Актуальные проблемы договора найма жилого помещения

В выпускной квалификационной работе достаточно подробно была рассмотрена история возникновения и развития договорных отношений по найму жилых помещений по настоящий момент. Исследованы основные положения законодательства Российской Федерации, регулирующие найм жилых помещений. Проанализированы практические проблемы применения договора как социального, так и коммерческого найма жилых помещений. Рассмотрена судебная практика, связанная с решением проблем найма жилых помещений в Российской Федерации.
На основании проведенного исследования, представляется необходимым внести следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации.
1. Предложение о внесении изменения в понятие «наниматель» в договоре коммерческого найма жилого помещения
Законодательно установлено
Пунктом 1 статьи 686 ГК РФ установлено что: «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем».
Недостатки
Данная статья запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что является не обоснованное ограничение их правосубьектности и противоречит п.2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ.
Предложение
В п. 1 ст. 686 ГК РФ слова «одним из совершеннолетних граждан» заменить на слова «одним из полностью дееспособных граждан» и изложить в следующей редакции: «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя, наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из полностью дееспособных граждан, постоянно проживающих с нанимателем».
Обоснование
Данное предложение по совершенствованию законодательства позволить дать более полное определение понятия «наниматель», что позволит эмансипированным несовершеннолетним гражданам стать нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения.
2. Предложение о закреплении понятия «Договор коммерческого
найма»
Законодательно установлено
В ст. 671 ГК РФ установлено: «1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан».
Недостатки
Поскольку в Гражданском кодексе РФ отсутствует понятие договора коммерческого найма жилого помещения, создаются реальные условия для совершения правоприменительных ошибок.
Предложение
Дополнить статью 671 Гражданского кодекса РФ пунктом 3 с текстом следующего содержания: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне, любому физическому лицу (нанимателю), либо юридическому лицу, жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем на определенный срок».
Обоснование
Данное предложение по совершенствованию законодательства даст возможность формулированию признаков отличия договора коммерческого найма жилого помещения от сходного с ним договора социального найма жилого помещения, что будет способствовать минимизированию правоприменительных ошибок и исключит разночтение в понятии «Договор коммерческого найма жилого помещения».
3. Предложение о закреплении термина «возобновление» в договор найма жилого помещения
Законодательно установлено
Частью 2 ст. 684 ГК РФ установлено:
«Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок».
Недостатки
Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения применение термина «продление» предполагает только увеличение срока договора.
Предложение
В части 2 ст. 684 ГК РФ слово «продление» заменить на слово «возобновление» и изложить в следующей редакции:
«Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок».
Обоснование
Внесение данного предложения в действующее законодательство применительно к договору коммерческого найма жилого помещения будет указывать на то, что договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок, что позволит наиболее верно трактовать смысл данной статьи.
4. Предложение о законодательном закреплении понятия
«временное отсутствие» нанимателя
Законодательно установлено
Статьей 71 ЖК РФ установлено: «Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма».
Недостатки
Из закона не понятно, что имеется в виду под временным отсутствием. Гражданин может выехать в другой город в гости на несколько дней, может поехать учиться в ВУЗ, может быть осужден на 20 лет. Это ситуации слишком различные, чтобы быть объединенными одним термином «временное отсутствие». Необходимы более четкие критерии, в том числе для разграничения временного отсутствия и выезда в другое место жительства.
Предложение
Дополнить статью 71 ЖК РФ словами «...по основаниям, предусмотренным федеральным законом» и изложить в следующей 86
редакции: «Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан, влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма по основаниям, предусмотренным федеральным законом».
Обоснование
Внесение данного предложения в действующее законодательство позволит дать полное понятие «временное отсутствие граждан», что позволит более рационально использовать жилье при его дефиците.
5. Предложение об обязательной регистрации краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения
Законодательно установлено
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Недостатки
Договор коммерческого найма сроком до одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации может продлеваться его сторонами неоднократно в течение года на срок менее года, но в итоге общий срок найма при этом в совокупности может превышать год,
Предложение
Дополнить статью 674 ГК РФ абзацем 2 с текстом следующего содержания:
«Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Обоснование
Данное предложение по совершенствованию законодательства позволит повысить эффективность использования жилых помещений, урегулировать отношения между нанимателями и собственниками жилых помещений, упростит уплату НДФЛ физическим лицам, повысив при этом сборы в бюджет и позволит вывести из тени огромный рынок с

Купить