АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1.ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1 Описание местоположения 8
1.2 Описание земельного участка 12
1.3 Описание объекта 14
2.ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ
2.1 Расчет расходов на завершение строительства 25
2.2 Расчет инвестиционного проекта 27
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 40
3. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1 Описание офисов города Челябинска 48
3.2 Подбор объектов аналогов 53
3.3 Сравнение объекта аналога с объектом незавершенного строительства.. ..55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 63
В данный момент в Челябинске ведется массовое строительство зданий и сооружений, но из-за возникшего кризиса многие стройки были заморожены в виду недостатка средств. Тема незавершенного строительства наиболее проблематична, так как у строительных компаний нет возможности привлечения инвесторов к существующим проектам.
Целью данного проекта является привлечение инвестиций для окончания возведения здания, находящееся по улице 2-ая павелецкая.
Задачами проекта являются:
определение повреждений здания;
определение архитектурно - планировочных решений здания;
приведение рекомендаций к устранению неполадок;
расчет инвестиционных средств;
выявление способов добычи инвестиционных средств;
расчет показателей эффективности инвестиционного проекта;
расчет чувствительности инвестиционного проекта;
определение точки безубыточности;
вычисление рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с помощью затратного, доходного и сравнительного подходов;
анализ офисов различных категорий в городе Челябинске;
анализ сильных и слабых сторон офисного здания;
подбор объектов аналогов;
сравнение объектов аналогов с объектом незавершенного строительства;
подведение итогов о проделанной работе.
В ходе данной выпускной квалификационной работы будет проведен анализ существующего здания, выявление повреждений в ходе простоя и нахождение путей их ликвидации, затем будет проведен анализ архитектурно планировочных решений и необходимых материалов для окончательного возведения здания.
Во второй части работы будет проведен анализ характеристики инвестиций и способы их добычи, а так же планы реализации этих инвестиций, анализ рисков и непредвиденных ситуаций, так же будет проведен анализ чувствительности инвестиций, в заключение второй части будет выведены показатели экономической эффективности проекта для подтверждения выгодности инвестиций.
В третьей заключительной части проекта будет проведен анализ аналогичных возведенных объектов с целью получения наиболее оптимальной цены аренды или продажи. Сравнение цен с объектами расположенными в других районах города Челябинска. Затем будет проведена оценка положительных и отрицательных характеристик объекта по сравнению с конкурентами, что позволит узнать конкурентоспособность здания. Прогноз предполагаемой загрузки объекта.
После приведения всех положительных и отрицательных характеристик и сравнения их с другими зданиями схожего типа будет сделано заключение о выгодности вложения инвестиций в этот проект.
В ходе данного дипломного проекта рассматривался объект незавершенного строительства, находящийся на улице 2-ая Павелецкая. В ходе технической экспертизы было выявлено, что земля, на которой находится объект, является землями поселений промышленного назначения. Экология в месте нахождения объекта удовлетворительная, так как объект находится рядом с Челябинским Металлургическим комбинатом. Состояние здание хорошее с учетом того, что оно простояло около шести лет, имеются небольшие повреждения внутренних конструкций. Внешние повреждения легко устранимы. После выявления повреждений были предложены меры по их устранению. Так же был определен износ здания, он составляет 13%. Приблизительное время завершения строительства составляет один год.
После определения повреждений был проведен подсчет затрат на завершение строительства, а так же приобретения участка. Произведен анализ способов добычи средств в результате которого было выявлено, что часть средств будут взяты в банке, срок кредита составляет 5 лет сумма кредита 4 153 925 рублей, процентная ставка составляет 17%, вследствие чего мы возвращаем проценты по кредиту в размере 2 120 503 рубля. Так же был проведен расчет чистой дисконтированной стоимости, она составляет +478 000 руб., внутренней нормы рентабельности (23%), периода окупаемости (7 лет) и индекса рентабельности (1,01). В ходе данных расчетов было выявлено, что инвестиционный проект выгоден, так как чистый дисконтированный доход есть величина положительная, срок окупаемости не превышает срока службы, а индекс прибыльности составляет 1,01, что означает, что на каждый вложенный рубль получаем копейку прибыли.
После оценки выгодности инвестиционного проекта был произведен анализ чувствительности, в ходе которого изменялся показатель дохода на +10% , -10% и -20%. Анализ чувствительности показал, что проект перестает быть выгодным после того как уменьшить планируемый доход на 4%.
В заключительной части дипломного проекта был выполнен анализ рынка недвижимости предназначенных для сдачи офисов в аренду, было выявлено пояснение условия для присвоения офису той или иной категории, в результате чего объекту незавершенного строительства была присвоена категория В+. Так же были выявлены сильные и слабые стороны здания для того, чтобы выяснить способно ли здание конкурировать на рынке недвижимости, выяснилось, что здание вполне конкурентоспособно, Были подобраны объекты аналоги для сравнения конкурентоспособности, в ходе исследования было выяснено, что наиболее опасным конкурентом является здание, находящееся на одной улице с объектом незавершенного строительства, этим зданием оказалось офисное здание под названием ООО ”Теплоприбор”, поэтому дальнейшее подробное сравнение проводилось относительно только этого здания. В ходе сравнения было выявлено, что объект незавершенного строительства более привлекателен для арендодателей, так как здания по характеристикам практически идентичны, но объект аналог находится в месте с плохой транспортной развязкой, в результате чего до него сложнее добраться. Так же объект незавершенного строительства более выгоден тем, что его арендная плата в месяц такая же как и у объекта аналога, но с более большими площадями и лучшим местоположением.
Из данных исследований можно сделать вывод, что данный инвестиционный проект является выгодным.
