Тема: Ипотека в гражданском праве

Актуальность темы исследования.
Создание системы жилищной ипотеки, обладающей жизнеспособностью, является для России одной из актуальных задач. Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический, экономический и правовой аспекты [12].
На сегодняшний день развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем - одна из важнейших социальноэкономических задач нашего государства.
Ипотека - это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога.
Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. 31.12.2017) [8].
В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [9] .
Ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не ком - мерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно матери - альную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон.
Поэтому отметим, что ипотека в силу закона является более императивной, но существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.
В общем случае, ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, так как обеспечением в данном случае является объект материального мира - не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.
Степень разработанности темы исследования.
Отдельные проблемы, касающиеся залога недвижимости, рассматривались в работах известных русских цивилистов дореволюционного периода: И. А. Базанова, Е. В. Васьковского, JI.B. Гантовера, A.C. Звоницкого, JI.A. Кассо, Д. И. Мейера, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, H.H. Товстолеса, Г. Ф. Шершеневича и другие.
Юридическую природу залога в советский период исследовали: М.М. Агарков, A.B. Венедиктов, Д. М. Генкин, В. П. Грибанов, О. С. Иоффе, И.Б. Новицкий, И. С. Перетерский и др. Однако непосредственно проблемы залога недвижимости в этот период в науке гражданского права не выступали предметом исследования.
В последние годы отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений рассматривались в научных работах Е. В. Басина, Б. М. Гонгало, И. Д. Грачева, С. П. Гришаева, Б. Д. Завидова, В. И. Лимаренко, З. П. Лукиной, В. В. Смирнова и др.
Несмотря на значительное количество работ, многие спорные вопросы правового регулирования ипотечных отношений до настоящего времени не получили должного рассмотрения. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы исследования.
Объектом выпускной квалификационной работы выступают общественные отношения, возникающие при ипотечном кредитовании.
Предметом выпускной квалификационной работы являются гражданско- правовые нормы, регулирующие ипотечные отношения, а также договор ипотеки как основание возникновения данных отношений.
Целью выпускной квалификационной работы является теоретико-правовой анализ правовой конструкции договора об ипотеке в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.
Для достижения указанной цели решены следующие задачи:
- Дать понятие, основания возникновения и указать сферу применения договора ипотеки;
- Изучить ипотеку как способ обеспечения исполнения обязательств;
- Рассмотреть предмет и субъекты ипотечного кредитования;
- Изучить содержание и форма договора об ипотеке;
- Рассмотреть заключение договора об ипотеке и государственная регистрация;
- Изучить права и обязанности сторон договора ипотеки;
- Рассмотреть проблемы, возникающие в судебной практике в связи с толкованием положений законодательства о предмете залога;
- Изучить пробелы правового регулирования ипотечного договора.
Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический, лингвистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный и другие методы.
Нормативно-правовая база исследования: Глава 42 ГК РФ (Гражданского Кодекса): определяет отношение между кредитором и заемщиком при взятии кредита; Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: он относится непосредственно к ипотечному кредитованию; Федеральный Закон №122 о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость, федеральные законодательные акты РФ регулирующее вопросы залога недвижимости, постановления Верховного Суда РФ.
Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов РФ по спорам, возникающим из договора об ипотеке, а также факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, библиографического списка, приложений.

Купить

В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы и рекомендации.
Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами. Преимущества ипотеки перед остальными способами обеспечения обязательств вытекают главным образом из ее предмета - недвижимости.
В гражданском обороте ипотека выполняет две функции - обеспечительную и оборотную.
Специфическими чертами ипотеки являются:
Во-первых, ипотека, как залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли-продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.
Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная
- это юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.
Недвижимость обладает высокой стоимостью, она всегда ликвидна и в отличие от остального имущества практически не подлежит износу и не падает в цене.
Типы ипотеки различаются:
- по основанию возникновения: договорную ипотеку и ипотеку в силу закона.
- в зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
- в зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки - с выдачей и без выдачи закладной.
- по объему предоставляемого обеспечения выделим ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке), и ипотеку с предельным обеспечением, когда в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).
В работе выявлены законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости.
1. Представляется, что в гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.
2. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников
Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов).
Согласно ст. 26 закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.
При этом, в соответствии с разъяснениями, данными президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.
В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «. договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
Для устранения выявленных проблем предложены следующие изменения законодательства:
1. Предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «.залог возникает также на основании завещания».
2. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога.»
3. Предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «.договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки должны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
4. Предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».
5. Предлагается статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
1 .Предлагается ограничить ответственность залогодателя за начисленные по основному обязательству проценты сроком в два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки.
Установление срока будет не только стимулировать залогодержателя не затягивать принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество, но и защищать залогодателя от «разорительных» процентов, а также позволит ему воспользоваться судебной отсрочкой платежа (п. 3 ст. 54 закона об ипотеке).
2. Поэтому в закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком.
3. Предлагается сохранить за закладной характер именной ценной бумаги.
Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их.
На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.
Как показал анализ судебной практики часто по одному и тому же основанию суды принимают противоположные решения. Это можно объяснить несовершенством действующего законодательства. Таким образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить законодательные пробелы.
Анализ существующих основных проблем, с которыми сталкивается банковская сфера при ипотечном кредитовании, доказывает, что первоочередной проблемой является отсутствие долгосрочных и дешевых источников финансирования кредитов, которые бы смогли обеспечить возможность выдачи ипотечных кредитов для населения в больших масштабах.
Происходящие в гражданском законодательстве преобразования, безусловно, приводят к более качественному правовому регулированию залоговых отношений.
Разнообразная судебная практика восполняет законодательные пробелы, не охваченные доктринальными исследованиями. Тем не менее, современное ипотечное право продолжает нуждаться в теоретическом и практическом осмыслении не только таких, до недавнего времени широко не обсуждаемых, вопросов, как его правовая природа, но и более частных его положений, в том числе отраженных в работе. Все это свидетельствует в пользу того, что ипотечное право требует более глубокого доктринального внимания к себе, наличие которого будет способствовать его развитию и совершенствованию.

Купить