Помощь студентам в учебе
Товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома: проблемы и перспективы
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ПОДХОДЫ К ПОНИМАНИЮ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 9
1.1 История развития института товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 9
1.2 Понятие и правовая природа товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 17
2 ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 25
2.1 Создание, реорганизация, ликвидация и правовое положение членов
и органов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома 25
2.2 Проблемы судебной защиты интересов товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 41
3 ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВОМ
СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ИХ РЕШЕНИЕ 53
3.1 Проблемные аспекты функционирования товарищества
собственников недвижимости многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской
Федерации 53
3.2 Основные направления совершенствования законодательства,
регулирующего вопросы эффективности товарищества
собственников недвижимости многоквартирного
дома 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 70
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ПОДХОДЫ К ПОНИМАНИЮ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 9
1.1 История развития института товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 9
1.2 Понятие и правовая природа товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 17
2 ОТДЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА 25
2.1 Создание, реорганизация, ликвидация и правовое положение членов
и органов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома 25
2.2 Проблемы судебной защиты интересов товарищества собственников
недвижимости многоквартирного дома 41
3 ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВОМ
СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И ИХ РЕШЕНИЕ 53
3.1 Проблемные аспекты функционирования товарищества
собственников недвижимости многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской
Федерации 53
3.2 Основные направления совершенствования законодательства,
регулирующего вопросы эффективности товарищества
собственников недвижимости многоквартирного
дома 62
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 68
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 70
Одним из приоритетных направлений жилищной политики в современной России является развитие жилищного самоуправления и обеспечение участия населения в управлении собственной жилой недвижимостью.
Анализ статистических данных и материалов юридической практики показывает, что, несмотря на прошедшие десятилетия реформы жилищнокоммунальной сферы, сохраняются проблемы эффективности управления товариществами собственников недвижимости многоквартирного дома: темпы развития жилищной самоорганизации граждан, их вовлеченности в принятие решений относительно управления многоквартирными домами пока крайне низки в силу проблем различного характера.
Дополнительные сложности создают смешанная собственность на жилье в одном многоквартирном доме и, как следствие, различный правовой статус проживающих, низкий уровень правовой информированности граждан, правовая неопределенность положения коллегиальных органов управления многоквартирным домом.
Таким образом, выбор темы магистерской диссертации обусловлен необходимостью теоретического и практического осмысления вопросов создания, функционирования товарищества собственников недвижимости
многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской Федерации, а также поиском основных направлений совершенствования правовых механизмов разрешения этих проблем.
Исходной базой для проводимого исследования стали труды, посвященные деятельности добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме В.Н. Литовкина, В.В. Полетаева. Общей характеристике основных форм управления жилищным фондом посвящены работы М.Ю. Тихомирова, М.Ю. Застелы, Д.С. Романова, Р.К. Санжицыренова, С.Б. Нанбы, Ф.В. Цомартовой. Анализируют работу товарищества собственников жилья Ш.З. Валиев и М.А. Суренян. Из работ последних лет стоит отметить статьи А.А. Галаевой, И.Г. Гавриленко и Д.А. Седакова.
Цель работы - исследование вопросов реализации деятельности товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов, а также разработка и обоснование теоретических и практических выводов предложений и рекомендаций по совершенствованию правового регулирования вышеназванной деятельности.
Задачи исследования с учетом поставленной цели заключается в том, чтобы.
1. Изучить историю развития института товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
2. Проанализировать понятие и правовую природу товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
3. Изучить порядок создания, реорганизации, ликвидации и правовое положение членов и органов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
4. Исследовать проблемы судебной защиты интересов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
5. Выявить и проанализировать проблемные аспекты функционирования товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской Федерации.
6. Определить основные направления совершенствования законодательства, регулирующего вопросы эффективности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с деятельностью товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов.
Предметом исследования является совокупность нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные труды и содержащиеся в них положения теории конституционного, жилищного, земельного, гражданского, административного права, а также материалы научных исследований по вопросам товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
Нормативной базой исследования стали Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, и других органов.
Научная новизна исследования заключается в авторском подходе к комплексному изучению теоретических и прикладных правовых аспектов деятельности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома, а также рассмотрению актуальных проблем этой сферы и перспектив их эффективного разрешения на современном этапе.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные автором теоретические выводы, практические рекомендации и предложения вносят определенный вклад в правовую науку, систематизируют научные знания по вопросам деятельности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома, а также могут быть использованы в дальнейших научных изысканиях.
Практическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть использованы при углубленном изучении вопросов деятельности института товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома в системе государственного управления.
Структура исследования определена его целью и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.
Анализ статистических данных и материалов юридической практики показывает, что, несмотря на прошедшие десятилетия реформы жилищнокоммунальной сферы, сохраняются проблемы эффективности управления товариществами собственников недвижимости многоквартирного дома: темпы развития жилищной самоорганизации граждан, их вовлеченности в принятие решений относительно управления многоквартирными домами пока крайне низки в силу проблем различного характера.
Дополнительные сложности создают смешанная собственность на жилье в одном многоквартирном доме и, как следствие, различный правовой статус проживающих, низкий уровень правовой информированности граждан, правовая неопределенность положения коллегиальных органов управления многоквартирным домом.
Таким образом, выбор темы магистерской диссертации обусловлен необходимостью теоретического и практического осмысления вопросов создания, функционирования товарищества собственников недвижимости
многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской Федерации, а также поиском основных направлений совершенствования правовых механизмов разрешения этих проблем.
Исходной базой для проводимого исследования стали труды, посвященные деятельности добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме В.Н. Литовкина, В.В. Полетаева. Общей характеристике основных форм управления жилищным фондом посвящены работы М.Ю. Тихомирова, М.Ю. Застелы, Д.С. Романова, Р.К. Санжицыренова, С.Б. Нанбы, Ф.В. Цомартовой. Анализируют работу товарищества собственников жилья Ш.З. Валиев и М.А. Суренян. Из работ последних лет стоит отметить статьи А.А. Галаевой, И.Г. Гавриленко и Д.А. Седакова.
Цель работы - исследование вопросов реализации деятельности товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов, а также разработка и обоснование теоретических и практических выводов предложений и рекомендаций по совершенствованию правового регулирования вышеназванной деятельности.
Задачи исследования с учетом поставленной цели заключается в том, чтобы.
1. Изучить историю развития института товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
2. Проанализировать понятие и правовую природу товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
3. Изучить порядок создания, реорганизации, ликвидации и правовое положение членов и органов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
4. Исследовать проблемы судебной защиты интересов товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
5. Выявить и проанализировать проблемные аспекты функционирования товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома в свете современного законодательства Российской Федерации.
6. Определить основные направления совершенствования законодательства, регулирующего вопросы эффективности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с деятельностью товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов.
Предметом исследования является совокупность нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность товариществ собственников недвижимости многоквартирных домов.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные труды и содержащиеся в них положения теории конституционного, жилищного, земельного, гражданского, административного права, а также материалы научных исследований по вопросам товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
Нормативной базой исследования стали Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, и других органов.
Научная новизна исследования заключается в авторском подходе к комплексному изучению теоретических и прикладных правовых аспектов деятельности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома, а также рассмотрению актуальных проблем этой сферы и перспектив их эффективного разрешения на современном этапе.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные автором теоретические выводы, практические рекомендации и предложения вносят определенный вклад в правовую науку, систематизируют научные знания по вопросам деятельности товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома, а также могут быть использованы в дальнейших научных изысканиях.
Практическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть использованы при углубленном изучении вопросов деятельности института товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома в системе государственного управления.
Структура исследования определена его целью и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и литературы.
В Конституции Российской Федерации указаны права каждого гражданина иметь имущество в собственности. Так же владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. В Жилищном кодексе Российской Федерации указано, что собственники жилых и нежилых помещений могут осуществлять управление многоквартирным домом при минимальном участии органов власти.
Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из наиболее проблемных отраслей российской экономики. Для более эффективного управления данной отраслью государством и обществом были разработаны и приняты программы, в которых предусматривалась необходимость проведения конкретных мер по ее организации. Одной из мер явилось создание такой организационно-правовой формой юридического лица, как товарищество собственников жилья.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для современного законодательства вид управления. Именно по этой причине он вызывает столько вопросов, в силу неясности законодательства. Однако органы судебной системы, при вынесении решений, проясняют ситуацию и в будущем это приводит к изменению законодательных норм в пользу их большей ясности и точности толкования.
Проведя исторический анализ развития понятий «товарищество собственников жилья» и «товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома» мы увидели, что существует достаточно много проблем, которые не решены до настоящего времени, как в отношении товарищества собственников жилья, так и товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома. Примерами таких норм могут стать коллизии жилищного и гражданского законодательства.
Кроме того, важное значение приобретает отношение собственников к товариществу собственников недвижимости, выражающееся в неполном понимании, а иногда и в заблуждении сущности функционирования товарищества собственников недвижимости как субъекта права и юридического лица, благоприятствующего, защищающего и реализующего интересы собственников.
Налицо необходимость просветительской деятельности населения, при помощи административных органов управления в сфере управления многоквартирными домами и жилищно-коммунальным хозяйством, необходимость утверждения механизмов, способных организовать добросовестное и квалифицированное управление жилищной недвижимостью, обеспечения ее комплексом качественных коммунальных услуг, а также грамотного и квалифицированного контроля за деятельностью в этой сфере.
Товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов. Для создания товарищества необходимо:
1. Создать инициативную группу.
2. Зарегистрировать товарищество собственников недвижимости
многоквартирного дома в установленном законом порядке.
3. Передать многоквартирный дом в управление товариществу собственников недвижимости многоквартирного дома.
Современное законодательство позволяет осуществлять все виды реорганизаций товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома. В случае необходимости товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома может быть ликвидировано путем добровольной ликвидации, принудительной ликвидации или путем исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц.
Особенность полномочий товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома состоит в отсутствии права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Главной функцией товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома является управление многоквартирным домом, которое носит ограниченный характер.
Анализ судебной практики показывает, что основными категориями дел являются следующие.
1. Нарушения процедуры проведения общего собрания.
2. Выход за пределы компетенции.
3. Увеличение бремени содержания общего имущества.
4. Обращения в Конституционный суд Российской Федерации о проверке конституционности нормативных актов в сфере товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
5. Защита жилищных интересов и имущественных прав собственников жилых помещений МКД, признанных аварийными.
Судебной практикой постоянно разрешаются сложные вопросы правоприменения, которые являются причиной неоднозначности толкования норм права в данной области общественных отношений.
Несмотря на значительное количество исследований в жилищной сфере как таковой, недостаточно научных трудов, касательно товариществ собственников недвижимости многоквартирного дома. Результатом такого пробела являются коллизии современного законодательства и противоречивость судебных решений.
Нами отмечено, что категория «товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома» выступают как прикладная категория к понятию товарищество собственников жилья. Этот факт приводит к необходимости искать аналогию с категорией «товарищество собственников жилья», постоянно сравнивать два объекта, допуская наличие их общих черт, что мешает качественно регулировать весь спектр отношений между субъектами в данной подотрасли. Поскольку товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома имеет свои особенности, разрешение которых остается на усмотрение субъектов правоотношений или суда, что недопустимо.
Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из наиболее проблемных отраслей российской экономики. Для более эффективного управления данной отраслью государством и обществом были разработаны и приняты программы, в которых предусматривалась необходимость проведения конкретных мер по ее организации. Одной из мер явилось создание такой организационно-правовой формой юридического лица, как товарищество собственников жилья.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме - это сравнительно новый для современного законодательства вид управления. Именно по этой причине он вызывает столько вопросов, в силу неясности законодательства. Однако органы судебной системы, при вынесении решений, проясняют ситуацию и в будущем это приводит к изменению законодательных норм в пользу их большей ясности и точности толкования.
Проведя исторический анализ развития понятий «товарищество собственников жилья» и «товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома» мы увидели, что существует достаточно много проблем, которые не решены до настоящего времени, как в отношении товарищества собственников жилья, так и товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома. Примерами таких норм могут стать коллизии жилищного и гражданского законодательства.
Кроме того, важное значение приобретает отношение собственников к товариществу собственников недвижимости, выражающееся в неполном понимании, а иногда и в заблуждении сущности функционирования товарищества собственников недвижимости как субъекта права и юридического лица, благоприятствующего, защищающего и реализующего интересы собственников.
Налицо необходимость просветительской деятельности населения, при помощи административных органов управления в сфере управления многоквартирными домами и жилищно-коммунальным хозяйством, необходимость утверждения механизмов, способных организовать добросовестное и квалифицированное управление жилищной недвижимостью, обеспечения ее комплексом качественных коммунальных услуг, а также грамотного и квалифицированного контроля за деятельностью в этой сфере.
Товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов. Для создания товарищества необходимо:
1. Создать инициативную группу.
2. Зарегистрировать товарищество собственников недвижимости
многоквартирного дома в установленном законом порядке.
3. Передать многоквартирный дом в управление товариществу собственников недвижимости многоквартирного дома.
Современное законодательство позволяет осуществлять все виды реорганизаций товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома. В случае необходимости товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома может быть ликвидировано путем добровольной ликвидации, принудительной ликвидации или путем исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц.
Особенность полномочий товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома состоит в отсутствии права собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Главной функцией товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома является управление многоквартирным домом, которое носит ограниченный характер.
Анализ судебной практики показывает, что основными категориями дел являются следующие.
1. Нарушения процедуры проведения общего собрания.
2. Выход за пределы компетенции.
3. Увеличение бремени содержания общего имущества.
4. Обращения в Конституционный суд Российской Федерации о проверке конституционности нормативных актов в сфере товарищества собственников недвижимости многоквартирного дома.
5. Защита жилищных интересов и имущественных прав собственников жилых помещений МКД, признанных аварийными.
Судебной практикой постоянно разрешаются сложные вопросы правоприменения, которые являются причиной неоднозначности толкования норм права в данной области общественных отношений.
Несмотря на значительное количество исследований в жилищной сфере как таковой, недостаточно научных трудов, касательно товариществ собственников недвижимости многоквартирного дома. Результатом такого пробела являются коллизии современного законодательства и противоречивость судебных решений.
Нами отмечено, что категория «товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома» выступают как прикладная категория к понятию товарищество собственников жилья. Этот факт приводит к необходимости искать аналогию с категорией «товарищество собственников жилья», постоянно сравнивать два объекта, допуская наличие их общих черт, что мешает качественно регулировать весь спектр отношений между субъектами в данной подотрасли. Поскольку товарищество собственников недвижимости многоквартирного дома имеет свои особенности, разрешение которых остается на усмотрение субъектов правоотношений или суда, что недопустимо.
