Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование договора найма жилого помещения в современных социально-экономических условиях
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 2
I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1 Понятие и виды договора найма жилого 5
1.2 Предмет и форма договора найма жилого помещения 12
II ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Договоры найма жилого помещения социальной направленности ... 19
2.2 Особенности договора найма жилого помещения социального
использования 30
III ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
3.1 Основания и порядок заключения и расторжения договора найма
жилого помещения коммерческого использования 42
3.2 Содержание договора найма жилого помещения коммерческого использования 50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 64
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ 2
I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1 Понятие и виды договора найма жилого 5
1.2 Предмет и форма договора найма жилого помещения 12
II ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Договоры найма жилого помещения социальной направленности ... 19
2.2 Особенности договора найма жилого помещения социального
использования 30
III ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
3.1 Основания и порядок заключения и расторжения договора найма
жилого помещения коммерческого использования 42
3.2 Содержание договора найма жилого помещения коммерческого использования 50
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 64
ПРИЛОЖЕНИЯ
В настоящее время в Российской Федерации происходят крупнейшие экономические и социальные преобразования. Важнейшей социальной проблемой остается проблема обеспеченности населения нашей страны жильем.
Статья 2 Конституции Российской Федерации предусматривает права и свободы человека, провозглашает права и свободы человека высшей ценностью. Обязанностью государства являются признание, соблюдение и защита прав и свобод человека. Также это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем.
На сегодняшний день можно смело сказать, что в нашей стране в период с 1991 по 2007 годы прошли серьезные политические и социально-экономические преобразования, которые и подтвердили важность совершенствования жилищного законодательства.
На сегодняшний день обеспечение жильем граждан Российской Федерации закреплено во многих в национальных проектах, выполнение которых контролируется непосредственно Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации. Грамотное понимание сущности жилищной проблемы - это достаточно важная составляющая при решении вопросов предоставления жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда. В своих посланиях Президент Российской Федерации неоднократно обращается к Законодательному собранию РФ, что очень важно для основной части работающего населения нашей страны иметь возможность в получении жилья, при этом государству необходимо гарантировать предоставление социального жилья малоимущим,
военнослужащим и иным категориям граждан.
Одновременно с этим в самых различных регионах России обеспечивается жильем та категория граждан, которая непосредственно нуждается в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим законодательством РФ, равно как и законодательством регионов посредством предоставления жилья на условиях договора социального найма, договора найма социального использования, так как для большинства граждан России самостоятельное приобретение жилья практически невозможно из-за небольших доходов.
Действующий жилищный кодекс РФ содержит нормы, которые регулируют отношения по социальному найму. Однако в настоящем кодексе данные правила претерпели существенные изменения, утратили силу некоторые законодательные акты в жилищной сфере, которые действовали до этого. Все это говорит об необходимости боле глубокого исследования правовых основ предоставления жилья по социальному найму.
Актуальность темы настоящей выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что особенности договора социального найма жилого помещения требуют четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения социального использования, договорами коммерческого найма.
Объект исследования - общественные отношения, которые связаны с правовым регулированием договора найма жилого помещения.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства, которые регламентирую положения о договоре найма жилого помещения, а также правоприменительная практика.
Цель исследования - рассмотреть особенности заключения и расторжения договора найма жилого помещения в РФ.
Согласно поставленной цели были определены следующие задачи:
- рассмотреть понятие договора найма жилого помещения;
- изучить предмет и форму договора найма жилого помещения;
- изучить основания и порядок заключения и расторжения договора найма;
- рассмотреть содержание договора найма жилого помещения социального использования;
- проанализировать основания и порядок заключения и расторжения договора найма жилого помещения коммерческого использования;
- раскрыть особенности содержания договора найма жилого помещения коммерческого использования.
- изучить судебную практику принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору найма.
Теоретическую основу работы составили труды Аполлоновой А.О., Бурмистровой С.А., Горячевой Е.В., Диордиевой О.Н., Забеловой Л.Б., Карпухина Д.В., Коротковой О.И., Крашенинникова П.В. и мн. др.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе раскрывается правовая характеристика договора, а именно понятие, предмет и форма договора найма жилого помещения. Вторая глава раскрывает основания и порядок заключения и расторжения договора социального найма и содержание договора социального найма жилого помещения. В третьей главе проанализированы основания и порядок заключения и расторжения договора найма жилого помещения коммерческого использования, и раскрыты особенности содержания договора найма жилого помещения коммерческого использования.
Статья 2 Конституции Российской Федерации предусматривает права и свободы человека, провозглашает права и свободы человека высшей ценностью. Обязанностью государства являются признание, соблюдение и защита прав и свобод человека. Также это относится и к праву граждан владеть и пользоваться жилищем.
На сегодняшний день можно смело сказать, что в нашей стране в период с 1991 по 2007 годы прошли серьезные политические и социально-экономические преобразования, которые и подтвердили важность совершенствования жилищного законодательства.
На сегодняшний день обеспечение жильем граждан Российской Федерации закреплено во многих в национальных проектах, выполнение которых контролируется непосредственно Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации. Грамотное понимание сущности жилищной проблемы - это достаточно важная составляющая при решении вопросов предоставления жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда. В своих посланиях Президент Российской Федерации неоднократно обращается к Законодательному собранию РФ, что очень важно для основной части работающего населения нашей страны иметь возможность в получении жилья, при этом государству необходимо гарантировать предоставление социального жилья малоимущим,
военнослужащим и иным категориям граждан.
Одновременно с этим в самых различных регионах России обеспечивается жильем та категория граждан, которая непосредственно нуждается в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим законодательством РФ, равно как и законодательством регионов посредством предоставления жилья на условиях договора социального найма, договора найма социального использования, так как для большинства граждан России самостоятельное приобретение жилья практически невозможно из-за небольших доходов.
Действующий жилищный кодекс РФ содержит нормы, которые регулируют отношения по социальному найму. Однако в настоящем кодексе данные правила претерпели существенные изменения, утратили силу некоторые законодательные акты в жилищной сфере, которые действовали до этого. Все это говорит об необходимости боле глубокого исследования правовых основ предоставления жилья по социальному найму.
Актуальность темы настоящей выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что особенности договора социального найма жилого помещения требуют четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения социального использования, договорами коммерческого найма.
Объект исследования - общественные отношения, которые связаны с правовым регулированием договора найма жилого помещения.
Предмет исследования - нормы гражданского законодательства, которые регламентирую положения о договоре найма жилого помещения, а также правоприменительная практика.
Цель исследования - рассмотреть особенности заключения и расторжения договора найма жилого помещения в РФ.
Согласно поставленной цели были определены следующие задачи:
- рассмотреть понятие договора найма жилого помещения;
- изучить предмет и форму договора найма жилого помещения;
- изучить основания и порядок заключения и расторжения договора найма;
- рассмотреть содержание договора найма жилого помещения социального использования;
- проанализировать основания и порядок заключения и расторжения договора найма жилого помещения коммерческого использования;
- раскрыть особенности содержания договора найма жилого помещения коммерческого использования.
- изучить судебную практику принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору найма.
Теоретическую основу работы составили труды Аполлоновой А.О., Бурмистровой С.А., Горячевой Е.В., Диордиевой О.Н., Забеловой Л.Б., Карпухина Д.В., Коротковой О.И., Крашенинникова П.В. и мн. др.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе раскрывается правовая характеристика договора, а именно понятие, предмет и форма договора найма жилого помещения. Вторая глава раскрывает основания и порядок заключения и расторжения договора социального найма и содержание договора социального найма жилого помещения. В третьей главе проанализированы основания и порядок заключения и расторжения договора найма жилого помещения коммерческого использования, и раскрыты особенности содержания договора найма жилого помещения коммерческого использования.
В настоящей выпускной квалификационной работе проведено исследование особенностей заключения и расторжения договоров найма жилого помещения в РФ (договоров социального найма, договоров найма социального использования, договоров коммерческого найма). В результате проведенного исследования нами сделаны следующие выводы.
Сдача жилого помещения внаем - это реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. В современном гражданском законодательстве правоотношения по найму жилого помещения регулируются Гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Нами под договором найма будет пониматься передача жилого помещения внаем собственниками жилищного фонда (гражданами) или государством. Гражданский кодекс РФ выделяет два вид договора найма: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального страхования найма (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма». Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. С позиции ученых и законодательства РФ, необходимо применять термин - договор социального найма жилого помещения.
В современном гражданском законодательстве правоотношения по найму жилого помещения регулируются ГК РФ и ЖК РФ, а также отдельными нормативно-правовыми актами Правительства РФ, субъектов РФ и органов МСУ. Объектом социального найма согласно ст. 16 ГК РФ является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, комната; объектом договора найма социального использования, согласно ст. 91.1 ЖК РФ являются наемные дома; объектом жилого помещения, согласно ст. 671 ГК РФ является жилое помещение. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ).
Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. В договоре коммерческого найма соглашением сторон может предусматриваться преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Срок договора социального найма носит бессрочный характер. Договор найма социального использования заключается на срок от 1 года до 10 лет. А срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет.
В отличие от договоров классического социального найма и коммерческого найма, договор найма социального использования подлежит государственной регистрации. Исключительно по договору социального найма возможна приватизация жилого помещения. В настоящее время в Государственной Думе рассматривается законопроект о бессрочной приватизации, тогда как приватизация по договорам найма социального использования и договора коммерческого найма невозможна.
Особенности содержания договора социального найма жилого помещения заключаются в следующем: объектом договора является изолированное жилое помещение; объект договора социального найма находится в жилищном государственном или муниципальном фонде; в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ, субъекта РФ либо местного самоуправления; в качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо - гражданин, который состоит на жилищном учете; по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, которые проживают в данном жилье; проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем; плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами; договор социального найма заключается без установления срока его действия. Всегда прекращается договор социального найма в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. При смене места жительства нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.
В 2014 году в российском законодательстве появилось новое основание приобретения права пользования на жилые помещения, т.е. еще один способ удовлетворения жилищных потребностей граждан - договор найма социального использования.
По договору найма социального использования, согласно п. 2 ч. 1 ст. 91.2 Жилищного Кодекса РФ, гражданам предоставляется жилье государственного или муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда. граждан, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях.
По договору найма социального использования в качестве нанимателей жилых помещений, согласно ст. 91.3 Жилищного Кодекса РФ могут быть граждане: признанные по определенным основаниям ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях; признанные по основаниям, установленным иным федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования.
Согласно положениям ст. 91.5 Жилищного Кодекса РФ, предметом договора найма социального использования может быть жилое в наемном доме социального использования, кроме исключая комнаты или части квартиры, либо жилой дом, который относится к наемным домам социального использования. Цель использования здания, как наемного дома социального или коммерческого использования определяется, изменяется либо использование здания к в качестве наемного дома и прекращается в соответствии с правилами статьи 91.17 Жилищного Кодекса РФ.
В договоре найма социального использования в обязательном порядке, согласно п. 2 ст. 91.1 Жилищного Кодекса РФ необходимо указывать срок действия договора, размер платы, порядок его изменения и условия заключения его на новый срок по истечении срока действия предыдущего договора. Наниматель по договору найма социального использования вправе заключать его на новый срок в отношении того же жилого помещения по истечении срока его действия.
Приведенные особенности договора найма жилого помещения социального использования свидетельствуют о необходимости четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения, а также учета особенностей нового договора найма жилых помещений.
В жилищной сфере Гражданский Кодекс РФ полностью отрегулировал отношения, которые вытекают из договора коммерческого найма. Принимая во внимание положения ст. 71 Конституции РФ, регламентация обязательств является исключительной компетенцией РФ, а обязательства, которые вытекают из договора социального найма, регулируются Жилищным кодексом РФ, т.е. в соответствии со ст. 72 Конституции РФ такая регламентация относится к компетенции РФ и субъектов РФ. Для того, чтобы заключить договор коммерческого найма жилых помещений не нужно признавать гражданина «нуждающимся», не нужна постановка на учет, а также получение ордера, тогда как при заключении договора социального найма необходимо достичь соглашения по всем существенным условиям договора. Основные функции договора коммерческого найма - сдача в наем любым физическим лицам, с целью получения прибыли. Нормирование жилой площади в договоре коммерческого найма не предусмотрено. Форма договора, в отличие договора найма, предусмотренного ЖК РФ - произвольная; нанимателями могут быть любые физические лица, тогда как по договору найма, предусмотренного ЖК РФ, нанимателями жилого помещения могут быть малоимущие и другие граждане, которые предусмотрены законодательством РФ; Срок договора коммерческого найма определен законодательством РФ, заключается данный договор на срок до 1 года, и на срок до 5 лет; Условие заключения договора коммерческого найма отсутствует, тогда как договор найма, согласно ЖК РФ, устанавливает очередность получения жилого помещения; льготы и субсидии в договоре коммерческого найма жилого помещения не предусмотрены.
Основные положения (содержание) договора коммерческого найма содержатся в Гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Объектом договора
коммерческого найма выступает квартира, жилой дом, часть квартиры либо жилого дома, при этом помещение должно быть изолированным. Изолированное помещение, в свою очередь, должно быть недвижимым имуществом, которое пригодное для постоянного проживания в нем нанимателей. На договоры коммерческого найма не распространяется нормирование жилой площади жилого помещения. Сторонами по договору коммерческого найма жилого помещения являются: наймодатель и наниматель. Наймодателем может являться любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Собственники, а также другие лица, которые наделяются данным правом законом либо собственником. Нанимателем может быть исключительно гражданин. В договоре коммерческого найма важно достижение соглашения по всем существенным условиям договора. Договор коммерческого найма может быть краткосрочным и долгосрочным. Долгосрочный не превышает 5 лет, а краткосрочный заключается на срок до 1 года. Цена договора коммерческого найма является договорной и определяется соглашением сторон, при этом нотариальное удостоверение не требуется, договор до 1 года не регистрируется в Росреестре. Сроки платежей также определяются соглашением сторон договора, а в случае, если договором не предусмотрено, то ежемесячно в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом РФ. Договор коммерческого найма прекращает свое действие или в случае окончания срока, тогда как наниматель в свою очередь не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, или же при его расторжении. Наниматель может расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Также наниматель может требовать расторжения в судебном порядке.
Сдача жилого помещения внаем - это реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. В современном гражданском законодательстве правоотношения по найму жилого помещения регулируются Гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Нами под договором найма будет пониматься передача жилого помещения внаем собственниками жилищного фонда (гражданами) или государством. Гражданский кодекс РФ выделяет два вид договора найма: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального страхования найма (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма». Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. С позиции ученых и законодательства РФ, необходимо применять термин - договор социального найма жилого помещения.
В современном гражданском законодательстве правоотношения по найму жилого помещения регулируются ГК РФ и ЖК РФ, а также отдельными нормативно-правовыми актами Правительства РФ, субъектов РФ и органов МСУ. Объектом социального найма согласно ст. 16 ГК РФ является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, комната; объектом договора найма социального использования, согласно ст. 91.1 ЖК РФ являются наемные дома; объектом жилого помещения, согласно ст. 671 ГК РФ является жилое помещение. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ).
Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. В договоре коммерческого найма соглашением сторон может предусматриваться преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Срок договора социального найма носит бессрочный характер. Договор найма социального использования заключается на срок от 1 года до 10 лет. А срок договора коммерческого найма не может превышать 5 лет.
В отличие от договоров классического социального найма и коммерческого найма, договор найма социального использования подлежит государственной регистрации. Исключительно по договору социального найма возможна приватизация жилого помещения. В настоящее время в Государственной Думе рассматривается законопроект о бессрочной приватизации, тогда как приватизация по договорам найма социального использования и договора коммерческого найма невозможна.
Особенности содержания договора социального найма жилого помещения заключаются в следующем: объектом договора является изолированное жилое помещение; объект договора социального найма находится в жилищном государственном или муниципальном фонде; в качестве наймодателя выступает орган государственной власти РФ, субъекта РФ либо местного самоуправления; в качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо - гражданин, который состоит на жилищном учете; по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, которые проживают в данном жилье; проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем; плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами; договор социального найма заключается без установления срока его действия. Всегда прекращается договор социального найма в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. При смене места жительства нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.
В 2014 году в российском законодательстве появилось новое основание приобретения права пользования на жилые помещения, т.е. еще один способ удовлетворения жилищных потребностей граждан - договор найма социального использования.
По договору найма социального использования, согласно п. 2 ч. 1 ст. 91.2 Жилищного Кодекса РФ, гражданам предоставляется жилье государственного или муниципального жилищного фонда, а также частного жилищного фонда. граждан, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях.
По договору найма социального использования в качестве нанимателей жилых помещений, согласно ст. 91.3 Жилищного Кодекса РФ могут быть граждане: признанные по определенным основаниям ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях; признанные по основаниям, установленным иным федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования.
Согласно положениям ст. 91.5 Жилищного Кодекса РФ, предметом договора найма социального использования может быть жилое в наемном доме социального использования, кроме исключая комнаты или части квартиры, либо жилой дом, который относится к наемным домам социального использования. Цель использования здания, как наемного дома социального или коммерческого использования определяется, изменяется либо использование здания к в качестве наемного дома и прекращается в соответствии с правилами статьи 91.17 Жилищного Кодекса РФ.
В договоре найма социального использования в обязательном порядке, согласно п. 2 ст. 91.1 Жилищного Кодекса РФ необходимо указывать срок действия договора, размер платы, порядок его изменения и условия заключения его на новый срок по истечении срока действия предыдущего договора. Наниматель по договору найма социального использования вправе заключать его на новый срок в отношении того же жилого помещения по истечении срока его действия.
Приведенные особенности договора найма жилого помещения социального использования свидетельствуют о необходимости четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения, а также учета особенностей нового договора найма жилых помещений.
В жилищной сфере Гражданский Кодекс РФ полностью отрегулировал отношения, которые вытекают из договора коммерческого найма. Принимая во внимание положения ст. 71 Конституции РФ, регламентация обязательств является исключительной компетенцией РФ, а обязательства, которые вытекают из договора социального найма, регулируются Жилищным кодексом РФ, т.е. в соответствии со ст. 72 Конституции РФ такая регламентация относится к компетенции РФ и субъектов РФ. Для того, чтобы заключить договор коммерческого найма жилых помещений не нужно признавать гражданина «нуждающимся», не нужна постановка на учет, а также получение ордера, тогда как при заключении договора социального найма необходимо достичь соглашения по всем существенным условиям договора. Основные функции договора коммерческого найма - сдача в наем любым физическим лицам, с целью получения прибыли. Нормирование жилой площади в договоре коммерческого найма не предусмотрено. Форма договора, в отличие договора найма, предусмотренного ЖК РФ - произвольная; нанимателями могут быть любые физические лица, тогда как по договору найма, предусмотренного ЖК РФ, нанимателями жилого помещения могут быть малоимущие и другие граждане, которые предусмотрены законодательством РФ; Срок договора коммерческого найма определен законодательством РФ, заключается данный договор на срок до 1 года, и на срок до 5 лет; Условие заключения договора коммерческого найма отсутствует, тогда как договор найма, согласно ЖК РФ, устанавливает очередность получения жилого помещения; льготы и субсидии в договоре коммерческого найма жилого помещения не предусмотрены.
Основные положения (содержание) договора коммерческого найма содержатся в Гл. 35 Гражданского кодекса РФ. Объектом договора
коммерческого найма выступает квартира, жилой дом, часть квартиры либо жилого дома, при этом помещение должно быть изолированным. Изолированное помещение, в свою очередь, должно быть недвижимым имуществом, которое пригодное для постоянного проживания в нем нанимателей. На договоры коммерческого найма не распространяется нормирование жилой площади жилого помещения. Сторонами по договору коммерческого найма жилого помещения являются: наймодатель и наниматель. Наймодателем может являться любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Собственники, а также другие лица, которые наделяются данным правом законом либо собственником. Нанимателем может быть исключительно гражданин. В договоре коммерческого найма важно достижение соглашения по всем существенным условиям договора. Договор коммерческого найма может быть краткосрочным и долгосрочным. Долгосрочный не превышает 5 лет, а краткосрочный заключается на срок до 1 года. Цена договора коммерческого найма является договорной и определяется соглашением сторон, при этом нотариальное удостоверение не требуется, договор до 1 года не регистрируется в Росреестре. Сроки платежей также определяются соглашением сторон договора, а в случае, если договором не предусмотрено, то ежемесячно в порядке, предусмотренном Жилищным Кодексом РФ. Договор коммерческого найма прекращает свое действие или в случае окончания срока, тогда как наниматель в свою очередь не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, или же при его расторжении. Наниматель может расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Также наниматель может требовать расторжения в судебном порядке.
