта:
1 вариант: объектами инфраструктуры обеспечивает малоэтажный
поселок застройщик.
2 вариант: покупатель приобретает жилой дом, самостоятельно
обеспечивая его инженерной инфраструктурой.
В обоих вариантах строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры осуществляется в рамках государственно-частного партнерства.
Расчет инвестиционных затрат выполнен на основании государственных сметных нормативов цены строительства (ред. 2014 г.).
Оценка эффективности реализации проекта выполнена с учетом и без учета фактора времени.
Полученные значения показателей эффективности в полной мере свидетельствуют об экономической целесообразности реализации рассматриваемого инвестиционного проекта, как с объектами инфраструктуры, так и без них, однако можно сделать вывод, что строительство малоэтажного поселка без строительства инфраструктуры принесет больший прирост доходов застройщику, тем не менее в расчете экономической эффективности не учитывался социальный эффект, который принесет строительство школы и детских садов, также наличие развитой инфраструктуры позволит увеличить спрос на недвижимое имущество поселка и снизить коммерческие риски поселка.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
