Помощь студентам в учебе
Оценка объекта недвижимости на примере здания, принадлежащего ПАО «ЧМК» в целях залога
|
АННОТАЦИЯ 2
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 9
1.1 Понятие, виды недвижимости 9
1.2 Регулирование оценки недвижимости в России 12
1.3 Подходы и методы в оценке рыночной стоимости недвижимости в целях
залога 19
2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ОСОБЕННОСТЕЙ ОЦЕНИВАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 38
2.1 Основные характеристики оцениваемого имущества 38
2.2 Обоснование методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для
определения его рыночной стоимости 41
3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПАО «ЧМК» 48
3.1 Оценка недвижимого имущества на основе доходного подхода 48
3.2 Оценка недвижимого имущества на основе затратного подхода 55
3.3 Оценка недвижимого имущества на основе сравнительного подхода 60
3.4 Согласование результатов расчетов 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 72
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Свидетельство о государственной регистрации права 78
ВВЕДЕНИЕ 7
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 9
1.1 Понятие, виды недвижимости 9
1.2 Регулирование оценки недвижимости в России 12
1.3 Подходы и методы в оценке рыночной стоимости недвижимости в целях
залога 19
2 ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ОСОБЕННОСТЕЙ ОЦЕНИВАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 38
2.1 Основные характеристики оцениваемого имущества 38
2.2 Обоснование методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для
определения его рыночной стоимости 41
3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПАО «ЧМК» 48
3.1 Оценка недвижимого имущества на основе доходного подхода 48
3.2 Оценка недвижимого имущества на основе затратного подхода 55
3.3 Оценка недвижимого имущества на основе сравнительного подхода 60
3.4 Согласование результатов расчетов 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 72
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ А. Свидетельство о государственной регистрации права 78
С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учёными - экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости.
Определение стоимости бизнеса - это достаточно трудоемкий процесс. Построение модели для рассматриваемого класса объектов (производственно - складских помещений) позволяет прогнозировать с достаточной степенью точности стоимость бизнеса, при известных входных параметрах, не прибегая к рутинной работе по сбору и классификации информации, трудоемким расчетам.
В российской практике оценочной деятельности широко используются три базовых (стандартных) подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
Актуальность работы связана с тем, что в настоящее время на оценку стоимости недвижимости в целях залога влияет целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных и т. д., которые необходимо учитывать в зависимости от степени их значимости.
Целью данной работы является оценка объекта недвижимости на примере здания, принадлежащего ПАО «ЧМК» в целях залога.
Задачи:
- дать понятие, виды недвижимости;
- описать регулирование оценки недвижимости в России;
- выделить подходы и методы в оценке рыночной стоимости недвижимости в целях залога;
- представить основные характеристики оцениваемого имущества;
- осуществить обоснование методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для определения его рыночной стоимости ;
- осуществить оценку недвижимого имущества на основе доходного, затратного и сравнительного подходов;
- осуществить согласование результатов расчетов.
Объект исследования: объект недвижимости, принадлежащий ПАО «ЧМК».
Предмет исследования: влияние факторов на стоимость оцениваемой недвижимости.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы, в частности регрессионный анализ. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
Определение стоимости бизнеса - это достаточно трудоемкий процесс. Построение модели для рассматриваемого класса объектов (производственно - складских помещений) позволяет прогнозировать с достаточной степенью точности стоимость бизнеса, при известных входных параметрах, не прибегая к рутинной работе по сбору и классификации информации, трудоемким расчетам.
В российской практике оценочной деятельности широко используются три базовых (стандартных) подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ.
Актуальность работы связана с тем, что в настоящее время на оценку стоимости недвижимости в целях залога влияет целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных и т. д., которые необходимо учитывать в зависимости от степени их значимости.
Целью данной работы является оценка объекта недвижимости на примере здания, принадлежащего ПАО «ЧМК» в целях залога.
Задачи:
- дать понятие, виды недвижимости;
- описать регулирование оценки недвижимости в России;
- выделить подходы и методы в оценке рыночной стоимости недвижимости в целях залога;
- представить основные характеристики оцениваемого имущества;
- осуществить обоснование методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для определения его рыночной стоимости ;
- осуществить оценку недвижимого имущества на основе доходного, затратного и сравнительного подходов;
- осуществить согласование результатов расчетов.
Объект исследования: объект недвижимости, принадлежащий ПАО «ЧМК».
Предмет исследования: влияние факторов на стоимость оцениваемой недвижимости.
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы, в частности регрессионный анализ. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Методологическая база исследования сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
Таким образом, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Наиболее комплексным и затратным является процесс оценки недвижимого имущества. Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
профессиональная деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
поддерживать своих членов и обеспечить контроль за их деятельностью, а также активно принимать участие в нормативно-творческой деятельности.
Подходы к оценке недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом: самый распространенный. Используется в его заключается в сравнении аналогичных
этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина - стоимость.
2. Затратный. Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить «сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же».
3. Доходный. Используется часто для целей инвестирования. Позволяет, к примеру, определить - какую прибыль объект может принести потенциально в будущем.
На практике приходится использовать все три метода оценки недвижимости, так как очень сложно оценить степень значимости всех факторов, влияющих на оценку стоимости. Для упрощения процесса оценки стоимости недвижимости предлагается использовать математические методы в сравнительном подходе, так как он является самым распространенным для оценки.
Объектом оценки в данном исследовании будет нежилое здание общей площадью 1805,8 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 493,0 кв.м.
Местоположение объекта оценки: г. Челябинск, ул. 2-Павелецкая, 14 (промышленная площадка).
Окружение объекта оценки - промышленная и административная типы застройки. Преобладающая застройка - промышленная.
В результате обоснования методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для определения его рыночной стоимости , было принято решение, что во-первых, в дальнейших расчётах в качестве наиболее эффективного использования будет рассматриваться использование объекта оценки в качестве офисно-складского здания; во-вторых, оценка будет произведена тремя методами: затратный, сравнительный и доходный подходы.
Целью оценки объекта «Нежилое здание общей площадью 1805,8 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 493,0 кв.м.» является обеспечение кредита под инвестиции на реконструкцию системы газоочистки.
В результате расчетов было определено, что: стоимость объекта оценки, рассчитанная при помощи доходного подхода, составляет 33 443 418 рублей, с учетом налога на добавленную стоимость; стоимость объекта оценки по затратному подходу составляет 37 787 605 руб., с учетом налога на добавленную стоимость; стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, составляет 34 496 090 руб., с учетом налога на добавленную стоимость. В результате итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составила 34
Наиболее комплексным и затратным является процесс оценки недвижимого имущества. Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
профессиональная деятельность субъектов
оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов
оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
поддерживать своих членов и обеспечить контроль за их деятельностью, а также активно принимать участие в нормативно-творческой деятельности.
Подходы к оценке недвижимого имущества можно охарактеризовать следующим образом: самый распространенный. Используется в его заключается в сравнении аналогичных
этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина - стоимость.
2. Затратный. Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить «сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же».
3. Доходный. Используется часто для целей инвестирования. Позволяет, к примеру, определить - какую прибыль объект может принести потенциально в будущем.
На практике приходится использовать все три метода оценки недвижимости, так как очень сложно оценить степень значимости всех факторов, влияющих на оценку стоимости. Для упрощения процесса оценки стоимости недвижимости предлагается использовать математические методы в сравнительном подходе, так как он является самым распространенным для оценки.
Объектом оценки в данном исследовании будет нежилое здание общей площадью 1805,8 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 493,0 кв.м.
Местоположение объекта оценки: г. Челябинск, ул. 2-Павелецкая, 14 (промышленная площадка).
Окружение объекта оценки - промышленная и административная типы застройки. Преобладающая застройка - промышленная.
В результате обоснования методов оценки имущества ПАО «ЧМК» используемых для определения его рыночной стоимости , было принято решение, что во-первых, в дальнейших расчётах в качестве наиболее эффективного использования будет рассматриваться использование объекта оценки в качестве офисно-складского здания; во-вторых, оценка будет произведена тремя методами: затратный, сравнительный и доходный подходы.
Целью оценки объекта «Нежилое здание общей площадью 1805,8 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 493,0 кв.м.» является обеспечение кредита под инвестиции на реконструкцию системы газоочистки.
В результате расчетов было определено, что: стоимость объекта оценки, рассчитанная при помощи доходного подхода, составляет 33 443 418 рублей, с учетом налога на добавленную стоимость; стоимость объекта оценки по затратному подходу составляет 37 787 605 руб., с учетом налога на добавленную стоимость; стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, составляет 34 496 090 руб., с учетом налога на добавленную стоимость. В результате итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, составила 34
