Помощь студентам в учебе
Разработка концепции экономической безопасности арендодателя с учетом возможности диверсификации арендного предложения на рынке коммерческой недвижимости
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
БЕЗОПАСНОСТИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 11
1.1 Понятие, сущность и виды коммерческой недвижимости как объекта
управления 11
1.2 Общая характеристика рисков и угроз на рынке аренды
коммерческой недвижимости 22
1.3 Сущность концепции управления коммерческой недвижимостью в
аспекте обеспечения экономической безопасности собственников (арендодателей) объектов 31
2 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ
ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА 41
2.1 Современные тенденции и перспективы развития рынка
коммерческой (арендной) недвижимости 41
2.2 Основные показатели развития рынка коммерческой (арендной)
недвижимости города Челябинска 48
2.3 Анализ показателей рынка торговой недвижимости г. Челябинска как
крупного сегмента коммерческой недвижимости 58
3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ЧЕРЕЗ ДИВЕРСИФИКАЦИЮ АРЕНДНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ 73
3.1 Общая характеристика комплекса мероприятий по обеспечению
экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой недвижимости 73
3.2 Обоснование предложения по отказу от неблагонадежных
арендаторов и оптимизации рыночного окружения
3.3 Обоснование предложения по модификации услуг арендатора 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 100
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 104
ПРИЛОЖЕНИЯ - отсутствуют
ВВЕДЕНИЕ 8
1 ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ
БЕЗОПАСНОСТИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 11
1.1 Понятие, сущность и виды коммерческой недвижимости как объекта
управления 11
1.2 Общая характеристика рисков и угроз на рынке аренды
коммерческой недвижимости 22
1.3 Сущность концепции управления коммерческой недвижимостью в
аспекте обеспечения экономической безопасности собственников (арендодателей) объектов 31
2 АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ
ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА 41
2.1 Современные тенденции и перспективы развития рынка
коммерческой (арендной) недвижимости 41
2.2 Основные показатели развития рынка коммерческой (арендной)
недвижимости города Челябинска 48
2.3 Анализ показателей рынка торговой недвижимости г. Челябинска как
крупного сегмента коммерческой недвижимости 58
3 РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ЧЕРЕЗ ДИВЕРСИФИКАЦИЮ АРЕНДНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ 73
3.1 Общая характеристика комплекса мероприятий по обеспечению
экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой недвижимости 73
3.2 Обоснование предложения по отказу от неблагонадежных
арендаторов и оптимизации рыночного окружения
3.3 Обоснование предложения по модификации услуг арендатора 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 100
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 104
ПРИЛОЖЕНИЯ - отсутствуют
Актуальность. Рынок недвижимости занимает одно из главных мест в экономике России. Особенно привлекателен в стадии динамического развития рынок коммерческой недвижимости, к которому относится часть объектов нежилого фонда - здания и сооружения, помещения для организации промышленной деятельности, торговли, устройства офисов, предприятий сервиса, общественного питания и многие другие.
На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости очень развит. В каждом городе существуют огромное количество площадей под развитие предпринимательской деятельности людей с целью извлечения денежных средств. Но такая ситуация создает большие проблемы с арендным риском, при этом арендный риск существует как для арендатора, так и для арендодателя. В связи с этим, многие арендодатели находятся в поиске решения данной проблемы. И некоторые из арендодателей приходят к тому, что необходимо разрабатывать определенную концепцию по управлению коммерческой недвижимостью в аспекте обеспечения своей экономической безопасности.
Степень разработанности темы ко времени начала исследования.
Исследование данной темы сопряжено с наличием проблем определения всех рисков арендодателя и разработкой рекомендаций по устранению этих рисков. Также существуют проблемы практического характера, в форме отсутствия методик для обеспечения экономической безопасности арендодателя.
Большой объем информации содержится в различных источниках о разработке концепции управления коммерческой недвижимостью. Управление конечно напрямую связано с разработкой концепции экономической безопасности арендодателя, но тем не менее не полностью ее характеризует.
На основании аспектов, изложенных в научных трудах Бычковой М.В., Мезенцевой О.В., Асаула А., мы уделили особое внимание именно попытке анализа рынка торговой недвижимости и разработке рекомендаций по экономической безопасности арендодателя.
Цели и задачи исследования.
Целью исследования выпускной квалификационной работы является подготовка теоретической и методологической базы по обеспечению экономической безопасности арендодателя с учетом возможности диверсификации арендного предложения на рынке коммерческой недвижимости.
Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи:
1) определить сущность и виды коммерческой недвижимости как объекта управления и на этой основе дать характеристику рисков и угроз на рынке аренды коммерческой недвижимости;
2) определить сущность концепции управления коммерческой недвижимости в аспекте экономической безопасности собственника (арендодателя) недвижимости;
3) исследовать основные тенденции и показатели на рынке коммерческой (арендной) недвижимости;
4) разработать комплекс рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой недвижимости.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования выступает разработка рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой (арендной) недвижимости.
Предметом исследования является рынок коммерческой (арендной) недвижимости на примере города Челябинска.
Теоретической и методической основой выпускной квалификационной работы являются работы ведущих российских и зарубежных авторов в области исследования рынка коммерческой недвижимости, нормативные акты Российской Федерации, данные федерального и регионального статистического учета.
В данной работе использовались общенаучные и экономические методы познания как: экономический анализ, статистический анализ, логический метод анализа.
Научная новизна полученных результатов исследования заключается в разработке комплекса рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя с учетом диверсификации арендного предложения.
Структура выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов и заключения, библиографического списка и приложений.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, показана теоретическая значимость выявленных результатов.
В первом разделе рассмотрены теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости, сущность, виды и угрозы на рынке коммерческой (арендной) недвижимости.
Во втором разделе проведен анализ рынка коммерческой недвижимости по городу Челябинску. Были представлены все основные показатели рынка за последние пять лет.
В третьем разделе был разработан поэтапный комплекс рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя, а также обоснована применимость данных рекомендаций.
В заключении приводят основные выводы по результатам выпускной квалификационной работы.
На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости очень развит. В каждом городе существуют огромное количество площадей под развитие предпринимательской деятельности людей с целью извлечения денежных средств. Но такая ситуация создает большие проблемы с арендным риском, при этом арендный риск существует как для арендатора, так и для арендодателя. В связи с этим, многие арендодатели находятся в поиске решения данной проблемы. И некоторые из арендодателей приходят к тому, что необходимо разрабатывать определенную концепцию по управлению коммерческой недвижимостью в аспекте обеспечения своей экономической безопасности.
Степень разработанности темы ко времени начала исследования.
Исследование данной темы сопряжено с наличием проблем определения всех рисков арендодателя и разработкой рекомендаций по устранению этих рисков. Также существуют проблемы практического характера, в форме отсутствия методик для обеспечения экономической безопасности арендодателя.
Большой объем информации содержится в различных источниках о разработке концепции управления коммерческой недвижимостью. Управление конечно напрямую связано с разработкой концепции экономической безопасности арендодателя, но тем не менее не полностью ее характеризует.
На основании аспектов, изложенных в научных трудах Бычковой М.В., Мезенцевой О.В., Асаула А., мы уделили особое внимание именно попытке анализа рынка торговой недвижимости и разработке рекомендаций по экономической безопасности арендодателя.
Цели и задачи исследования.
Целью исследования выпускной квалификационной работы является подготовка теоретической и методологической базы по обеспечению экономической безопасности арендодателя с учетом возможности диверсификации арендного предложения на рынке коммерческой недвижимости.
Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи:
1) определить сущность и виды коммерческой недвижимости как объекта управления и на этой основе дать характеристику рисков и угроз на рынке аренды коммерческой недвижимости;
2) определить сущность концепции управления коммерческой недвижимости в аспекте экономической безопасности собственника (арендодателя) недвижимости;
3) исследовать основные тенденции и показатели на рынке коммерческой (арендной) недвижимости;
4) разработать комплекс рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой недвижимости.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования выступает разработка рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя на рынке коммерческой (арендной) недвижимости.
Предметом исследования является рынок коммерческой (арендной) недвижимости на примере города Челябинска.
Теоретической и методической основой выпускной квалификационной работы являются работы ведущих российских и зарубежных авторов в области исследования рынка коммерческой недвижимости, нормативные акты Российской Федерации, данные федерального и регионального статистического учета.
В данной работе использовались общенаучные и экономические методы познания как: экономический анализ, статистический анализ, логический метод анализа.
Научная новизна полученных результатов исследования заключается в разработке комплекса рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя с учетом диверсификации арендного предложения.
Структура выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов и заключения, библиографического списка и приложений.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, показана теоретическая значимость выявленных результатов.
В первом разделе рассмотрены теоретические аспекты рынка коммерческой недвижимости, сущность, виды и угрозы на рынке коммерческой (арендной) недвижимости.
Во втором разделе проведен анализ рынка коммерческой недвижимости по городу Челябинску. Были представлены все основные показатели рынка за последние пять лет.
В третьем разделе был разработан поэтапный комплекс рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя, а также обоснована применимость данных рекомендаций.
В заключении приводят основные выводы по результатам выпускной квалификационной работы.
Подводя итог проделанной выпускной квалификационной работы, отметим, что основным результатом работы является разработка рекомендаций по обеспечению экономической безопасности арендодателя торговой недвижимости с учетом возможности диверсификации арендного предложения.
При этом, поставленные задачи выпускной квалификационной работы были решены следующим образом:
1. Исследованы теоретические основы рынка коммерческой недвижимости. Так, мы определили, что коммерческая недвижимость - это недвижимость для инвестиций, с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Существует коммерческая недвижимость, приносящая доход, и существуют объекты коммерческой недвижимости, создающие условия для извлечения дохода.
Кроме того, существует много видов коммерческой недвижимости, основными из которых являются офисная, складская и торговая недвижимость.
Угрозы на рынке коммерческой недвижимости делятся на внутренние и внешние, а риски на общие и специфические. Общие риски связаны с возможностью возникновения внутренних и внешних угроз, а специфические связаны с возникновением особенных факторов, которые проявляются через работу владельца коммерческой недвижимостью. Среди прочих специфических рисков, выделяют арендные риски. Таким образом, возникают риски, как для арендаторов, так и для арендодателей.
Для того, чтобы минимизировать риски для арендодателя, необходимо разработать концепцию управления коммерческой недвижимостью по обеспечению экономической безопасности. Эта концепция разделена на три основных этапа. На первом этапе анализируется рынок коммерческой недвижимости. На втором этапе разрабатывается стратегия и программа управления коммерческой недвижимостью на основе рисков и угроз арендодателя. И на заключительном этапе разрабатываются рекомендации по обеспечению экономической безопасности арендодателя.
2. Проведен анализ показателей на рынке коммерческой недвижимости. В России, среди сегментов рынка коммерческой недвижимости, лучшую динамику на 2018 год показала торговая недвижимость. На сегодняшний день, торговая недвижимость находится в активном поиске новых форматов, что связано с активным потребительским спросом и насыщенностью классических торговых центров.
В 2018 году, рынок коммерческой недвижимости Челябинска находился в режиме стагнации. Торговая недвижимость показала слабый рост, офисная осталась на месте.
Объем предложения офисной недвижимости в Челябинске, за последние 5 лет, уменьшился почти в 2 раза.
Объем предложения складской недвижимости Челябинска за последние 5 лет заметно вырос с 163 тыс. кв. м. до 686 тыс. кв. м. Тем не менее вырос и объем пустующих складов.
Если говорить об объеме рынка торговой недвижимости Челябинска за последние 5 лет, то имеется тенденция к снижению объема предложения торговой недвижимости. От части, это связано с появлением интернет магазинов и падением доходов граждан Челябинска.
Показатель Shopping Index в Челябинске, также, имеет тенденцию снижения, за последние 5 лет примерно на 22%. Это говорит о том, что покупатели стали больше разбираться в целесообразности некоторых покупок и посещении торговых центров.
Коэффициент сменности арендаторами торговых помещений Челябинска на 2019 год составил 4,3.
Таким образом, можно сказать, что на рынке торговой недвижимости Челябинска наблюдается тенденция к снижению. Такой расклад может непосредственно отразиться на поведении, как арендаторов, так и арендодателей.
Так, необходимо предпринять меры к пересмотру действующей политики в отношении взаимодействия арендаторов и арендодателей, в первую очередь с точки зрения изменения условий по заключению арендных договоров и поиску путей сохранения арендных доходов. Также, при таком большом коэффициенте сменяемости, важной становится проблема снижения данного коэффициента, следовательно, нужна разработка концепции экономической безопасности для собственников торговых помещений.
3. Разработали рекомендации по обеспечению экономической безопасности арендодателя. для эффективного управления торговой недвижимостью, необходимо определиться с объектом управления - собственник или управляющая компания. Затем определить цели собственника - материальная, технологическая или социальная. Далее приступаем непосредственно к разработке направлений концепции экономической безопасности арендодателя. Но для начала, необходимо отметить, что наиболее эффективным путем повышения экономической безопасности собственника является снижение коэффициента сменяемости в сочетании с максимизацией сдачи площадей и валовым арендным доходом.
...
При этом, поставленные задачи выпускной квалификационной работы были решены следующим образом:
1. Исследованы теоретические основы рынка коммерческой недвижимости. Так, мы определили, что коммерческая недвижимость - это недвижимость для инвестиций, с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Существует коммерческая недвижимость, приносящая доход, и существуют объекты коммерческой недвижимости, создающие условия для извлечения дохода.
Кроме того, существует много видов коммерческой недвижимости, основными из которых являются офисная, складская и торговая недвижимость.
Угрозы на рынке коммерческой недвижимости делятся на внутренние и внешние, а риски на общие и специфические. Общие риски связаны с возможностью возникновения внутренних и внешних угроз, а специфические связаны с возникновением особенных факторов, которые проявляются через работу владельца коммерческой недвижимостью. Среди прочих специфических рисков, выделяют арендные риски. Таким образом, возникают риски, как для арендаторов, так и для арендодателей.
Для того, чтобы минимизировать риски для арендодателя, необходимо разработать концепцию управления коммерческой недвижимостью по обеспечению экономической безопасности. Эта концепция разделена на три основных этапа. На первом этапе анализируется рынок коммерческой недвижимости. На втором этапе разрабатывается стратегия и программа управления коммерческой недвижимостью на основе рисков и угроз арендодателя. И на заключительном этапе разрабатываются рекомендации по обеспечению экономической безопасности арендодателя.
2. Проведен анализ показателей на рынке коммерческой недвижимости. В России, среди сегментов рынка коммерческой недвижимости, лучшую динамику на 2018 год показала торговая недвижимость. На сегодняшний день, торговая недвижимость находится в активном поиске новых форматов, что связано с активным потребительским спросом и насыщенностью классических торговых центров.
В 2018 году, рынок коммерческой недвижимости Челябинска находился в режиме стагнации. Торговая недвижимость показала слабый рост, офисная осталась на месте.
Объем предложения офисной недвижимости в Челябинске, за последние 5 лет, уменьшился почти в 2 раза.
Объем предложения складской недвижимости Челябинска за последние 5 лет заметно вырос с 163 тыс. кв. м. до 686 тыс. кв. м. Тем не менее вырос и объем пустующих складов.
Если говорить об объеме рынка торговой недвижимости Челябинска за последние 5 лет, то имеется тенденция к снижению объема предложения торговой недвижимости. От части, это связано с появлением интернет магазинов и падением доходов граждан Челябинска.
Показатель Shopping Index в Челябинске, также, имеет тенденцию снижения, за последние 5 лет примерно на 22%. Это говорит о том, что покупатели стали больше разбираться в целесообразности некоторых покупок и посещении торговых центров.
Коэффициент сменности арендаторами торговых помещений Челябинска на 2019 год составил 4,3.
Таким образом, можно сказать, что на рынке торговой недвижимости Челябинска наблюдается тенденция к снижению. Такой расклад может непосредственно отразиться на поведении, как арендаторов, так и арендодателей.
Так, необходимо предпринять меры к пересмотру действующей политики в отношении взаимодействия арендаторов и арендодателей, в первую очередь с точки зрения изменения условий по заключению арендных договоров и поиску путей сохранения арендных доходов. Также, при таком большом коэффициенте сменяемости, важной становится проблема снижения данного коэффициента, следовательно, нужна разработка концепции экономической безопасности для собственников торговых помещений.
3. Разработали рекомендации по обеспечению экономической безопасности арендодателя. для эффективного управления торговой недвижимостью, необходимо определиться с объектом управления - собственник или управляющая компания. Затем определить цели собственника - материальная, технологическая или социальная. Далее приступаем непосредственно к разработке направлений концепции экономической безопасности арендодателя. Но для начала, необходимо отметить, что наиболее эффективным путем повышения экономической безопасности собственника является снижение коэффициента сменяемости в сочетании с максимизацией сдачи площадей и валовым арендным доходом.
...
