ВЛИЯНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ МИКРОСРЕДЫ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Для проведения оценки было выбрано два объекта жилой недвижимости, рас - положенных по адресу:
1) Челябинская область, город Златоуст, проспект 30-летия Победы, дом 8а, квартира 9.
2) Челябинская область, город Златоуст, 2-й квартал Северо-Западный район дом 22, квартира 98.
Перед проведением расчетов стоимости данных объектов была дана характеристика каждого из них. Далее производился расчет стоимости объектов оценки. Оценка стоимости объектов жилой недвижимости производится тремя методами: затратный, доходный и сравнительный методы.
Оценка доходным методом предполагает, что объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Объекты, выбранные для оценки являются жилыми и поэтому данный метод при расчетах не будет использоваться. Затратный метод не показы - вает стоимость объекта, а основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости.
Применение затратного метода, основанном на укрупненных показателях сто - имости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оце - ниваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данного подхода является технически невозможным.
В данном случае стоимость объектов оценки рассчитывается сравнительным подходом. При его применении стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов жилой недвижимости. Сравнительный метод отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке.
Стоимость за один квадратный метр отличается, это зависяi ui luiu, D период времени была определена стоимость аналогов и из-за этого рыночная стоимость оцениваемых объектов разная. Первый объект оценки, имеющий большую площадь, по итогам расчета имеет стоимость 1081104,32 руб., стоимость второго объекта оценки равную 1142743,8 руб. - это говорит о том, что квартира большей площадью не всегда будет иметь большую стоимость. На нее влияют не только факторы оценки объектов жилой недвижимости, но и стоимость одного квадратного метра в период совершения оценки.
Изучив рынок двухкомнатных квартир вторичного жилья, которые схожи с выбранными объектами оценки, видно, что рассчитанная рыночная стоимость объектов схожа со стоимостью изученного рынка жилой недвижимости. Анализ рынка вторичного жилья, проведенный на основе реально существующей динамики цен в городе Златоусте дал понять, что экономическое положение страны прямым образом отражается на рынке недвижимости. Так как стоимость квартир рассчитывалась в разный период, стоимость одного метра в квадрате непостоянна и от этого стоимость квартиры по истечением времени может как повыситься, так и понизиться. Цены на недвижимость условна, все многообразие факторов необ - ходимо не только для того, чтобы с точностью определить цену объекта недви - жимости, но и для того, чтобы иметь аргументы, которые повлияют на время экспозиции объекта на рынке.
Сегодня цены на жилье постепенно повышаются и примерно выравниваются у разных застройщиков из одного сегмента. И даже если одна квартира стоит на сто тысяч рублей дороже другой, то покупатель понимает, что жить он будет в этой квартире не год и не два, а 10—15 лет. Поэтому такая разница для него несущественна. Комфортные условия жизни важнее небольшой разницы в цене.
По результатам исследования агентства массовых коммуникаций и стратегического планирования V-marketing показывает, что цена жилого объекта недвижимости уже не главный критерий при совершении покупки жилья.
Результаты исследования четко показывают, что рынок жилья меняется, несмотря на снижение покупательской способности, цена уже не является единственным фактором при выборе квартиры для почти половины покупателей. Число таких потребителей будет расти - как только экономическая ситуация улучшится, а доходы пойдут вверх. Как показывает исследование, 43,7% покупателей не считают низкую цену главным приоритетом, для 10,9% из них цена стоит на одном из последних мест, а для 32,8% она не перевесит остальные факторы. Пока лидирующие позиции в списке значимости для покупателей занимают факторы, значимость которых равна:
- местоположение объекта -7,1 из 10 баллов;
- транспортная доступность - 6,2 из 10 баллов;
- наличие инфраструктуры -5,4 из 10 баллов.
Их влияние было рассмотрено на примере ранее оцениваемых объектов жилой недвижимости.
Объекты оценки схожи между собой по площади, окружению, типу дома и материал стен, но они имеют множество различий, таких как внешний вид из окон, отдаленность от центра города, так же этажность и состояние квартиры, из -за которых рассчитанная рыночная стоимость квартир может как увеличиваться, так и уменьшаться. Исходя из расчетов стоимости объектов оценки, изученных и рассмотренных основных факторов, влияющих на их стоимость, можно заметить, что первый объект расположен в хорошем районе с широким спектром доступности всех необходимых как магазинов, так и объектов социально-культурного назначения, так же имеет немного больше площади для проживания, в отличие от вто - рого. За счет этого увеличивается и стоимость данного объекта жилой недвижимости.


Купить