Помощь студентам в учебе
Особенности правового регулирования ипотеки жилых помещений в соответствии с российским законодательством
|
АННОТАЦИЯ 4
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ИСТОРИКО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
§ 1.1 История становления и развития института ипотеки 10
§ 1.2 Современное состояние института ипотеки в России 23
ГЛАВА 2 ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
§ 2.1 Проблемы правового регулирования ипотеки земельных
участков 34
§ 2.2 Правовые проблемы ипотеки жилых домов и квартир 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 56
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 63
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1 ИСТОРИКО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
§ 1.1 История становления и развития института ипотеки 10
§ 1.2 Современное состояние института ипотеки в России 23
ГЛАВА 2 ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ
§ 2.1 Проблемы правового регулирования ипотеки земельных
участков 34
§ 2.2 Правовые проблемы ипотеки жилых домов и квартир 45
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 56
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 63
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определена особой значимостью современного состояния проблемы правового регулирования института ипотеки. Одним из главных условий стабильного развития государства, является его вклад в развитие рынка жилищного фонда, земельного фонда, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, а также создания условий для их доступности разным слоям населения страны. Развитие рынка ипотеки, жилищного строительства, эффективного использования земли, в том числе в сельском хозяйстве составляет неотъемлемую часть экономической стабильности государства. Спрос на землю и жилье у населения не уменьшается, в особенности многие молодые семьи желают обзавестись собственным жильем, собственной землей, а также граждане, вынужденные проживать в съемных жилых помещениях, то есть вопрос о приобретении собственного жилья, земли является достаточно важным для большинства граждан России, но для их приобретения должны быть созданы объективные и доступные условия, в частности, государство должно способствовать развитию сферы ипотечных отношений, чтобы существовали не только желание приобрести жилье, землю, но и возможность. За 2017 год по данным Центрального Банка России на территории РФ физическим лицам-резидентам было выдано более 5,5 (2016 - 5) миллионов ипотечных кредитов объемом более 9 (2016 - 8,9) триллионов рублей. За 4 месяца 2018 года на территории РФ было выдано более 1.6 миллионов ипотечных кредитов объемом более 3,1 триллиона рублей. При этом общи объем задолженности по ипотечным кредитам за 2017 год более 57 триллионов рублей (2016 - более 50). За 4 месяца 2018 года общий объем задолженности составил более 21 триллиона рублей .
В этой связи, способность государства совершенствовать систему банковской сфере, строительства жилья, позволит повысить уровень благосостояния населения. А качественное предоставление услуг от банков и других участников ипотечных отношений будет внушать доверие со стороны граждан.
Необходимо разрабатывать и совершенствовать данный институт для того, чтобы он стал более доступным для граждан, имеющих средний и низкий уровень достатка, а также не нес в себе негативные последствия как для населения данной страны, так и для экономики государства в целом. Создается большое количество программ, льготных условий, а также принимаются дополнительных нормативно-правовых актов. Все же множество нюансов остаются не решенными, надежность ипотеки зависит от качества законодательства, от уровня защищенности прав и обязанностей всех субъектов ипотечных отношений. Для этого необходима конкретизация уже имеющихся норм, а также возможно дополнения, разъясняющие более спорные вопросы (например, по вопросам гарантий для заемщиков в отношении приобретаемого имущества).
Объектом исследования являются совокупность общественные отношений, складывающихся по поводу возникновения ипотечных отношений между субъектами, реализации прав и обязанностей.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере института ипотеки.
Цель исследования заключается в комплексном изучении действующего законодательства и судебной практики, изучении особенностей правового регулирования отношений в сфере института ипотеки, выявлении наиболее важных проблем и выработка на этой основе предложений по возможному совершенствованию законодательства.
Для достижения заявленной цели исследования в работе поставлены следующие задачи:
1) проанализировать историю становления и развития института ипотеки;
2) рассмотреть современное состояние института ипотеки в России;
3) исследовать проблемы правового регулирования ипотеки земельных участков;
4) выявить правовые проблемы ипотеки жилых домов и квартир.
Методологическая основа данного исследования состоит в применении как общенаучных приемов и методов, так и специальных научных методов, выработанных в правоведении. В частности, при решении поставленных задач были использованы следующие методы: всеобщий диалектический метод изучения и анализа научной литературы, действующего законодательства, изучения и обобщения судебной практики, историко-правовой метод, формально-юридический, сравнительно-правовой методы и др.
Говоря о степени разработанности темы, можно отметить, что выбранная тема разработана учеными-юристами недостаточно.
Законодательная (нормативно-правовая) база, регулирующая вопросы, связанные с институтом ипотеки недостаточно развита, существующие правовые конструкции и механизмы института ипотеки, как показывает практика и теория, часто не срабатывают в действующих экономических реалиях. Несмотря на то, что в последнее время и судебная практика и ученные дают разъяснения, уточнения многих проблемных вопросов связанных с институтом ипотеки, имеется целый ряд острых нерешенных актуальных проблем.
Научная новизна заключается в том, что данная выпускная квалификационная работа является исследованием, включающим в себя рассмотрение актуальных теоретико-практических проблем института ипотеки. В результате проведенного исследования предложены изменения действующего законодательства Российской Федерации, направленные на устранение существующих проблем.
Практическая значимость выпускной квалификационной работы связана с тем, что выводы и предложения, касаемые изменений и дополнений законодательства, могут быть использованы для совершенствования правовых норм. Теоретические вопросы, исследованные в работе, могут использоваться для совершенствования учебного процесса в учебных заведениях юридического профиля.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения и библиографического списка. Первая глава посвящается историко-теоретическим аспектам становления и развития института ипотеки. Вторая глава касается правовых проблем институт ипотеки. В заключении подводится итог по проведенному исследованию, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства. В библиографическом списке приводится перечень использованных нормативных актов, правоприменительной практики, научной и учебной литературы.
В этой связи, способность государства совершенствовать систему банковской сфере, строительства жилья, позволит повысить уровень благосостояния населения. А качественное предоставление услуг от банков и других участников ипотечных отношений будет внушать доверие со стороны граждан.
Необходимо разрабатывать и совершенствовать данный институт для того, чтобы он стал более доступным для граждан, имеющих средний и низкий уровень достатка, а также не нес в себе негативные последствия как для населения данной страны, так и для экономики государства в целом. Создается большое количество программ, льготных условий, а также принимаются дополнительных нормативно-правовых актов. Все же множество нюансов остаются не решенными, надежность ипотеки зависит от качества законодательства, от уровня защищенности прав и обязанностей всех субъектов ипотечных отношений. Для этого необходима конкретизация уже имеющихся норм, а также возможно дополнения, разъясняющие более спорные вопросы (например, по вопросам гарантий для заемщиков в отношении приобретаемого имущества).
Объектом исследования являются совокупность общественные отношений, складывающихся по поводу возникновения ипотечных отношений между субъектами, реализации прав и обязанностей.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения в сфере института ипотеки.
Цель исследования заключается в комплексном изучении действующего законодательства и судебной практики, изучении особенностей правового регулирования отношений в сфере института ипотеки, выявлении наиболее важных проблем и выработка на этой основе предложений по возможному совершенствованию законодательства.
Для достижения заявленной цели исследования в работе поставлены следующие задачи:
1) проанализировать историю становления и развития института ипотеки;
2) рассмотреть современное состояние института ипотеки в России;
3) исследовать проблемы правового регулирования ипотеки земельных участков;
4) выявить правовые проблемы ипотеки жилых домов и квартир.
Методологическая основа данного исследования состоит в применении как общенаучных приемов и методов, так и специальных научных методов, выработанных в правоведении. В частности, при решении поставленных задач были использованы следующие методы: всеобщий диалектический метод изучения и анализа научной литературы, действующего законодательства, изучения и обобщения судебной практики, историко-правовой метод, формально-юридический, сравнительно-правовой методы и др.
Говоря о степени разработанности темы, можно отметить, что выбранная тема разработана учеными-юристами недостаточно.
Законодательная (нормативно-правовая) база, регулирующая вопросы, связанные с институтом ипотеки недостаточно развита, существующие правовые конструкции и механизмы института ипотеки, как показывает практика и теория, часто не срабатывают в действующих экономических реалиях. Несмотря на то, что в последнее время и судебная практика и ученные дают разъяснения, уточнения многих проблемных вопросов связанных с институтом ипотеки, имеется целый ряд острых нерешенных актуальных проблем.
Научная новизна заключается в том, что данная выпускная квалификационная работа является исследованием, включающим в себя рассмотрение актуальных теоретико-практических проблем института ипотеки. В результате проведенного исследования предложены изменения действующего законодательства Российской Федерации, направленные на устранение существующих проблем.
Практическая значимость выпускной квалификационной работы связана с тем, что выводы и предложения, касаемые изменений и дополнений законодательства, могут быть использованы для совершенствования правовых норм. Теоретические вопросы, исследованные в работе, могут использоваться для совершенствования учебного процесса в учебных заведениях юридического профиля.
Структурно выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения и библиографического списка. Первая глава посвящается историко-теоретическим аспектам становления и развития института ипотеки. Вторая глава касается правовых проблем институт ипотеки. В заключении подводится итог по проведенному исследованию, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства. В библиографическом списке приводится перечень использованных нормативных актов, правоприменительной практики, научной и учебной литературы.
В заключении отметим, что нами были выполнены все поставленные в работе задачи, а по итогу достигнута цель. Отдельно отметим наиболее важные историко-теоретические и практические выводы:
1. В целом, ипотека, как институт права имеет глубокую историю. Первые упоминания относятся еще Античности, вовремя существования Древней Греции и Древнего Рима. Впоследствии, сначала перекочевав в европейскую культуру, этот институт в зачаточном состоянии начал появляться и в России. В целом сущность ипотеки остается прежней, основные положения, сформировавшиеся еще в XVIII веке, остаются актуальными и сегодня. Такой институт как ипотека за свое длительное существование, прошел сложный путь, включая активное развитие, а также прекращение своего существования на длительный период. Но несмотря на это, ипотека на сегодняшний день все равно остается востребованной. Увеличивается спрос, улучшается качество обслуживания заемщиков, а также совершенствуются условия получения и оформления ипотечного кредита. Ипотека в настоящее время рассматривается как залог недвижимости квартир, земельных участков, зданий и т.д. Необходимо отметить также, что ипотека имеет значение и для государственного развития, с помощью нее можно решить жилищные проблемы населения, улучшить качество и условия предоставляемых услуг. На данный момент для большинства людей ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Но не все граждане обладают достаточными средствами, чтобы купить жилье. В силу неразвитости цивилизованного рынка съемного жилья, перспектива иметь свое собственное жилье, пусть и приобретаемое в рассрочку, для людей является более привлекательной, чем съем жилья за не малые деньги в частных лиц, без каких бы то ни было гарантий.
2. С теоретической и нормативной точки зрения, современное состояние института ипотеки, можно обозначить следующим образом: 1. Ипотека - это сдача в залог земли и (или) другого недвижимого имущества в целях получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). 2. Помимо вышеуказанного определения, ипотекой называют способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество, а также под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит или ипотечный договор. 3. Институт ипотеки на сегодняшний день, представляет собой сложное правовое явление, которое регулируется массивом нормативноправовых актов, рекомендаций и других, в который входят и нормативно - правовые акты, (федеральные законы и другие), и подзаконные акты.
3. На сегодняшний день имеются некоторые теоретические и практические проблемы, связанные с ипотекой земельных участков. При этом следует отметить, что в рамках правового регулирования земельно-ипотечного кредитования существует минимально необходимая законодательная и нормативно-правовая база, регламентирующая порядок ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, которая нуждается в упорядоченности и совершенстве правовых норм. Кроме того, привлечению средств долгосрочного кредитования в село препятствует отсутствие должного количества легитимных владельцев земельных участков, получающих предпринимательский доход, позволяющий своевременно и в полном объеме обслуживать ипотечный кредит. Таким образом, только решение целого комплекса экономических, организационных и правовых проблем может сделать перспективу реализации ипотеки земель сельскохозяйственного назначения вполне реальной.
4. На практике сегодня сложились несколько проблем в области правового регулирования отношений, возникающих из ипотеки жилых домов и квартир: 1. Проблема, связанная с отсутствием законодательно установленной отсрочки погашения долга по договору об ипотеке. Ситуация является крайне несправедливой по отношению к должникам, осуществляющим добросовестно полагающиеся выплаты. В этой связи, полагаем, необходимо Федеральный Закон «Об ипотеке» дополнить статьей 50.1. Отсрочка погашения долга по договору об ипотеке, в которой предусмотреть нюансы предоставления такой отсрочки (кому, на какой срок, при каких условиях и другие). 2. Проблема, связанная с отсутствием определения положений, определяющих ухудшение имущества и уменьшения его стоимости.
На основании вышеизложенного, предлагаем следующее для совершенствования действующего законодательства.
1. Предложение об изменении законодательного определения договора об
ипотеке
Законодательно не установлено
В пункте 1 статьи 1 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Недостатки
Существующее законодательное определение договора ипотеки сформулировано таким образом, что оно противоречит природе самого договора ипотеки (договор особого рода (sui generis), а также принципам законодательной техники, согласно которым содержание термина должно соответствовать содержанию определения.
Предложение
Пункт 1 статьи 1 изложить в следующей редакции:
«Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. Договор ипотеки (залога недвижимости) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».
Обоснование
Данное предложение позволит существующее законодательное определение договора ипотеки сформулировать таким образом, что оно не будет противоречить природе самого договора ипотеки (договор особого рода (sui generis), а также принципам законодательной техники, согласно которым содержание термина должно соответствовать содержанию определения.
2 Предложение о нормативном закреплении отсрочки уплаты периодических платежей по договору об ипотеке Законодательно не установлено
На сегодняшний день законом не предусмотрено отсрочки периодических платежей по договору об ипотеке.
Недостатки
Отсутствие нормативного закрепленной отсрочки уплаты периодических платежей по договору об ипотеке создает ряд вопросов и противоречий в теории и на практике, несправедливость по отношению к добросовестным должникам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию.
Предложение
Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить статьёй 50.1 следующего содержания:
«Статья 50.1. Отсрочка погашения долга по договору об ипотеке
1. По заявлению должника кредитор или суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить уплату периодических платежей по договору об ипотеке на срок до одного года в случае, когда должником является гражданин, находящийся в тяжелой жизненной ситуации, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке, кредитор или суд учитывает в том числе то, что сумма долга на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент окончания срока отсрочки.
Отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
3. Отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке не допускается, если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения кредитора;
в отношении должника или кредитора возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом)».
Обоснование
Вносимое изменение позволит устранить существующие вопросы и противоречия в теории и на практике, а также несправедливость по отношению к добросовестным должникам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию.
3 Предложение об определении факторов ухудшения имущества и
уменьшения его стоимости
Законодательно не установлено
Законодательно не установлено положений, определяющих факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости.
Недостатки
На сегодняшний день отсутствие положений, определяющих факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, приводит к возникновению в теории и на практике споров, а также к противоречию принципам законодательной техники (принцип конкретности, определенности формулировок закона (законопроекта); принцип ясности (понятности) и полноты формулировок закона).
Предложение
Статью 29 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить примечанием следующего содержания:
«Примечание.
Под ухудшением имущества и уменьшением его стоимости в настоящей статье понимается ухудшение имущества (к примеру, порча отдельных конструктивных элементов, повреждение жилого здания, утрата полезных свойств земельным участком сельскохозяйственного назначения), уменьшение его стоимости (по сравнению с определенной на конкретную дату сторонами в договоре об ипотеке или в последующем соглашении, в отчете об оценке и т.п.).
Судом при разрешении дела могут учитываться в качестве ухудшающих имущество и уменьшающих его стоимость иные факторы, не предусмотренные настоящим примечанием».
Обоснование
Данное изменение позволит установить положения, определяющие факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, и тем самым привести исчезновению в теории и на практике споров, а также к противоречий принципам законодательной техники (принцип конкретности, определенности формулировок закона (законопроекта); принцип ясности (понятности) и полноты формулировок закона).
4 Предложение об устранении противоречия между НПА в области запрета
предоставления в пользование третьим лицам заложенных земельных
участков для целей, не соответствующих их назначению
Законодательно не установлено
В пункте 3 статьи 40 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной».
Недостатки
Данное положение способствует нарушению одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - принципа использования земельного участка по целевому назначению. Более того, сложившаяся ситуация противоречит принципу законодательной техники (непротиворечивость положений нормативноправовых актов между собой).
Предложение
Пункт 3 статьи 40 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей
редакции:
«3. Заложенное имущество, за исключением земельных участков, может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной».
Обоснование
Данное нововведение позволит устранить нарушение одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - принципа использования земельного участка по целевому назначению, а также принципа законодательной техники (непротиворечивость положений нормативно-правовых актов между собой).
5 Предложение об устранении противоречия положений Федерального
закона «Об ипотеке» положениям ГК РФ о недвижимости
Законодательно не установлено
В пункте 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».
Недостатки
На сегодняшний день существующая редакция пункта 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» входит в противоречие с положениями ГК РФ о недвижимости и судебной практике. Расширительное толкование приведет к коллизии между положениями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона РФ от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Предложение
Пункт 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей
редакции: «Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого
меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Обоснование
Данное предложение позволит устранить противоречие Федерального закона «Об ипотеке» положениям ГК РФ о недвижимости и судебной практике. Расширительное же толкование приведет к коллизии между положениями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона РФ от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
1. В целом, ипотека, как институт права имеет глубокую историю. Первые упоминания относятся еще Античности, вовремя существования Древней Греции и Древнего Рима. Впоследствии, сначала перекочевав в европейскую культуру, этот институт в зачаточном состоянии начал появляться и в России. В целом сущность ипотеки остается прежней, основные положения, сформировавшиеся еще в XVIII веке, остаются актуальными и сегодня. Такой институт как ипотека за свое длительное существование, прошел сложный путь, включая активное развитие, а также прекращение своего существования на длительный период. Но несмотря на это, ипотека на сегодняшний день все равно остается востребованной. Увеличивается спрос, улучшается качество обслуживания заемщиков, а также совершенствуются условия получения и оформления ипотечного кредита. Ипотека в настоящее время рассматривается как залог недвижимости квартир, земельных участков, зданий и т.д. Необходимо отметить также, что ипотека имеет значение и для государственного развития, с помощью нее можно решить жилищные проблемы населения, улучшить качество и условия предоставляемых услуг. На данный момент для большинства людей ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. Но не все граждане обладают достаточными средствами, чтобы купить жилье. В силу неразвитости цивилизованного рынка съемного жилья, перспектива иметь свое собственное жилье, пусть и приобретаемое в рассрочку, для людей является более привлекательной, чем съем жилья за не малые деньги в частных лиц, без каких бы то ни было гарантий.
2. С теоретической и нормативной точки зрения, современное состояние института ипотеки, можно обозначить следующим образом: 1. Ипотека - это сдача в залог земли и (или) другого недвижимого имущества в целях получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). 2. Помимо вышеуказанного определения, ипотекой называют способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество, а также под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит или ипотечный договор. 3. Институт ипотеки на сегодняшний день, представляет собой сложное правовое явление, которое регулируется массивом нормативноправовых актов, рекомендаций и других, в который входят и нормативно - правовые акты, (федеральные законы и другие), и подзаконные акты.
3. На сегодняшний день имеются некоторые теоретические и практические проблемы, связанные с ипотекой земельных участков. При этом следует отметить, что в рамках правового регулирования земельно-ипотечного кредитования существует минимально необходимая законодательная и нормативно-правовая база, регламентирующая порядок ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, которая нуждается в упорядоченности и совершенстве правовых норм. Кроме того, привлечению средств долгосрочного кредитования в село препятствует отсутствие должного количества легитимных владельцев земельных участков, получающих предпринимательский доход, позволяющий своевременно и в полном объеме обслуживать ипотечный кредит. Таким образом, только решение целого комплекса экономических, организационных и правовых проблем может сделать перспективу реализации ипотеки земель сельскохозяйственного назначения вполне реальной.
4. На практике сегодня сложились несколько проблем в области правового регулирования отношений, возникающих из ипотеки жилых домов и квартир: 1. Проблема, связанная с отсутствием законодательно установленной отсрочки погашения долга по договору об ипотеке. Ситуация является крайне несправедливой по отношению к должникам, осуществляющим добросовестно полагающиеся выплаты. В этой связи, полагаем, необходимо Федеральный Закон «Об ипотеке» дополнить статьей 50.1. Отсрочка погашения долга по договору об ипотеке, в которой предусмотреть нюансы предоставления такой отсрочки (кому, на какой срок, при каких условиях и другие). 2. Проблема, связанная с отсутствием определения положений, определяющих ухудшение имущества и уменьшения его стоимости.
На основании вышеизложенного, предлагаем следующее для совершенствования действующего законодательства.
1. Предложение об изменении законодательного определения договора об
ипотеке
Законодательно не установлено
В пункте 1 статьи 1 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Недостатки
Существующее законодательное определение договора ипотеки сформулировано таким образом, что оно противоречит природе самого договора ипотеки (договор особого рода (sui generis), а также принципам законодательной техники, согласно которым содержание термина должно соответствовать содержанию определения.
Предложение
Пункт 1 статьи 1 изложить в следующей редакции:
«Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. Договор ипотеки (залога недвижимости) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».
Обоснование
Данное предложение позволит существующее законодательное определение договора ипотеки сформулировать таким образом, что оно не будет противоречить природе самого договора ипотеки (договор особого рода (sui generis), а также принципам законодательной техники, согласно которым содержание термина должно соответствовать содержанию определения.
2 Предложение о нормативном закреплении отсрочки уплаты периодических платежей по договору об ипотеке Законодательно не установлено
На сегодняшний день законом не предусмотрено отсрочки периодических платежей по договору об ипотеке.
Недостатки
Отсутствие нормативного закрепленной отсрочки уплаты периодических платежей по договору об ипотеке создает ряд вопросов и противоречий в теории и на практике, несправедливость по отношению к добросовестным должникам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию.
Предложение
Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить статьёй 50.1 следующего содержания:
«Статья 50.1. Отсрочка погашения долга по договору об ипотеке
1. По заявлению должника кредитор или суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить уплату периодических платежей по договору об ипотеке на срок до одного года в случае, когда должником является гражданин, находящийся в тяжелой жизненной ситуации, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
2. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке, кредитор или суд учитывает в том числе то, что сумма долга на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент окончания срока отсрочки.
Отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
3. Отсрочка уплаты периодических платежей по договору об ипотеке не допускается, если:
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения кредитора;
в отношении должника или кредитора возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом)».
Обоснование
Вносимое изменение позволит устранить существующие вопросы и противоречия в теории и на практике, а также несправедливость по отношению к добросовестным должникам, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию.
3 Предложение об определении факторов ухудшения имущества и
уменьшения его стоимости
Законодательно не установлено
Законодательно не установлено положений, определяющих факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости.
Недостатки
На сегодняшний день отсутствие положений, определяющих факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, приводит к возникновению в теории и на практике споров, а также к противоречию принципам законодательной техники (принцип конкретности, определенности формулировок закона (законопроекта); принцип ясности (понятности) и полноты формулировок закона).
Предложение
Статью 29 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнить примечанием следующего содержания:
«Примечание.
Под ухудшением имущества и уменьшением его стоимости в настоящей статье понимается ухудшение имущества (к примеру, порча отдельных конструктивных элементов, повреждение жилого здания, утрата полезных свойств земельным участком сельскохозяйственного назначения), уменьшение его стоимости (по сравнению с определенной на конкретную дату сторонами в договоре об ипотеке или в последующем соглашении, в отчете об оценке и т.п.).
Судом при разрешении дела могут учитываться в качестве ухудшающих имущество и уменьшающих его стоимость иные факторы, не предусмотренные настоящим примечанием».
Обоснование
Данное изменение позволит установить положения, определяющие факторы ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, и тем самым привести исчезновению в теории и на практике споров, а также к противоречий принципам законодательной техники (принцип конкретности, определенности формулировок закона (законопроекта); принцип ясности (понятности) и полноты формулировок закона).
4 Предложение об устранении противоречия между НПА в области запрета
предоставления в пользование третьим лицам заложенных земельных
участков для целей, не соответствующих их назначению
Законодательно не установлено
В пункте 3 статьи 40 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной».
Недостатки
Данное положение способствует нарушению одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - принципа использования земельного участка по целевому назначению. Более того, сложившаяся ситуация противоречит принципу законодательной техники (непротиворечивость положений нормативноправовых актов между собой).
Предложение
Пункт 3 статьи 40 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей
редакции:
«3. Заложенное имущество, за исключением земельных участков, может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной».
Обоснование
Данное нововведение позволит устранить нарушение одного из базовых положений гражданского законодательства о земельных участках и земельного законодательства - принципа использования земельного участка по целевому назначению, а также принципа законодательной техники (непротиворечивость положений нормативно-правовых актов между собой).
5 Предложение об устранении противоречия положений Федерального
закона «Об ипотеке» положениям ГК РФ о недвижимости
Законодательно не установлено
В пункте 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:
«2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования».
Недостатки
На сегодняшний день существующая редакция пункта 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» входит в противоречие с положениями ГК РФ о недвижимости и судебной практике. Расширительное толкование приведет к коллизии между положениями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона РФ от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Предложение
Пункт 2 статьи 63 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изложить в следующей
редакции: «Не допускается ипотека земельного участка, площадь которого
меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, за изъятиями, установленными федеральным законом».
Обоснование
Данное предложение позволит устранить противоречие Федерального закона «Об ипотеке» положениям ГК РФ о недвижимости и судебной практике. Расширительное же толкование приведет к коллизии между положениями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федерального закона РФ от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».
Подобные работы
- Ипотека жилых помещений
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4350 р. Год сдачи: 2020 - Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5500 р. Год сдачи: 2015 - Ипотека жилых помещений
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР
Магистерская диссертация, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 5550 р. Год сдачи: 2017 - Жилое помещение как объект гражданских прав
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4770 р. Год сдачи: 2016 - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4330 р. Год сдачи: 2019 - Гражданско-правовое регулирование ипотеки
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2015 - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4320 р. Год сдачи: 2019 - ИПОТЕКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019