Помощь студентам в учебе
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
|
Аннотация
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1. Долевое строительство как инвестиционный процес 6
1.2. Понятие договора участия в долевом строительстве и его отграничение от
смежных понятий 15
Глава 2. ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
ЭЛЕМЕНТЫ, СТОРОНЫ, ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1. Элементы договора участия в долевом строительств 29
2.2. Стороны договора участия в долевом строительстве 42
2.3. Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве 55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1. Долевое строительство как инвестиционный процес 6
1.2. Понятие договора участия в долевом строительстве и его отграничение от
смежных понятий 15
Глава 2. ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:
ЭЛЕМЕНТЫ, СТОРОНЫ, ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1. Элементы договора участия в долевом строительств 29
2.2. Стороны договора участия в долевом строительстве 42
2.3. Проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве 55
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
Право человека на комфортное доступное жилье является одним из самых важных социальных прав, закрепленных в Конституции Российской Федерации. Оно осуществляетсяпутем предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и иных жилых фондов на условиях договора социального найма, путем приобретения или строительства жилья за собственные средства.
На сегодняшний день одной из первостепенных задач государства является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий для проживания граждан.
Актуальность темы исследования определяется тем, что осуществляемые в Российской Федерации экономические преобразования, направленные на решение проблем жилищной сферы, поставили перед законодателем и гражданско-правовой наукой задачу решить сложные практические и теоретические проблемы, среди которых одно из важных мест занимает проблема правовой регламентации участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
Развитие отношений в сфере строительства (создания) объектов недвижимости с привлечением на основании договора участия в долевом строительстве денежных средств участников долевого строительства с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся (создаваемом) объекте недвижимости требует адекватного и эффективного гражданско- правового регулирования. Вместе с тем Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванным упорядочить соответствующие гражданско-правовые отношения и закрепляющим основные
требования к новому поименованному договору участия в долевом строительстве, все проблемы гражданско-правового регулирования в этой области разрешены не были.
В частности, не получили должной правовой регламентации такие вопросы, как содержание договора участия в долевом строительстве, поскольку наблюдается противоречивость законодательства об участии в долевом строительстве в части определения условий данного договора; остались неурегулированными некоторые аспекты взаимоотношений застройщика и участника долевого строительства и др. Так, Закон определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Несовершенство законодательства об участии в долевом строительстве обусловило возникновение проблем и в судебной практике, которую пока нельзя назвать обширной. Анализ судебных постановлений показывает, что суды сталкиваются с вопросами определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, квалификации договора. Решение этой проблемы в действующем гражданском законодательстве отсутствует.
...
На сегодняшний день одной из первостепенных задач государства является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий для проживания граждан.
Актуальность темы исследования определяется тем, что осуществляемые в Российской Федерации экономические преобразования, направленные на решение проблем жилищной сферы, поставили перед законодателем и гражданско-правовой наукой задачу решить сложные практические и теоретические проблемы, среди которых одно из важных мест занимает проблема правовой регламентации участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
Развитие отношений в сфере строительства (создания) объектов недвижимости с привлечением на основании договора участия в долевом строительстве денежных средств участников долевого строительства с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся (создаваемом) объекте недвижимости требует адекватного и эффективного гражданско- правового регулирования. Вместе с тем Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванным упорядочить соответствующие гражданско-правовые отношения и закрепляющим основные
требования к новому поименованному договору участия в долевом строительстве, все проблемы гражданско-правового регулирования в этой области разрешены не были.
В частности, не получили должной правовой регламентации такие вопросы, как содержание договора участия в долевом строительстве, поскольку наблюдается противоречивость законодательства об участии в долевом строительстве в части определения условий данного договора; остались неурегулированными некоторые аспекты взаимоотношений застройщика и участника долевого строительства и др. Так, Закон определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Несовершенство законодательства об участии в долевом строительстве обусловило возникновение проблем и в судебной практике, которую пока нельзя назвать обширной. Анализ судебных постановлений показывает, что суды сталкиваются с вопросами определения правовой природы договора участия в долевом строительстве, квалификации договора. Решение этой проблемы в действующем гражданском законодательстве отсутствует.
...
Долевое строительство для России является абсолютно новой и в то же время ужеполучившейширокоераспространение формой инвестиционной деятельности на рынке жилья. Согласно законодательным актам Российской Федерации долевое строительство - это вид отношений между застройщиком и инвестором (участник долевого строительства - «дольщик»), который, с одной стороны, обязует первого осуществить строительство тех или иных объектов недвижимости в установленные сроки, а с другой стороны, накладывает обязательства по уплате договорной суммы на второго.
Признаками, отражающими юридическую сущность, правовую природу договора участия в долевом строительстве, позволяющими разграничить договор участия в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров, являются: цель договора (экономический и юридический результат, к которому стремятся стороны при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве); субъектный состав и основания договора (их особенности); особенности существенных условий договора;осуществление строительства (создания) объекта недвижимости до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность только после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; возмездность договора, т. к. передача имущества в собственность обусловлена необходимостью встречного эквивалентного денежного предоставления; особенности в предмете договора.
Объектом договора является недвижимое имущество - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. Сторонами договора выступают застройщик и дольщик. Застройщиком может быть только юридическое лицо, организация- фирма, которая должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и, привлекая денежные средства, осуществляет строительство объектов недвижимости на этом земельном участке. Дольщиками являются граждане и юридические лица с передачей им в будущем объектов недвижимости.
Закон о долевом строительстве закрепляет правило об обязательном обеспечении исполнения обязательства застройщиком. Договор должен быть обеспечен залогом или поручительством. В данном случае залог возникает в силу закона. Застройщик при этом признается залогодателем, а участник долевого строительства - залогодержателем. Объектом залога является - земельный участок, а также объект долевого строительства - многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Залог возникает с момента государственной регистрации договора.
Договор поручительства предполагает солидарную ответственность поручителя перед дольщиками. Поручительство может быть обеспечено только банком, и срок поручительства должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока сдачи объекта.
Все эти гарантии закона привлекательны для граждан, так как они создают немало преимуществ в приобретении жилья в строящихся районах новостроек. Следует назвать и другие выгоды реально получаемые покупателями при заключении договора - это экономия материальных средств. Вкладывая денежные средства, гражданин может получить квартиру за гораздо меньшую сумму, чем приобретая такое же по размерам жилье по договору купли-продажи. Но главный плюс договора это покупка жилья в рассрочку до окончания строительства.
...
Признаками, отражающими юридическую сущность, правовую природу договора участия в долевом строительстве, позволяющими разграничить договор участия в долевом строительстве от иных гражданско-правовых договоров, являются: цель договора (экономический и юридический результат, к которому стремятся стороны при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве); субъектный состав и основания договора (их особенности); особенности существенных условий договора;осуществление строительства (создания) объекта недвижимости до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства в собственность только после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; возмездность договора, т. к. передача имущества в собственность обусловлена необходимостью встречного эквивалентного денежного предоставления; особенности в предмете договора.
Объектом договора является недвижимое имущество - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. Сторонами договора выступают застройщик и дольщик. Застройщиком может быть только юридическое лицо, организация- фирма, которая должна иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и, привлекая денежные средства, осуществляет строительство объектов недвижимости на этом земельном участке. Дольщиками являются граждане и юридические лица с передачей им в будущем объектов недвижимости.
Закон о долевом строительстве закрепляет правило об обязательном обеспечении исполнения обязательства застройщиком. Договор должен быть обеспечен залогом или поручительством. В данном случае залог возникает в силу закона. Застройщик при этом признается залогодателем, а участник долевого строительства - залогодержателем. Объектом залога является - земельный участок, а также объект долевого строительства - многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Залог возникает с момента государственной регистрации договора.
Договор поручительства предполагает солидарную ответственность поручителя перед дольщиками. Поручительство может быть обеспечено только банком, и срок поручительства должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока сдачи объекта.
Все эти гарантии закона привлекательны для граждан, так как они создают немало преимуществ в приобретении жилья в строящихся районах новостроек. Следует назвать и другие выгоды реально получаемые покупателями при заключении договора - это экономия материальных средств. Вкладывая денежные средства, гражданин может получить квартиру за гораздо меньшую сумму, чем приобретая такое же по размерам жилье по договору купли-продажи. Но главный плюс договора это покупка жилья в рассрочку до окончания строительства.
...
