Помощь студентам в учебе
Сделки с недвижимостью
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА
ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 8
1.1 Понятие недвижимого имущества 8
1.2 Виды недвижимого имущества 11
2 ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ 15
2.1 Сделки с недвижимым имуществом, направленные на переход
права собственности 15
2.2 Сделки, направленные на передачу недвижимого имущества в
пользование 18
3 ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДИЖИМОСТИ 23
3.1 Государственная регистрация недвижимости и сделок с
ней 23
3.2 Согласие органов опеки и попечительства на сделки с
недвижимостью 27
3.3 Согласие супруга на сделки с недвижимостью 30
3.4 Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым
помещением 34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
СПИСОК 42
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Договор купли продажи комнаты 48
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Договор мены квартир с доплатой 52
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Договор дарения 1/3 доли квартиры 55
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Договор пожизненного содержания с иждивением 57
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА
ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 8
1.1 Понятие недвижимого имущества 8
1.2 Виды недвижимого имущества 11
2 ВИДЫ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ 15
2.1 Сделки с недвижимым имуществом, направленные на переход
права собственности 15
2.2 Сделки, направленные на передачу недвижимого имущества в
пользование 18
3 ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДИЖИМОСТИ 23
3.1 Государственная регистрация недвижимости и сделок с
ней 23
3.2 Согласие органов опеки и попечительства на сделки с
недвижимостью 27
3.3 Согласие супруга на сделки с недвижимостью 30
3.4 Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым
помещением 34
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
СПИСОК 42
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Договор купли продажи комнаты 48
ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Договор мены квартир с доплатой 52
ПРИЛОЖЕНИЕ В. Договор дарения 1/3 доли квартиры 55
ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Договор пожизненного содержания с иждивением 57
Государственное развитие и эффективность рынка недвижимости в стране, а также обеспеченность граждан жилыми помещениями является основной целью совершенствования законодательных норм РФ.
В ст. 40 Конституции РФ прописаны нормы определяющие права граждан на обеспеченность жилыми помещениями, достойное существование, и наличие условий к нормальной жизни, а также прописывающие ответственность государственных и местных органов власти при создании условий для населения.
Любые сделки по вопросам продажи или приобретения недвижимого имущества способствуют возникновению гражданско-правовых отношений, так как происходит передача прав на владение, распоряжение и пользование ценным имуществом от одного человека к другому.
Приобретение жилого помещения мечта многих, но не каждый гражданин может позволить себе покупку данного объекта, ввиду отсутствия финансовых возможностей, что создает еще большую необходимость эффективного законодательного регулирования рынка недвижимости.
Процесс продажи имущества является самым важным при изучении рынка недвижимого имущества, и требующим подробного изучения, а также разработки и внедрения в законодательные нормы правил по обеспечению гарантии прав на имущество и безопасное приобретение для граждан.
Рынок недвижимости можно рассматривать как неоднозначную систему, ввиду того, что строительство объектов относится к экономической сфере, а их продажа основывается на нормах гражданского, жилищного, градостроительного, земельного и иных законов.
При учете специфики рассматриваемых вопросов сферы недвижимости в стране Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г. была принята Концепция по развитию гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Данный документ стал закреплять вопросы и нормы, касающиеся конкретных законов, процессов совершенствования законодательных правил, и самых насущных проблем рынка недвижимого имущества.
И уже в 2004 году был принят ряд федеральных законов, направленных на внесение изменений и совершенствование законодательства о недвижимом имуществе.
Законы современного российского государства до сих пор характеризуются отсутствием четкости и полноты рассматриваемых вопросов, формулировок, определений основных законодательных терминов, и иных предметов относящихся к сфере недвижимости.
В нынешнем государстве при наличии нестабильности экономического развития, высоких цен на жилье, наличия большинства строительных компаний работающих с нарушениями законодательных норм и иных проблем в сфере строительства основным приоритетом законодательного регулирования являются сделки по продаже имущества, и их содержание.
В связи с рядом важнейших проблем в данной сфере следует отметить труды таких ученых, как: В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского,
М.И. Полякова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, работавших над изучением основ современного законодательства и поиском причин его неэффективности.
Актуальность темы состоит в том, что многие люди сталкиваются с вопросами по отчуждению недвижимого имущества. Поэтому очень важно знать правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.
Предметом исследования являются правовые нормы, регламентирующие указанные выше отношения, практика их применения, а также работы ученых и специалистов в сфере правового регулирования оборота недвижимости.
Цель настоящей работы заключается в исследовании норм действующего законодательства, правоприменительной практики и теоретических подходов, связанных с заключением и исполнением договоров об отчуждении недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: J определить содержание понятия «недвижимость»;
J определить существующие объекты недвижимости;
J проанализировать способы приобретения недвижимости в собственность;
J описать способы передачи недвижимости в пользование;
J проанализировать государственную регистрацию недвижимости;
J установить роль органов опеки и попечительства;
J изучить согласие на совершение сделки с недвижимостью;
J проанализировать права лиц, проживающих в жилых помещениях.
При написании дипломной работы были использованы такие источники права как: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, федеральные законы, подзаконные акты и иные нормативно-правовые акты, специальная научная литература, монографии ученых - правоведов, судебная практика Конституционного Суда, Верховного Суда, Высшего Арбитражного суда, областных судов общей юрисдикции, и федеральных арбитражных окружных судов.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договоров об отчуждении недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость проведенной работы состоит в том, что выводы и предложения могут быть использованы при разработке теоретических основ сокращенного судопроизводства, а также при дальнейших исследованиях и изучении гражданско-процессуального законодательства.
Методологическую основу исследования составили следующие методы научного познания: формально-юридический, логический, исторический,
социологический, сравнительно-правовой и др.
В ст. 40 Конституции РФ прописаны нормы определяющие права граждан на обеспеченность жилыми помещениями, достойное существование, и наличие условий к нормальной жизни, а также прописывающие ответственность государственных и местных органов власти при создании условий для населения.
Любые сделки по вопросам продажи или приобретения недвижимого имущества способствуют возникновению гражданско-правовых отношений, так как происходит передача прав на владение, распоряжение и пользование ценным имуществом от одного человека к другому.
Приобретение жилого помещения мечта многих, но не каждый гражданин может позволить себе покупку данного объекта, ввиду отсутствия финансовых возможностей, что создает еще большую необходимость эффективного законодательного регулирования рынка недвижимости.
Процесс продажи имущества является самым важным при изучении рынка недвижимого имущества, и требующим подробного изучения, а также разработки и внедрения в законодательные нормы правил по обеспечению гарантии прав на имущество и безопасное приобретение для граждан.
Рынок недвижимости можно рассматривать как неоднозначную систему, ввиду того, что строительство объектов относится к экономической сфере, а их продажа основывается на нормах гражданского, жилищного, градостроительного, земельного и иных законов.
При учете специфики рассматриваемых вопросов сферы недвижимости в стране Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г. была принята Концепция по развитию гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Данный документ стал закреплять вопросы и нормы, касающиеся конкретных законов, процессов совершенствования законодательных правил, и самых насущных проблем рынка недвижимого имущества.
И уже в 2004 году был принят ряд федеральных законов, направленных на внесение изменений и совершенствование законодательства о недвижимом имуществе.
Законы современного российского государства до сих пор характеризуются отсутствием четкости и полноты рассматриваемых вопросов, формулировок, определений основных законодательных терминов, и иных предметов относящихся к сфере недвижимости.
В нынешнем государстве при наличии нестабильности экономического развития, высоких цен на жилье, наличия большинства строительных компаний работающих с нарушениями законодательных норм и иных проблем в сфере строительства основным приоритетом законодательного регулирования являются сделки по продаже имущества, и их содержание.
В связи с рядом важнейших проблем в данной сфере следует отметить труды таких ученых, как: В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского,
М.И. Полякова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, работавших над изучением основ современного законодательства и поиском причин его неэффективности.
Актуальность темы состоит в том, что многие люди сталкиваются с вопросами по отчуждению недвижимого имущества. Поэтому очень важно знать правовые отношения в сфере заключения сделок с недвижимостью.
Предметом исследования являются правовые нормы, регламентирующие указанные выше отношения, практика их применения, а также работы ученых и специалистов в сфере правового регулирования оборота недвижимости.
Цель настоящей работы заключается в исследовании норм действующего законодательства, правоприменительной практики и теоретических подходов, связанных с заключением и исполнением договоров об отчуждении недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: J определить содержание понятия «недвижимость»;
J определить существующие объекты недвижимости;
J проанализировать способы приобретения недвижимости в собственность;
J описать способы передачи недвижимости в пользование;
J проанализировать государственную регистрацию недвижимости;
J установить роль органов опеки и попечительства;
J изучить согласие на совершение сделки с недвижимостью;
J проанализировать права лиц, проживающих в жилых помещениях.
При написании дипломной работы были использованы такие источники права как: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, федеральные законы, подзаконные акты и иные нормативно-правовые акты, специальная научная литература, монографии ученых - правоведов, судебная практика Конституционного Суда, Верховного Суда, Высшего Арбитражного суда, областных судов общей юрисдикции, и федеральных арбитражных окружных судов.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договоров об отчуждении недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость проведенной работы состоит в том, что выводы и предложения могут быть использованы при разработке теоретических основ сокращенного судопроизводства, а также при дальнейших исследованиях и изучении гражданско-процессуального законодательства.
Методологическую основу исследования составили следующие методы научного познания: формально-юридический, логический, исторический,
социологический, сравнительно-правовой и др.
В результате осуществления исследований по недвижимому имуществу мы получили следующие результаты.
1. Законодательство РФ в сфере регулирования договоров на отчуждение недвижимости имеют значительные недостатки;
2. Наличие отсутствия системности, при разработке законодательных норм в сфере заключения договор на недвижимое имущество;
3. Наличие проблем судебной системы, загруженной исками об оспаривании сделок на недвижимое имущество.
Автор считает, что государству необходимо развивать не только гражданское законодательство в сфере сделок с недвижимым имуществом, но также и усовершенствовать нормы жилищного, а также семейного законодательства.
Также обратить внимание на иерархичность законодательных норм, когда применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней.
Особым недостатком Российского законодательства является также отсутствие четкого понятия термина «недвижимость», вытекающего из ГК РФ.
Так, в ст. 130 ГК РФ терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» имеют одинаковое значение, с одной стороны можно утверждать, что они равнозначны, но с другой вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех терминов.
Характеристика законодательных норм РФ в сфере совершения сделок с недвижимым имуществом дает понять, что первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.
Понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» законодатель использует в качестве синонимов, так термин «недвижимость» может употребляться как обобщение для всех объектов гражданских прав.
Критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь, такие как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам.
Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.
При этом такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» является излишним - современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению».
Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению.
Полагаю, наиболее эффективным будет изложение в законе не определения понятия недвижимости, а перечня объектов недвижимости и их классификации.
Подобная конструкция будет способствовать большей стабильности и точности норм о недвижимости, а стабильность нормативного материала является одним из важных элементов стабильности общества.
Представляется, что содержание разрешения, выдаваемого органом опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного, может определяться этим органом по его усмотрению.
На практике часто возникает вопрос о возможности включения в текст разрешения различных условий - об одновременной покупке другого имущества взамен отчуждаемого, о зачислении вырученных от продажи средств на счет подопечного в банке и проч.
По мнению автора, орган опеки и попечительства, исходя из своего представления об интересах подопечного, вправе выдавать разрешение на отчуждение его имущества под любым условием.
Целесообразность постановки таких условий всегда может быть оспорена опекуном или попечителем в суде.
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в случаях, установленных законом»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации.
Указанную норму следует изложить в следующей редакции: «несоблюдение нотариальной формы, а равно требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Правильным является подход, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации.
А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ.
В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.
Представляется, для обеспечения полноценной реализации прав собственника необходимо законодательно пересмотреть порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения.
Норма о возможности выселения бывших членов семьи собственника фактически становится неработающей, так как доказать возможность пользоваться каким-либо иным жилым помещением, как правило, весьма затруднительно.
Данное положение существенно ограничивает права собственника жилого помещения, поскольку очень трудно продать жилье, на которое имеют права какие-либо третьи лица.
Не соответствует закону «продажа» другому супругу жилого помещения, находящегося в общей собственности, но оформленной на имя одного из супругов.
В данном случае имущество из совместной собственности «поступает» опять в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.
Следует признать возможным отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу.
Органы по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких прав; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
Условие о регистрации права собственности на недвижимость на покупателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит правилам ст. 1 ГК РФ.
Считаем, что регистрационная служба обязана проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимости.
В противном случае возможна ситуация, когда покупатель уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска.
Стороны такого договора ставятся в неравное положение, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.
1. Законодательство РФ в сфере регулирования договоров на отчуждение недвижимости имеют значительные недостатки;
2. Наличие отсутствия системности, при разработке законодательных норм в сфере заключения договор на недвижимое имущество;
3. Наличие проблем судебной системы, загруженной исками об оспаривании сделок на недвижимое имущество.
Автор считает, что государству необходимо развивать не только гражданское законодательство в сфере сделок с недвижимым имуществом, но также и усовершенствовать нормы жилищного, а также семейного законодательства.
Также обратить внимание на иерархичность законодательных норм, когда применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней.
Особым недостатком Российского законодательства является также отсутствие четкого понятия термина «недвижимость», вытекающего из ГК РФ.
Так, в ст. 130 ГК РФ терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» имеют одинаковое значение, с одной стороны можно утверждать, что они равнозначны, но с другой вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех терминов.
Характеристика законодательных норм РФ в сфере совершения сделок с недвижимым имуществом дает понять, что первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.
Понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» законодатель использует в качестве синонимов, так термин «недвижимость» может употребляться как обобщение для всех объектов гражданских прав.
Критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь, такие как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам.
Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.
При этом такой оценочный критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» является излишним - современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению».
Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению.
Полагаю, наиболее эффективным будет изложение в законе не определения понятия недвижимости, а перечня объектов недвижимости и их классификации.
Подобная конструкция будет способствовать большей стабильности и точности норм о недвижимости, а стабильность нормативного материала является одним из важных элементов стабильности общества.
Представляется, что содержание разрешения, выдаваемого органом опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного, может определяться этим органом по его усмотрению.
На практике часто возникает вопрос о возможности включения в текст разрешения различных условий - об одновременной покупке другого имущества взамен отчуждаемого, о зачислении вырученных от продажи средств на счет подопечного в банке и проч.
По мнению автора, орган опеки и попечительства, исходя из своего представления об интересах подопечного, вправе выдавать разрешение на отчуждение его имущества под любым условием.
Целесообразность постановки таких условий всегда может быть оспорена опекуном или попечителем в суде.
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в случаях, установленных законом»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации.
Указанную норму следует изложить в следующей редакции: «несоблюдение нотариальной формы, а равно требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Правильным является подход, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации.
А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ.
В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.
Представляется, для обеспечения полноценной реализации прав собственника необходимо законодательно пересмотреть порядок выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения.
Норма о возможности выселения бывших членов семьи собственника фактически становится неработающей, так как доказать возможность пользоваться каким-либо иным жилым помещением, как правило, весьма затруднительно.
Данное положение существенно ограничивает права собственника жилого помещения, поскольку очень трудно продать жилье, на которое имеют права какие-либо третьи лица.
Не соответствует закону «продажа» другому супругу жилого помещения, находящегося в общей собственности, но оформленной на имя одного из супругов.
В данном случае имущество из совместной собственности «поступает» опять в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.
Следует признать возможным отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу.
Органы по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких прав; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: долю лица, приобретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
Условие о регистрации права собственности на недвижимость на покупателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит правилам ст. 1 ГК РФ.
Считаем, что регистрационная служба обязана проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимости.
В противном случае возможна ситуация, когда покупатель уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска.
Стороны такого договора ставятся в неравное положение, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.
