Тема: Влияние архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости на его рыночную стоимость

Актуальность темы исследования. В последние годы прослеживается активизация работ по реконструкции отдельных недвижимых объектов и целых территорий в развивающихся городах, и это актуально не только для нашей страны.
Большинство существующих методик оценки влияния архитектурнопланировочных решений на рыночную стоимость объектов недвижимости направлены на определение экономической эффективности.
В работе предлагается разработка проекта архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости и оценка влияния архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости на его рыночную стоимость.
Архитектурно-планировочное решение объекта недвижимости для последующей его реализации как объекта недвижимости с перепрофилированием назначения обладает рядом экономических преимуществ. Эти преимущества заключаются в том, что реконструкция позволит в более короткие сроки и с меньшими капитальными вложениями создавать новые объекты недвижимости. Перепланировка наименее затратна и единственно возможна при лимитированном бюджете.
Оценочная деятельность необходима и она будет существовать до тех пор, пока есть собственность. Рынок недвижимости динамично
развивается и формируется. Смысл оценки заключается в том, чтобы выразить действительную стоимость объекта недвижимости. Цена объектов недвижимости может увеличится или уменьшится в зависимости от разных условий и факторов рынка.
Сегодня проявляется все большая необходимость в грамотной и объективной оценке различных видов стоимости объектов недвижимости, в том числе и восстановительной, но институт оценки собственностиещё не совсем выработан, наблюдается нехватка информационной базы оценки, соответствующая законодательная база, а также немаловажным аспектом является профессиональная подготовка и компетентность оценщиков в Росии, которая ещё не достигла мирового уровня.
Вышесказанное предопределяет актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Цель исследования - анализ влияния архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости на его рыночную стоимость.
Объект исследования - трехкомнатная квартира вторичного рынка недвижимости г. Уфа, расположенная по адресу: ул. Льва Толстого д.3, кв. 19.
Предмет исследования - влияние архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости на его рыночную стоимость.
При написании выпускной квалификационной работы были поставлены следующие задачи:
- провести понятийно-категориальный анализ понятия архитектурнопланировочных решений;
- охарактеризовать планировочную структуру и элементы квартиры;
- изучить методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости;
- охарактеризовать объект недвижимости (квартиры);
- разработать проект архитектурно-планировочных решений;
- представить ведомость объемов работ;
- провести расчет рыночной стоимости затратным методом объекта недвижимости до и после перепланировки жилого помещения.
Теоретико-методологическая основа исследования.
Теоретическую основу исследования составляют фундаментальные классические и современные труды признанных ученых и специалистов в области оценки объектов недвижимости.
При проведении исследования были применены следующие методы:
- теоретические: анализ и синтез научных трудов по проблеме исследования;
анализ нормативных и программно-методических документов, посвященных проблемам проведения архитектурно-планировочных решений; обобщение,
систематизация опыта;
- эмпирические: прогнозирование, мониторинг показателей, сравнение;
- статистические: методы описательной статистики, методы статистического анализа, графический и табличный методы.
Теоретическая и практическая значимость полученных результатов. Теоретическая значимость работы заключается в возможности всестороннего изучения концептуальных основ и закономерностей формирования рыночной цены объектов недвижимости.
Практическая значимость работы определяется возможностью использования результатов и выводов исследования при проведении архитектурнопланировочных решений
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
В первой главе выпускной квалификационной работы «теоретические аспекты влияния архитектурно-планировочных решений на рыночную стоимость объекта недвижимости» раскрыто понятие архитектурно-планировочных решений, рассмотрены планировочная структура и элементы квартиры, описаны методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Во второй главе «Разработка проекта архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости» раскрыто понятие переустройство и перепланировка жилого помещения, составлена характеристика перепланируемого и оцениваемого объекта недвижимости, а также разработан проект архитектурнопланировочных решений и дана ведомость объемов работ.
В третьей главе «Оценка влияния архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости на его рыночную стоимость» произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, расположенной в г. Уфа, затратным подходом.

Купить

Таким образом, на примере данной работы показано, что основной целью научной и проектной деятельности в области жилища является создание материально-пространственных условий для жизнедеятельности граждан. Учет всего комплекса потребностей позволяет обеспечить архитектурными средствами нормальное протекание хозяйственно-бытовой и культурной деятельности.
Сегодня жилищный фонд российских городов постепенно технически и морально устаревает. Причиной этого является повышенные требования к функционально-планировочной организации жилья у
различных категорий граждан.
В данный момент времени общепризнанной классификации многоквартирного жилья по уровню комфортности для граждан с разным уровнем дохода, которая базируется на особенностях их функционально-планировочной организации, не существует.
Таким образом, на современном этапе выявляется необходимость в нарастании научных исследований, касающихся, прежде всего, функциональнопланировочных основ проектирования многоквартирного жилья для граждан с разным уровнем дохода.
Немаловажными составляющими в программе улучшения комфортности проживания граждан являются аспекты, которые рассматриваются в данной работе, а именно: классификация жилища на основе взаимосвязи уровня комфортности и стоимостных характеристик, определение основных функциональных взаимосвязей пространств внутри жилых ячеек различных классов жилища.
При рассмотрении предложений массового сегмента жилищного рынка в первую очередь обращает на себя внимание структурно-композиционная однотипность компоновки помещений квартир, не смотря на различных застройщиков. Таким образом, собственник выключен из процесса создания своего будущего жилища и зачастую лишен возможности повлиять на его планировочные характеристики. Вместе с тем, современный потребитель нуждается в комфортном пространстве, которое соответствовало бы его ожиданиям и потребностям.
Исходя из этого возникла острая необходимость в изучении практики перепланировки и переустройства квартир самими потребителями, в разработке новых алгоритмов к проектированию современного массового жилищного сектора, основанных на поисках разнообразия внутриквартирных пространств.
Архитектурно-планировочное решение представляет собой проект здания, проработанный с учетом планировочной схемы, функционально-планировочного и объемно-планировочного решений. Основные требования к архитектурному проекту - это благоустроенность помещений, устойчивость и надежность конструкции здания, его экономичность, эстетическая привлекательность. Однако это абстрактные понятия, которые характерны для всех качественно спроектированных и построенных сооружений. В СНиП содержатся нормы для различных классов объектов. Они выбираются еще на этапе создания техзадания, при этом к первому классу предъявляются самые строгие требования, а к четвертому - минимальные.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
Данная выпускная квалификационная работа выполнена с целью разработки проекта архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости и оценки его влияния на его рыночную стоимость.
В работе проведен понятийно-категориальный анализ понятия архитектурнопланировочных решений, охарактеризована планировочная структура и элементы квартиры. Кроме того, представлены методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Объектом перпланировки и оценки в данной выпускной квалификационной работе являлась трехкомнатная квартира вторичного рынка жилья, которая расположена в г. Уфа по адресу: ул. Льва Толстого, д.3, кв.19.
В рамках проекта архитектурно-планировочных решений объекта недвижимости дана характеристика объекта недвижимости (квартиры), представлена ведомость объемов работ, а также произведен расчет рыночной стоимости затратным методом объекта недвижимости до и после перепланировки жилого помещения.
В рамках данного исследования были выработаны архитектурно- планировочные решения «Переустройство и перепланировка квартиры», заключаеющаяся в изменении конфигурации существующих помещений. При оценки стоимости был использован затратный метод оценки объекта недвижимости. Учитывая вложенное в объект финансирование, выводится способ его целесообразного использования, ориентированный на сбыт или аренду жилья. Собственник помещения просчитывает перспективы окупаемости недвижимости, а так же - тенденции, которые допускают увеличение полезных свойств, повышающих рентабельность. Анализ и синтез, применяемые в расчётах, не сводятся к суммированию свойств, выдающих готовый результат. Они допускают использования в качестве базового фундамента, на котором строится модель оптимального режима окупаемости расходов.
Таким образом, произведенные расчеты затратным методом показали, что стоимость квартиры после планировки, снизилась на 16 811,595 руб. и составила 4 550 244 руб., это объясняется тем, что после проведенной перепланировки, уменьшилась общая площадь квартиры из-за возведенных новых перегородок и устройства встроенного шкафа.

Купить