Право общей долевой собственности на жилые помещения и процесс их отчуждения

По итогам проведенного исследования сделан ряд выводов, наиболее важные из которых вынесены на защиту. Так, резюмируя изучение вопроса права общей долевой собственности на жилые помещения и процесса их отчуждения, удалось выяснить, что общая долевая собственность не является какой-то новой особой разновидностью собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременном присвоении конкретных материальных благ несколькими лицами. Общая долевая собственность базируется на трансформационных механизмах классического права собственности с его традиционными правомочиями владения, пользования и распоряжения. В реальном механизме функционирования правоотношений общей собственности возникает два объекта: вещь и доля. При любом распоряжении имуществом речь должна идти о реализации непосредственно не вещного правомочия собственников, а договорного соглашения, основанного на абсолютном имущественном праве собственников на идеальную долю.
Наиболее подробно в юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности и порядка отчуждения. В целях более рационального правоприменения, есть необходимость унифицировать уже имеющиеся нормы гражданского законодательства, дополнив их положениями о правилах осуществления и способах защиты преимущественных прав, соблюдая принцип юридического равенства.
Правовая природа извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности носит дискуссионный характер. Большинство авторов исходит из того, что извещение о продаже, адресованному лицу, наделенному преимущественным правом покупки, имеет характер оферты, поскольку лицо, которому адресовано такое извещение вправе непосредственно свершать действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. Проанализировав ст. 421 и ст. 435 ГК РФ предложение о заключении договора направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято.
Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли вправе направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных собственников о намерении отчуждать свою долю постороннему лицу.
Большие затруднения у правоприменителя вызывает так же ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько собственников. На эту проблему имеются различные точки зрения. Но поскольку право приобрести долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся доли, то потенциальные покупатели имеют право приобрести ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна доле, имеющейся у него. Для реализации данного предложения, возможно, дополнить ст. 250 п.1 ГК РФ следующим: «При возникновении интересов нескольких сособственников на приобретение доли или ее части преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при не достижении такового, пропорционально размерам их долей в общей собственности.
Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продажи доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. В данном случае, требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления их управомочному субъекту одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности.
1. В результате анализа действующего законодательства есть необходимость сформулировать еще ряд предложений по внесению изменений в действующее законодательство. С учетом особенностей распоряжения общим
имуществом, изложить ст. 246 в следующей редакции.
1. «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, если иное не предусмотрено федеральными законами.
2. Если иное не предусмотрено федеральным законом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в долг свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ».
2. Статья 247 тоже требует изменений. Пункт 2 дополнить абзацем следующего содержания: «несоразмерность части имущества, предоставляемой собственнику во владение и пользование, его доле, может быть устранена путем приведения размера долей в соответствие с установленным порядком пользования с выплатой участнику остальными собственниками компенсации за уменьшение размера доли, а также путем переоборудования общего имущества».
3. Статья 251 в части п. 2 может быть отражена в редакции: «Доля в праве собственности на жилое помещение переходит к приобретателю с момента ее государственной регистрации».
4. В ст. 252, а конкретно в п. 2 и 5 термин «выдел доли из общего имущества» заменить на: «выдел части общего имущества, соразмерно доле в праве собственности».
В результате анализа правоприменительной практики по спорам права собственности на жилые помещения и процесса их отчуждения можно сделать следующие выводы.
1. Суды по-разному подходят к решению вопроса о возможности предоставления во владение, пользование различными собственниками комнат в квартире. Следует иметь ввиду, что пользование смежными комнатами в квартире, хотя оно и обеспечивает в полной мере удовлетворение жилищных потребностей граждан, является для сособственников более удобным вариантом, чем совместное использование квартиры или дома. Поэтому представляется целесообразным вынесение судами решений об установлении такого порядка пользования.
В случае продажи с нарушением преимущественного права покупки, защита нарушенного права состоит не в возврате доли продавцу, а в переводе прав покупателя на управомоченное лицо - участника долевой собственности. Срок на предъявление иска о переводе прав покупателя доли на участника общей долевой собственности является сокращенным специальным сроком исковой давности. Этот срок начинает течь с момента, когда собственник, право которого нарушено, узнал или должен был узнать о нарушении своего преимущественного права покупки. Восстановление пропущенного срока на предъявление иска о переводе прав покупателя осуществляется в соответствии с общими правилами. В связи с этим следует изменить существующую практику отказа в защите нарушенного преимущественного права покупки доли по истечении срока с даты совершения сделки.

Купить