ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В результате проведенного исследования автор пришел к следующим выводам:
1. Понятие «многоквартирный дом» неоднозначно определено в ч.6 ст. 15 ЖК РФ. В результате анализа различных источников автор предлагает следующее определение: Многоквартирный дом - это комплекс конструктивно взаимосвязанного недвижимого имущества в виде здания с наличием технической и иной необходимой документацией, включающий в себя имущество, принадлежащее на праве собственности конкретным лицам (жилые и нежилые помещения, машино-места), с наличием более двух квартир, а также включающий общее имущество, находящееся в долевой собственности этих лиц, и имеющий своим единым назначением создание условий для безопасного и комфортного проживания указанных лиц.
2. Сделан вывод, что многоквартирный дом является совокупностью недвижимых вещей различного правового режима: помещений, которые принадлежат конкретным лицам на праве собственности (индивидуальное имущество), а также общего имущества собственников указанных помещений. Правовой статус многоквартирного дома позволяет охарактеризовать его как:
- объект гражданских прав (является недвижимостью (зданием), не обладает свойством оборотоспособности, является объектом гражданско-правовых сделок);
- объект, посредством управления которым собственники исполняют свою законодательную обязанность по несению бремени содержания имущества (общего имущества и имущества, принадлежащего на праве собственности конкретным лицам), а также создают благоприятные и безопасные условия для проживания в таком доме;
- объект капитального строительства, кадастрового и технического учета.
3. Установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество связывает воедино общее и индивидуальное имущество, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество не может существовать самостоятельно, из -за чего оно следует в силу закона за правом на жилое или нежилое помещение в доме. Следовательно, два вида имущества соотносятся как главная вещь (индивидуальное имущество) и принадлежность (общее имущество), вместе составляют сложный объект - многоквартирный дом, а также конструктивно взаимосвязаны друг с другом.
В свою очередь, к индивидуальному имуществу относятся не только жилые помещения, но и нежилые помещения, принадлежащие отдельным собственникам, а также машино-места. В целях упрощения наименования вышеперечисленного имущества автором предложено именовать его «индивидуальное». Так, во-первых, так будет учтена принадлежность имущества конкретному(ым) собственнику(ам). Во-вторых, антонимы «общее» и «индивидуальное» позволят разграничить такое имущество по его назначению и характеристикам. В-третьих, слово «индивидуальный» несколько раз встречается в жилищном законодательстве, в частности «индивидуальный жилищный фонд», как совокупность жилых помещений для личного проживания собственниками и их членов семьи, для сдачи иным лицам на основании договора ссуды (п.3 ч.3 ст. 19 ЖК РФ), «индивидуальный прибор учета», как средство измерения, устанавливаемое в конкретном жилом или нежилом помещении (абз.5 п.2 раздела 1 ПН РФ от 06.05.2011 № 354). В данных контекстах слово «индивидуальный» означает принадлежность чего-то конкретному, определенному лицу, вещи и т.д.
Индивидуальное имущество является индивидуально-определенной и обладающей свойством оборотоспособности недвижимостью.
Наоборот, общее имущество представляет собой необоротоспособную совокупность движимых и недвижимых вещей. В целях упрощения отнесения конкретного имущества к общему предложено закрепить дополнительным абзацем в ст. 290 ГК РФ, дополнительным пунктом в ч. 1 ст. 36 ГК РФ, а также дополнительным пунктом в раздел 1 НН РФ № 491 от 13.08.2006г. следующие критерии:
- пригодность для обслуживания более одного помещения;
- отсутствие конкретного собственника;
- целевое назначение - обслуживание, эксплуатация, благоустройство и(или) удовлетворение социально-бытовых потребностей собственников помещений;
- расположение объекта в пределах границ земельного участка, сформированного под определенным многоквартирным домом и входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Также предложено в п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ и в пп.«а» п.1 раздела 1 ПН РФ № 491 от 13.08.2006г. заменить лестницы и лестничные площадки на лестнично-лифтовой узел как помещение, а лифты переместить из указанных выше пунктов (в которых лифт причисляется к помещениям) в п.3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ и пп.«д» п.1 раздела 1 ПН РФ № 491 от 13.08.2006г., в которых перечислено оборудование.
4. Дано авторское понятие «управление имуществом»: это организованная и структурированная система действий, выражающаяся в осуществлении субъектом управления прав и исполнении обязанностей в отношении имущества, направленная на содержание имущества в соответствии с его назначением и на его эффективное использование в целях недопущения бесхозяйственного обращения с ним. Нри этом
субъектом управления в зависимости от вида имущества выступает собственник, либо иное лицо, определенное собственником или законом.
5. Установлено, что управление многоквартирным домом - это деятельность разноплановая, осуществляемая в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан и включающая в себя:
- управление общим имуществом (в т.ч. его содержание и текущий ремонт, решение вопросов пользования таким имуществом и др.);
- действия по организации коммунального обслуживания собственников (пользователей) помещений в доме.
6. Установлена нецелесообразность в определении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в качестве органа управления, вследствие чего автор диссертации предлагает наименовать его как форму объединения гражданско-правового сообщества в целях принятия совместных решений по вопросам управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня, опросным путем или иным способом, указанном в законе.
7. Сделан вывод, что в отношениях по управлению многоквартирным домом возможно существование многоуровневой системы управления таким домом: непосредственное управление, которое реализуется собственниками на общем собрании, опосредованное управление через ТСЖ, и профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией, которая нанимается ТСЖ по договору управления многоквартирным домом. При этом собственники в данной системе являются главным и центральным звеном, от принятия решений которых во многом зависят действия иных субъектов на указанных уровнях.
8. Обосновано, что в целях устранения проблемы недостаточности кворума и вследствие чего невозможности принятия решений, связанных с управлением многоквартирным домом, необходимо приравнять собственников, не участвующих более двух раз без уважительных причин в общих собраниях собственников, в которых кворум не был набран, и при этом уведомленных о проведении таких собраний, к недобросовестным участникам гражданско-правового сообщества, из-за чего предложено их голоса приравнивать в последующих общих собраниях собственников к тем голосам, где большая часть принята по соответствующему решению «за», «против», «воздержаться» фактически участвующих собственников. В случае закрепления такого требования в ч.1.4 ст. 46 ЖК РФ молчание будет считаться согласием в силу п.4 ст. 157 ГК РФ.
Также предложено законодательно запретить застройщику участвовать в голосовании, либо предоставить ему количество голосов, равное количеству голосов 73
совокупности иных участвующих в общем собрании собственников. Такая позиция приведет к компромиссу между застройщиком и собственниками и не будет способствовать принятию несправедливых или обременительных решений для собственников в личных, в том числе корыстных, целях.
Помимо прочего в целях справедливости и побуждению к желанию инициировать собрание собственниками предложено распределять расходы на организацию и проведение общего собрание между всеми собственниками дома, пропорционально их доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. Исключением может быть проведение общих собраний управляющей организацией, которая сможет взять все траты на себя.
9. Доказано, что независимо от выбранного способа управления домом собственники - это главный субъект управления многоквартирным домом. Таким образом, собственники должны быть проявлять активность и инициативность при управлении такими сложными объектами, как многоквартирный дом и общее имущество в нем, а также осознавать ответственность, которую они также несут за совокупность всего своего недвижимого имущества (общее и индивидуальное имущество, составляющие вместе многоквартирный дом).
10. Предложено в целях устранения неопределенности в компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ по принятию решений по распоряжению имуществом изложить п.1 ч.2 ст. 137 ЖК РФ в следующей редакции: «предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме на условиях, основанных на решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома». Таким образом, закрепить исключительную компетенцию по вопросу о передаче общего имущества третьим лицам за общим собранием собственников...

Купить