Тема: Сделки с недвижимостью

В условиях современной рыночной экономики недвижимое имущество выступает объектом самых разнообразных сделок. Недвижимость может быть объектом купли-продажи, мены, аренды, найма жилого помещения, ренты, дарения, наследования и долевого участия в строительстве. Самыми распространенными сделками являются купля-продажа, аренда и наем жилого помещения.
В начале 1990-х годов глобальные изменения в экономике нашей страны повлекли за собой изменения всех принципов правового регулирования гражданских отношений и всей системы в целом. В этот же период недвижимость стала выступать полноценным объектом гражданских прав. В гражданском законодательстве были мотивированы и зафиксированы особенности правового регулирования в сфере недвижимости. Основываясь на изменениях в ГК РФ, были выпущены нормативные акты, затрагивающие права собственности на недвижимость, например, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О товариществах собственников жилья», «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
1 января 2017 года вступил в силу Закон «О государственной регистрации недвижимости», который полностью заменил Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавший с 1997 года. Основной целью нового закона является создание единой общегосударственной системы в области регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимого имущества. Все сведения о регистрации прав и о кадастровом учете недвижимости будут содержаться в одном общем федеральном реестре - Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Особенностью при совершении сделок с недвижимым имуществом является необходимость государственной регистрации перехода прав собственности на это имущество от одного собственника к другому, а также возможность наличия обременений. Государственная регистрация недвижимости и сделок с ним играет важную роль в системе рыночных отношений и обладает особенными юридическими свойствами.
Актуальность темы исследования обуславливается также постоянным развитием гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает, в том числе, и недвижимое имущество. Учитывая постоянное возникновение в современном гражданско-правовом поле новых факторов социального, экономического и правового характера, в настоящее время есть необходимость совершенствования нормативно-правовой базы, касающейся недвижимости, в сфере регулирования сделок и существующей практики использования действующего законодательства.
Практика применения нового законодательства выявила двусторонние несоответствия отдельных положений этих актов и обозначила темы, которые требуют более детального законодательного регулирования. Также на практике выявились «белые пятна» в нормативных актах - отсутствие должного регулирования некоторых тем гражданских правовых отношений в сфере осуществления сделок с недвижимым имуществом.
Цель работы - исследовать характерные особенности заключения сделок, объектом которых выступает недвижимое имущество, а также разработать и обосновать теоретические и практические выводы и предложения по совершенствованию соответствующего правового регулирования.
Задачи ставятся следующие с целью соответствия:
1) рассмотреть понятие и виды сделок с недвижимостью;
2) выявить особенности правового регулирования сделок с недвижимостью;
3) проанализировать этапы и особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью;
4) исследовать основные правовые последствия несоблюдения условий государственной регистрации сделок с недвижимостью;
5) определить основные проблемы, возникающие при осуществлении сделок с недвижимостью;
6) охарактеризовать наиболее значимые направления развития
законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.
Объект исследования составляют общественные отношения, которые возникают, изменяются и прекращаются в связи с заключением сделок с недвижимостью, а также при государственной регистрации таких сделок.
Предметом исследования является комплекс нормативно-правовых актов, регламентирующих заключение и расторжение сделок с недвижимостью, а также государственную регистрация сделок с недвижимым имуществом.
В процессе исследования использовался общенаучный (диалектический) метод познания, частно-научные и специальные методы исследования. Данные исследования проведены с использованием теоретических методов: исторический метод, метод системного анализа, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой методы.
Теоретическую основу исследования составили научные статьи и работы таких авторов, как Алиев Т.Т., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Маслов Ю.Н., Чикобава Е.М., Шеметова Н.Ю. и др.
Нормативная база исследования представлена Конституцией РФ, Гражданским, Налоговым, Земельным кодеками Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, актами Министерства экономического развития Российской Федерации и др.
Научная новизна работы заключается в попытке автора систематизировать все накопленные знания и выявить особенности осуществления сделок с недвижимым имуществом в Российской Федерации, рассматривая данный процесс через анализ действующих нормативных актов и примеров из судебной практики.
Теоретическая значимость исследования отражена в сформулированных автором выводах, которые содержат оценку действующего законодательства и алгоритма процессов, осуществляемых с недвижимым имуществом.
Практическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем выводы и предложения могут быть использованы в ходе дальнейшего реформирования гражданского законодательства.
Структура исследования соответствуют его целям и задачам и состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения, библиографического списка.

Купить

Изучив юридическую научную литературу, рассмотрев нормативноправовую базу сферы недвижимости и проанализировав судебные решения арбитражных судов можно сделать следующие теоретические выводы.
Недвижимость представляется особой категорию, которая составляет основу гражданско-правовой области знаний. В литературе нет точного толкования понятия «недвижимость», позиции авторов разнятся, в Конституции РФ как в основном законе государства такой термин отсутствует, а определение, прописанное в Гражданском Кодексе Российской Федерации, имеет некоторые пробелы и недостатки. Но единственное, на что везде указывается - это на признак, который показывает на неразрывную связь с землей.
Классификация сделок с недвижимом имуществом зависит, прежде всего, от той цели, которую желают достигнуть все участники данного правоотношения, поэтому в зависимости от оснований их можно подразделить на сделки купли- продажи, мены, дарения, ренты, участия в долевом строительстве, аренды, найма, субаренды, уступки прав требования и др. Субъектами таких отношений могут выступать как физические лица, так и юридические, коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, товарищества, кооперативы, несовершеннолетние лица, лица ограниченные в дееспособности или недееспособные. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник жилого помещения имеет право по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц.
Все сделки с недвижимым имуществом и землей регулируются в первую очередь гражданским и земельным законодательством, но также нормы могут быть кодифицированы в таких нормативно-правовых актах, как Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, федеральных законах «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге) недвижимости», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и в других документах. Данные акты публичного законодательства содержат определенные стороны рассматриваемого вопроса, признают и подтверждают различные права субъектов правоотношений. Некоторые сделки с недвижимостью могут также устанавливаться и подзаконными актами, например, Указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ.
Для того чтобы сделка была действительной нужно соблюдение ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Во-вторых, наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В - третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. В-четвертых, п. 2 и 3 ст. 154 ГК РФ указывает на то, что необходимо волеизъявление участника сделки, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным. В-пятых, согласно ст. 160 ГК РФ необходимо письменное оформление сделок (для ренты и завещания - нотариальное оформление). В- шестых, в соответствии со ст. 164 ГК РФ обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования). Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права.
При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной. Недействительные сделки не соответствуют закону, они не имеют качеств юридического факта и не влекут нужных правовых последствий. Недействительные сделки можно поделить на две разновидности: ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой является сделка, которая признана недействительной по решению суда. Ничтожная сделка является недействительной с момента начала ее совершения независимо от решения судебных органов.
Недействительные сделки влекут такие последствия, как двустороннюю реституцию, то есть восстановление прежнего состояния; одностороннюю реституцию, когда только добросовестная сторона получает все исполненное обратно, а недобросовестная сторона - передает все в доход государства; либо никакой реституции, значит, что все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
Все проводимые сделки с недвижимостью имеют свои особенности. К ним можно отнести форму (как правило, письменная) и содержание (все условия должны быть согласованы) сделки, государственную регистрацию, субъектов, наделенных определенными правами, а также юридические средства защиты. Большая часть сделок оформляется договором, кроме сделок дарения и завещания. Государственная регистрация как факт признания сделки действительной осуществляется уполномоченным на то органом исполнительной власти. Такая регистрация осуществляется на основании федерального закона № 218 - ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», документ вводит единую регистрационноучетную процедуру, является основанием для формирования Единого государственного реестра недвижимости, а также порядок занесения сведений в него, прекращение выдачи свидетельств, сокращает сроки осуществления кадастрового учета.
Гражданский Кодекс РФ в ст. 8.1 указывает на принцип проверки законности оснований регистрации и на принцип публичности и достоверности государственного реестра.
Для некоторых сделок необходима процедура нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является действием, которое необходимо для обеспечения законности прав субъектов таких договорных отношений. Но, к сожалению, обязательным это является только для сделок дарения или продажи доли собственнику, в случае дарения или
купли-продажи доли постороннему лицу, а также, если дариться или продается недвижимость, которая находится в общей долевой или общей совместной собственности. Участие нотариусов в оформлении некоторых видов договоров позволит гарантировать соблюдения интересов и прав социально незащищенных категорий граждан, к которым относятся дети и недееспособные люди. Нотариус выполняет особо важные функции, обеспечивающие правильность и чистоту сделки, надзор за соблюдением сторонами и третьими лицами всех требований закона. Исключение вероятности появления возможных судебных разбирательств и прочих негативных вариантов развития событий для участников сделки является важнейшей задачей нотариуса.
Порядок действий нотариуса и тарифы устанавливаются в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате и Налоговым кодексом РФ.
Судебная практика показывает, что пробелы в законодательстве нередко приводят к правовым рискам при совершении сделок с недвижимостью: увеличивается число незаконных действий мошеннического характера, двойственных ситуаций и нарушений. Для предотвращения подобных обстоятельств, всем участникам сделок необходимо внимательно проверять документацию на предмет ее подлинности, не передавать задаток в крупном размере, проводить государственную регистрацию
Купить