Помощь студентам в учебе
Проект строительства доходных домов как объектов инвестиций и способа решения жилищной проблемы
|
Актуальность темы. Одним из основных критериев уровня социальноэкономического развития общества является обеспеченность населения качественным и комфортным жильем, позволяющим обществу активно развиваться. Нынешнее состояние жилищных условий в России сложилось под влиянием некоторого прямого и косвенного воздействия государства, проводимых в стране, и объясняется внушительным количеством накопившихся проблем. Главными источниками увеличения жилищного фонда страны были государственное или ведомственное жилищное строительство за счет средств бюджетов и строительство жилья предприятиями при вспомогательной роли кооперативного и индивидуального строительства, которые осуществляются за счет собственных средств. На данный момент рынок недвижимости и обеспеченность населения жильем не соответствует потребностям
Формирование и развитие жилищного комплекса и условий проживания населения не раздельно связаны и являются основным критерием в развитии страны. В данный момент применяется множество мер, направленных на улучшение жилищного фонда государства, но существующие меры не достигают поставленных целей и результатов. Поиск новых решений, способствующих обеспечить улучшение некоторых характеристик жилищного фонда и обеспеченности населения жильем, приводит нас к строительству доходного жилья. Доходное жилье помогает решить образовавшиеся задачи и проблемы по улучшению условий проживания населения за счет его доступности. Данный механизм решения сложившейся ситуации на рынке недвижимости зарекомендовал себя в некоторых регионах РФ и зарубежных странах, но еще не получил массового развития в Челябинской области и в г. Челябинске. Строительство данного вида арендного жилья стоит осуществлять о в рамках партнерства государства и бизнеса. Участие государства в таких проектах способствует увеличению доверия граждан, а для инвестора увеличит рентабельность и сократит некоторые издержки.
Развитие сегмента строительство доходных домов встречается с некоторыми препятствиями, которые связаны с недостаточно проработанной теоретической, методической и законодательной базой в его реализации. Таким образом, актуальность исследования выражается в потребности разработки механизмов и методов, которые позволили бы арендному жилищному строительству, и доходных домов в частности, реализовать социально-экономическое развитие регионов страны. Указанные обстоятельства определяют актуальность исследования, объясняют логику и структуру исследования.
Цель работы - разработка проекта строительства доходных домов. В соответствии с целью работы были сформулированы и решены следующие задачи исследования:
- рассмотреть понятие «доходный дом» и классификацию видов доходных домов;
- проанализировать российский и зарубежный опыт решения жилищной проблемы, в том числе посредством строительства доходных домов;
- проанализировать программу реализации государственной жилищной политики и программ доступного жилья в России;
- дать характеристику потребителей рынка аренды жилья в г. Челябинске;
- проанализировать рынок жилой недвижимости г. Челябинска;
- дать оценку преимуществ аренды жилья по сравнению с приобретением жилья в собственность;
- разработать проект строительства доходного дома в г. Челябинске;
- дать рекомендации по развитию программы строительства доходных домов в г. Челябинске.
Объект работы - рынок арендного жилья в г. Челябинске.
Предмет работы - факторы, влияющие на рынок аренды жилья, а также социально-экономические отношения, возникающие в ходе реализации проекта по строительству доходного жилья.
Теоретической базой работы стали работы зарубежных и отечественных ученых в области реализации жилищной политики, строительства доходных домов, эффективности проектов государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительном комплексе.
Информационную базу работы составили данные Росстата РФ и Челябин- скстата, Федерального фонда содействия жилищного строительства, Департамента инвестиционной политики и развития государственно-частного партнерства, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Института экономики города. Кроме того, использовались нормативно-правовые документы РФ, интернет- ресурсы, статистические данные предприятий, данные научных и методических изданий.
Практическая значимость работы заключается в разработке проекта строительства доходного дома в г. Челябинске. Так же предложены некоторые рекомендации, которые могли бы усовершенствовать механизм государственно - частного партнерства при создании проектов доходных домов.
Формирование и развитие жилищного комплекса и условий проживания населения не раздельно связаны и являются основным критерием в развитии страны. В данный момент применяется множество мер, направленных на улучшение жилищного фонда государства, но существующие меры не достигают поставленных целей и результатов. Поиск новых решений, способствующих обеспечить улучшение некоторых характеристик жилищного фонда и обеспеченности населения жильем, приводит нас к строительству доходного жилья. Доходное жилье помогает решить образовавшиеся задачи и проблемы по улучшению условий проживания населения за счет его доступности. Данный механизм решения сложившейся ситуации на рынке недвижимости зарекомендовал себя в некоторых регионах РФ и зарубежных странах, но еще не получил массового развития в Челябинской области и в г. Челябинске. Строительство данного вида арендного жилья стоит осуществлять о в рамках партнерства государства и бизнеса. Участие государства в таких проектах способствует увеличению доверия граждан, а для инвестора увеличит рентабельность и сократит некоторые издержки.
Развитие сегмента строительство доходных домов встречается с некоторыми препятствиями, которые связаны с недостаточно проработанной теоретической, методической и законодательной базой в его реализации. Таким образом, актуальность исследования выражается в потребности разработки механизмов и методов, которые позволили бы арендному жилищному строительству, и доходных домов в частности, реализовать социально-экономическое развитие регионов страны. Указанные обстоятельства определяют актуальность исследования, объясняют логику и структуру исследования.
Цель работы - разработка проекта строительства доходных домов. В соответствии с целью работы были сформулированы и решены следующие задачи исследования:
- рассмотреть понятие «доходный дом» и классификацию видов доходных домов;
- проанализировать российский и зарубежный опыт решения жилищной проблемы, в том числе посредством строительства доходных домов;
- проанализировать программу реализации государственной жилищной политики и программ доступного жилья в России;
- дать характеристику потребителей рынка аренды жилья в г. Челябинске;
- проанализировать рынок жилой недвижимости г. Челябинска;
- дать оценку преимуществ аренды жилья по сравнению с приобретением жилья в собственность;
- разработать проект строительства доходного дома в г. Челябинске;
- дать рекомендации по развитию программы строительства доходных домов в г. Челябинске.
Объект работы - рынок арендного жилья в г. Челябинске.
Предмет работы - факторы, влияющие на рынок аренды жилья, а также социально-экономические отношения, возникающие в ходе реализации проекта по строительству доходного жилья.
Теоретической базой работы стали работы зарубежных и отечественных ученых в области реализации жилищной политики, строительства доходных домов, эффективности проектов государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительном комплексе.
Информационную базу работы составили данные Росстата РФ и Челябин- скстата, Федерального фонда содействия жилищного строительства, Департамента инвестиционной политики и развития государственно-частного партнерства, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Института экономики города. Кроме того, использовались нормативно-правовые документы РФ, интернет- ресурсы, статистические данные предприятий, данные научных и методических изданий.
Практическая значимость работы заключается в разработке проекта строительства доходного дома в г. Челябинске. Так же предложены некоторые рекомендации, которые могли бы усовершенствовать механизм государственно - частного партнерства при создании проектов доходных домов.
На основании проведенного анализа проблем функционирования рынка аренды жилья в мегаполисах зарубежных стран и в России систематизирован и обобщен полученный опыт, что позволило обосновать необходимость и возможность организации и развития доходных домов как перспективной формы реализации частно-государственного предпринимательства на рынке найма и аренды жилья.
Проекты государственно-частного партнерства создаются в особых экономико-политических условиях, связанных с дефицитом бюджетных средств и недостаточной эффективностью их использования со стороны государства и высоким уровнем неопределенности и рисков со стороны частных инвесторов. Использование конкретного механизма ГЧП зависит от наличия сформированной нормативно-правовой базы, учета интересов всех участников, выбора ими оптимальных стратегий. Исследование ГЧП в проектах реализации арендного жилья позволило выявить следующие недостатки:
- отсутствие полноценной нормативно-правовой базы;
- недостаточный учет интересов инвесторов и арендаторов;
- не рассмотрено действие факторов спроса и предложения на рынок арендного жилья;
- не сформирована методика оценки рисков участников ГЧП;
- не определена минимальная доля участия государства в проектах ГЧП, обеспечивающая частному инвестору их конкурентоспособность на рынке подрядных работ.
В результате проведенных исследований по реализации программ арендного жилья на принципах ГЧП получены следующие результаты:
1) новым в теоретико-методологическом плане научным результатом, полученным в ходе исследования, является определение понятия «доходный дом» как индивидуально определенного здания, специально построенного или перепланированного с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат, а также нежилых помещений и машино-мест во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по одному из установленных видов договора найма или аренды;
2) выявлены основные факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья, что позволило сделать вывод о том, что наиболее важными регулирующими факторами являются: территориальное положение наличие и степень развитости инфраструктуры, платежеспособный спрос, размер и структуры арендных платежей, имеющих прямое и косвенное влияние на поведение государственных органов, инвесторов, застройщиков, арендаторов и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке найма и аренды жилья;
3) при реализации проектов строительства доходных домов следует учитывать особенности каждого региона и анализировать следующие факторы, имеющие определенную специфику в каждом из них:
- заинтересованность региональных и местных властей в создании проектов арендного жилья;
- наличие полноценной региональной нормативно-правовой базы по созданию таких объектов;
- социально-экономическая целесообразность строительства объектов доходных домов.
4) на основе проведенного анализа потребителей рынка аренды жилья, можно определить категории граждан, для которых аренда жилья будет предпочтительнее приобретения в собственность. К таким категориям относятся:
- молодые семьи;
- иногородние студенты на период обучения;
- молодые специалисты;
- люди, вложившие средства в строящееся жилье;
- люди, проживающие в ветхих и аварийных домах;
- представители так называемого среднего класса.
5) основные направления по снижению рисков для всех участников рынка аренды, заключаются:
- для государства и муниципалитетов - в разработке нормативно-правовой базы и координации действий с частными инвесторами и арендаторами по объединению административных, финансовых и трудовых ресурсов в рамках ГЧП;
- для частных инвесторов - в достижении конкуренции проектов доходных домов с другими формами их реализации, создании региональных регламентов по реализации таких проектов;
- для арендаторов - в снижении волатильности на рынке жилья, закреплении их прав в нормативных документах и популяризации таких проектов в средствах массовой информации.
6) представлен проект по созданию доходного дома в г. Челябинске. Общая сумма инвестиционных затрат составит 122 950 тыс. рублей. Общая площадь застройки доходного дома составит 4 001,53 м2. Произведенная оценка эффективности строительства доходного дома показывает, что на горизонте расчета в 20 лет, возможно достичь приемлемых показателей эффективности, при условии государственного участия в проекте.
Итогом исследования являются рекомендации по совершенствованию ГЧП при создании проектов доходных домов, являющиеся новым эффективным способом реализации жилищной политики. Перспектива дальнейшего развития исследований заключается в разработке эффективных схем ГЧП, обеспечивающих заинтересованность всех участников в реализации проектов, совершенствовании федерального и регионального законодательства в сфере арендного жилья.
Проекты государственно-частного партнерства создаются в особых экономико-политических условиях, связанных с дефицитом бюджетных средств и недостаточной эффективностью их использования со стороны государства и высоким уровнем неопределенности и рисков со стороны частных инвесторов. Использование конкретного механизма ГЧП зависит от наличия сформированной нормативно-правовой базы, учета интересов всех участников, выбора ими оптимальных стратегий. Исследование ГЧП в проектах реализации арендного жилья позволило выявить следующие недостатки:
- отсутствие полноценной нормативно-правовой базы;
- недостаточный учет интересов инвесторов и арендаторов;
- не рассмотрено действие факторов спроса и предложения на рынок арендного жилья;
- не сформирована методика оценки рисков участников ГЧП;
- не определена минимальная доля участия государства в проектах ГЧП, обеспечивающая частному инвестору их конкурентоспособность на рынке подрядных работ.
В результате проведенных исследований по реализации программ арендного жилья на принципах ГЧП получены следующие результаты:
1) новым в теоретико-методологическом плане научным результатом, полученным в ходе исследования, является определение понятия «доходный дом» как индивидуально определенного здания, специально построенного или перепланированного с целью получения предпринимательского дохода путем сдачи квартир, частей квартир, комнат, а также нежилых помещений и машино-мест во временное владение и пользование физическим и юридическим лицам по одному из установленных видов договора найма или аренды;
2) выявлены основные факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке найма и аренды жилья, что позволило сделать вывод о том, что наиболее важными регулирующими факторами являются: территориальное положение наличие и степень развитости инфраструктуры, платежеспособный спрос, размер и структуры арендных платежей, имеющих прямое и косвенное влияние на поведение государственных органов, инвесторов, застройщиков, арендаторов и предпринимателей, осуществляющих свою деятельность на рынке найма и аренды жилья;
3) при реализации проектов строительства доходных домов следует учитывать особенности каждого региона и анализировать следующие факторы, имеющие определенную специфику в каждом из них:
- заинтересованность региональных и местных властей в создании проектов арендного жилья;
- наличие полноценной региональной нормативно-правовой базы по созданию таких объектов;
- социально-экономическая целесообразность строительства объектов доходных домов.
4) на основе проведенного анализа потребителей рынка аренды жилья, можно определить категории граждан, для которых аренда жилья будет предпочтительнее приобретения в собственность. К таким категориям относятся:
- молодые семьи;
- иногородние студенты на период обучения;
- молодые специалисты;
- люди, вложившие средства в строящееся жилье;
- люди, проживающие в ветхих и аварийных домах;
- представители так называемого среднего класса.
5) основные направления по снижению рисков для всех участников рынка аренды, заключаются:
- для государства и муниципалитетов - в разработке нормативно-правовой базы и координации действий с частными инвесторами и арендаторами по объединению административных, финансовых и трудовых ресурсов в рамках ГЧП;
- для частных инвесторов - в достижении конкуренции проектов доходных домов с другими формами их реализации, создании региональных регламентов по реализации таких проектов;
- для арендаторов - в снижении волатильности на рынке жилья, закреплении их прав в нормативных документах и популяризации таких проектов в средствах массовой информации.
6) представлен проект по созданию доходного дома в г. Челябинске. Общая сумма инвестиционных затрат составит 122 950 тыс. рублей. Общая площадь застройки доходного дома составит 4 001,53 м2. Произведенная оценка эффективности строительства доходного дома показывает, что на горизонте расчета в 20 лет, возможно достичь приемлемых показателей эффективности, при условии государственного участия в проекте.
Итогом исследования являются рекомендации по совершенствованию ГЧП при создании проектов доходных домов, являющиеся новым эффективным способом реализации жилищной политики. Перспектива дальнейшего развития исследований заключается в разработке эффективных схем ГЧП, обеспечивающих заинтересованность всех участников в реализации проектов, совершенствовании федерального и регионального законодательства в сфере арендного жилья.
