Введение 3
1 Теоретические основы формирования арендной платы за
земельные участки 5
1.1 Аренда земли: понятие, сущность и ее значение для экономики 5
1.2 Нормативно-правовое регулирование арендных отношений 12
1.3 Механизм формирования арендной платы за пользование землями в
субъектах РФ 17
2 Оценка методик расчета арендной платы за пользование земельных
участков в г. Красноярске и г. Санкт - Петербурге 26
2.1 Экономическая характеристика и структура земельных участков
в городе Красноярске 26
2.2 Методика расчета арендной платы за пользования землями,
применяемая в г. Санкт - Петербурге 32
2.3 Методика расчета арендной платы за пользования землями,
применяемая в г. Санкт - Петербурге 37
3 Рекомендации по совершенствованию методики расчета арендной платы,
применяемой в г. Красноярке 45
3.1 Обоснование необходимости совершенствования методики арендной
платы 45
3.2 Предложения по совершенствованию методики расчета
арендной платы 50
3.3 Апробация усовершенствованной методики 60
Заключение 64
Список использованных источников 67
В современных условиях российской экономики одним из основных источников пополнения бюджета городов РФ является арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Однако подход к формированию арендной платы земельных участков не соответствует рыночным отношениям, в соответствии с которыми доход, который приносит арендатору земельных участков, не учитывается при определении размера арендной платы. Так, в основе формирования размера арендной платы за земельные участки в г. Красноярске лежит кадастровая стоимость, что противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.
В связи с этим особую актуальность приобретает разработка научно обоснованного инструментария расчета арендной платы за пользование земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности г. Красноярска, с учетом введения определенных критериев, заложенных в методики в других городах РФ.
Вопросы формирования арендной платы за пользование земельными ресурсами освещены в работах Прорвич В. А., Савченко Е.С., Павленко Н Е., Игнатов В.Г. и др.
Цель исследования состоит в разработке совершенствования методики формированию арендной платы за пользование земельными участками г. Красноярске.
Реализация цели исследования обусловила необходимость решения следующих взаимосвязанных задач:
- систематизировать существующие теоретические представления о различных вариантах установления арендной платы;
- проанализировать ряд методик к формированию арендной платы земельных участков, выявить их достоинства и недостатки;
- выявить критерии расчета арендной платы за пользование земельных участков в процессе комплексного анализа влияющих на нее факторов;
- разработать предложения по совершенствованию методики расчета арендной платы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Красноярска.
Объектом исследования является арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Красноярска.
Предмет исследования - формирование арендной платы за пользование земельными участками.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных ученых и практиков в области использования земельных ресурсов, как источников дохода бюджета, а также законодательные и нормативные документы государственных органов.
В диссертации использованы методы анализа и синтеза теоретического и практического материала, индукции и дедукции. Анализ фактических данных проведен с применением методов группировки, выборки, сравнения и обобщения. Графическое описание выполнено посредством диаграмм (сравнения, структуры, динамики), схем.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
По результатам проведенного исследования опубликована статья в электронном научно - практическом издании «Экономика и социум», № 5 (24), 2016 г.: «Формирование арендной платы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности».
Проведенное диссертационное исследование теоретических и нормативно-правовых основ формирования арендной платы за пользование земельными участками города Красноярска позволяет акцентировать внимание на значимости исследования данной проблемы.
Исследования формирования арендной платы за пользование земельных участков выявило ряд неразрешенных аспектов:
- земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, являются дорогостоящими;
- арендная плата за земельные участки является значимой величиной пополнения бюджета на уровне субъекта РФ;
- арендная плата за пользование земельными участками является важным фактором регулирования земельных отношений;
- отсутствие единой методики для расчета арендной платы в РФ.
Оценка земельных участков для арендаторов имеет особое значение в формировании арендной платы. В г. Красноярске кадастровая стоимость земельного участка используется при расчете налога на землю и при определении размера арендной платы за государственную или муниципальную землю. Однако кадастровая стоимость значительно больше рыночной стоимости.
В результате повышения кадастровой стоимости очень сильно снизилась инвестиционная привлекательность аренды земельных участков. А это опять же снижение доходов в бюджет г. Красноярска. Предпринимателям выгоднее стало приобрести земельные участки в собственность, затем через судебное регулирование снизить кадастровую стоимость.
Однако таким организациям, основным видом деятельности которых является строительство, нет смысла оформлять земельные участки в собственность, а арендная плата в настоящее время становится для них достаточно высокой. В связи с этим при расчете арендной платы считаем необходимым исходить из рыночной стоимости. Следовательно, методика, применяемая в г. Красноярске, требует своего усовершенствования.
В работе предлагается учесть ряд аспектов из методики, применяемой в г. Санкт-Петербурге, так как одно из ее главных преимуществ в формировании арендной платы земельных участков заключается во введении коэффициента местоположения и коэффициента динамики рынка недвижимости.
В результате проведенного исследования методик формирования арендной платы в целях формирования обоснованной арендной платы в г. Красноярске в работе предлагаются следующие рекомендации:
- принимать за основу при расчете формирования арендной платы земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, рыночную стоимость на дату сдачи земельных участков в аренду;
- ввести в методику расчета арендной платы коэффициенты местоположения и динамики рынка недвижимости с целью повышения объективности формирования стоимости земельного участка при сдаче его в аренду;
- использовать предлагаемый алгоритм расчета арендной платы и ожидаемого дохода в бюджет г. Красноярска за год использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Усовершенствованная методика расчета арендной платы за использование земельными участками в г. Красноярске, позволяет:
- избежать субъективной оценки земельных участков, находящихся в государственной собственности;
- предлагает необходимый алгоритм для справедливого расчета арендных платежей и прогнозируемого дохода в бюджет г. Красноярска.
С нашей точки зрения, предлагаемая методика охватывает все необходимые характеристики земельных участков г. Красноярска (местоположение, ценность и другие) при формировании арендной платы, что в будущем положительно отразится в двух аспектах:
- прогнозирование поступлений бюджет от арендной платы;
- повышение эффективности использования земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Апробация показала, что усовершенствованная методика расчета арендной платы за пользование земельными участками дает более приемлемую оценку и для предпринимателей и для городской власти, которая наделена полномочиями предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Расчет арендной платы достаточно прост. Усовершенствованная методика позволяет найти тот самый компромисс между административными образованиями и предпринимателями, тем самым, повышая коммерческую привлекательность земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Расчеты свидетельствуют, что арендная плата по усовершенствованной методике за 2015 год составила бы 77 896 тыс. руб., что на 17 916 тыс. руб. (23%) больше фактически поступивших, но и в то же время у арендатора будет экономия около 700 руб. с 1 га арендованной земли.
Таким образом, предлагаемые рекомендации о внесении изменений в действующую методику расчета арендной платы за земельные участки, находящихся в муниципальной собственности г. Красноярска будут способствовать обоснованному и объективному её формированию.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
