Помощь студентам в учебе
Аренда и ее разновидности в гражданском праве России
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО 9
ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬТСВУ РОССИИ
1.1 История развития договорных отношений имущественного найма 9
1.2 Правовой анализ оснований возникновения и прекращения договора
аренды 12
2 ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 22
2.1 Виды договора аренды и их анализ 22
2.2 Договор аренды недвижимого имущества 31
2.3 Финансовая аренда (лизинг) как отдельный вид 37
3 ДОГОВОР АРЕНДЫ В СОВРЕМЕННОЙ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ
ПРАКТИКЕ 45
3.1 Существенные условия договора аренды: правоприменительная
практика 45
3.2 Практика применения условия о правах и обязанностях сторон
договора аренды 53
3.3 Практика применения положений о заключении и расторжении
договора аренды 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 74
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) ПО 9
ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬТСВУ РОССИИ
1.1 История развития договорных отношений имущественного найма 9
1.2 Правовой анализ оснований возникновения и прекращения договора
аренды 12
2 ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 22
2.1 Виды договора аренды и их анализ 22
2.2 Договор аренды недвижимого имущества 31
2.3 Финансовая аренда (лизинг) как отдельный вид 37
3 ДОГОВОР АРЕНДЫ В СОВРЕМЕННОЙ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ
ПРАКТИКЕ 45
3.1 Существенные условия договора аренды: правоприменительная
практика 45
3.2 Практика применения условия о правах и обязанностях сторон
договора аренды 53
3.3 Практика применения положений о заключении и расторжении
договора аренды 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 72
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 74
Актуальность темы исследования. Институт аренды знаком со времен римского права. В настоящее время тема понятия и виды аренды очень актуальны. Актуальность выбранной темы обусловлена особой важностью изучения института аренды, как в современном гражданском праве. Договорные отношения в отношении аренды прослеживаются в хозяйственном обороте в связи с тем, что договор аренды позволяет достичь равенства между интересами арендодателя и арендатора.
Арендодатель сохраняет это имущество в своей собственности, применяя право распоряжения имуществом и получая из этого прибыль. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности для использования этого имущества в обороте имущества.
Однако существует проблема правового регулирования договора аренды и его разновидностей, в связи с тем, что развитие законодательства не всегда соответствует требованиям правовой действительности.
Кроме этого недостаточно разработана терминология указанных отношений, а также правовое регулирование договора аренды отстает от требований современного общества. Таким образом, актуальность данного исследования очевидна.
Степень научной разработанности. Проблемы аренды были проанализированы исследователями гражданского права и экономической литературы, проанализированы в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебниках. Среди ученых, которые уделили особое внимание различным аспектам аренды можно отметить следующих: Абесалашвили М.З. изучал права и обязанности сторон по договору Формакидов Д.А. рассматривал актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, Е.Е. Костогоров рассмотрел проблемы правового
регулирования лизинговых правоотношений Белов В.А. выявил особенности законодательства об Бритвин С.Н. раскрыл арендные права в гражданском обороте: вопросы теории и практики Вавилин Е.В. рассмотрел вопросы арендной платы Карцева Н.С. рассмотрела освоенности договора аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Красавчиков О.А. выявил особенности договора имущественного найма в советском гражданском праве, В.В. Витрянский рассмотрел понятие и основные виду договора аренды.
В то же время следует отметить, что большинство исследований этих авторов основаны на ранее существовавшем законодательстве и, соответственно, проводились в других социально-экономических условиях.
Объект исследования общественные отношения, складывающиеся в области гражданско-правового регулирования договора аренды.
Предмет исследования совокупность норм права действующего законодательства, регулирующие правоотношения, связанные с договором аренды и его разновидностями.
Цель магистерской диссертации является провести комплексное исследование института аренды в рамках гражданского законодательства, провести анализ разновидностей договора аренды и проанализировать
правоприменительную практику. Обосновать актуальность выявленных проблем и разработать рекомендации по их разрешению.
Для достижения цели поставлены следующие задачи исследования:
- исследовать историю договорных отношений имущественного найма;
- провести правовой анализ оснований возникновения и прекращения договора аренды;
- изучить виды договоров аренды и провести их анализ;
- рассмотреть существенные условия договора аренды в правоприменительной практике;
- провести анализ практики применения условия о правах и обязанностях сторон договора аренды;
- проанализировать практику применения положений о заключении и прекращении договора аренды.
Методология исследования используемыми при написании работы выступает исторический метод, с помощью которого была исследован генезис правого регулирования договора аренды в России метод научного познания, доя достижения объективного познания договора аренды, метод анализа для выделения отдельных частей договора аренды, метод синтеза для объединения судебной практики, сравнительно правовой метод для сопоставления
однопорядковых юридических понятий, явлений, процессов и выяснение между ними сходства и различия и формально юридический метод для толкования норм права.
Теоретическая основа исследования фундаментальные труды ученых отечественной юридической науки в том числе Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. Вавилина Е.В., Витрянского В.В., Крашенинникова П.В., Красавчикова О.А., Покровского И.А., Суханова Е.А., Свириденко О.М., Селиванова Е.С., Соломина Н. Г., Сорокина А., Титова А. А., Шершеневича Г.Ф и других.
Эмпирическая основа исследования. При написании работы были использованы документы правоприменительной практики, Постановления. решения и материалы федеральных судебных органов: Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.
Информационная основа исследования представлена статистическими данными и данными с информационных сайтов.
Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, ранее действовавшее законодательство России, законодательство некоторых зарубежных стран, иные нормативные акты, постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в выявлении современных проблем правого регулирования договора аренды и предложения путей решения.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы исследования могут быть использованы в процессе преподавания гражданского права и при написании научных статей в области правового регулирования договора аренды.
Практическая значимость заключается в том, что полученные выводы исследования могут быть использованы в правоприменительной практике в области применения договора аренды.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
Арендодатель сохраняет это имущество в своей собственности, применяя право распоряжения имуществом и получая из этого прибыль. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности для использования этого имущества в обороте имущества.
Однако существует проблема правового регулирования договора аренды и его разновидностей, в связи с тем, что развитие законодательства не всегда соответствует требованиям правовой действительности.
Кроме этого недостаточно разработана терминология указанных отношений, а также правовое регулирование договора аренды отстает от требований современного общества. Таким образом, актуальность данного исследования очевидна.
Степень научной разработанности. Проблемы аренды были проанализированы исследователями гражданского права и экономической литературы, проанализированы в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебниках. Среди ученых, которые уделили особое внимание различным аспектам аренды можно отметить следующих: Абесалашвили М.З. изучал права и обязанности сторон по договору Формакидов Д.А. рассматривал актуальные вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, Е.Е. Костогоров рассмотрел проблемы правового
регулирования лизинговых правоотношений Белов В.А. выявил особенности законодательства об Бритвин С.Н. раскрыл арендные права в гражданском обороте: вопросы теории и практики Вавилин Е.В. рассмотрел вопросы арендной платы Карцева Н.С. рассмотрела освоенности договора аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Красавчиков О.А. выявил особенности договора имущественного найма в советском гражданском праве, В.В. Витрянский рассмотрел понятие и основные виду договора аренды.
В то же время следует отметить, что большинство исследований этих авторов основаны на ранее существовавшем законодательстве и, соответственно, проводились в других социально-экономических условиях.
Объект исследования общественные отношения, складывающиеся в области гражданско-правового регулирования договора аренды.
Предмет исследования совокупность норм права действующего законодательства, регулирующие правоотношения, связанные с договором аренды и его разновидностями.
Цель магистерской диссертации является провести комплексное исследование института аренды в рамках гражданского законодательства, провести анализ разновидностей договора аренды и проанализировать
правоприменительную практику. Обосновать актуальность выявленных проблем и разработать рекомендации по их разрешению.
Для достижения цели поставлены следующие задачи исследования:
- исследовать историю договорных отношений имущественного найма;
- провести правовой анализ оснований возникновения и прекращения договора аренды;
- изучить виды договоров аренды и провести их анализ;
- рассмотреть существенные условия договора аренды в правоприменительной практике;
- провести анализ практики применения условия о правах и обязанностях сторон договора аренды;
- проанализировать практику применения положений о заключении и прекращении договора аренды.
Методология исследования используемыми при написании работы выступает исторический метод, с помощью которого была исследован генезис правого регулирования договора аренды в России метод научного познания, доя достижения объективного познания договора аренды, метод анализа для выделения отдельных частей договора аренды, метод синтеза для объединения судебной практики, сравнительно правовой метод для сопоставления
однопорядковых юридических понятий, явлений, процессов и выяснение между ними сходства и различия и формально юридический метод для толкования норм права.
Теоретическая основа исследования фундаментальные труды ученых отечественной юридической науки в том числе Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. Вавилина Е.В., Витрянского В.В., Крашенинникова П.В., Красавчикова О.А., Покровского И.А., Суханова Е.А., Свириденко О.М., Селиванова Е.С., Соломина Н. Г., Сорокина А., Титова А. А., Шершеневича Г.Ф и других.
Эмпирическая основа исследования. При написании работы были использованы документы правоприменительной практики, Постановления. решения и материалы федеральных судебных органов: Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.
Информационная основа исследования представлена статистическими данными и данными с информационных сайтов.
Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, ранее действовавшее законодательство России, законодательство некоторых зарубежных стран, иные нормативные акты, постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования заключается в выявлении современных проблем правого регулирования договора аренды и предложения путей решения.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что выводы исследования могут быть использованы в процессе преподавания гражданского права и при написании научных статей в области правового регулирования договора аренды.
Практическая значимость заключается в том, что полученные выводы исследования могут быть использованы в правоприменительной практике в области применения договора аренды.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
В ходе исследования был проведен анализ положений, видов, условий договора аренды в современном гражданском праве. Таким образом, были можно
сформулировать следующие выводы.
Во-первых, ряд проблем правового регулирования обусловлен заключением договора аренды на новый срок. В связи с тем, что основной сложностью арендных отношений является пересмотр договора аренды на новый срок, необходимо более подробно рассмотреть этот вопрос в законодательстве, а именно констатировать норму ч. 1 ст. 621 ГК РФ следующим образом: В отношении аренды недвижимого имущества и других видов аренды арендатор, выполняющий свои обязательства надлежащим образом, имеет право на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении других арендаторов. Для реализации этого права за 14 дней до окончания действия договора аренды арендатор обязан уведомить собственника имущества о своем намерении заключить договор на новый срок.
Во-вторых, исходя из анализа норм главы 34 ГК РФ, можно отметить, что отношения, связанные с арендой недвижимости, носят сложный характер, что диктует необходимость принятия отдельного специального закона. Развивающиеся отношения, связанные с применением договора аренды недвижимого имущества позволяют говорить о том, что дано правоотношения уже не укладываются в рамках гражданского кодекса и категорий гражданского права. Явление
недвижимости постоянно совершенствуется и дополняется новыми веяниями современных реалий, что требует принятия специального закона в сфере отношений с использованием недвижимого имущества. Это подтверждается концепцией развития законодательства о недвижимости, где говорится о том, что предприятие - это не обязательно недвижимость.
Третья проблема обусловлена потенциальными рисками арендатора и арендодателя заключения договора аренды. Учитывая противоречивость судебной практики по данному вопросу и возможность возникновения иных обоюдных рисков для сторон, а также в целях исключения наступления неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора, и рисков как на стадии заключения договора аренды, так и на стадии его исполнения, необходимо тщательно анализировать составление договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
В условиях неоднородного характера судебной практики по спорам об изменении или расторжении договоров аренды, наиболее надежным вариантом для сторон арендных отношений по-прежнему остается поиск компромиссных решений посредством переговоров. В настоящее время баланс интересов сторон может быть достигнут исключительно посредством конструктивного диалога между арендатором и арендодателем.
Система договоров аренды, установленная в гражданском праве, не отвечает требованиям реальности. Это связано с недостаточно точными формулировками, отсутствием терминологии и большим количеством правил, которые не имеют реального применения. Чтобы закрыть эти пробелы, необходимо исключить сведения о государственной регистрации договора аренды недвижимости, ввести норму, запрещающую заключение договора аренды в отношении части имущества, и исключить договор аренды из 34-й главы.
Таким образом, необходимо детально прописать порядок расторжения договора аренды в досрочном порядке. Так необходимо дополнить ст. 620 ГК РФ частью 5 следующего содержания: при досрочном расторжении договора аренды,
арендодатель обязан вернуть все полученные денежные средства арендатору в срок не превышающий 14 дней с момента расторжения договора.
сформулировать следующие выводы.
Во-первых, ряд проблем правового регулирования обусловлен заключением договора аренды на новый срок. В связи с тем, что основной сложностью арендных отношений является пересмотр договора аренды на новый срок, необходимо более подробно рассмотреть этот вопрос в законодательстве, а именно констатировать норму ч. 1 ст. 621 ГК РФ следующим образом: В отношении аренды недвижимого имущества и других видов аренды арендатор, выполняющий свои обязательства надлежащим образом, имеет право на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении других арендаторов. Для реализации этого права за 14 дней до окончания действия договора аренды арендатор обязан уведомить собственника имущества о своем намерении заключить договор на новый срок.
Во-вторых, исходя из анализа норм главы 34 ГК РФ, можно отметить, что отношения, связанные с арендой недвижимости, носят сложный характер, что диктует необходимость принятия отдельного специального закона. Развивающиеся отношения, связанные с применением договора аренды недвижимого имущества позволяют говорить о том, что дано правоотношения уже не укладываются в рамках гражданского кодекса и категорий гражданского права. Явление
недвижимости постоянно совершенствуется и дополняется новыми веяниями современных реалий, что требует принятия специального закона в сфере отношений с использованием недвижимого имущества. Это подтверждается концепцией развития законодательства о недвижимости, где говорится о том, что предприятие - это не обязательно недвижимость.
Третья проблема обусловлена потенциальными рисками арендатора и арендодателя заключения договора аренды. Учитывая противоречивость судебной практики по данному вопросу и возможность возникновения иных обоюдных рисков для сторон, а также в целях исключения наступления неблагоприятных последствий для арендодателя и арендатора, и рисков как на стадии заключения договора аренды, так и на стадии его исполнения, необходимо тщательно анализировать составление договора аренды в соответствии с действующим законодательством.
В условиях неоднородного характера судебной практики по спорам об изменении или расторжении договоров аренды, наиболее надежным вариантом для сторон арендных отношений по-прежнему остается поиск компромиссных решений посредством переговоров. В настоящее время баланс интересов сторон может быть достигнут исключительно посредством конструктивного диалога между арендатором и арендодателем.
Система договоров аренды, установленная в гражданском праве, не отвечает требованиям реальности. Это связано с недостаточно точными формулировками, отсутствием терминологии и большим количеством правил, которые не имеют реального применения. Чтобы закрыть эти пробелы, необходимо исключить сведения о государственной регистрации договора аренды недвижимости, ввести норму, запрещающую заключение договора аренды в отношении части имущества, и исключить договор аренды из 34-й главы.
Таким образом, необходимо детально прописать порядок расторжения договора аренды в досрочном порядке. Так необходимо дополнить ст. 620 ГК РФ частью 5 следующего содержания: при досрочном расторжении договора аренды,
арендодатель обязан вернуть все полученные денежные средства арендатору в срок не превышающий 14 дней с момента расторжения договора.
