Помощь студентам в учебе
Права и обязанности арендодателя по договору аренды
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ ПО НОРМАМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9
§1 Общие положения договора аренды 9
§2 Субъектный состав договора аренды 18
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 27
§1 Особенности прав арендодателя 27
§2 Обязанности и ответственность арендодателя 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 63
ПРИЛОЖЕНИЕ 69
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ ПО НОРМАМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9
§1 Общие положения договора аренды 9
§2 Субъектный состав договора аренды 18
ГЛАВА 2 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 27
§1 Особенности прав арендодателя 27
§2 Обязанности и ответственность арендодателя 44
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 63
ПРИЛОЖЕНИЕ 69
Динамика рыночных отношений, постоянно трансформирующиеся потребности общества, а также возникновение необходимости регламентирования арендных отношений в связи с возникновением новых объектов имущества, обладание правами владения и пользования на которые нужно для осуществления различных потребностей субъектов общественной жизни, требует от законодателя постоянного реформирования норм, регламентирующих договор аренды.
Договор аренды - это один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.
Арендодатель - человек, который может распоряжаться предложенным в аренду имуществом. Это не обязательно собственник помещения - арендодателем может выступать человек, сдающий имущество в субаренду, у которого имеется соответствующее право от собственника.
Актуальность квалификационной работы продиктована тем, что арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование арендатору. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в договоре. Необходимо отметить, что в законодательстве РФ существуют пробелы правового регулирования обязанностей и ответственности арендодателя, что сказывается в сложности применения тех или иных норм в судебной практике, данный институт требует дальнейшего совершенствования.
Проблема регулирования прав и обязанностей арендодателя заключается в большом объеме законодательства, регламентирующего договор аренды, которое при внесении изменений часто дублируется.
Поэтому, избранная для исследования тема выпускной квалификационной работы, несомненно, актуальна.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических и практических положений, связанных с правами и обязанностями арендодателя по договору аренды, а также выработки предложений по совершенствованию законодательства.
Задачи выпускной квалификационной работы:
1. Изучить особенности договора аренды как гражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ.
2. Раскрыть предмет и форму договора аренды.
3. Проанализировать объекты и субъекты договора аренды.
4. Изучить особенности прав арендодателя.
5. Проанализировать обязанности и ответственность арендодателя.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно
проанализированы в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, В.Ф. Яковлева и др.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является совокупность правоотношений, которые складываются в процессе осуществления договора аренды. Предмет исследования - нормы действующего российского законодательства, регулирующие права и обязанности арендодателя по договору аренды, а также судебная практика, посвященная этой тематике.
Методологической основой исследования выступает общенаучный диалектический метод в совокупности с частнонаучными методами исследования правовых явлений.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты.
При подготовке и написании выпускной квалификационной работы были использованы нормативные источники, прежде всего Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие, а также учебные пособия таких авторов, как О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев и др. В качестве теоретической предпосылки исследования были использованы научные труды таких авторов: Крашенников П.В., Алексеев С.С., Покровский И.А., Анисимов А.П.,Брагинский М.И., Витрянский В.В. и других.
Практическую значимость темы исследования определяет возможность использовать материалы выпускной квалификационной работы сторонами, которые связаны с правами и обязанностями по договору аренды, а также разработка и обоснование предложений совершенствования гражданско-правовых норм, которые регулируют права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Структуру работы обусловливает цель, задачи исследования. Работа включает введение, две главы, заключение, а также библиографический список.
Договор аренды - это один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.
Арендодатель - человек, который может распоряжаться предложенным в аренду имуществом. Это не обязательно собственник помещения - арендодателем может выступать человек, сдающий имущество в субаренду, у которого имеется соответствующее право от собственника.
Актуальность квалификационной работы продиктована тем, что арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование арендатору. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в договоре. Необходимо отметить, что в законодательстве РФ существуют пробелы правового регулирования обязанностей и ответственности арендодателя, что сказывается в сложности применения тех или иных норм в судебной практике, данный институт требует дальнейшего совершенствования.
Проблема регулирования прав и обязанностей арендодателя заключается в большом объеме законодательства, регламентирующего договор аренды, которое при внесении изменений часто дублируется.
Поэтому, избранная для исследования тема выпускной квалификационной работы, несомненно, актуальна.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических и практических положений, связанных с правами и обязанностями арендодателя по договору аренды, а также выработки предложений по совершенствованию законодательства.
Задачи выпускной квалификационной работы:
1. Изучить особенности договора аренды как гражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ.
2. Раскрыть предмет и форму договора аренды.
3. Проанализировать объекты и субъекты договора аренды.
4. Изучить особенности прав арендодателя.
5. Проанализировать обязанности и ответственность арендодателя.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно
проанализированы в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, В.Ф. Яковлева и др.
Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является совокупность правоотношений, которые складываются в процессе осуществления договора аренды. Предмет исследования - нормы действующего российского законодательства, регулирующие права и обязанности арендодателя по договору аренды, а также судебная практика, посвященная этой тематике.
Методологической основой исследования выступает общенаучный диалектический метод в совокупности с частнонаучными методами исследования правовых явлений.
Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты.
При подготовке и написании выпускной квалификационной работы были использованы нормативные источники, прежде всего Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие, а также учебные пособия таких авторов, как О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, А.П. Сергеев и др. В качестве теоретической предпосылки исследования были использованы научные труды таких авторов: Крашенников П.В., Алексеев С.С., Покровский И.А., Анисимов А.П.,Брагинский М.И., Витрянский В.В. и других.
Практическую значимость темы исследования определяет возможность использовать материалы выпускной квалификационной работы сторонами, которые связаны с правами и обязанностями по договору аренды, а также разработка и обоснование предложений совершенствования гражданско-правовых норм, которые регулируют права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Структуру работы обусловливает цель, задачи исследования. Работа включает введение, две главы, заключение, а также библиографический список.
Договор аренды представляет собой гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона предоставляет другой стороне имущество во временное пользование на возмездной основе. Основная цель такого соглашения - обеспечение временного пользования имуществом при заинтересованности обеих сторон (арендатор нуждается в имуществе временно, арендодатель извлекает из этого прибыль).
Сторонами по договору аренды являются арендатор и арендодатель, в роли которых могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.
В роли юридического лица могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, а также публично-правовые образования, в число которых входят: государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
Каждая из сторон, участвующая в договорных отношениях, имеет свой правовой статус и несет определенные права и обязанности.
После заключения договора аренды арендодатель сохраняет за собой все права и обязанности собственника, а также право распоряжения нанятым имуществом.
К совокупности прав арендодателя относят право отчуждения, изъятия имущества из владения и пользования арендатора.
Среди прав и обязанностей сторон выделяют основные, возникающие в связи с их осуществлением и связывающие стороны договора, и производные, которые дополняют основные, определяют порядок их исполнения, и иногда основания возобновления, досрочного прекращения договора.
Арендодатели имеют следующие права:
- собственники имущества имеют право давать или не давать согласие на заселение третьих лиц;
- претендовать на своевременное получение материальной оплаты за предоставляемое в аренду имущество;
- расторгнуть соглашение с нанимателем;
- в любой момент удостовериться в том, что имущество содержится в надлежащем виде;
- требовать от нанимателя соблюдения всех требований соглашения;
- требовать от другой стороны соглашения содержания имущества в надлежащем виде, проведения при необходимости ремонтно-восстановительных работ.
В обязанности арендодателя входит в первую очередь предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Так, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель ответственен за любые дефекты имущества, сданного в аренду, которые стали препятствием к его использованию по назначению. Ответственность возникает за недостатки арендованного имущества, затрудняющие пользование имуществом по его назначению не только в полной мере, но и частично.
Арендодатель должен избегать действий, которые каким -либо образом чинят арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом в соответствие с его назначением, определенным договором. Данное правило исходит из права титульного владения арендатора, обладания им правами вещно-правовой защиты даже в отношении собственника арендованного имущества.
Предлагается внести некоторые дополнения в существующее законодательство в сфере регулирования прав и обязанностей арендодателя, а именно:
1. Изложить в новой редакции п. 1 ст. 601 ГК РФ, дополнив её возможностью сдачи в аренду части непотребляемой вещи.
2. Изложить в новой редакции п. 1 ст. 608 ГК РФ дополнив её обязанностью арендодателя и арендатора заключать предварительный договор на аренду будущей вещи, который будет гарантировать заключение основного в дальнейшем.
3. Изложить в новой редакции ст.607 ГК РФ, дополнив её понятием «секция», относящуюся к зданиям в торговых центрах.
4. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.
В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».
Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».
Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших договор по истечении годичного срока.
5. Судебная практика говорит о том, что неотделимые улучшения становятся частью сложной вещи - арендуемого имущества, поэтому право собственности на них с момента их совершения возникает у арендодателя (ст. 134, 623 ГК РФ). Арендатору в общем случае право собственности на неотделимые улучшения не принадлежит. Только если иное не предусмотрено в договоре аренды, а именно если в нем прямо установлено, что арендатор может стать собственником произведенных им неотделимых улучшений, то есть когда договор является смешанным с признаками инвестиционного договора.
Для устранения неопределенности в рассматриваемом вопросе, необходимо дополнить ст. 623 ГК РФ следующим положением:
- возникновение права собственности у арендодателя на неотделимые улучшения возникает с момента совершения неотделимых улучшений;
Данное положение, на наш взгляд, предотвратит недобросовестное поведение арендодателя, судебные споры о праве собственности на неотделимые улучшения, а также судебные издержки....
Сторонами по договору аренды являются арендатор и арендодатель, в роли которых могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица.
В роли юридического лица могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, а также публично-правовые образования, в число которых входят: государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.
Каждая из сторон, участвующая в договорных отношениях, имеет свой правовой статус и несет определенные права и обязанности.
После заключения договора аренды арендодатель сохраняет за собой все права и обязанности собственника, а также право распоряжения нанятым имуществом.
К совокупности прав арендодателя относят право отчуждения, изъятия имущества из владения и пользования арендатора.
Среди прав и обязанностей сторон выделяют основные, возникающие в связи с их осуществлением и связывающие стороны договора, и производные, которые дополняют основные, определяют порядок их исполнения, и иногда основания возобновления, досрочного прекращения договора.
Арендодатели имеют следующие права:
- собственники имущества имеют право давать или не давать согласие на заселение третьих лиц;
- претендовать на своевременное получение материальной оплаты за предоставляемое в аренду имущество;
- расторгнуть соглашение с нанимателем;
- в любой момент удостовериться в том, что имущество содержится в надлежащем виде;
- требовать от нанимателя соблюдения всех требований соглашения;
- требовать от другой стороны соглашения содержания имущества в надлежащем виде, проведения при необходимости ремонтно-восстановительных работ.
В обязанности арендодателя входит в первую очередь предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Так, согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель ответственен за любые дефекты имущества, сданного в аренду, которые стали препятствием к его использованию по назначению. Ответственность возникает за недостатки арендованного имущества, затрудняющие пользование имуществом по его назначению не только в полной мере, но и частично.
Арендодатель должен избегать действий, которые каким -либо образом чинят арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом в соответствие с его назначением, определенным договором. Данное правило исходит из права титульного владения арендатора, обладания им правами вещно-правовой защиты даже в отношении собственника арендованного имущества.
Предлагается внести некоторые дополнения в существующее законодательство в сфере регулирования прав и обязанностей арендодателя, а именно:
1. Изложить в новой редакции п. 1 ст. 601 ГК РФ, дополнив её возможностью сдачи в аренду части непотребляемой вещи.
2. Изложить в новой редакции п. 1 ст. 608 ГК РФ дополнив её обязанностью арендодателя и арендатора заключать предварительный договор на аренду будущей вещи, который будет гарантировать заключение основного в дальнейшем.
3. Изложить в новой редакции ст.607 ГК РФ, дополнив её понятием «секция», относящуюся к зданиям в торговых центрах.
4. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон и т. д. порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.
В этой связи представляется целесообразным добавить в п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».
Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».
Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших договор по истечении годичного срока.
5. Судебная практика говорит о том, что неотделимые улучшения становятся частью сложной вещи - арендуемого имущества, поэтому право собственности на них с момента их совершения возникает у арендодателя (ст. 134, 623 ГК РФ). Арендатору в общем случае право собственности на неотделимые улучшения не принадлежит. Только если иное не предусмотрено в договоре аренды, а именно если в нем прямо установлено, что арендатор может стать собственником произведенных им неотделимых улучшений, то есть когда договор является смешанным с признаками инвестиционного договора.
Для устранения неопределенности в рассматриваемом вопросе, необходимо дополнить ст. 623 ГК РФ следующим положением:
- возникновение права собственности у арендодателя на неотделимые улучшения возникает с момента совершения неотделимых улучшений;
Данное положение, на наш взгляд, предотвратит недобросовестное поведение арендодателя, судебные споры о праве собственности на неотделимые улучшения, а также судебные издержки....
