Управление многоквартирными жилыми домами: проблемы правового регулирования

В результате проведенного исследования, сделаны следующие выводы и предложения.
Многоквартирный дом является объектом градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельные объекты права собственности в первую очередь это пространственные части – жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.
Управление многоквартирным домом это фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и (или) реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома. Данное определение можно включить в статью 161 раздела VIII ЖК РФ.
Проблемы реализации обязанности собственников помещений в части выбора способа управления жилыми домами, стали сегодня одной из актуальнейших тем. Формулировка законодателя (ст. 161 ЖК РФ) стала намного жестче. Законодательство требует от собственников помещений в МКД «брать» управление в свои руки. Это задача оказывается очень сложной для подавляющего большинства домов. Для некоторых домов решение задачи управления может оказаться невыполнимой.
На выбор способа управления многоквартирным домом влияние оказывают многие субъективные факторы, такие как состояние и технические особенности многоквартирного дома, особенности менталитета проживающих в нем, уровень развития коммунального хозяйства и рыночных отношений места расположения многоквартирного дома. Нужно также учитывать, что в разных
российских регионах представлены различные условия для управления многоквартирными домами, что оказывает свое влияние на выбор способов управления ими.
Наиболее приемлемым, исторически сложившимся способом управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья. Изначально товарищества собственников жилья возникли из потребительской кооперации, в период с 1996 г. до 1 сентября 2014 г. являлись самостоятельными организационно-правовыми формами юридических лиц, а с 1 сентября 2014 г. стали видами новой организационно-правовой формы юридических лиц – товариществ собственников недвижимости. И, несмотря на переход к новой форме, следует отметить, что советские тенденции кооперативного управления в решении многих вопросов товарищества собственников жилья до сих пор сохранены.
Договор управления – это сформировавшийся, законодательно закрепленный в качестве самостоятельного вида, он не может рассматриваться как смешанный договор.
Функции управления в договоре управления многоквартирным домом выступают в качестве видов услуг, которые непосредственно входят в предмет заключаемого договора. Из этого следует, что к нему может быть применена Глава 39 ГК РФ. В тексте пункта 2 статьи 779 ГК РФ необходимо закрепить договор управления многоквартирным домом в качестве объекта, к которому могут применяться норм о возмездном оказании услуг. Подчеркнув гражданско- правовую природу поименованного статьей 162 ЖК РФ вида соглашения, прояснило бы правовое регулирование в сфере управления многоквартирным домом.
Для достижения вышеуказанной цели предлагается пункт 2 статьи 779 ГК РФ изложить в следующем содержании: «Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому
обслуживанию, управлению многоквартирными домами и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46,47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса».


Купить