РАЗРАБОТКА УНИВЕРСАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК ДЛЯ ОБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
|
Введение 3
1 Недвижимость, как объект собственности муниципалитетов 6
1.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация 6
1.2 Целевое назначение муниципальных объектов недвижимости 11
1.3 Виды сделок с муниципальным имуществом 17
2 Управление арендными отношениями на муниципальном уровне 24
2.1 Правовые основы арендных отношений в муниципальных образованиях 24
2.2 Методики отбора арендаторов муниципального имущества 27
2.3 Финансовая эффективность арендных отношений 31
3 Анализ методик расчета арендной платы за пользование недвижимостью в Томской области 40
3.1 Экономическое обоснование ставок арендной платы муниципальной недвижимости в Томской области 40
3.2 Систематизация факторов влияния на ставки арендуемого муниципального
имущества в Томской области 59
3.3 Универсальная факторная модель определения арендных ставок для Томской области 67
Заключение 75
Список использованных источников и литературы 77
Приложение А 88
1 Недвижимость, как объект собственности муниципалитетов 6
1.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация 6
1.2 Целевое назначение муниципальных объектов недвижимости 11
1.3 Виды сделок с муниципальным имуществом 17
2 Управление арендными отношениями на муниципальном уровне 24
2.1 Правовые основы арендных отношений в муниципальных образованиях 24
2.2 Методики отбора арендаторов муниципального имущества 27
2.3 Финансовая эффективность арендных отношений 31
3 Анализ методик расчета арендной платы за пользование недвижимостью в Томской области 40
3.1 Экономическое обоснование ставок арендной платы муниципальной недвижимости в Томской области 40
3.2 Систематизация факторов влияния на ставки арендуемого муниципального
имущества в Томской области 59
3.3 Универсальная факторная модель определения арендных ставок для Томской области 67
Заключение 75
Список использованных источников и литературы 77
Приложение А 88
Местное самоуправление является одним из важнейших институтов современного общества, которое призвано решать и контролировать различные экономические, политические, экологические, социальные и другие вопросы, возникающие на уровне местного самоуправления.
Успешность деятельности местного самоуправления определяется, в первую очередь, материальными и финансовыми источниками, которыми располагают муниципалитеты, и вместе они формируют финансовую и экономическую основу местного самоуправления.
Экономическая основа местного самоуправления муниципалитета состоит из средств местного бюджета, муниципальной собственности, имущественных прав муниципалитетов.
Управление муниципальной недвижимостью принято считать обусловленной историческим развитием общества деятельностью специализированных предприятий, которая нацелена на рациональное использование имеющегося в распоряжении муниципального образования объекта для получения определенных выгод от его реализации. Задачей управления муниципальной недвижимостью выступает поиск совокупных ресурсов объекта, находящегося под управлением, и разработка плана, фиксирующего схемы использования этого объекта с максимальной отдачей. Это дает рост деловой активности, ведь аренда муниципального имущества дает определенные преимущества предприятиям, арендующим помещения.
В последнее время интерес ученых и практиков к проблеме эффективности использования муниципальной собственности становится все более заметным.
Растущая актуальность этой проблемы обусловлена неэффективным использованием муниципальных ресурсов. Муниципальная собственность находится в изношенном состоянии, часто непригодна для использования и нуждается в капитальном ремонте.
Степень научной разработанности рассматриваемой темы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды нежилого помещения часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал.
Отдельные вопросы данной проблемы подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Теоретической основой исследования являются работы таких авторов как: Агафонова Н.Н., Андрющенко А., 3
Алиев Т.Т., Белобородова А.В., Брагинский М.И., Грось Л.А., Ельникова Е.В., Зайцев О.А., Кокоева Л.Т., Корецкий А.Д., Левицкая Е.А., Улбутова А.А., Цыб А.В., Шершеневич Г.Ф. и других.
Целью магистерской диссертации выступает разработка универсальной системы определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости. В соответствии с поставленной целью важным также является решение ряда задач:
1. Дать характеристику основным понятиям, связанным с темой диссертации;
2. Провести анализ системы управления арендными отношениями на муниципальном уровне;
3. Исследовать методики расчета арендной платой за пользование недвижимым имуществом и сделать выводы.
Предметом исследования в настоящей работе является система определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости.
В качестве объекта исследования выступает методика определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектические научные познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения методов социально - правового исследования: экономики и финансов.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления недвижимостью, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно - практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. Научная новизна заключается в разработке единого научно - методического подхода к формированию арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом Томской области, который позволяет при ее расчете учитывать экономические, социальные, экологические факторы ее использования, а также стратегию развития муниципального образования за счет арендоориентированности в отношении малых и средних предприятий.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно - правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 90 страницах печатного текста и приложения на 3 страницах печатного текста, включает 30 таблиц, 13 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 119 наименований.
Успешность деятельности местного самоуправления определяется, в первую очередь, материальными и финансовыми источниками, которыми располагают муниципалитеты, и вместе они формируют финансовую и экономическую основу местного самоуправления.
Экономическая основа местного самоуправления муниципалитета состоит из средств местного бюджета, муниципальной собственности, имущественных прав муниципалитетов.
Управление муниципальной недвижимостью принято считать обусловленной историческим развитием общества деятельностью специализированных предприятий, которая нацелена на рациональное использование имеющегося в распоряжении муниципального образования объекта для получения определенных выгод от его реализации. Задачей управления муниципальной недвижимостью выступает поиск совокупных ресурсов объекта, находящегося под управлением, и разработка плана, фиксирующего схемы использования этого объекта с максимальной отдачей. Это дает рост деловой активности, ведь аренда муниципального имущества дает определенные преимущества предприятиям, арендующим помещения.
В последнее время интерес ученых и практиков к проблеме эффективности использования муниципальной собственности становится все более заметным.
Растущая актуальность этой проблемы обусловлена неэффективным использованием муниципальных ресурсов. Муниципальная собственность находится в изношенном состоянии, часто непригодна для использования и нуждается в капитальном ремонте.
Степень научной разработанности рассматриваемой темы довольно обширна. Вопросы правового регулирования договора аренды нежилого помещения часто являются предметом дискуссий среди ученых и законодателей, поэтому по выбранной теме имеется довольно обширный теоретический и практический материал.
Отдельные вопросы данной проблемы подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Теоретической основой исследования являются работы таких авторов как: Агафонова Н.Н., Андрющенко А., 3
Алиев Т.Т., Белобородова А.В., Брагинский М.И., Грось Л.А., Ельникова Е.В., Зайцев О.А., Кокоева Л.Т., Корецкий А.Д., Левицкая Е.А., Улбутова А.А., Цыб А.В., Шершеневич Г.Ф. и других.
Целью магистерской диссертации выступает разработка универсальной системы определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости. В соответствии с поставленной целью важным также является решение ряда задач:
1. Дать характеристику основным понятиям, связанным с темой диссертации;
2. Провести анализ системы управления арендными отношениями на муниципальном уровне;
3. Исследовать методики расчета арендной платой за пользование недвижимым имуществом и сделать выводы.
Предметом исследования в настоящей работе является система определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости.
В качестве объекта исследования выступает методика определения арендных ставок для объектов муниципальной недвижимости.
Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектические научные познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения методов социально - правового исследования: экономики и финансов.
Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления недвижимостью, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно - практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. Научная новизна заключается в разработке единого научно - методического подхода к формированию арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом Томской области, который позволяет при ее расчете учитывать экономические, социальные, экологические факторы ее использования, а также стратегию развития муниципального образования за счет арендоориентированности в отношении малых и средних предприятий.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно - правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 90 страницах печатного текста и приложения на 3 страницах печатного текста, включает 30 таблиц, 13 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 119 наименований.
Подводя итоги проделанной работы, хочу еще раз отметить, что под объектом муниципальной собственности понимается вид недвижимости, который в результате своей эксплуатации способен принести муниципалитету максимальную выгоду и, конечно, прибыль.
В современных условиях муниципальная недвижимость, на наш взгляд, развивается с положительной скоростью. Действительно, все большее число предпринимателей нуждаются в дополнительных местах, в которых будет осуществляться конкретный вид деятельности.
Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы в связи с необходимостью развития городского хозяйства. Это неизбежно следует за экономическим ростом муниципалитета и спросом населения.
Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы в связи с необходимостью развития городского хозяйства. Это неизбежно следует за экономическим ростом муниципалитета и спросом населения.
Эффективное управление и распоряжение муниципальной собственностью является одним из приоритетов органов местного самоуправления. Ведь доходы, полученные от использования муниципальной собственности, идут в местные бюджеты в полном объеме. Для анализа использования муниципальной собственности и разработки более эффективных вариантов ее использования необходима единая система оценки эффективности использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования, которая в настоящее время отсутствует в России.
В итоге проведенного диссертационного исследования получены следующие результаты и выводы:
1. Проведенный анализ системы управления муниципальной собственностью в Российской Федерации выявил потребность в совершенствовании экономического механизма регулирования арендных отоплений в сфере использования городской территории - главного ресурса местных территориальных образований. Поскольку городская недвижимость, городская территория - это ограниченный ресурс, имеющийся в распоряжении местных органов власти, поэтому все большее распространение в сфере использования городской собственности получают именно арендные отношения, обеспечивающие постоянные поступления в местные бюджеты с сохранением целостности городской территории.
2. При регулировании арендных отношений в сфере муниципальной собственности приоритетными экономическими инструментами являются: рыночная стоимость, ставка арендной платы и стоимость права ее аренды имущества. В диссертации установлено, что оценка эффективности управления муниципальной собственностью базируется на экономической оценке этой собственности.
3. В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные, муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности оказывается выгоднее их приватизации или служит предпосылкой приватизации.
4. Существующая законодательно - нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государственной и муниципальной собственности на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью.
В современных условиях муниципальная недвижимость, на наш взгляд, развивается с положительной скоростью. Действительно, все большее число предпринимателей нуждаются в дополнительных местах, в которых будет осуществляться конкретный вид деятельности.
Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы в связи с необходимостью развития городского хозяйства. Это неизбежно следует за экономическим ростом муниципалитета и спросом населения.
Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы в связи с необходимостью развития городского хозяйства. Это неизбежно следует за экономическим ростом муниципалитета и спросом населения.
Эффективное управление и распоряжение муниципальной собственностью является одним из приоритетов органов местного самоуправления. Ведь доходы, полученные от использования муниципальной собственности, идут в местные бюджеты в полном объеме. Для анализа использования муниципальной собственности и разработки более эффективных вариантов ее использования необходима единая система оценки эффективности использования имущества, находящегося в собственности муниципального образования, которая в настоящее время отсутствует в России.
В итоге проведенного диссертационного исследования получены следующие результаты и выводы:
1. Проведенный анализ системы управления муниципальной собственностью в Российской Федерации выявил потребность в совершенствовании экономического механизма регулирования арендных отоплений в сфере использования городской территории - главного ресурса местных территориальных образований. Поскольку городская недвижимость, городская территория - это ограниченный ресурс, имеющийся в распоряжении местных органов власти, поэтому все большее распространение в сфере использования городской собственности получают именно арендные отношения, обеспечивающие постоянные поступления в местные бюджеты с сохранением целостности городской территории.
2. При регулировании арендных отношений в сфере муниципальной собственности приоритетными экономическими инструментами являются: рыночная стоимость, ставка арендной платы и стоимость права ее аренды имущества. В диссертации установлено, что оценка эффективности управления муниципальной собственностью базируется на экономической оценке этой собственности.
3. В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные, муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности оказывается выгоднее их приватизации или служит предпосылкой приватизации.
4. Существующая законодательно - нормативная база аренды в виде федеральных законов и Гражданского Кодекса РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде объектов государственной и муниципальной собственности на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью.