Помощь студентам в учебе
Сделки с недвижимостью
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9
1.1 Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских
прав
1.2 Понятие и виды гражданско-правовых сделок 14
1.3 Правовые особенности сделок с недвижимым имуществом 26
2 ВИДЫ И СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С
НЕДВИЖИМОСТЬЮ 32
2.1 Виды и формы сделок с недвижимым имуществом 32
2.2 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 42
2.3 Риски и способы защиты от них в сделках с недвижимым имуществом.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 60
ВВЕДЕНИЕ 6
1 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9
1.1 Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских
прав
1.2 Понятие и виды гражданско-правовых сделок 14
1.3 Правовые особенности сделок с недвижимым имуществом 26
2 ВИДЫ И СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С
НЕДВИЖИМОСТЬЮ 32
2.1 Виды и формы сделок с недвижимым имуществом 32
2.2 Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 42
2.3 Риски и способы защиты от них в сделках с недвижимым имуществом.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 60
На мой взгляд актуальность данной темы состоит в том, что в настоящее время в связи с растущей рыночной экономикой, и развитием электронных средств массовой информации, является остро стоящей и ценной для улучшения благосостояния жизни всех граждан Российской Федерации.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В наше время строительство в России является одним из важных отраслей экономики, согласно данным Росстата за 2018 год, составил 8,4 трлн руб., что на 5,3 %, или 422 млрд руб., в абсолютных показателях выше показателя 2017 года [80]. Таким образом, рост строительного сектора в прошлом году стал рекордным за десять лет, тем самым обусловлен рост сделок с недвижимым имуществом, а соответственно и развитием законотворческого процесса.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Высшие судебные органы в лице Конституционного и Верховного судов ликвидируют пробелы в законодательстве, однако установленные в них правовые нормы фактически не успевают за темпами движения рассматриваемых правоотношений. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов управлений Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и Картографии (Росреестр), которые находятся во всех субъектах РФ.
Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.
Это связано с тем, что недвижимость само по себе по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью для граждан, как материально составляющая для жизни, поэтому влечет за собой особые действия со стороны государства для охраны интересов всех участников сделки.
Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
Указанная тема интересна еще не только для всех участников рассматриваемых видов гражданских сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для Арбитражных судов, и судов общей юрисдикции Российской Федерации. Это видно из-за большого объема судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам инвестиций денежных средств граждан в жилищное строительство, решению споров по договорам долевого участия в строительстве.
Объектом исследования данной работы представляют собой общественные отношения, возникшие в части гарантий защиты законных прав и интересов граждан при реализации норм о сделках с недвижимым имуществом. В непосредственной взаимосвязи от объекта находится предмет исследования, который составляют:
- понятие и виды гражданско-правовых отношений, а именно сделок с недвижимым имуществом, правовой режим, нормы гражданского законодательства, устанавливающий определенный порядок сделок с недвижимостью;
- практика реализации норм, а именно регистрация сделок с недвижимостью, риски и способы защиты сделок с недвижимым имуществом.
Цель и задачи исследования. Цель данной работы сводиться в подготовке на основе анализа имеющей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на улучшение регламентации сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации.
Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятийный смысл и особенности правового режима недвижимого имущества.
2. Разобрать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.
3. Рассмотреть сделки с недвижимостью, и условия их государственной регистрации.
4. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.
Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты понятий, и видов сделок с недвижимым имуществом; проведен анализ на практических примерах рисков связанных с недвижимостью.
Проложенное исследование строится на диалектическом методе научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: статистического и
логико-юридического.
Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как объекта гражданского права посвящены многочисленные работы советских авторов, и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова., и др.
Структура и объем работы соответствует целям и задачам. Высшая квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В наше время строительство в России является одним из важных отраслей экономики, согласно данным Росстата за 2018 год, составил 8,4 трлн руб., что на 5,3 %, или 422 млрд руб., в абсолютных показателях выше показателя 2017 года [80]. Таким образом, рост строительного сектора в прошлом году стал рекордным за десять лет, тем самым обусловлен рост сделок с недвижимым имуществом, а соответственно и развитием законотворческого процесса.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Высшие судебные органы в лице Конституционного и Верховного судов ликвидируют пробелы в законодательстве, однако установленные в них правовые нормы фактически не успевают за темпами движения рассматриваемых правоотношений. Сегодня имущественные права граждан и юридических лиц получают надежную защиту путем признания их государством в лице специальных государственных органов управлений Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и Картографии (Росреестр), которые находятся во всех субъектах РФ.
Государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.
Это связано с тем, что недвижимость само по себе по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью для граждан, как материально составляющая для жизни, поэтому влечет за собой особые действия со стороны государства для охраны интересов всех участников сделки.
Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации, полномочий регистрирующих органов.
Указанная тема интересна еще не только для всех участников рассматриваемых видов гражданских сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для Арбитражных судов, и судов общей юрисдикции Российской Федерации. Это видно из-за большого объема судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам инвестиций денежных средств граждан в жилищное строительство, решению споров по договорам долевого участия в строительстве.
Объектом исследования данной работы представляют собой общественные отношения, возникшие в части гарантий защиты законных прав и интересов граждан при реализации норм о сделках с недвижимым имуществом. В непосредственной взаимосвязи от объекта находится предмет исследования, который составляют:
- понятие и виды гражданско-правовых отношений, а именно сделок с недвижимым имуществом, правовой режим, нормы гражданского законодательства, устанавливающий определенный порядок сделок с недвижимостью;
- практика реализации норм, а именно регистрация сделок с недвижимостью, риски и способы защиты сделок с недвижимым имуществом.
Цель и задачи исследования. Цель данной работы сводиться в подготовке на основе анализа имеющей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на улучшение регламентации сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации.
Исходя из названных целей поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятийный смысл и особенности правового режима недвижимого имущества.
2. Разобрать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.
3. Рассмотреть сделки с недвижимостью, и условия их государственной регистрации.
4. Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.
Практическая значимость работы состоит в том, что в работе подробно рассмотрены основные аспекты понятий, и видов сделок с недвижимым имуществом; проведен анализ на практических примерах рисков связанных с недвижимостью.
Проложенное исследование строится на диалектическом методе научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: статистического и
логико-юридического.
Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как объекта гражданского права посвящены многочисленные работы советских авторов, и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова., и др.
Структура и объем работы соответствует целям и задачам. Высшая квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и списка литературы.
Проведенное исследование в рамках настоящей работы позволяет сформулировать следующие основные выводы
1. Современное законодательство в области регулирования правоотношений с недвижимым имуществом имеет свои недостатки и пробелы в правом регулировании. Эти моменты в первую очередь проявляются в отсутствии единого терминологического аппарата в данной области, базисные понятия и виды недвижимого имущества характеризуются различными способами, что является недопустимым с точки зрения понимания правовых конструкций и институтов в целом. Данные вопросы необходимо решать законодателю в содействии с учеными в различных отраслях правовой науки (гражданский цикл, включая жилищное законодательство, а также в рамках уголовно-правовой доктрины).
2. Нами было выявлено десять основных причин, оказывающий непосредственное влияние на рост преступности в области совершения сделок с недвижимостью путем совершения мошеннических действий. Основными причинами выступают:
- создание благоприятного климата для населения в вопросах получения ипотечных и иных видов кредитования;
- стимулирование ипотечного развития рынка путем предоставления семьям материнского капитала, что подвигает их к улучшению жилищных условий, когда как без такой поддержки сделку бы не совершило большинство таких семей;
- юридическая безграмотность основной массы населения, не понимание системы самой сделки, какие действия необходимо совершать для обеспечения безопасности сделки;
- отсутствие авторитета юриста как специалиста у основного количества населения, расходы на юриста как пустую труту финансов;
- упрощение процесса регистрационных действий в отношении перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
- развитие дистанционного собственника, а лишь представителя по доверенности, а также даже без осмотра самого объекта перед заключением договора;
- отсутствие социальной и правовой защищенности отдельных слоев населения, а также отсутствие должной поддержки данных слоев со стороны государства в целом, и муниципалитета в частности;
- развитие технических возможностей для подделки документов;
- свободный доступ любого вида информации в сети Интернет,
криминальные сообщества, развитие организованной преступности в сети;
- устойчивое влияние коррупционной составляющей в государственных
структурах и власти.
3. Полагаем, что использование современных технологий и автоматизированных процессов в области совершенствования процедуры
государственной регистрации является важным этапом развития рассматриваемой сферы правоотношений, отвечает требованиям и правовым реалиям. Поэтому отказ от использования высоких технологий (в том числе сети Интернет) в области регистрации сделок с недвижимостью - это значит тормозить естественный процесс развития в данной области. Безусловно, внедрение в жизнь новых упрощенных для граждан процедур не должны приводить к возникновению лазейки для мошенников. Поэтому необходимо дорабатывать процедуры регистрации сделок с недвижимостью, чтобы исключать возможность манипулирования несовершенными структурами непосредственно
криминальными элементами российского общества.
4. В вопросах подделки доверенностей для совершения незаконных сделок с недвижимым имуществом полагаем, необходимо разрешить взаимодействие регистраторов с нотариусами по защищенным каналам обмена информацией в письменной форме с учетом оперативного временного фактора, а также актуализировать распростарнение информации среди населения о возможности проверки доверенностей на их подлинность путем использования в сети Интернет специализированного электронного сервиса проверки доверенностей [83].
5. Применяя последствия недействительности сделок, суд обязывает мошенников вернуть обманутым гражданам денежные средства, которые были получены преступниками по соответствующим договорам купли-продажи недвижимости. Однако исполнение таких решений фактически оказывается невозможным, поскольку должники часто не имеют титульного имущества и каких-либо официальных доходов, на которые можно было бы обратить взыскание.
6. В настоящее время договор аренды составляется в письменной форме и подлежит госрегистрации только в случаях, если имущество сдается человеку на срок более года или если имущество сдается организации (на любой срок). Как представляется, для предупреждения подобных преступлений все сделки по аренде жилой недвижимости (а также сделки найма жилого помещения физическими лицами) следует регистрировать не только в налоговых органах, но и в органах госрегистрации независимо от срока аренды.
7. ст. ст. 15 и 42 следует п. 3 последней статьи сформулировать следующим образом: «Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, нотариуса или его работника, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное».
1. Современное законодательство в области регулирования правоотношений с недвижимым имуществом имеет свои недостатки и пробелы в правом регулировании. Эти моменты в первую очередь проявляются в отсутствии единого терминологического аппарата в данной области, базисные понятия и виды недвижимого имущества характеризуются различными способами, что является недопустимым с точки зрения понимания правовых конструкций и институтов в целом. Данные вопросы необходимо решать законодателю в содействии с учеными в различных отраслях правовой науки (гражданский цикл, включая жилищное законодательство, а также в рамках уголовно-правовой доктрины).
2. Нами было выявлено десять основных причин, оказывающий непосредственное влияние на рост преступности в области совершения сделок с недвижимостью путем совершения мошеннических действий. Основными причинами выступают:
- создание благоприятного климата для населения в вопросах получения ипотечных и иных видов кредитования;
- стимулирование ипотечного развития рынка путем предоставления семьям материнского капитала, что подвигает их к улучшению жилищных условий, когда как без такой поддержки сделку бы не совершило большинство таких семей;
- юридическая безграмотность основной массы населения, не понимание системы самой сделки, какие действия необходимо совершать для обеспечения безопасности сделки;
- отсутствие авторитета юриста как специалиста у основного количества населения, расходы на юриста как пустую труту финансов;
- упрощение процесса регистрационных действий в отношении перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
- развитие дистанционного собственника, а лишь представителя по доверенности, а также даже без осмотра самого объекта перед заключением договора;
- отсутствие социальной и правовой защищенности отдельных слоев населения, а также отсутствие должной поддержки данных слоев со стороны государства в целом, и муниципалитета в частности;
- развитие технических возможностей для подделки документов;
- свободный доступ любого вида информации в сети Интернет,
криминальные сообщества, развитие организованной преступности в сети;
- устойчивое влияние коррупционной составляющей в государственных
структурах и власти.
3. Полагаем, что использование современных технологий и автоматизированных процессов в области совершенствования процедуры
государственной регистрации является важным этапом развития рассматриваемой сферы правоотношений, отвечает требованиям и правовым реалиям. Поэтому отказ от использования высоких технологий (в том числе сети Интернет) в области регистрации сделок с недвижимостью - это значит тормозить естественный процесс развития в данной области. Безусловно, внедрение в жизнь новых упрощенных для граждан процедур не должны приводить к возникновению лазейки для мошенников. Поэтому необходимо дорабатывать процедуры регистрации сделок с недвижимостью, чтобы исключать возможность манипулирования несовершенными структурами непосредственно
криминальными элементами российского общества.
4. В вопросах подделки доверенностей для совершения незаконных сделок с недвижимым имуществом полагаем, необходимо разрешить взаимодействие регистраторов с нотариусами по защищенным каналам обмена информацией в письменной форме с учетом оперативного временного фактора, а также актуализировать распростарнение информации среди населения о возможности проверки доверенностей на их подлинность путем использования в сети Интернет специализированного электронного сервиса проверки доверенностей [83].
5. Применяя последствия недействительности сделок, суд обязывает мошенников вернуть обманутым гражданам денежные средства, которые были получены преступниками по соответствующим договорам купли-продажи недвижимости. Однако исполнение таких решений фактически оказывается невозможным, поскольку должники часто не имеют титульного имущества и каких-либо официальных доходов, на которые можно было бы обратить взыскание.
6. В настоящее время договор аренды составляется в письменной форме и подлежит госрегистрации только в случаях, если имущество сдается человеку на срок более года или если имущество сдается организации (на любой срок). Как представляется, для предупреждения подобных преступлений все сделки по аренде жилой недвижимости (а также сделки найма жилого помещения физическими лицами) следует регистрировать не только в налоговых органах, но и в органах госрегистрации независимо от срока аренды.
7. ст. ст. 15 и 42 следует п. 3 последней статьи сформулировать следующим образом: «Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, нотариуса или его работника, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное».
