Помощь студентам в учебе
Обоснование выбора офисного помещения и независимая оценка его рыночной стоимости для целей покупки (на примере ООО ЦО «Эксперт 74»)
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Понятие недвижимости, ее стоимость и виды 10
1.2 Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации 24
1.3 Принципы и подходы к оценке недвижимости 28
2 ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ООО ЦО «ЭКСПЕРТ 74» 45
2.1 Организационно-экономическая характеристика организации
ООО ЦО «Эксперт 74» 45
2.2 Необходимость приобретения офисного помещения и требования,
предъявляемые руководством ООО ЦО «Эксперт 74» к данному объекту коммерческой недвижимости 54
2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске 56
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕЗАВИСИМОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ЦЕЛЬЮ ПОКУПКИ 78
3.1 Оценка стоимости объектов сравнительным подходом 78
3.2 Оценка стоимости объектов доходным подходом 90
3.3 Оценка стоимости объектов затратным подходом 103
3.4 Согласование результатов оценки и окончательный выбор объекта недвижимости для целей покупки 107
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 112
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 116
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.1 Понятие недвижимости, ее стоимость и виды 10
1.2 Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации 24
1.3 Принципы и подходы к оценке недвижимости 28
2 ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ООО ЦО «ЭКСПЕРТ 74» 45
2.1 Организационно-экономическая характеристика организации
ООО ЦО «Эксперт 74» 45
2.2 Необходимость приобретения офисного помещения и требования,
предъявляемые руководством ООО ЦО «Эксперт 74» к данному объекту коммерческой недвижимости 54
2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске 56
3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕЗАВИСИМОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ЦЕЛЬЮ ПОКУПКИ 78
3.1 Оценка стоимости объектов сравнительным подходом 78
3.2 Оценка стоимости объектов доходным подходом 90
3.3 Оценка стоимости объектов затратным подходом 103
3.4 Согласование результатов оценки и окончательный выбор объекта недвижимости для целей покупки 107
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 112
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 116
Актуальность работы. В последнее время, среди представителей бизнес- сообщества отмечается большая заинтересованность в проведении независимой оценки стоимости недвижимого имущества для операций, связанных с куплей- продажей недвижимости. Каждое предприятие нацелено на развитие и стремится эффективно инвестировать денежные средства, в том числе в объекты недвижимости. Для определения рентабельности инвестиций в недвижимое имущество необходимо учитывать множество факторов, касающихся конкретного предприятия и рынка недвижимости в целом. Экономическое обоснование вложений в объекты недвижимости даёт руководству организации уверенность в эффективном вложении средств и получении дальнейшей прибыли от использования данных активов. Вышеизложенное позволяет заключить, что выбранная тема исследования является актуальной.
Цель работы заключается в подборе офисных помещений, отвечающих требованиям организации с учетом осуществляемой деятельности и оценка их рыночной стоимости для выбора наиболее выгодного варианта в целях покупки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть сущность понятия «объект недвижимости» и провести обзор видов объектов недвижимого имущества;
2) выявить особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки и выделить виды стоимости недвижимости;
3) провести обзор правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и рассмотреть принципы и подходы к оценке недвижимости;
4) дать организационно-экономическую характеристику ООО ЦО «Эксперт 74» и провести анализ специфики его деятельности;
5) определить требования, предъявляемые руководством компании к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости;
6) провести анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске;
7) определить рыночную стоимость отобранных объектов коммерческой недвижимости тремя подходами;
8) провести согласование результатов оценки и выбрать объект недвижимости для приобретения.
Объектом исследования является рынок офисной недвижимости в г. Челябинске.
Предметом исследования является процесс определениярыночной стоимости коммерческой недвижимости, принципы и подходы к оценке недвижимого имущества, а также факторы, влияющие на рыночную стоимостьобъектов оценки. Информационная база исследования. В качестве информационной базы исследования выступили рабочие документы анализируемого хозяйствующего субъекта, бухгалтерская (финансовая) отчётность ООО ЦО «Эксперт 74» за период 2018-2019 гг., материалы периодических изданий по теме исследования, аналитические и информационные материалы, представленные в компьютерной сети Интернет, справочные материалы, фактические данные об исследуемых объектах оценки.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа структурно состоит из следующих элементов: введение, три основные главы, заключение, библиографический список.
В первой главе рассмотрены теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости, дано определение объекта недвижимости, рассмотрены виды недвижимого имущества, рассмотрено регулирование оценочной деятельности и вопросов оценки объектов недвижимости в Российской Федерации, исследованы принципы, подходы и методы к оценке недвижимого имущества.
Во второй главе дана характеристика организации ООО ЦО «Эксперт 74», поставлена проблема выбора офисного помещения, определены критерии и требования для подбора офисного помещения, изучены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске. По итогам главы подобраны 3 помещения, соответствующие требованиям организации.
В третьей главе проведена оценка отобранных офисных помещений тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным, а также согласованы результаты такой оценки и выведены итоговые рыночные стоимости объектов коммерческой недвижимости. По итогам главы выбрано офисное помещение, рекомендованное к приобретению, а также дано обоснование данного выбора.
Практическая применимость состоит в возможности использования результатов работы для подбора организацией офисного помещения с учетом заявленных требований для эффективного вложения денежных средств.
Цель работы заключается в подборе офисных помещений, отвечающих требованиям организации с учетом осуществляемой деятельности и оценка их рыночной стоимости для выбора наиболее выгодного варианта в целях покупки.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) рассмотреть сущность понятия «объект недвижимости» и провести обзор видов объектов недвижимого имущества;
2) выявить особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки и выделить виды стоимости недвижимости;
3) провести обзор правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации и рассмотреть принципы и подходы к оценке недвижимости;
4) дать организационно-экономическую характеристику ООО ЦО «Эксперт 74» и провести анализ специфики его деятельности;
5) определить требования, предъявляемые руководством компании к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости;
6) провести анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске;
7) определить рыночную стоимость отобранных объектов коммерческой недвижимости тремя подходами;
8) провести согласование результатов оценки и выбрать объект недвижимости для приобретения.
Объектом исследования является рынок офисной недвижимости в г. Челябинске.
Предметом исследования является процесс определениярыночной стоимости коммерческой недвижимости, принципы и подходы к оценке недвижимого имущества, а также факторы, влияющие на рыночную стоимостьобъектов оценки. Информационная база исследования. В качестве информационной базы исследования выступили рабочие документы анализируемого хозяйствующего субъекта, бухгалтерская (финансовая) отчётность ООО ЦО «Эксперт 74» за период 2018-2019 гг., материалы периодических изданий по теме исследования, аналитические и информационные материалы, представленные в компьютерной сети Интернет, справочные материалы, фактические данные об исследуемых объектах оценки.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа структурно состоит из следующих элементов: введение, три основные главы, заключение, библиографический список.
В первой главе рассмотрены теоретические и методические основы оценки объектов коммерческой недвижимости, дано определение объекта недвижимости, рассмотрены виды недвижимого имущества, рассмотрено регулирование оценочной деятельности и вопросов оценки объектов недвижимости в Российской Федерации, исследованы принципы, подходы и методы к оценке недвижимого имущества.
Во второй главе дана характеристика организации ООО ЦО «Эксперт 74», поставлена проблема выбора офисного помещения, определены критерии и требования для подбора офисного помещения, изучены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске. По итогам главы подобраны 3 помещения, соответствующие требованиям организации.
В третьей главе проведена оценка отобранных офисных помещений тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным, а также согласованы результаты такой оценки и выведены итоговые рыночные стоимости объектов коммерческой недвижимости. По итогам главы выбрано офисное помещение, рекомендованное к приобретению, а также дано обоснование данного выбора.
Практическая применимость состоит в возможности использования результатов работы для подбора организацией офисного помещения с учетом заявленных требований для эффективного вложения денежных средств.
Настоящая выпускная квалификационная работа была проведена с целью подбора офисных помещений, отвечающих требованиям организации ООО ЦО «Эксперт 74» с учетом осуществляемой деятельности и оценка их рыночной стоимости для выбора наиболее выгодного варианта в целях покупки.
Организация ООО ЦО «Эксперт 74» предлагает услуги по оценке бизнеса, движимого и недвижимого имущества, ущерба недвижимости и транспортных средств, а также занимается проведением судебных экспертиз. Компания осуществляет свою деятельность с 2012 года и за прошедшие годы наработала большую базу клиентов, в числе которых различные страховые компании, районные суды, арбитражный суд, областной суд, физические и юридические лица. В связи с расширением штата компании руководством принято решение о приобретении офисного помещения.
Определены требования, предъявляемые руководством компании к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости: наличие парковки, расположение в центре города, хорошая транспортная доступность, отдельный кабинет для руководства компании, возможность размещения ресепшена, площадь помещения от 67,5 м2, расположение помещения не ниже первого этажа.
Проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске, который показал, что больше всего объектов коммерческой офисной недвижимости расположено в Центральном районе г. Челябинска, также можно отметить, что в Центральном районе наиболее высокая стоимость объектов.
Рассмотрев рынок предложений к покупке офисной недвижимости в г. Челябинске, было выбрано 3 наиболее подходящих офисных помещения. Все выбранные помещения расположены в Центральном районе г. Челябинска, площадь объектов варьируется от 75 до 85 м2, около каждого из помещений есть парковка, состояние объектов хорошее, в помещениях - стандартная отделка. Для окончательного выбора офисного помещения необходимо определить рыночную стоимость каждого из них. Рыночная стоимость определена тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным.
В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж, суть которого заключается в подборе для каждого помещения объектов аналогов. В связи с тем, что абсолютно идентичные помещения найти довольно сложно, к объектам аналогам вводятся поправочные коэффициенты, отражающие различия с объектом оценки. Величина поправочных коэффициентов определялась экспертным методом, который отражает личное субъективное мнение оценщика о различиях между объектами.
В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов, который заключается в преобразовании величины чистого операционного дохода в стоимость недвижимости путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - это показатель, отражающий отношение чистого дохода за год к стоимости объекта. Для расчета данным методом необходимо найти предполагаемую величину арендной платы оцениваемых помещений с использованием ставок аренды по объектам-аналогам. Для определения чистого операционного дохода необходимо рассчитать арендную плату за год, учесть загруженность помещений и вычесть расходы на объект недвижимости.
В рамках затратного подхода использовался метод сравнительной единицы с применением укрупненных нормативов цены строительства, размещенных на сайте Министерства строительства РФ. Для определения стоимости замещения объекта необходимо величину норматива цены строительства умножить на коэффициент перехода от базового региона к уровню цен субъектов РФ, коэффициент, связанный с климатическими условиями и на площадь объекта. Для расчета рыночной стоимости объектов к стоимости замещения необходимо прибавить прибыль предпринимателя и провести корректировку на износ. Величина износа определена методом срока жизни.
Согласование результатов оценки проводится при помощи среднего взвешенного значения, каждому подходу при этом присваивается весовой коэффициент.
...
Организация ООО ЦО «Эксперт 74» предлагает услуги по оценке бизнеса, движимого и недвижимого имущества, ущерба недвижимости и транспортных средств, а также занимается проведением судебных экспертиз. Компания осуществляет свою деятельность с 2012 года и за прошедшие годы наработала большую базу клиентов, в числе которых различные страховые компании, районные суды, арбитражный суд, областной суд, физические и юридические лица. В связи с расширением штата компании руководством принято решение о приобретении офисного помещения.
Определены требования, предъявляемые руководством компании к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости: наличие парковки, расположение в центре города, хорошая транспортная доступность, отдельный кабинет для руководства компании, возможность размещения ресепшена, площадь помещения от 67,5 м2, расположение помещения не ниже первого этажа.
Проведен анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Челябинске, который показал, что больше всего объектов коммерческой офисной недвижимости расположено в Центральном районе г. Челябинска, также можно отметить, что в Центральном районе наиболее высокая стоимость объектов.
Рассмотрев рынок предложений к покупке офисной недвижимости в г. Челябинске, было выбрано 3 наиболее подходящих офисных помещения. Все выбранные помещения расположены в Центральном районе г. Челябинска, площадь объектов варьируется от 75 до 85 м2, около каждого из помещений есть парковка, состояние объектов хорошее, в помещениях - стандартная отделка. Для окончательного выбора офисного помещения необходимо определить рыночную стоимость каждого из них. Рыночная стоимость определена тремя подходами: сравнительным, доходным и затратным.
В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж, суть которого заключается в подборе для каждого помещения объектов аналогов. В связи с тем, что абсолютно идентичные помещения найти довольно сложно, к объектам аналогам вводятся поправочные коэффициенты, отражающие различия с объектом оценки. Величина поправочных коэффициентов определялась экспертным методом, который отражает личное субъективное мнение оценщика о различиях между объектами.
В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов, который заключается в преобразовании величины чистого операционного дохода в стоимость недвижимости путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - это показатель, отражающий отношение чистого дохода за год к стоимости объекта. Для расчета данным методом необходимо найти предполагаемую величину арендной платы оцениваемых помещений с использованием ставок аренды по объектам-аналогам. Для определения чистого операционного дохода необходимо рассчитать арендную плату за год, учесть загруженность помещений и вычесть расходы на объект недвижимости.
В рамках затратного подхода использовался метод сравнительной единицы с применением укрупненных нормативов цены строительства, размещенных на сайте Министерства строительства РФ. Для определения стоимости замещения объекта необходимо величину норматива цены строительства умножить на коэффициент перехода от базового региона к уровню цен субъектов РФ, коэффициент, связанный с климатическими условиями и на площадь объекта. Для расчета рыночной стоимости объектов к стоимости замещения необходимо прибавить прибыль предпринимателя и провести корректировку на износ. Величина износа определена методом срока жизни.
Согласование результатов оценки проводится при помощи среднего взвешенного значения, каждому подходу при этом присваивается весовой коэффициент.
...
