АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 7
1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости 7
1.2 Понятие недвижимого имущества 9
1.3 Форма и порядок оформления договора продажи
недвижимости 14
1.4 Существенные условия договора продажи недвижимости 15
2 ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВООТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ- ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 20
2.1 Особенности заключения и регулирования договорных
правоотношений 20
2.2 Проблемы, возникающие при расторжении договора купли-
продажи недвижимости и пути их решения 28
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 43
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Актуальность темы, прежде всего, заключается, в том, что сделка купли- продажи недвижимости является в нашей практике сравнительно новым гражданско-правовым договором. Во время осуществления приватизационного процесса в России претерпевал изменения и институт частной собственности на недвижимое имущество. Увеличивалось число собственников и общее количество объектов, которые могут не только находится в собственности, но и отчуждаться и приобретаться по договору купли-продажи.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность по ряду вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования-понятие, сущность и специфические особенности договора купли-продажи недвижимости.
Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
Достижение указанной цели представляется возможным с помощью следующих задач:
1) изучить российское законодательство о недвижимости и её обороте;
2) охарактеризовать сущность и специфические особенности договора купли- продажи недвижимости;
3) проанализировать особенности формы и государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения;
4) рассмотреть проблемные аспекты и сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства в сфере купли-продажи недвижимости.
Методологией данного исследования являются положения общенаучного диалектического метода познания. Кроме того, были использованы частнонаучные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логикоюридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.
Научная новизна данной работы состоит в том, что с позиции комплексного анализа исследуются особенности договора купли-продажи недвижимости, анализируются проблемные аспекты данного договора и предложены пути их преодоления.
В заключении можно делать следующие выводы:
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
2. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
3. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.
4. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.
5. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
6. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.
7. Законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности).
8. При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
