Возможности учета ландшафтно-экологических факторов при производстве кадастровых работ (на примере земельных участков дер. Малиновка Сосновского района)
Аннотация 2
ОГЛАВЛЕНИЕ 9
ВВЕДЕНИЕ 10
1. АНАЛИЗ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ 12
1.1. Общие понятия и основные положения кадастра недвижимости 12
1.2. История возникновения кадастра 13
1.3. Кадастровая система за рубежом 17
1.4. Кадастровый учет 19
1.5. Межевание объектов землеустройства 20
1.6. Кадастровое зонирование в Российской Федерации 26
1.7. Понятие государственной кадастровой оценки 28
1.8. История и месторасположение исследуемой территории 33
2. ЛАНДШАФТНО-ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
ДЕРЕВНИ МАЛИНОВКА 38
2.1. Рельеф и геологическое строение 38
2.2. Состав почвы на территории дер. Малиновка 40
2.3. Растительность 43
2.4. Климатические характеристики 44
2.5. Общая характеристика экологической ситуации 46
2.6. Гидрография 48
2.7. Общая ландшафтная структура территории 49
2.8 Методика оценивания с учетом ландшафтно-экологических факторов 54
2.9. Рекомендации к оптимальному использованию
прилегающих территорий 60
3. ТЕХНОЛОГИЯ СОЗДАНИЯ МЕЖЕВОГО ПЛАНА 63
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 81
ПРИЛОЖЕНИЯ 83
В настоящее время растет экологическое самосознание населения, в том числе выражающееся в выборе экологически комфортных условий для проживания, а в наше время вопрос, касающийся экологии, особенно в городе Челябинске достаточно серьезен. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на нее.
Сегодня земельная недвижимость является частым объектом совершения различного рода сделок, таких как купля-продажа, сдача в аренду и др., а также является объектом налогообложения. Для возможности совершения сделок с землей и установления определённой величины взимаемого с земельного участка налога необходимо знать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется при проведении оценки земли. Если говорить о проблемах кадастровой оценке недвижимости, то они сводятся к некачественной оценке кадастровой стоимости. Определение «некачественная» можно понимать как маловероятная, неадекватная, недостоверная, сомнительная, спорная. Адекватная и обоснованная оценка земли является одним из важных условий нормального развития экономики, так как земля считается основой для экономической и производственной деятельности.
Важным недостатком выделения земельных участков под застройку и их оценивания является игнорирование географических, климатических факторов. В связи с этим, актуальность исследования обусловлена необходимостью совершенствования методик оценки кадастровой стоимости земель и учитывания ландшафтно-экологических факторов при развитии территорий.
Цель данной работы заключается в исследовании возможного совершенствования методики кадастровой оценки посредством разработки системы оценочных показателей для более точного ее определения с учетом ландшафтно-экологических факторов, а также их учет в оптимизации развития территории.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
- рассмотреть процесс постановки на кадастровый учет;
- рассмотреть процесс проведения государственной кадастровой оценки
-дать физико-географическую оценку и эколого-градостроительный анализ исследуемой территории;
- Провести картографический анализ исследуемой территории с помощью топографических карт и современных GIS-технологий;
- Рассмотреть варианты учета ландшафтно-экологических факторов при кадастровой оценке и производстве кадастровых работ на земельных участках.
Объект исследования земельные участки населенного пункта дер. Малиновка Сосновского района Челябинской области.
Предметом исследования ландшафтно-экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку и на производство кадастровых работ.
В ходе выполнения данной выпускной квалификационной работы была
раскрыта сущность государственного кадастра недвижимости, изучены его задачи и основные функции. Особое значение в ведении государственного кадастра недвижимости имеет государственный кадастровый учет земельных участков, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Постановка на кадастровый учет осуществляется после проведения межевания и составления межевого плана, требования к которому также были рассмотрены первой главе. Были изучены 3 метода кадастровой оценки объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный, основывающиеся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков, выделены некоторые проблемы определения точной, объективной стоимости. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной, инвестиционной и налоговой политики. Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов является методически корректное определение стоимости земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. Изучение и учет влияния ландшафтно-экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и финансово-экономической сфере, поэтому является актуальным в настоящее время. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов. Поэтому во второй главе мы предлагаем методику, в основу которой легла система оценочных показателей для последующей корректировки кадастровой стоимости на основе учета ландшафтно-экологических факторов, состоящая из таких показателей как ценность и устойчивость. Перед тем как оценить земельный участок по бальной шкале, нужно провести анализ современного состояния основных компонентов района исследования. Дана характеристика геоморфологического устройства поверхности, особенностей рельефа, почвенного и растительного покровов, гидрологии и климатических условий. При полевом и камеральном методе исследования территории мы разбили территорию на несколько урочищ - части местности с одинаковыми естественными признаками. Каждое урочище имеет отличительные характеристики в виде рельефа, почвы и растительности. При помощи полученной информации и данных таблиц мы можем определить оценочный показатель любого земельного участка и скорректировать его кадастровую стоимость. Взяв земельные участки, находящиеся на различных территориях по ценности и устойчивости, проведя расчеты по корректировке стоимости, мы получили три разных результата: кадастровая стоимость оказалась завышенной, заниженной или оставалась неизменной. Что говорит о том что, если кадастровая стоимость с учетом ландшафтно-экологических факторов уменьшилась, то земельные участки, которые будут в будущем выделяться, требуют особого внимания при установлении разрешенного вида использования и категории земель, а также дополнительных работ по улучшению и восстановлению экосистемы. А та территория, у которой кадастровая стоимость увеличилась или не изменилась, требует поддержания состояния экосистемы. Также, желательно, чтобы плотность населения в одном поселке была значительно ниже, чем в городе, чтобы сохранить то качество жизни, на которое рассчитывают люди, поэтому мы разработали рекомендации к оптимальному использованию прилегающих территорий для дальнейшего расширения населенных пунктов.
В третьей главе мы рассмотрели технологию создания межевого плана на примере земельных участков деревни Малиновка с помощью системы ТехноКад-Экспресс, с последующей их постановкой на кадастровый учет.
