Договор купли-продажи: проблемы теории и практики

Содержательный анализ гражданско-правовых норм, регламентирующих вопросы заключения и исполнения договоров купли-продажи, демонстрирует наличие многочисленных проблем при реализации соответствующих правовых норм, что обусловливает непрекращающиеся научные дискуссии по различным вопросам правоприменения в рассматриваемой сфере.
Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы и предложения теоретического и практического характера по исследованным проблемам.
Договор купли-продажи является одним из самых коллизионных в настоящий момент. В этой связи изучение его правового регулирования требует особого внимания.Особое значение этого института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Прогресс техники и науки, усложнение экономической жизни общества не только ведет к возникновению новых правовых форм, но также проявляется в развитии таких традиционных институтов, как купля-продажа.
Анализ имеющихся в научной литературе точек зрения позволяет прийти к выводу, что в последние годы назрела необходимость установления единого определения договора купли-продажи. Данная проблема вызвана тем, что в современном гражданском праве отсутствует единый подход в области определения данной правовой категории, что в свою очередь препятствует пониманию сути и значимости данного договора.
В связи с чем предлагается в науке гражданского права выработать единое понятие «купля-продажа» и ее признаков, определение которых возможно посредствам проведения научных мероприятий, например, Всероссийского научно-практического форума или Всероссийской конференции по вопросу природы договора купли-продажи и тенденций ее развития
На практике распространёнными являются проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки. Так, зачастую происходит игнорирование интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ не гарантирует законность сделки.
Еще одним примером может служить то, что в соответствии со ст. 454 ГК РФ к купле-продаже ценных бумаг применяются правила, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, т. е. общие положения о купле-продаже, если законом не установлены специальные правила. Согласно ст. ст. 454, 455 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи является условие о товаре.
Таким образом, не совсем ясно, установлены ли законодательством иные существенные условия договора купли-продажи акций. Представляется правильным исходить из того, что законодатель не предусмотрел специальных правил, регулирующих согласование предмета договора купли-продажи ценных бумаг, поэтому к такому договору необходимо применять общие правила договора купли-продажи, и условие о товаре в договоре купли-продажи акций считать согласованным, если определено наименование и количество товара.
Любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В любом случае обязательным условием является описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.
Сторонами в договоре купли-продажи выступают продавец и покупатель. Ими могут быть любые субъекты гражданских правоотношений - граждане, юридические лица или государство. Установлено, что, хотя положения § 1 гл. 30 ГК РФ содержат немало норм, предоставляющих право покупателю или продавцу требовать, или в одностороннем порядке изменять или прекращать договор купли-продажи, однако, ГК РФ не наделяет покупателя правом на отказ от товара, когда, представляется, это необходимо.
В частности, при существенном нарушении требований к качеству товара (п. 2 ст. 475 ГК РФ), при передаче некомплектного товара (п. 2 ст. 480 ГК РФ), при нарушении условия о страховании товара (ст. 490 ГК РФ) и в других случаях. Будет справедливо, что покупатель должен обладать правом на отказ от товара во всех случаях, когда ему предоставлено право на замену товара либо на отказ от исполнения договора.
В целях устранения выявленных недостатков законодательства предлагается внести изменения в п. 1 ст. 484 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Покупатель обязан принять переданный ему товар. Покупатель вправе отказаться от принятия товара только в случаях, когда ему предоставлено право потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли- продажи». Такая редакция пункта позволяет четко определить, когда покупатель наделен правом отказаться от товара.
В настоящее время правоприменители и суды вынуждены сталкиваться с массой проблемных вопросов, участвуя в правоотношениях, регулирующих заключение и исполнение отдельных видов договоров купли -продажи. Несовершенство действующих норм ГК РФ обусловливает возникновение неоднозначных ситуаций, не имеющих единого алгоритма разрешения и правового урегулирования.
В частности, статус свидетельских показаний при рассмотрении гражданско- правовых споров остается достаточно неопределенным. Не закреплен признак ценности в качестве неотъемлемого элемента товара (вещи), выступающего предметом купли-продажи. Остро стоит вопрос о невыполнении требований ГК РФ и Закона о защите прав потребителей продавцами - юридическими лицами, обязанными передавать вместе с товаром документацию к нему. Допускается смешение договоров купли-продажи и оказания услуг, что негативным образом влияет на состояние института договорных отношений.
Вышеизложенное свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования процесса правового регулирования заключения и исполнения договора купли-продажи.
При анализе отдельных видов договора купли-продажи внесены предложения о принятии конкретных мер, направленных на совершенствование гражданско- правовых норм, регулирующих отдельные виды договора купли-продажи.
Во-первых, в целях более четкого определения статуса объектов, внешне имеющих признаки недвижимости, предложено в ГК РФ закрепить дополнительные признаки недвижимого имущества, что позволить сформировать единый подход судов и правоприменителей к понятию недвижимого имущества.
Во-вторых, указано на необходимость внедрения института контроля за сделками в отношении недвижимого имущества, направленного, в первую очередь, на обеспечение законности заключаемых договоров купли-продажи. Внесено предложение о нотариальном удостоверении договоров купли -продажи недвижимого имущества, что позволит минимизировать число незаконных и мошеннических сделок с недвижимостью.
В-третьих, предложено закрепить в ГК РФ норму о том, что при осуществлении купли-продажи недвижимости продавец обязан открыть в банковской или кредитной организации сберегательный счет, на который покупатель должен перевести денежную сумму, составляющую цену договора. При этом воспользоваться деньгами на счете покупатель может только после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Лишь при выполнении данного условия оплата сделки будет считаться произведенной.
В-четвертых, с учетом текущей экономической ситуации предложено предоставить право бюджетным организациям самостоятельно выбирать поставщиков без проведения конкурсных процедур при покупке товаров на вышеуказанную сумму, что позволит значительно снизить коррупционную составляющую сферы закупок.

Купить