Право собственности на земельные участки

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использо­вания является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем госу­дарства как в хозяйственных, так и в иных целях. При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом ре­альных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно ис­пользовать землю) , но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, довери­тельное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответству­ющего административно-территориального образования (города, сельского райо­на и т.п.) и т.д. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами стоимостного подхода. В свя­зи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, пред­определяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, сред­ства производства, важнейшей составной части природы и т.п.
Земельные участки имеют особый режим оборотоспособности, отличный от других объектов гражданских правоотношений, поскольку нахождение земельных участков в гражданском допускается только в случаях и в пределах, установлен­ных специальным (природоресурсным) законодательством. Ст. 130 ГК РФ, рас­сматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использу­ет три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижи­мость.
Земельный участок как особый объект гражданских правоотношений, по нашему мнению, характеризуется следующими признаками. Первый признак: зе­мельный участок представляет собой индивидуально-определенный объект. Зе­мельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса. Индивидуа­лизация земельного участка осуществляется посредством землеустройства и ка­дастрового учета. Второй признак: земельный участок - объект недвижимости, элементами которого являются почвенный слой (п. 2 ст. 261 ГК РФ), находящиеся на земельном участке растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ), водные объекты (ст. 8 ВК РФ, п. 2 ст. 261 ГК РФ), общераспространенные полезные ископаемые (ст. 19 ФЗ «О недрах», п. 1 ст. 40 ЗК РФ). Ст. 164 ГК РФ закрепляет общее правило о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необхо­димо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое иму­щество.
Момент заключения сделки, требующей обязательной государственной реги­страции (государственная регистрация вещных прав по такой сделке производит­ся одновременно с регистрацией сделки) - это момент ее государственной реги­страции (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Регистрируются и считаются заключенными с момента государственной ре­гистрации следующие сделки: договор дарения (включая пожертвование) земель­ного участка (п. 3 ст. 574 ГК РФ) и земельной доли; отказ одаряемого принять участок или долю (ст. 573 ГК РФ); договор ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или доли под выплату ренты; договор субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 615 ГК РФ); договор безвоз­мездного пользования участком лесного фонда; договор о залоге (ипотеке) зе­мельного участка или доли; договор о залоге права аренды земельного участка; уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК РФ), в том числе передача прав и обязанностей по догово­ру аренды земельного участка - договор перенайма (ст. 615 ГК РФ); соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Проблема объекта правоотношения является одной из самых спорных и не­достаточно разработанных не только в теории правоотношения, но и в общей тео­рии права в целом. Судебные разбирательства в отношении права собственности на земельные участки возникают несмотря на первый взгляд неоспоримые дока­зательства данным правом. Земля является дорогостоящим благом, обладание ко­торым определяет во многом и власть, она является предметом завоеваний.
...

Купить