Помощь студентам в учебе
Договор купли-продажи недвижимого имущества: проблемы правового регулирования
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 8
1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ. ВИДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 11
1.1 История возникновения и развития института недвижимого
имущества 11
1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества 21
1.3 Традиционные объекты недвижимого имущества (земельные участки,
участки недр) 33
1.4 Производные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения,
жилые помещения, нежилые помещения, машино-места, имущественные
комплексы) 41
2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 52
2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества 52
2.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого
имущества 56
2.3 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 60
2.4 Особенности исполнения договора купли-продажи недвижимого
имущества и переход права собственности 62
3 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 69
3.1 Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества 69
3.2 Последствия нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимого
имущества 73
3.3 Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимого
имущества покупателем 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ 8
1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ. ВИДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 11
1.1 История возникновения и развития института недвижимого
имущества 11
1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества 21
1.3 Традиционные объекты недвижимого имущества (земельные участки,
участки недр) 33
1.4 Производные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения,
жилые помещения, нежилые помещения, машино-места, имущественные
комплексы) 41
2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 52
2.1 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества 52
2.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого
имущества 56
2.3 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 60
2.4 Особенности исполнения договора купли-продажи недвижимого
имущества и переход права собственности 62
3 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 69
3.1 Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества 69
3.2 Последствия нарушения продавцом договора купли-продажи недвижимого
имущества 73
3.3 Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимого
имущества покупателем 76
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально-экономические изменения. Недвижимое имущество стало объектом рыночных отношений.
В связи с этим возникла необходимость тщательного нормативного регулирования отношений, возникающих по поводу данного объекта. В виду того, что тема исследования достаточно обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее дискуссионных вопросах, и сделана попытка связать их с практикой на примере анализа договора купли-продажи жилого помещения. Жилое помещение относится к недвижимому имуществу, его рассматривают как объект и жилищных, и гражданских прав . Жилое помещение является одним из наиболее сложных объектов недвижимости по своей структуре и классификации, и достаточно дорогостоящим по своей стоимости. По этой причине на долю договоров купли- продажи жилья приходится значительное количество правонарушений.
Несмотря на наличие общих теоретических основ, подходы к пониманию недвижимости отличаются по составу объектов, включаемых в данную категорию. На сегодняшний день в научном юридическом сообществе не утихают споры о проблеме установления признаков объектов недвижимости, перечисленных в Гражданском Кодексе РФ. В работе исследованы отечественные и зарубежные подходы к определению признаков и классификации недвижимости, изучены особенности правовой регламентации договора продажи недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование, возникающих в сфере правореализации проблем заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1) провести анализ истории возникновения и развития института недвижимости;
2) определить понятие и признаки недвижимого имущества;
3) изучить традиционные и производные объекты недвижимости; своеобразие их реализации в гражданско-правовом обороте;
4) проанализировать стороны договора, форму договора, существенные условия, условия договора продажи недвижимого имущества;
5) изучить особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
6) установить права и обязанности продавца и покупателя, а также последствия нарушения сторонами условий договора продажи недвижимости.
Объектом исследования является договор купли-продажи как инструмент гражданско-правовых отношений.
Предметом исследования выступает договор купли-продажи недвижимого имущества.
Методологической основой исследования являются общенаучный диалектический метод познания, а также специальные методы научного исследования: исторический, логический (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), метод системного анализа, метод толкования права, формально-юридический метод и др.
Теоретической базой исследования являются научные труды ученых, внесших существенный вклад в исследование недвижимости как объекта гражданского права Российской Федерации, в частности, В. В. Витрянского, Е. С. Болтановой, М. П. Имековой, С. Ю. Стародумовой, Б. Л. Хаскельберга, Г. Ф. Шершеневича и др.
Научная новизна исследования определяется комплексным исследованием института недвижимости, включая историю возникновения и современные тенденции его развития, правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества, теоретических и практических проблем, связанных с применением нового гражданского законодательства РФ.
Практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также широким кругом профессиональных участников рынка оборота недвижимости имущества.
Эмпирической основой исследования являются: Конституция Российской Федерации , Гражданский Кодекс Российской Федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации , Лесной Кодекс Российской Федерации , Семейный Кодекс Российской Федерации , Жилищный Кодекс Российской Федерации , Градостроительный Кодекс Российской Федерации , Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях , федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и другие акты.
В связи с этим возникла необходимость тщательного нормативного регулирования отношений, возникающих по поводу данного объекта. В виду того, что тема исследования достаточно обширна, в работе акцентировано внимание на наиболее дискуссионных вопросах, и сделана попытка связать их с практикой на примере анализа договора купли-продажи жилого помещения. Жилое помещение относится к недвижимому имуществу, его рассматривают как объект и жилищных, и гражданских прав . Жилое помещение является одним из наиболее сложных объектов недвижимости по своей структуре и классификации, и достаточно дорогостоящим по своей стоимости. По этой причине на долю договоров купли- продажи жилья приходится значительное количество правонарушений.
Несмотря на наличие общих теоретических основ, подходы к пониманию недвижимости отличаются по составу объектов, включаемых в данную категорию. На сегодняшний день в научном юридическом сообществе не утихают споры о проблеме установления признаков объектов недвижимости, перечисленных в Гражданском Кодексе РФ. В работе исследованы отечественные и зарубежные подходы к определению признаков и классификации недвижимости, изучены особенности правовой регламентации договора продажи недвижимости.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование, возникающих в сфере правореализации проблем заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:
1) провести анализ истории возникновения и развития института недвижимости;
2) определить понятие и признаки недвижимого имущества;
3) изучить традиционные и производные объекты недвижимости; своеобразие их реализации в гражданско-правовом обороте;
4) проанализировать стороны договора, форму договора, существенные условия, условия договора продажи недвижимого имущества;
5) изучить особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
6) установить права и обязанности продавца и покупателя, а также последствия нарушения сторонами условий договора продажи недвижимости.
Объектом исследования является договор купли-продажи как инструмент гражданско-правовых отношений.
Предметом исследования выступает договор купли-продажи недвижимого имущества.
Методологической основой исследования являются общенаучный диалектический метод познания, а также специальные методы научного исследования: исторический, логический (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), метод системного анализа, метод толкования права, формально-юридический метод и др.
Теоретической базой исследования являются научные труды ученых, внесших существенный вклад в исследование недвижимости как объекта гражданского права Российской Федерации, в частности, В. В. Витрянского, Е. С. Болтановой, М. П. Имековой, С. Ю. Стародумовой, Б. Л. Хаскельберга, Г. Ф. Шершеневича и др.
Научная новизна исследования определяется комплексным исследованием института недвижимости, включая историю возникновения и современные тенденции его развития, правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества, теоретических и практических проблем, связанных с применением нового гражданского законодательства РФ.
Практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также широким кругом профессиональных участников рынка оборота недвижимости имущества.
Эмпирической основой исследования являются: Конституция Российской Федерации , Гражданский Кодекс Российской Федерации, Земельный Кодекс Российской Федерации , Лесной Кодекс Российской Федерации , Семейный Кодекс Российской Федерации , Жилищный Кодекс Российской Федерации , Градостроительный Кодекс Российской Федерации , Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях , федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и другие акты.
В процессе исследования сделаны следующие выводы и предложения:
1) Анализ истории возникновения и развития института недвижимости в России позволяет сделать вывод о том, что уже на ранних этапах исторического развития российского государства особое внимание уделялось совершенствованию института недвижимости. Уже в XVI веке Правительство России вводит практику взимания пошлин, также появляется система учета и записи сделок, усиливающая тенденцию государственного контроля учета недвижимости и совершаемых с ней сделок.
2) В видовой классификации недвижимости в зависимости от признаков конкретного объекта были выделены: физические, экономические и юридические признаки. В зависимости от того, что послужило причиной создания объекта недвижимости, выделяют: природные, рукотворные и смешанные виды объектов недвижимости. По свойствам объектов недвижимое имущество дифференцируют: в зависимости от структуры на неделимые и делимые; в зависимости от значимости вещей, составляющих объект недвижимости, на главные вещи и принадлежности. В зависимости от признака оборотоспособности выделяют: ограниченно оборотоспособные, свободные в обороте и изъятые из оборота.
3) Земельный участок - недвижимая вещь в виде части земной поверхности, обладающая индивидуальными характеристиками: природными, антропогенными, физическими, юридическими. К природным характеристикам земельного участка относится почвенный слой земли, обособленные водные объекты (ГК РФ ст. 261) и т. п. Антропогенными характеристиками являются наличие неотделимых частей земельного участка, например, ограждения, заборы и т.п. Реальное существование земельного объекта в качестве объекта прав наделяется физическими признаками, физической характеристикой, относится реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка). Юридическая характеристика определяет целевое назначение и использование земельного участка, а так же иные требования необходимые в регистрации объекта разрешенное использование земельного участка, и другие признаки, необходимые для регистрации объекта в качестве недвижимости.
4) Участки недр не могут находиться в частной собственности и обладают особым правовым режимом. Право пользования участками недр приобретается путем получение специального государственного разрешения в виде лицензии или путем заключения соглашения о разделе продукции.
6) Разграничены виды «машино-место» и «парковка». Парковочное место не может быть самостоятельным объектом, в отличие от машино-места, законодательно признаваемого объектом недвижимого имущества.
7) Предметом договора продажи недвижимого имущества может быть любое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), которое указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в том числе воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания. Вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания могут участвовать в гражданско-правовом обороте лишь после осуществления государственной регистрации прав собственности на данные объекты, после чего они приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности.
8) Сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества могут выступать юридические лица как коммерческие так и и некоммерческие организации, физические лица, а также так же публично-правовые образования. Следует учитывать, что на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества его уставом или в силу закона.
9) Исполнение договора продажи недвижимости заключается в фактической передаче продавцом покупателю недвижимой вещи, а также передаче права собственности на недвижимое имущество. Покупатель, в свою очередь обязан принять недвижимое имущество, осуществить переход права собственности, а также произвести встречное предоставление в форме оплаты.
Существует специальный механизм фактической передачи недвижимого имущества. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и сторонами был подписан акт о передаче объекта. Подписание данного акта о передаче подтверждает факт перехода имущества покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником, а собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Для осуществления перехода права собственности на недвижимое имущество обе стороны договора должны подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в регистрирующий орган.
В целях совершенствования правового регулирования договора купли- продажи недвижимого имущества, предлагается внести следующие дополнения в п. 1 ст. 551 Гражданский кодекс РФ. (Авторское предложение выделено курсивом).
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.
1. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ввести абз. 2 «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю».
Соответственно, в качестве основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (см. п. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности невладеющим покупателем.
1) Анализ истории возникновения и развития института недвижимости в России позволяет сделать вывод о том, что уже на ранних этапах исторического развития российского государства особое внимание уделялось совершенствованию института недвижимости. Уже в XVI веке Правительство России вводит практику взимания пошлин, также появляется система учета и записи сделок, усиливающая тенденцию государственного контроля учета недвижимости и совершаемых с ней сделок.
2) В видовой классификации недвижимости в зависимости от признаков конкретного объекта были выделены: физические, экономические и юридические признаки. В зависимости от того, что послужило причиной создания объекта недвижимости, выделяют: природные, рукотворные и смешанные виды объектов недвижимости. По свойствам объектов недвижимое имущество дифференцируют: в зависимости от структуры на неделимые и делимые; в зависимости от значимости вещей, составляющих объект недвижимости, на главные вещи и принадлежности. В зависимости от признака оборотоспособности выделяют: ограниченно оборотоспособные, свободные в обороте и изъятые из оборота.
3) Земельный участок - недвижимая вещь в виде части земной поверхности, обладающая индивидуальными характеристиками: природными, антропогенными, физическими, юридическими. К природным характеристикам земельного участка относится почвенный слой земли, обособленные водные объекты (ГК РФ ст. 261) и т. п. Антропогенными характеристиками являются наличие неотделимых частей земельного участка, например, ограждения, заборы и т.п. Реальное существование земельного объекта в качестве объекта прав наделяется физическими признаками, физической характеристикой, относится реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка). Юридическая характеристика определяет целевое назначение и использование земельного участка, а так же иные требования необходимые в регистрации объекта разрешенное использование земельного участка, и другие признаки, необходимые для регистрации объекта в качестве недвижимости.
4) Участки недр не могут находиться в частной собственности и обладают особым правовым режимом. Право пользования участками недр приобретается путем получение специального государственного разрешения в виде лицензии или путем заключения соглашения о разделе продукции.
6) Разграничены виды «машино-место» и «парковка». Парковочное место не может быть самостоятельным объектом, в отличие от машино-места, законодательно признаваемого объектом недвижимого имущества.
7) Предметом договора продажи недвижимого имущества может быть любое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ), которое указано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в том числе воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания. Вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда и суда внутреннего плавания могут участвовать в гражданско-правовом обороте лишь после осуществления государственной регистрации прав собственности на данные объекты, после чего они приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности.
8) Сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества могут выступать юридические лица как коммерческие так и и некоммерческие организации, физические лица, а также так же публично-правовые образования. Следует учитывать, что на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества его уставом или в силу закона.
9) Исполнение договора продажи недвижимости заключается в фактической передаче продавцом покупателю недвижимой вещи, а также передаче права собственности на недвижимое имущество. Покупатель, в свою очередь обязан принять недвижимое имущество, осуществить переход права собственности, а также произвести встречное предоставление в форме оплаты.
Существует специальный механизм фактической передачи недвижимого имущества. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и сторонами был подписан акт о передаче объекта. Подписание данного акта о передаче подтверждает факт перехода имущества покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником, а собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Для осуществления перехода права собственности на недвижимое имущество обе стороны договора должны подать заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в регистрирующий орган.
В целях совершенствования правового регулирования договора купли- продажи недвижимого имущества, предлагается внести следующие дополнения в п. 1 ст. 551 Гражданский кодекс РФ. (Авторское предложение выделено курсивом).
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.
1. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ввести абз. 2 «Если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю».
Соответственно, в качестве основания государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (см. п. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Внесение подобного изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права собственности невладеющим покупателем.
