Помощь студентам в учебе
Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
§ 1 Понятие, стороны и существенные условия договора аренды 10
§ 2 Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 20
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ
§ 1 Заключение и прекращение договора аренды земельного участка ..36
§ 2 Проблемные аспекты договора аренды земельного участка 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 64
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Отзыв на исковое заявление 69
ПРИЛОЖЕНИЕ Б.Ответ на запрос 73
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
§ 1 Понятие, стороны и существенные условия договора аренды 10
§ 2 Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 20
ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ
§ 1 Заключение и прекращение договора аренды земельного участка ..36
§ 2 Проблемные аспекты договора аренды земельного участка 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 61
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 64
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Отзыв на исковое заявление 69
ПРИЛОЖЕНИЕ Б.Ответ на запрос 73
Использование земельных участков в целях жилищного, коммерческого, офисного, индустриального или иного строительства направлено на реализацию публичных интересов, становясь определенным импульсом к развитию экономики региона или страны, но в то же время осуществляется в интересах отдельных юридических лиц и граждан.
Рассматривая вопросы земельных правоотношений, в частности арендных отношений, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства, что, в частности, нашло отражение в ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, охватывающие совокупность возникающих из сделок (иных правомерных юридических действий) гражданско-правовых обязательств, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Актуальность темы исследования обусловлена стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации. Сделки с земельными участками имеют большое распространение, и договор аренды земельных участков в указанной сфере занимает основное место. В связи с
совершенствования представляются одними из наиболее значимых.
Как справедливо отмечает В.И. Романов, причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую сделку. Возможность и необходимость использования аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработанностью экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности 1.
Кроме того, рассматривая аренду земельного участка, как имущественное право, справедливо отметить, что о ценности права аренды свидетельствует возможность внесения его в уставный (складочный) капитал юридических лиц, передача его в залог, возможность заключения сделок по возмездной и безвозмездной уступке права аренды, по передаче земельного участка в субаренду и т.д.
Возникающие в результате совершения таких сделок правовые отношения требуют более детального правового регулирования, что позволит исключить произвол собственника арендованного имущества, защитить законные интересы арендатора, надлежащим образом оформить участие одного лица в имуществе другого.
Всё это в конечном итоге будет способствовать развитию экономики и повышению уровня производства, что в свою очередь положительно отразится на социальной сфере нашего общества.
Сегодня формирование в России рыночных отношений в области аренды земельных участков осуществляется достаточно бессистемно и не полностью соответствует общим темпам производимых в стране реформ.
Отсутствуют и методологические основы формирования концепции развития отношений по аренде земли и на федеральном уровне и на уровне субъектов Федерации. Отсутствие комплексных исследований по вопросам становления и развития в Российской Федерации системы правового регулирования отношений в сфере аренды земли подчеркивает важность темы исследования.
Разрозненность между различными отраслями и недостаточная систематизированность законодательства, регулирующего оборот земель в Российской Федерации диктует необходимость детального изучения указанных вопросов. Законодательные акты, которые регламентируют аренду земельных участков, часто не согласованы между собой, повторяют друг друга, либо имеют противоречия. В целом ситуация характеризуется недостатком общих норм о земле, хаотичностью специальных норм. Данное обстоятельство отрицательно сказывается на правоприменительной практике, и в итоге, на обеспечении и защите прав участников
имущественного оборота.
Цель выпускной квалификационной работы - всесторонне
проанализировать договор аренды земельного участка и права и обязанности арендатора по российскому законодательству.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- раскрыть понятие, стороны и существенные условия договора аренды;
- изучить права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка;
- рассмотреть заключение и прекращение договора аренды земельного участка;
- проанализировать проблемные аспекты договора аренды земельного участка
При решении поставленных задач в ходе исследования применялись методы: сравнительно-правовой, системно-структурного анализа документов и статистических данных.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере аренды земельных участков.
Предметом исследования являются нормы права, закрепляющие существенные условия, форму, срок, права и обязанности арендатора и иные элементы договора аренды земельных участков.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», Решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от 04 сентября 2008 года №75 -ЗГО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности Златоустовского городского округа», Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257 -ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и т.д.
Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых, посвященные проблемам гражданского права В.В. Солдатенков, В.А. Ершов, Н.А. Коробкова, М.З. Абесалашвили, М.С. Жевлакович, Ф.Х. Алиханов, И.Г. Барановская, И.В. Кочнева, Е.А. Суханов, О.В. Орлова и др.
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя введение, две главы и заключение.
Рассматривая вопросы земельных правоотношений, в частности арендных отношений, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства, что, в частности, нашло отражение в ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, охватывающие совокупность возникающих из сделок (иных правомерных юридических действий) гражданско-правовых обязательств, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Актуальность темы исследования обусловлена стремительным развитием земельных отношений в Российской Федерации. Сделки с земельными участками имеют большое распространение, и договор аренды земельных участков в указанной сфере занимает основное место. В связи с
совершенствования представляются одними из наиболее значимых.
Как справедливо отмечает В.И. Романов, причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую сделку. Возможность и необходимость использования аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Историческая практика свидетельствует о том, что оптимальному развитию арендных отношений препятствуют механизмы, порожденные недостаточной теоретической разработанностью экономической природы и особенностей развития арендных отношений в условиях многообразия форм собственности 1.
Кроме того, рассматривая аренду земельного участка, как имущественное право, справедливо отметить, что о ценности права аренды свидетельствует возможность внесения его в уставный (складочный) капитал юридических лиц, передача его в залог, возможность заключения сделок по возмездной и безвозмездной уступке права аренды, по передаче земельного участка в субаренду и т.д.
Возникающие в результате совершения таких сделок правовые отношения требуют более детального правового регулирования, что позволит исключить произвол собственника арендованного имущества, защитить законные интересы арендатора, надлежащим образом оформить участие одного лица в имуществе другого.
Всё это в конечном итоге будет способствовать развитию экономики и повышению уровня производства, что в свою очередь положительно отразится на социальной сфере нашего общества.
Сегодня формирование в России рыночных отношений в области аренды земельных участков осуществляется достаточно бессистемно и не полностью соответствует общим темпам производимых в стране реформ.
Отсутствуют и методологические основы формирования концепции развития отношений по аренде земли и на федеральном уровне и на уровне субъектов Федерации. Отсутствие комплексных исследований по вопросам становления и развития в Российской Федерации системы правового регулирования отношений в сфере аренды земли подчеркивает важность темы исследования.
Разрозненность между различными отраслями и недостаточная систематизированность законодательства, регулирующего оборот земель в Российской Федерации диктует необходимость детального изучения указанных вопросов. Законодательные акты, которые регламентируют аренду земельных участков, часто не согласованы между собой, повторяют друг друга, либо имеют противоречия. В целом ситуация характеризуется недостатком общих норм о земле, хаотичностью специальных норм. Данное обстоятельство отрицательно сказывается на правоприменительной практике, и в итоге, на обеспечении и защите прав участников
имущественного оборота.
Цель выпускной квалификационной работы - всесторонне
проанализировать договор аренды земельного участка и права и обязанности арендатора по российскому законодательству.
Задачи выпускной квалификационной работы:
- раскрыть понятие, стороны и существенные условия договора аренды;
- изучить права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка;
- рассмотреть заключение и прекращение договора аренды земельного участка;
- проанализировать проблемные аспекты договора аренды земельного участка
При решении поставленных задач в ходе исследования применялись методы: сравнительно-правовой, системно-структурного анализа документов и статистических данных.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере аренды земельных участков.
Предметом исследования являются нормы права, закрепляющие существенные условия, форму, срок, права и обязанности арендатора и иные элементы договора аренды земельных участков.
Нормативную основу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», Решение Собрания депутатов Златоустовского городского округа Челябинской области от 04 сентября 2008 года №75 -ЗГО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности Златоустовского городского округа», Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257 -ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и т.д.
Теоретическую основу исследования составляют труды российских ученых, посвященные проблемам гражданского права В.В. Солдатенков, В.А. Ершов, Н.А. Коробкова, М.З. Абесалашвили, М.С. Жевлакович, Ф.Х. Алиханов, И.Г. Барановская, И.В. Кочнева, Е.А. Суханов, О.В. Орлова и др.
Структура выпускной квалификационной работы включает в себя введение, две главы и заключение.
Одним из центральных институтов гражданского права является институт аренды. Действующим законодательством предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Стороны договора аренды земельных участков именуются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Арендатором является лицо, которое заинтересовано в получении имущества в пользование.
Особенностями заключения договора аренды земельных участков является то, что указанный договор в некоторых случаях может быть заключен по итогам конкурса или аукциона. На территории Златоустовского городского округа земельные участки в аренду предоставляются двумя путями: через аукцион (торги), которые проводятся ОМС «КУИ ЗГО» или лицо, которое желает приобрести земельный участок в аренду, сам формирует его и обращается за его предоставлением в ОМС «КУИ ЗГО».
Обращаем внимание на то, что в договоре аренды земельного участка больше обязанностей, нежели прав. К примеру, Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Вторая обязанность арендатора заключается в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Арендная плата может производиться в момент заключения договора аренды единовременно, а может вноситься и периодическими платежами. К примеру, в Администрации Златоустовского городского округа состоялся аукцион на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, где договором аренды предусматривалась арендная плата раз в год, до 10 января текущего года. По соглашению сторон размер арендной платы может меняться, даже если в договоре это прямо не прописано. Еще одной, достаточно важной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка стороны несут ответственность в соответствии с договором, законодательством РФ и нормативными правовыми актами Челябинской области. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором земельного участка, Арендатор уплачивает штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты сумма просроченного платежа от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Нами были рассмотрены некоторые проблемные аспекты договора аренды земельного участка, затрагивающие некие права арендатора и были приведены пути решения:
- в ЗК РФ порядок заключения договора аренды урегулирован недостаточно четко и в нем содержатся отсылочные нормы на ГК РФ, а также на другие акты.
Следует сказать, что сегодня есть необходимость осуществить устранение всех коллизий между ГК РФ и ЗК РФ и четко разграничить круг отношений, регулируемых данными нормативными правовыми актами, в результате чего основой правового регулирования аренды земельных участков выступит гражданское законодательство, взаимосвязанное с нормами земельного права. Также необходимо в ГК РФ указать отдельным видом договора аренды и договор аренды земельных участков, тем самым добавить в главу 34 ГК РФ «§7. Договор аренды земельного участка».
- нормами ЗК РФ не в достаточной степени урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок.
Представляется, что главной причиной таких проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе в отличие от большинства правовых систем других государств. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей
правоприменительных органов и законодателя. Полагаем, что такие коллизии норм нужно решить в пользу ГК РФ, поэтому целесообразнее отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, в tot же момент решать вопросы изъятия земельных участков.
- отсутствие в законодательстве возможности продлевать срок действия договора аренды земельного участка при условии, что Арендатор не успел закончить (достроить) объект незавершенного строительства.
Следует признать, что для решения описанной проблемы необходимо внести изменения в земельное законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства, тем самым, добавить пункт 8.1 в ст. 39.8 ЗК РФ и в нем прописать возможность продления договора аренды земельного участка.
А также предоставить органам местного самоуправления либо органам государственной власти право самостоятельного выбора срока, на который может быть продлен договор аренды для завершения строительства, тем самым дополнить ст. 11 ЗК РФ, добавить полномочие ОМС о продлении договоров аренды земельного участка и сам срок продления договора аренды земельного участка.
Стороны договора аренды земельных участков именуются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования. Арендатором является лицо, которое заинтересовано в получении имущества в пользование.
Особенностями заключения договора аренды земельных участков является то, что указанный договор в некоторых случаях может быть заключен по итогам конкурса или аукциона. На территории Златоустовского городского округа земельные участки в аренду предоставляются двумя путями: через аукцион (торги), которые проводятся ОМС «КУИ ЗГО» или лицо, которое желает приобрести земельный участок в аренду, сам формирует его и обращается за его предоставлением в ОМС «КУИ ЗГО».
Обращаем внимание на то, что в договоре аренды земельного участка больше обязанностей, нежели прав. К примеру, Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Вторая обязанность арендатора заключается в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Арендная плата может производиться в момент заключения договора аренды единовременно, а может вноситься и периодическими платежами. К примеру, в Администрации Златоустовского городского округа состоялся аукцион на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, где договором аренды предусматривалась арендная плата раз в год, до 10 января текущего года. По соглашению сторон размер арендной платы может меняться, даже если в договоре это прямо не прописано. Еще одной, достаточно важной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка стороны несут ответственность в соответствии с договором, законодательством РФ и нормативными правовыми актами Челябинской области. В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных договором земельного участка, Арендатор уплачивает штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты сумма просроченного платежа от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Нами были рассмотрены некоторые проблемные аспекты договора аренды земельного участка, затрагивающие некие права арендатора и были приведены пути решения:
- в ЗК РФ порядок заключения договора аренды урегулирован недостаточно четко и в нем содержатся отсылочные нормы на ГК РФ, а также на другие акты.
Следует сказать, что сегодня есть необходимость осуществить устранение всех коллизий между ГК РФ и ЗК РФ и четко разграничить круг отношений, регулируемых данными нормативными правовыми актами, в результате чего основой правового регулирования аренды земельных участков выступит гражданское законодательство, взаимосвязанное с нормами земельного права. Также необходимо в ГК РФ указать отдельным видом договора аренды и договор аренды земельных участков, тем самым добавить в главу 34 ГК РФ «§7. Договор аренды земельного участка».
- нормами ЗК РФ не в достаточной степени урегулированы отношения, которые могут иметь место при возникновении прав на земельный участок.
Представляется, что главной причиной таких проблем является «самостоятельность» земельного права в российской правовой системе в отличие от большинства правовых систем других государств. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей
правоприменительных органов и законодателя. Полагаем, что такие коллизии норм нужно решить в пользу ГК РФ, поэтому целесообразнее отнести регулирование договора аренды к нормам ГК РФ, а ЗК РФ, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, в tot же момент решать вопросы изъятия земельных участков.
- отсутствие в законодательстве возможности продлевать срок действия договора аренды земельного участка при условии, что Арендатор не успел закончить (достроить) объект незавершенного строительства.
Следует признать, что для решения описанной проблемы необходимо внести изменения в земельное законодательство в части продления договоров аренды на земельный участок под объектами незавершенного строительства, тем самым, добавить пункт 8.1 в ст. 39.8 ЗК РФ и в нем прописать возможность продления договора аренды земельного участка.
А также предоставить органам местного самоуправления либо органам государственной власти право самостоятельного выбора срока, на который может быть продлен договор аренды для завершения строительства, тем самым дополнить ст. 11 ЗК РФ, добавить полномочие ОМС о продлении договоров аренды земельного участка и сам срок продления договора аренды земельного участка.
