Договор аренды предприятия как имущественного комплекса

Исходя из поставленной во введении цели и задач, в заключение написания настоящей выпускной квалификационной работы, можно сделать определенные выводы и тем самым подвести работу к логическому завершению.
Аренда - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.
В целом как имущественный комплекс предприятия признаются недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий.
По договору аренды предприятий арендодатель должен передать (предоставить) арендатору за согласованную сторонами договора плату во временное владение и пользование здания, сооружения, земельные участки, оборудование и другие входящие в состав предприятий, сдаваемого в аренду, основные средства. Из определения следует, что в соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору предприятие как имущественный комплекс во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется принять предприятия, своевременно вносить арендные платежи, а по окончании срока действия договора возвратить предприятие арендодателю.
Существенными условиями договора являются, цена договора, срок, на который предприятие передается в аренду. Также некоторые авторы к существенным условиям относят юридический адрес предприятий.
Содержание аренды предприятий заключается в том, что лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арендодателя в получении арендной платы, а для арендатора - в осуществлении такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по арендной плате и получить доход.
Договор аренды предприятий заключается только в письменной форме, причем он должен быть в обязательном порядке подвержен государственной регистрации, иначе он будет признан недействительным.
Заключив договор аренды предприятий, стороны обязуются соблюдать все его условия, от которых зависит существование данного договора. При не соблюдении данных условий договор может быть изменен, расторжен или признан недействительным.
В ходе исследования нами материалов судебной практики, мы пришли к выводу о том, что все решения, которые выносил суд на основании статей 165, 614, 651, 654 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по нашему мнению были вполне справедливыми и обоснованными. Суд принимал решения беспристрастно и руководствуясь лишь законом. Это хорошо прослеживается на примерах решений судов по иску арендодателя к арендатору о взывании задолженности по арендным платежам, дело по иску частного предпринимателя об обязании признать сделку законной и зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды сроком на 10 лет, а также материалы судебной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений в период существования пандемии COVID-19 и режима повышенной готовности и т. д.
Исходя из анализа всей проделанной работы, можно выделить ряд проблем, сложившихся в сфере аренды предприятий.
Аренда предприятий связана с множеством социальных проблем, в том числе как мы уже рассматривали с работниками данных предприятий.
Еще одна проблема связана с действующим законодательством, так как в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору дополнительных необходимых документов.
Государственная регистрация права на возникшее в процессе предпринимательской деятельности предприятий, необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Регистрация прав на предприятие до сделки с ним есть лишь основание для записи о включении определенного объекта недвижимости в состав предприятия. В отношении прав на объекты первичная регистрация прав на предприятия есть фикция, применение которой во многом обусловлено возможностью получить подтверждение прав без внесения соответствующей платы за государственную регистрацию.
В то же время в случае регистрации прав на предприятия, в состав которых не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки.
В связи с вышеизложенными проблемами, хочется предложить пути их решения:
- запретить на законодательном уровне арендатору предприятий ухудшать положение работников арендуемого предприятия. Этого можно добиться путем прописания такой нормы в Трудовом Кодексе Российской Федерации, а так же путем предписания различным проверяющим органам, через полгода после заключения договора аренды предприятий, проводить сравнительный анализ состояния заработной платы работников, до и после перехода предприятия.
- привести гражданское законодательство в сфере отношений аренды предприятия в соответствие с положениями, касающимися продажи предприятия, путем внесения в статьи, действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие аренду предприятия, поправок, либо ссылок на статьи регулирующие продажу предприятия.
- целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.


Купить