Помощь студентам в учебе
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
|
ВВЕДЕНИЕ 3
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СФЕРЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества по законодательству
Российской Федерации и зарубежных стран 8
1.2. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 19
1.3. Содержание обязательства купли-продажи недвижимости и действия
сторон по его исполнению 29
II. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
2.1. Особенности договора купли-продажи предприятия 43
2.2. Особенности договора купли-продажи единого недвижимого комплекса54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 68
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СФЕРЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества по законодательству
Российской Федерации и зарубежных стран 8
1.2. Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 19
1.3. Содержание обязательства купли-продажи недвижимости и действия
сторон по его исполнению 29
II. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
2.1. Особенности договора купли-продажи предприятия 43
2.2. Особенности договора купли-продажи единого недвижимого комплекса54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 68
Актуальность темы. С возрождением рыночной экономики на рубеже XX и XXI вв. Россия столкнулась с достаточно новыми для себя отношениями, связанными с формированием, функционированием и поступательным развитием рынка недвижимости. Адаптация законодательства к новым условиям является непростым процессом. Практика сталкивается с нерешенными вопросами как теоретического, так и практического плана, несмотря на постоянное совершенствование правовой базы. Важным событием в сфере оборота недвижимого имущества является вступление в силу с 01 января 2017 г. закона «О государственной регистрации недвижимости», который характеризуется тем, что комплексно регламентирует отношения по оформлению недвижимости, охватывая сферы и кадастрового учета, и государственной регистрации прав на недвижимость. В связи с этим, исследование вопросов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимости является актуальным.
Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Экономические отношения, связанные с оборотом материальных благ, регулируются гражданско-правовым институтом купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. Его особенностью является то, что предметом договора является специфический объект - недвижимое имущество, которое характеризуется рядом особенностей. Среди таких особенностей можно выделить особый порядок передачи имущества от продавца к покупателю, необходимость публичного подтверждения перехода прав на него - государственной регистрации, особенность оформления договора.
Ввиду увеличения оборота недвижимого имущества в экономической сфере общества и специфики объектов недвижимости представляется целесообразным углубленное изучение правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости.
Актуальность исследования усиливается несовершенством законодательства, регулирующего данную сферу, что влечет различные проблемы в правоприменительной практике.
Степень разработанности темы. Теоретической базой настоящей работы явились труды видных отечественных ученых-правоведов: Е.С. Болта- нова, М.И. Брагинского, Е.В. Васьковского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьмина, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловско- го, С.К. Соломина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Д.О. Тузова, Б.Л. Хаскель- берга, Г.Ф. Шершеневича и пр.
Эмпирическую базу составили решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Цель работы - выявление особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества, выработка рекомендаций в отношении нерешенных на законодательном уровне вопросов, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости.
Задачи исследования:
- дать понятие и изучить признаки недвижимого имущества по законодательству РФ и зарубежных стран;
- рассмотреть понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;
- определить содержание обязательства купли-продажи недвижимости и действия сторон по его исполнению;
- проанализировать особенности заключения и исполнения договоров купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества: договора купли- продажи предприятия и договора купли-продажи единого недвижимого комплекса.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между сторонами при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения между сторонами по заключению и исполнению договора купли- продажи недвижимости и практика правоприменения данных норм.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения правоотношений в области заключения и исполнения купли-продажи недвижимости и правоприменительной практики.
Новизна работы определяется попыткой показать собственное видение существующих проблем, связанных с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимости, а также сформулировать предложения, направленные на решение этих проблем.
В результате проведенного исследования сформулированы следующие положения, выносимые на защиту:
1) на основе системного анализа законодательства и правоприменительной практики выявлена проблема квалификации объектов в качестве недвижимого имущества, приведены разные подходы судебных органов к отнесению того или иного имущества к недвижимому. В связи с этим, представляется необходимым ввести в российское гражданское законодательство модель единого объекта недвижимости, применяемую рядом зарубежных стран. Согласно данной модели земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащее на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь;
2) в работе автором подчеркнуто, что недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи, обладает, как правило, повышенной ценностью. В связи с этим предлагается указывать в договоре купли- продажи недвижимого имущества особые меры по охране интересов продавцов и покупателей;
3) на основании системного анализа правоприменительной практики и научных работ автор доказывает необходимость придания передаточному акту правообразующего значения, так как одна из особенностей договора купли-продажи недвижимости связана с невозможностью передачи недвижимости из рук в руки, и единственной формой передачи является передаточный акт. В настоящее время передаточный акт не является документом, порождающим право собственности, в то время как передача движимого имущества влечет переход права собственности к покупателю;
4) в ходе исследования правоприменительной практики выявлена двоякая позиция судов по вопросу о том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости существенным нарушением договора купли- продажи, влекущим право продавца требовать его расторжения. Автор приходит к выводу о необходимости законодательного закрепления понятия «неполная оплата» по договору купли-продажи недвижимости с целью определения критериев существенности нарушения договора для возможности его последующего расторжения по требованию продавца;
5) в работе исследуется правовой режим такого объекта, относящегося к понятию единый недвижимый комплекс, как линии электропередач. Так, линия электропередач представляет собой линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости. В работе обосновывается, что появление таких объектов в гражданском обороте, с одной стороны, упрощает порядок совершения сделок с ними, однако, с другой стороны, может повлечь нарушение прав других лиц, что требует необходимости достижения баланса интересов при государственной регистрации и совершении сделок с такими объектами недвижимого имущества.
Теоретическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что ее результаты позволяют обогатить теоретические положения науки гражданского и предпринимательского права, в том числе относительно заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его выводы могут быть использованы в законодательстве и правоприменительной деятельности.
В период выполнения выпускной квалификационной работы автором были опубликованы 3 статьи:
1. Поливода, А.С. О проблеме классификации объектов в качестве недвижимого имущества / А.С. Поливода // Электронный сборник статей по материалам XXXV студенческой международной научно-практической конференции. Москва: Изд. «МЦНО». 2019. № 5 (35) С. 74-76.
2. Поливода, А.С. Особенности совершения договора купли-продажи недвижимого имущества субъектами риэлтерской деятельности / А.С. Поливода // Со11одшиш-)оигпа1. Вып. № 28 (52). 2019. С. 99-101.
3. Поливода, А.С Особенности договора купли-продажи объекта незавершённого строительства / А.С. Поливода // Современные проблемы юриспруденции: сборник научных трудов магистрантов и аспирантов. Вып. 2. Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2019. В печати.
Структура и объем диссертационного исследования. Работа состоит из введения, 2-х глав, включающих 5 параграфов, заключения и библиографического списка. Диссертация изложена на 76 страницах машинописного текста, библиография включает 77 наименований.
Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Экономические отношения, связанные с оборотом материальных благ, регулируются гражданско-правовым институтом купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи. Его особенностью является то, что предметом договора является специфический объект - недвижимое имущество, которое характеризуется рядом особенностей. Среди таких особенностей можно выделить особый порядок передачи имущества от продавца к покупателю, необходимость публичного подтверждения перехода прав на него - государственной регистрации, особенность оформления договора.
Ввиду увеличения оборота недвижимого имущества в экономической сфере общества и специфики объектов недвижимости представляется целесообразным углубленное изучение правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости.
Актуальность исследования усиливается несовершенством законодательства, регулирующего данную сферу, что влечет различные проблемы в правоприменительной практике.
Степень разработанности темы. Теоретической базой настоящей работы явились труды видных отечественных ученых-правоведов: Е.С. Болта- нова, М.И. Брагинского, Е.В. Васьковского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьмина, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловско- го, С.К. Соломина, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Д.О. Тузова, Б.Л. Хаскель- берга, Г.Ф. Шершеневича и пр.
Эмпирическую базу составили решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Цель работы - выявление особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества, выработка рекомендаций в отношении нерешенных на законодательном уровне вопросов, связанных с заключением и исполнением договора продажи недвижимости.
Задачи исследования:
- дать понятие и изучить признаки недвижимого имущества по законодательству РФ и зарубежных стран;
- рассмотреть понятие и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;
- определить содержание обязательства купли-продажи недвижимости и действия сторон по его исполнению;
- проанализировать особенности заключения и исполнения договоров купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества: договора купли- продажи предприятия и договора купли-продажи единого недвижимого комплекса.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между сторонами при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы права, регулирующие отношения между сторонами по заключению и исполнению договора купли- продажи недвижимости и практика правоприменения данных норм.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов в качестве теоретической базы для дальнейшего изучения правоотношений в области заключения и исполнения купли-продажи недвижимости и правоприменительной практики.
Новизна работы определяется попыткой показать собственное видение существующих проблем, связанных с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимости, а также сформулировать предложения, направленные на решение этих проблем.
В результате проведенного исследования сформулированы следующие положения, выносимые на защиту:
1) на основе системного анализа законодательства и правоприменительной практики выявлена проблема квалификации объектов в качестве недвижимого имущества, приведены разные подходы судебных органов к отнесению того или иного имущества к недвижимому. В связи с этим, представляется необходимым ввести в российское гражданское законодательство модель единого объекта недвижимости, применяемую рядом зарубежных стран. Согласно данной модели земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащее на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь;
2) в работе автором подчеркнуто, что недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи, обладает, как правило, повышенной ценностью. В связи с этим предлагается указывать в договоре купли- продажи недвижимого имущества особые меры по охране интересов продавцов и покупателей;
3) на основании системного анализа правоприменительной практики и научных работ автор доказывает необходимость придания передаточному акту правообразующего значения, так как одна из особенностей договора купли-продажи недвижимости связана с невозможностью передачи недвижимости из рук в руки, и единственной формой передачи является передаточный акт. В настоящее время передаточный акт не является документом, порождающим право собственности, в то время как передача движимого имущества влечет переход права собственности к покупателю;
4) в ходе исследования правоприменительной практики выявлена двоякая позиция судов по вопросу о том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости существенным нарушением договора купли- продажи, влекущим право продавца требовать его расторжения. Автор приходит к выводу о необходимости законодательного закрепления понятия «неполная оплата» по договору купли-продажи недвижимости с целью определения критериев существенности нарушения договора для возможности его последующего расторжения по требованию продавца;
5) в работе исследуется правовой режим такого объекта, относящегося к понятию единый недвижимый комплекс, как линии электропередач. Так, линия электропередач представляет собой линейный объект и выступает как единый объект вещных прав, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем такая линия представляет собой неделимую вещь, отдельные составные части которой (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости. В работе обосновывается, что появление таких объектов в гражданском обороте, с одной стороны, упрощает порядок совершения сделок с ними, однако, с другой стороны, может повлечь нарушение прав других лиц, что требует необходимости достижения баланса интересов при государственной регистрации и совершении сделок с такими объектами недвижимого имущества.
Теоретическая значимость исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в том, что ее результаты позволяют обогатить теоретические положения науки гражданского и предпринимательского права, в том числе относительно заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его выводы могут быть использованы в законодательстве и правоприменительной деятельности.
В период выполнения выпускной квалификационной работы автором были опубликованы 3 статьи:
1. Поливода, А.С. О проблеме классификации объектов в качестве недвижимого имущества / А.С. Поливода // Электронный сборник статей по материалам XXXV студенческой международной научно-практической конференции. Москва: Изд. «МЦНО». 2019. № 5 (35) С. 74-76.
2. Поливода, А.С. Особенности совершения договора купли-продажи недвижимого имущества субъектами риэлтерской деятельности / А.С. Поливода // Со11одшиш-)оигпа1. Вып. № 28 (52). 2019. С. 99-101.
3. Поливода, А.С Особенности договора купли-продажи объекта незавершённого строительства / А.С. Поливода // Современные проблемы юриспруденции: сборник научных трудов магистрантов и аспирантов. Вып. 2. Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2019. В печати.
Структура и объем диссертационного исследования. Работа состоит из введения, 2-х глав, включающих 5 параграфов, заключения и библиографического списка. Диссертация изложена на 76 страницах машинописного текста, библиография включает 77 наименований.
Изучив юридическую научную литературу, рассмотрев нормативно- правовую базу сферы недвижимости и проанализировав судебную практику можно сделать следующие теоретические выводы.
Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал действующий Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот.
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.
В ст. 130 ГК РФ к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости).
С недвижимостью можно совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи недви-
жимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимого имущества - гражданско- правовой договор, который является разновидностью договора купли- продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.
К особенностям договора купли-продажи недвижимости можно отнести то, что большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли- продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.
Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности».
Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими нормами (Гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (Гл. 30 ГК РФ).
Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).
Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве сравнительно недавно. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал действующий Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот.
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.
В ст. 130 ГК РФ к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости).
С недвижимостью можно совершать различные гражданско-правовые сделки, в том числе продавать - заключать договор купли-продажи недви-
жимости. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (имущество) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь (имущество) и уплатить за него определенную денежную сумму - цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимого имущества - гражданско- правовой договор, который является разновидностью договора купли- продажи. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.
К особенностям договора купли-продажи недвижимости можно отнести то, что большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.
Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли- продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.
Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Как и всякий договор купли-продажи, договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от «ничтожности».
Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими нормами (Гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (Гл. 30 ГК РФ).
Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).
Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
