ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В Г. КРАСНОЯРСКЕ

В результате проведенного исследования были сделаны следующие
выводы.
В первой главе работы были определены основные негативные
последствия от неэффективного использования городских земель, являющихся
предметом повышенного спроса. Процесс урбанизации принес человечеству
как неоспоримые блага, в плане социальных удобств, так и проблемы
связанные с глобальным развитием этого процесса такие как: необычайное
усложнение транспортных проблем; удорожание инженерного оборудования;
загрязнение воздушного и водного бассейнов; удаление населения больших
городов от природы; большие города «отсасывают» производительные силы от
малых и средних городов. Огромная проблема – реконструкция сложившейся
застройки. Очень важной частью в развитии города Красноярска является
управление уже застроенными территориями. Чтобы правильно организовать
территорию, местным муниципалитетам необходимо грамотно ей управлять, с
помощью применения правовых механизмов для развития уже застроенной
территории, которые призваны обновить жилищный ветхий фонд и создать
новую качественную среду обитания для жителей города.
Кроме того, определили, что предоставление земельных участков при
развитии застроенных территорий имеет ряд особенностей. Предоставление и
изъятие земельного участка в целях застройки, вызванное выделением их в
институте развития застроенных территорий в качестве специальных
механизмов по приобретению прав на застроенные земельные участки, -
выступает средством по стабилизации частных и публичных методов в
регулировании земельных отношений.
Во второй главе проведен анализ факторов, влияющих на стоимость
земельного участка. Анализ позволил установить, что на расчетную стоимость
земельного участка оказывает влияние большая совокупность факторов.
Основными из них являются: территориально-экономическое оценочное106
зонирование, локальное расположение земельного участка, вид использования,
вид застройки, размеры и конфигурация участка, индивидуальный портрет
микрорайона и района; характер предшествующего использования участка,
дополнительные затраты в инфраструктуру и инженерное оборудование
территории; рельеф местности, наличие инвестиционного контракта.
В третьей части была проведена оценка земельного участка, выделенного
под развитие застроенных территорий. Оценка проводилась с учетом
особенностей данного земельного участка. Таким образом, стоимость
земельного участка (кадастровый номер 24:50:0200147:50), общей площадью 4
409 м2, расположенного по адресу: г.Красноярск., Железнодорожный район, ул.
Ладо Кецховели 20, 20 литер А2, 20 литер А3 составила 21 434 394 рублей.
Также проведен расчет экономического эффекта для каждого участника
РЗТ с целью выявить, возможные отрицательные результаты какого-либо
участника при реализации площадки и привести их в оптимальное
соответствие. По итогам произведенных расчетов, можно отметить, что
развитие застроенной территории ул. Ладо Кецховели 20, 20 литер А2, 20 литер
А3 является выгодным для всех его участников, а именно для инвесторов,
органов власти и для граждан при условии строительства на этой территории
многоквартирного жилого дома.
Администрация получает возможность влиять на застройщика в части
принятия планировочных решений и формировать стартовые условия торгов
исходя из интересов города — например, включать в договоры развития
застроенных территорий возведение объектов социальной и инженерной
инфраструктуры за счет застройщика.
В свою очередь застройщик получает законное право на получение
участка, не слишком удаленные сети, уменьшение стоимости сноса и
дополнительные гарантии за счет участия властей. Реализация проектов развития застроенных территорий началась только
с 2014 года. На сегодняшний день по итогам открытых аукционов с
инвесторами заключено 8 договоров о развитии застроенных территорий
общей площадью 81,3 тыс. м2 на сумму 85,4 млн руб. (по ул. Базарной; Ладо
Кецховели – Красной Армии; Технической; Партизана Железняка;
Семафорной (2 площадки); ул. Никитина; Энергетиков – Свободной –
Львовской). Примерно 717 млн руб. будет направлено инвесторами на
расселение 285-ти семей из 24-х бараков. На месте непригодного жилья будут
построены современные дома и общественное здание, на территории вокруг
них появятся зеленые насаждения, спортивные и детские площадки, парковки.
В настоящее время ведется работа по вовлечению в проект РЗТ ещѐ 12-
ти территорий общей площадью 91,5 тыс. м2, которые расположены в разных
районах города (ул.Полярная – ул.Туруханская; ул.Калинина (2 площадки);
ул.Л. Кецховели; ул.Маерчака; ул.Ключевская; ул.1-я Смоленская; ул.Бебеля;
ул.Кутузова; ул.Качинская; ул.Гагарина; ул.Квартальная).
На указанных земельных участках размещено 36 ветхих дома, в которых
проживает 335 семей. Затраты на их расселение ориентировочно составят 694
млн. руб. Часть площадок из данного перечня относится к гостевым трассам
Универсиады (ул. Ключевская, Калинина, Полярная).
Проект развития застроенных территорий не так давно реализуется в
Красноярске, поэтому многие его положения корректируются и
совершенствуются в процессе применения. Юридические и организационные
вопросы обсуждаются на межведомственных совещаниях в администрации
города, в Союзе строителей Красноярского края, на форумах и конференциях,
посвященных градостроительной деятельности. Однако уже сейчас можно
сказать, что РЗТ является эффективным механизмом, который позволяет, с
одной стороны, улучшить условия проживания граждан за счет частного
капитала, с другой, способствует обновлению ветхих кварталов, комплексной
реновации территорий с морально и физически устаревшей застройкой.

Купить