ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
|
Аннотация
Введение 3
1 Правовая природа единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав 7
1.1 Понятие и системообразующие признаки единого недвижимого комплекса 7
1.2 Виды единых недвижимых комплексов и критерии их классификации 18
1.3 Соотношение понятий «единый недвижимый комплекс» и «предприятие» как
имущественный комплекс 29
2 Правовое регулирование единого недвижимого комплекса 38
2.1 Предпосылки возникновения юридической конструкции единого недвижимого комплекса 38
2.1.1. Исторические предпосылки 38
2.1.2. Объективные предпосылки 44
2.2. Проблемы правового регулирования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав 46
2.3 Предложения по совершенствованию законодательного регулирования конструкции
единого недвижимого комплекса 57
2.4 Особенности совершения сделок с единым недвижимым комплексом 59
Заключение 64
Список использованных источников и литературы 71
Введение 3
1 Правовая природа единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав 7
1.1 Понятие и системообразующие признаки единого недвижимого комплекса 7
1.2 Виды единых недвижимых комплексов и критерии их классификации 18
1.3 Соотношение понятий «единый недвижимый комплекс» и «предприятие» как
имущественный комплекс 29
2 Правовое регулирование единого недвижимого комплекса 38
2.1 Предпосылки возникновения юридической конструкции единого недвижимого комплекса 38
2.1.1. Исторические предпосылки 38
2.1.2. Объективные предпосылки 44
2.2. Проблемы правового регулирования единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав 46
2.3 Предложения по совершенствованию законодательного регулирования конструкции
единого недвижимого комплекса 57
2.4 Особенности совершения сделок с единым недвижимым комплексом 59
Заключение 64
Список использованных источников и литературы 71
В 2013 году в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) был введен новый объект гражданских прав - единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК). На протяжении десяти лет данная конструкция не смогла получить более глубокого и детального правового регулирования, чем закреплено в статье 133.1. Остается множество пробелов и вопросов относительно использования такого объекта на практике.
На сегодняшний день конструкция единого недвижимого комплекса остается непопулярной, несмотря на то, что идея единого объекта представляется довольно интересной.
Актуальность темы исследования. На современном этапе жизнедеятельности нашего государства происходит рост числа производств, состоящих из множества недвижимых объектов, рост числа линейных объектов. Наглядно это иллюстрирует значительное увеличение числа новых газопроводов в рамках программ газификации и догазификации населения. Но при этом роста числа зарегистрированных объектов в качестве ЕНК не происходит, хотя на первый взгляд такая конструкция выглядит очень привлекательной в том числе для линейных объектов.
Несмотря на то, что законодатель активно стремится урегулировать правовой режим недвижимых вещей, тем не менее, правовой режим единого недвижимого комплекса урегулирован не в той степени, которой требует практика.
К проблемам доктрины следует отнести отсутствие единой точки зрения на следующие аспекты. Так, среди ученых-цивилистов ведутся дискуссии относительно статуса этого объекта, его признаков, месте в системе объектов гражданского права и сущности вообще.
Принимая во внимание тот факт, что на момент введения рассматриваемой конструкции существовал такой объект гражданских прав, как предприятие, закономерен вопрос - в чем отличие этих двух объектов?
Проблемами экономического характера являются, в частности, невозможность на данный момент изменять состав ЕНК при такой необходимости, что влечет возможные неудобства в использовании такого объекта. Это является основной причиной, по которой хозяйствующие субъекты отказываются использовать «единый недвижимый комплекс».
Среди проблем судебной практики стоит отметить неоднозначное решение вопроса - только ли с момента государственной регистрации возникает ЕНК? Несмотря на наличие прямого требования статьи 133.1 ГК РФ о необходимости зарегистрировать в таком качестве объект недвижимости, судебная практика, порой, встречается прямо противоположная.
Проблемой законодательства является скудное регулирование ЕНК, которое породило ряд проблем доктринального, экономического и правоприменительного характера. Так, например, остается неясным - включается ли земельный участок в состав ЕНК? Статья 133.1 прямо не называет в перечне объектов, которые могут входить в ЕНК земельный участок, но при этом он может входить в качестве «иных вещей», названных в законе. Возникают вопросы и при государственной регистрации ЕНК, когда объекты находятся на разных земельных участках, а последние притом не входят в ЕНК. Ситуация, при которой здания, расположенные на разных земельных участках объединяются в один объект, кажутся нелогичными. Еще более абсурдной представляется ситуация, когда в один объект объединяются здание, расположенное на одном земельном участке и совершенно другой земельный участок. Однако по смыслу ГК РФ такая ситуация допустима.
Степень разработанности темы исследования. Поскольку ЕНК является относительно новым объектом недвижимости, научные исследования этого объекта происходят лишь на современном этапе. Основы развития теоретических представлений о едином недвижимом комплексе были заложены в трудах В.А. Белова, Е.А. Суханова, Е.С. Болтановой, Р.С. Бевзенко и других ученых-цивилистов. Остается достаточно много пробелов и вопросов, на которые не дает ответа законодатель, а научных исследований, занимающихся разрешением таких вопросов, крайне мало.
Следует отметить, что в современной юридической науке отсутствуют диссертационные или монографические исследования, специально посвященные единому недвижимому комплексу. Все современные исследования представлены, главным образом в виде журнальных публикаций.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с организацией и функционированием ЕНК.
Предметом исследования в настоящей работе выступают нормы российского права, регулирующие общественные отношения в области порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте, законопроекты и положения доктринальных исследований по теме магистерской диссертации, а также судебная практика и правовые позиции высших судебных инстанций.
Целью магистерской диссертации является изучение общих положений и проблематики правового регулирования ЕНК, а также формулирование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего эти отношения. Указанная цель достигается посредством решения следующих задач:
- проанализировать законодательство и сущность единого недвижимого комплекса, его места в системе гражданских прав;
- изучить научную литературу и судебную практику по указанной теме;
- провести классификацию единых недвижимых комплексов;
- изучить особенности правового регулирования ЕНК: его положительные и отрицательные стороны;
- исследовать отличия ЕНК от иных объектов гражданских прав;
- выявить недостатки правового регулирования и провести исследование в целях выявления зависимости непопулярности ЕНК от «недоработанного» правового регулирования.
- разработать и предложить варианты совершенствования правового регулирования для решения проблемы неэффективности ЕНК как объекта гражданских прав.
Методология исследования. В процессе исследования использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы.
Среди общенаучных: диалектический - при исследовании развития положения ГК РФ о ЕНК; методы анализа и синтеза - при классификации видов ЕНК, а также сравнение, аналогия и другие.
Среди частнонаучных: формально-юридический метод - при анализе нормативноправовых актов и судебной практики; сравнительно-правовой (например, при выявлении различий между ЕНК и предприятием); правоинтерпретационный - при уяснении сущности ЕНК и другие.
Теоретическую основу исследования составили работы: Витрянского В.В., Шереневича Г.Ф, Суханова Е.А., Райхера В.К., Белова В.А., Победоносцева К.П, Болтановой Е.С., Имековой М.П., Бевзенко Р.С., Анисимова А.П., Рыженкова А.Я., Чикильдиной А.Ю., а также иных отечественных ученых.
Нормативную основу исследования составляют положения законодательства Российской Федерации, в частности ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановления Правительства РФ и другие нормативные акты.
Эмпирическая основа диссертационного исследования представлена совокупностью нормативно-правовых актов Российской Федерации, актов Конституционного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов различных уровней.
Научная новизна настоящего исследования заключается в том, что представляет собой одно из немногих в отечественной науке, которое посвящено обширному и глубокому исследованию такого объекта гражданских прав, как единый недвижимый комплекс. Большинство работ не уделяют особого внимания данной правовой конструкции и обходятся лишь упоминанием о наличии таковой, не вдаваясь в ее особенности и природу.
Практическая значимость исследования состоит в сформулированных предложениях, которые могут быть приняты во внимание при законотворческой деятельности в части внесения изменений в действующее законодательство в целях устранения выявленных проблем и дискуссионных вопросов.
Степень достоверности результатов исследования. Достоверность результатов исследования обеспечивается тем, что в своих выводах автор работы опирался на базовые теоретические, методологические положения общей теории государства и права, а также специальные диссертационные, монографические исследования, нормативно-правовые акты и судебную правоприменительную практику.
Структура магистерской диссертации определена поставленными целями и задачами. Диссертационное исследование включает в себя введение, две главы, каждая из которых состоит из разделов, заключение, а также список использованных источников и литературы.
На сегодняшний день конструкция единого недвижимого комплекса остается непопулярной, несмотря на то, что идея единого объекта представляется довольно интересной.
Актуальность темы исследования. На современном этапе жизнедеятельности нашего государства происходит рост числа производств, состоящих из множества недвижимых объектов, рост числа линейных объектов. Наглядно это иллюстрирует значительное увеличение числа новых газопроводов в рамках программ газификации и догазификации населения. Но при этом роста числа зарегистрированных объектов в качестве ЕНК не происходит, хотя на первый взгляд такая конструкция выглядит очень привлекательной в том числе для линейных объектов.
Несмотря на то, что законодатель активно стремится урегулировать правовой режим недвижимых вещей, тем не менее, правовой режим единого недвижимого комплекса урегулирован не в той степени, которой требует практика.
К проблемам доктрины следует отнести отсутствие единой точки зрения на следующие аспекты. Так, среди ученых-цивилистов ведутся дискуссии относительно статуса этого объекта, его признаков, месте в системе объектов гражданского права и сущности вообще.
Принимая во внимание тот факт, что на момент введения рассматриваемой конструкции существовал такой объект гражданских прав, как предприятие, закономерен вопрос - в чем отличие этих двух объектов?
Проблемами экономического характера являются, в частности, невозможность на данный момент изменять состав ЕНК при такой необходимости, что влечет возможные неудобства в использовании такого объекта. Это является основной причиной, по которой хозяйствующие субъекты отказываются использовать «единый недвижимый комплекс».
Среди проблем судебной практики стоит отметить неоднозначное решение вопроса - только ли с момента государственной регистрации возникает ЕНК? Несмотря на наличие прямого требования статьи 133.1 ГК РФ о необходимости зарегистрировать в таком качестве объект недвижимости, судебная практика, порой, встречается прямо противоположная.
Проблемой законодательства является скудное регулирование ЕНК, которое породило ряд проблем доктринального, экономического и правоприменительного характера. Так, например, остается неясным - включается ли земельный участок в состав ЕНК? Статья 133.1 прямо не называет в перечне объектов, которые могут входить в ЕНК земельный участок, но при этом он может входить в качестве «иных вещей», названных в законе. Возникают вопросы и при государственной регистрации ЕНК, когда объекты находятся на разных земельных участках, а последние притом не входят в ЕНК. Ситуация, при которой здания, расположенные на разных земельных участках объединяются в один объект, кажутся нелогичными. Еще более абсурдной представляется ситуация, когда в один объект объединяются здание, расположенное на одном земельном участке и совершенно другой земельный участок. Однако по смыслу ГК РФ такая ситуация допустима.
Степень разработанности темы исследования. Поскольку ЕНК является относительно новым объектом недвижимости, научные исследования этого объекта происходят лишь на современном этапе. Основы развития теоретических представлений о едином недвижимом комплексе были заложены в трудах В.А. Белова, Е.А. Суханова, Е.С. Болтановой, Р.С. Бевзенко и других ученых-цивилистов. Остается достаточно много пробелов и вопросов, на которые не дает ответа законодатель, а научных исследований, занимающихся разрешением таких вопросов, крайне мало.
Следует отметить, что в современной юридической науке отсутствуют диссертационные или монографические исследования, специально посвященные единому недвижимому комплексу. Все современные исследования представлены, главным образом в виде журнальных публикаций.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с организацией и функционированием ЕНК.
Предметом исследования в настоящей работе выступают нормы российского права, регулирующие общественные отношения в области порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте, законопроекты и положения доктринальных исследований по теме магистерской диссертации, а также судебная практика и правовые позиции высших судебных инстанций.
Целью магистерской диссертации является изучение общих положений и проблематики правового регулирования ЕНК, а также формулирование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего эти отношения. Указанная цель достигается посредством решения следующих задач:
- проанализировать законодательство и сущность единого недвижимого комплекса, его места в системе гражданских прав;
- изучить научную литературу и судебную практику по указанной теме;
- провести классификацию единых недвижимых комплексов;
- изучить особенности правового регулирования ЕНК: его положительные и отрицательные стороны;
- исследовать отличия ЕНК от иных объектов гражданских прав;
- выявить недостатки правового регулирования и провести исследование в целях выявления зависимости непопулярности ЕНК от «недоработанного» правового регулирования.
- разработать и предложить варианты совершенствования правового регулирования для решения проблемы неэффективности ЕНК как объекта гражданских прав.
Методология исследования. В процессе исследования использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы.
Среди общенаучных: диалектический - при исследовании развития положения ГК РФ о ЕНК; методы анализа и синтеза - при классификации видов ЕНК, а также сравнение, аналогия и другие.
Среди частнонаучных: формально-юридический метод - при анализе нормативноправовых актов и судебной практики; сравнительно-правовой (например, при выявлении различий между ЕНК и предприятием); правоинтерпретационный - при уяснении сущности ЕНК и другие.
Теоретическую основу исследования составили работы: Витрянского В.В., Шереневича Г.Ф, Суханова Е.А., Райхера В.К., Белова В.А., Победоносцева К.П, Болтановой Е.С., Имековой М.П., Бевзенко Р.С., Анисимова А.П., Рыженкова А.Я., Чикильдиной А.Ю., а также иных отечественных ученых.
Нормативную основу исследования составляют положения законодательства Российской Федерации, в частности ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановления Правительства РФ и другие нормативные акты.
Эмпирическая основа диссертационного исследования представлена совокупностью нормативно-правовых актов Российской Федерации, актов Конституционного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов различных уровней.
Научная новизна настоящего исследования заключается в том, что представляет собой одно из немногих в отечественной науке, которое посвящено обширному и глубокому исследованию такого объекта гражданских прав, как единый недвижимый комплекс. Большинство работ не уделяют особого внимания данной правовой конструкции и обходятся лишь упоминанием о наличии таковой, не вдаваясь в ее особенности и природу.
Практическая значимость исследования состоит в сформулированных предложениях, которые могут быть приняты во внимание при законотворческой деятельности в части внесения изменений в действующее законодательство в целях устранения выявленных проблем и дискуссионных вопросов.
Степень достоверности результатов исследования. Достоверность результатов исследования обеспечивается тем, что в своих выводах автор работы опирался на базовые теоретические, методологические положения общей теории государства и права, а также специальные диссертационные, монографические исследования, нормативно-правовые акты и судебную правоприменительную практику.
Структура магистерской диссертации определена поставленными целями и задачами. Диссертационное исследование включает в себя введение, две главы, каждая из которых состоит из разделов, заключение, а также список использованных источников и литературы.
В ходе проведенного диссертационного исследования, посвящённого правовому регулированию единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав, были решены поставленные задачи с помощью общенаучных и частнонаучных методов познания и получены следующие результаты: исследованы понятие и системообразующие признаки ЕНК, его виды, отличие от предприятия как объекта гражданских прав. Выявлены проблемы правового регулирования, которые привели к противоречивой судебной практике. Предложены идеи для совершенствования правового регулирования в целях устранения проблем. Изучены вопросы процедур государственной регистрации ЕНК, особенности совершения сделок, а также особенности налогообложения в разрезе частных интересов.
Проведенное исследование привело к следующим выводам.
1. Единый недвижимый комплекс - это неделимая совокупность взаимосвязанных объектов, являющаяся одной недвижимой вещью, право на которую зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, хотя бы один из компонентов которой является зданием или сооружением, при условии наличия у составляющих объектов общего назначения, неразрывной связи - физической или технологической либо территориальной расположенности на одном земельном участке.
Его признаками являются следующие:
• Единый недвижимый комплекс - это объект недвижимости;
• Совокупность взаимосвязанных объектов (не менее двух);
• Хотя бы один из объектов, составляющих имущественный комплекс, является зданием или сооружением;
• Объекты имеют общее назначение;
• Объекты неразрывно связаны физически и технологически либо пространственно-расположены на одном земельном участке;
• Между объектами существует юридически значимая связь: вещное право на единое целое - объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
• Единый недвижимый комплекс неделим.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «Единый недвижимый комплекс», предназначено для того, чтобы упростить процедуру оформления комплексных инфраструктурных объектов, повысить эффективность их использования в гражданском обороте, а также минимизировать расходы на регистрацию в ЕГРН.
К особенностям правового режима рассматриваемого объекта гражданских прав следует отнести:
• Невозможность участия в обороте вещей, входящих в комплекс, до прекращения регистрации права на него или до выделения этих вещей из его состава;
• Невозможность участия в обороте единого недвижимого комплекса без каких-либо включенных в него вещей до тех пор, пока эти вещи не исключены из него;
• Невозможность обременения правами третьих лиц каких-либо вещей, входящих в комплекс. Обремененным становится весь единый недвижимый комплекс, содержание же обременения может состоять в соответствующих правах на его определенную составную часть;
• Возможность установления долевой собственности, доли в которой являются идеальными и не выражаются в каких-либо конкретных вещах, входящих в комплекс;
• Невозможность обращения взыскания на какие-либо составные части без соответствующего судебного акта.
Выделение различных видов единых недвижимых комплексов обусловлено многообразием существующих отношений и потребностей участников, а также множеством возможных комбинаций объединения вещей, которые в свой совокупности призваны служить достижению поставленной цели.
2. Предприятие и единый недвижимый комплекс являются совершенно разными правовыми категориями с небольшими сходствами. Они являются частными случаями имущественного комплекса, причем единый недвижимый комплекс может входить при определенных обстоятельствах в состав предприятия, если он используется в предпринимательской деятельности.
• Состав предприятия шире, по сравнению с составом единого недвижимого комплекса. Так, в состав последнего не входят права требования, долги, права на обозначения, продукцию и другие исключительные права, что является ключевым признаком предприятия.
• Сфера «применения» предприятия строго регламентирована Гражданским кодексом Российской Федерации - предпринимательская деятельность. В то время, как единый недвижимый комплекс может использоваться в любой сфере - в том числе в некоммерческой.
• В состав единого недвижимого комплекса входят линейные объекты, которые в свидетельстве о регистрации имеют характеристику протяженности. ГК РФ не подразумевает линейные объекты в составе предприятия.
• Предприятие тесно связано со своим владельцем, что значительно отличает его от единого недвижимого комплекса. Так, в состав предприятия включаются права и обязанности его владельца, его деловая репутация, связанные с функционирование предприятия.
• Сделки с частью единого недвижимого комплекса не допускаются. В гражданских правоотношениях он выступает как единый неделимый объект. Иное противоречило бы самой сущности этого объекта гражданских прав. В то же время предприятие возможно «разделить». С частью предприятия можно совершать сделки. Его составные части сами по себе остаются оборотоспособными.
• Отличен момент возникновения предприятия и единого недвижимого комплекса. Последнее создано с момента государственной регистрации в качестве такового, когда в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отношении предприятия закон таких требований не устанавливает.
• Предприятие составляет единый объект лишь для целей оборота: в обязательственных правоотношениях, в случаях универсального правопреемства. При эксплуатации предприятия его собственником юридически оно распадается на отдельные составляющие его объекты с различным правовым режимом.
• В налоговых правоотношениях предприятие не выступает неделимой сложной вещью: в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. То есть речь идет о том, что если предприятие состоит из десяти цехов, то налоговая база будет определяться по десяти объектам.
• Предприятие способно выступать в качестве юридического лица. О чем свидетельствуют положения ст. ст. 113-115, 297, 300 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприятие способно от своего имени приобретать права и обязанности, нести ответственность, быть истцом и ответчиком в суде. Единый недвижимый комплекс - это исключительно объект гражданских прав, но никак не субъект.
3. Было выявлено несколько проблемных моментов правового регулирования единого недвижимого комплекса, которые до настоящего времени не разрешены.
Нет единства мнений относительно того, нужна ли государственная регистрация для признания единого недвижимого комплекса в качестве такового. Следуя букве закона, она является неотъмлемой частью, ключевым признаком создания ЕНК. Однако судебная практика зачастую идет по другому пути. В качестве примеров приведены решения Ленинского районного суда г. Томска и Арбитражного суда Томской области.
Следуя идее законодателя, которая была вложена в текст статьи 133.1 ГК РФ, наиболее правильной представляется позиция, в соответствии с которой государственная регистрация обязательна. Не существует объективного и откуда-то «извне» заданного «единого назначения» совокупности объектов. Таковыми их делает собственник, который, руководствуясь принципами автономии воли и свободного осуществления прав обращается в уполномоченный орган для регистрации единого недвижимого комплекса. Именно с этого момента к этому объекту применяются все правила о единых недвижимых комплексах.
Закон допускает нахождение частей ЕНК на разных земельных участках, что приводит к процедурным трудностям совершения государственной регистрации.
Неясно, может ли входить в единый недвижимый комплекс земельный участок. Был сделан вывод, что может, поскольку он входит в качестве «иных вещей», тем не менее законодатель не назвал его в качестве возможных составляющих ЕНК. Сознательно ли это было допущено или нет - не известно. Однако на протяжении более десяти лет, этот вопрос так и не конкретизировал ни законодатель, ни Верховный суд.
Вся совокупность нормативных актов, к сожалению, не дает четкого понимания относительно статуса этого объекта, его признаков, месте в системе объектов гражданского права и сущности вообще. Что, в свою очередь, порождает многочисленные дискуссии. Лишь, изучив труды ученых-цивилистов и практику, сложившуюся за 10 лет, можно сформировать представление о рассматриваемом объекте гражданских прав. Несмотря на всю привлекательность задумки законодателя, (раскрытую в первой главе настоящей работы), особого распространения конструкция единого недвижимого комплекса не получила, что говорит о ее неэффективности в настоящее время. Вызвано это недоработанностью законодательного регулирования, наличием пробелов в праве, а также противоречивой судебной практикой.
Суды зачастую не могут определиться в отношении нормы, регулирующей спорный объект недвижимости, не обращают внимание на наличие признака неделимости и государственной регистрации объекта в качестве единого недвижимого комплекса в соответствии со статьей 133.1 Гражданского Кодекса РФ. Нарушается принцип единообразия судебной практики (пример выше), суды не могут одинаково толковать и применять закон в отношении объектов. Это, в свою очередь, приводит к невозможности участников гражданского оборота скоординировать свои действия при совершении сделок с единым недвижимым комплексом.
4. На основании изучения проблем был предложен проект изменений. Так, предлагается исключить положение, которое распространяет на единый недвижимый комплекс правила о неделимых вещах, поскольку, это одна из причин непопулярности данной конструкции. Это неудобно в случае, если появится потребность продать какую- либо часть ЕНК. Невозможность раздела ЕНК противоречит статье 1 ГК РФ, в соответствии с которой лица действуют своей волей и в своем интересе
Предлагается предусмотреть возможность собственника изменять состав такого комплекса: выделять объекты, а также включать новые.
Также предлагается при выделе из состава единого недвижимого комплекса объекта, не являющегося земельным участком, формировать и выделять и земельный участок под таким объектом.
Указано что может и что не может входить в состав. В частности, в состав единого недвижимого комплекса не может входить оборудование, не предназначенное для обслуживания здания: оборудование для производства готовой продукции, обслуживания производственного процесса.
Таким образом, существующие пробелы можно устранить, добавив в статью о едином недвижимом комплексе некоторые положения, которые более детально раскроют содержание и устранят противоречия в судебной практике.
Такой проект изменений в ГК РФ направлен не только на «закрытие» теоретических вопросов, но и на привлекательность конструкции в жизни. Во-первых, у хозяйствующих субъектов сложится более полное представление о ЕНК и о его возможностях. Во-вторых, повышению привлекательности конструкции поспособствует большая свобода субъектов в своей деятельности, которая легально предоставит им возможность производить разделять и выделять из состава ЕНК объекты. Сейчас же наличие такой свободы представляется спорным. Закон прямо не запрещает совершать действия по выделу или разделу ЕНК, однако отмечает, что к нему «применяются правила о неделимых вещах». В то же время «применение правил» не означает, что ЕНК по своей сути является неделимой вещью. Во всяком случае на данный момент единообразной практики нет, об этом можно рассуждать лишь на теоретическом уровне.
5. В результате изучения процесса постановки ЕНК на государственный и кадастровый учет сделаны выводы о том, что в общем и целом процесс постановки ЕНК на кадастровый учет и процесс государственной регистрации не отличается от тех же процедур, проводимых со зданием или с другим сооружением.
Возникновение проблем, раскрытых в настоящей работе, вызвано скудным правовым регулированием отношений, связанных с единым недвижимым комплексом. А скудное правовое регулирование в свою очередь является причиной непопулярности данной конструкции, которая подтверждается малым количеством ЕНК на всю страну, зарегистрированных в ЕГРН. Следовательно, мало правоприменительной практики по этому вопросу, мало разъяснений, что приводит к неверным действиям регистрирующих органов, которые вытекают в наличие в ЕГРН нелогичных записей об объектах недвижимости.
6. Сделки с единым недвижимым комплексом подчиняются правилам совершения сделок с любым недвижимым имуществом. Среди особенностей можно отметить следующие:
• Участие ЕНК в гражданском обороте в качестве единого объекта;
• Сделки направлены на все составляющие элементы ЕНК;
При купле-продаже единого недвижимого комплекса необходимо зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке. Право собственности переходит на весь комплекс в целом.
Интересным и однозначно нерешенным представляется вопрос о судьбе земельного участка, который занимает ЕНК, если он не является составной частью комплекса. Представляется, что по аналогии закона может применяться статья 39.20 ЗК РФ, которая предоставляет земельные участки в собственность или в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, что приведет к соблюдению принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
ЕНК может быть предметом договора аренды. В таком случае сам договор будет подлежать государственной регистрации, если он заключается на срок от одного года. Для бессрочных договоров аренды такого требования не установлено. ГК РФ предусматривает особенности договоров аренды предприятия, для ЕНК же таких особенностей не установлено. В связи с чем делается вывод о возможности применения общих положений об аренде недвижимого имущества к единому недвижимому комплексу.
Предметом залога ЕНК также может быть только целиком. Не допускается передача в залог части ЕНК, какого-то составляющего. Это будет противоречить конструкции, закрепленной в ГК РФ и идее законодателя о едином объекте.
Относительно договора страхования сделан вывод о его невыгодности, поскольку при страховании ЕНК стоимость страховой премии будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости всего комплекса, в который могут входить множество дорогостоящих объектов. Поэтому размер страховой премии с большой вероятностью будет превышать размер возможного ущерба.
7. В части налогового бремени для собственников ЕНК сделан вывод, что для юридических лиц на данный момент объединение объектов в единый недвижимый комплекс представляется невыгодным. В то же время совершенно противоположна ситуация для физических лиц, объединяющих в ЕНК жилой дом и другие объекты.
Проведенное исследование привело к следующим выводам.
1. Единый недвижимый комплекс - это неделимая совокупность взаимосвязанных объектов, являющаяся одной недвижимой вещью, право на которую зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости, хотя бы один из компонентов которой является зданием или сооружением, при условии наличия у составляющих объектов общего назначения, неразрывной связи - физической или технологической либо территориальной расположенности на одном земельном участке.
Его признаками являются следующие:
• Единый недвижимый комплекс - это объект недвижимости;
• Совокупность взаимосвязанных объектов (не менее двух);
• Хотя бы один из объектов, составляющих имущественный комплекс, является зданием или сооружением;
• Объекты имеют общее назначение;
• Объекты неразрывно связаны физически и технологически либо пространственно-расположены на одном земельном участке;
• Между объектами существует юридически значимая связь: вещное право на единое целое - объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
• Единый недвижимый комплекс неделим.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как «Единый недвижимый комплекс», предназначено для того, чтобы упростить процедуру оформления комплексных инфраструктурных объектов, повысить эффективность их использования в гражданском обороте, а также минимизировать расходы на регистрацию в ЕГРН.
К особенностям правового режима рассматриваемого объекта гражданских прав следует отнести:
• Невозможность участия в обороте вещей, входящих в комплекс, до прекращения регистрации права на него или до выделения этих вещей из его состава;
• Невозможность участия в обороте единого недвижимого комплекса без каких-либо включенных в него вещей до тех пор, пока эти вещи не исключены из него;
• Невозможность обременения правами третьих лиц каких-либо вещей, входящих в комплекс. Обремененным становится весь единый недвижимый комплекс, содержание же обременения может состоять в соответствующих правах на его определенную составную часть;
• Возможность установления долевой собственности, доли в которой являются идеальными и не выражаются в каких-либо конкретных вещах, входящих в комплекс;
• Невозможность обращения взыскания на какие-либо составные части без соответствующего судебного акта.
Выделение различных видов единых недвижимых комплексов обусловлено многообразием существующих отношений и потребностей участников, а также множеством возможных комбинаций объединения вещей, которые в свой совокупности призваны служить достижению поставленной цели.
2. Предприятие и единый недвижимый комплекс являются совершенно разными правовыми категориями с небольшими сходствами. Они являются частными случаями имущественного комплекса, причем единый недвижимый комплекс может входить при определенных обстоятельствах в состав предприятия, если он используется в предпринимательской деятельности.
• Состав предприятия шире, по сравнению с составом единого недвижимого комплекса. Так, в состав последнего не входят права требования, долги, права на обозначения, продукцию и другие исключительные права, что является ключевым признаком предприятия.
• Сфера «применения» предприятия строго регламентирована Гражданским кодексом Российской Федерации - предпринимательская деятельность. В то время, как единый недвижимый комплекс может использоваться в любой сфере - в том числе в некоммерческой.
• В состав единого недвижимого комплекса входят линейные объекты, которые в свидетельстве о регистрации имеют характеристику протяженности. ГК РФ не подразумевает линейные объекты в составе предприятия.
• Предприятие тесно связано со своим владельцем, что значительно отличает его от единого недвижимого комплекса. Так, в состав предприятия включаются права и обязанности его владельца, его деловая репутация, связанные с функционирование предприятия.
• Сделки с частью единого недвижимого комплекса не допускаются. В гражданских правоотношениях он выступает как единый неделимый объект. Иное противоречило бы самой сущности этого объекта гражданских прав. В то же время предприятие возможно «разделить». С частью предприятия можно совершать сделки. Его составные части сами по себе остаются оборотоспособными.
• Отличен момент возникновения предприятия и единого недвижимого комплекса. Последнее создано с момента государственной регистрации в качестве такового, когда в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отношении предприятия закон таких требований не устанавливает.
• Предприятие составляет единый объект лишь для целей оборота: в обязательственных правоотношениях, в случаях универсального правопреемства. При эксплуатации предприятия его собственником юридически оно распадается на отдельные составляющие его объекты с различным правовым режимом.
• В налоговых правоотношениях предприятие не выступает неделимой сложной вещью: в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. То есть речь идет о том, что если предприятие состоит из десяти цехов, то налоговая база будет определяться по десяти объектам.
• Предприятие способно выступать в качестве юридического лица. О чем свидетельствуют положения ст. ст. 113-115, 297, 300 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприятие способно от своего имени приобретать права и обязанности, нести ответственность, быть истцом и ответчиком в суде. Единый недвижимый комплекс - это исключительно объект гражданских прав, но никак не субъект.
3. Было выявлено несколько проблемных моментов правового регулирования единого недвижимого комплекса, которые до настоящего времени не разрешены.
Нет единства мнений относительно того, нужна ли государственная регистрация для признания единого недвижимого комплекса в качестве такового. Следуя букве закона, она является неотъмлемой частью, ключевым признаком создания ЕНК. Однако судебная практика зачастую идет по другому пути. В качестве примеров приведены решения Ленинского районного суда г. Томска и Арбитражного суда Томской области.
Следуя идее законодателя, которая была вложена в текст статьи 133.1 ГК РФ, наиболее правильной представляется позиция, в соответствии с которой государственная регистрация обязательна. Не существует объективного и откуда-то «извне» заданного «единого назначения» совокупности объектов. Таковыми их делает собственник, который, руководствуясь принципами автономии воли и свободного осуществления прав обращается в уполномоченный орган для регистрации единого недвижимого комплекса. Именно с этого момента к этому объекту применяются все правила о единых недвижимых комплексах.
Закон допускает нахождение частей ЕНК на разных земельных участках, что приводит к процедурным трудностям совершения государственной регистрации.
Неясно, может ли входить в единый недвижимый комплекс земельный участок. Был сделан вывод, что может, поскольку он входит в качестве «иных вещей», тем не менее законодатель не назвал его в качестве возможных составляющих ЕНК. Сознательно ли это было допущено или нет - не известно. Однако на протяжении более десяти лет, этот вопрос так и не конкретизировал ни законодатель, ни Верховный суд.
Вся совокупность нормативных актов, к сожалению, не дает четкого понимания относительно статуса этого объекта, его признаков, месте в системе объектов гражданского права и сущности вообще. Что, в свою очередь, порождает многочисленные дискуссии. Лишь, изучив труды ученых-цивилистов и практику, сложившуюся за 10 лет, можно сформировать представление о рассматриваемом объекте гражданских прав. Несмотря на всю привлекательность задумки законодателя, (раскрытую в первой главе настоящей работы), особого распространения конструкция единого недвижимого комплекса не получила, что говорит о ее неэффективности в настоящее время. Вызвано это недоработанностью законодательного регулирования, наличием пробелов в праве, а также противоречивой судебной практикой.
Суды зачастую не могут определиться в отношении нормы, регулирующей спорный объект недвижимости, не обращают внимание на наличие признака неделимости и государственной регистрации объекта в качестве единого недвижимого комплекса в соответствии со статьей 133.1 Гражданского Кодекса РФ. Нарушается принцип единообразия судебной практики (пример выше), суды не могут одинаково толковать и применять закон в отношении объектов. Это, в свою очередь, приводит к невозможности участников гражданского оборота скоординировать свои действия при совершении сделок с единым недвижимым комплексом.
4. На основании изучения проблем был предложен проект изменений. Так, предлагается исключить положение, которое распространяет на единый недвижимый комплекс правила о неделимых вещах, поскольку, это одна из причин непопулярности данной конструкции. Это неудобно в случае, если появится потребность продать какую- либо часть ЕНК. Невозможность раздела ЕНК противоречит статье 1 ГК РФ, в соответствии с которой лица действуют своей волей и в своем интересе
Предлагается предусмотреть возможность собственника изменять состав такого комплекса: выделять объекты, а также включать новые.
Также предлагается при выделе из состава единого недвижимого комплекса объекта, не являющегося земельным участком, формировать и выделять и земельный участок под таким объектом.
Указано что может и что не может входить в состав. В частности, в состав единого недвижимого комплекса не может входить оборудование, не предназначенное для обслуживания здания: оборудование для производства готовой продукции, обслуживания производственного процесса.
Таким образом, существующие пробелы можно устранить, добавив в статью о едином недвижимом комплексе некоторые положения, которые более детально раскроют содержание и устранят противоречия в судебной практике.
Такой проект изменений в ГК РФ направлен не только на «закрытие» теоретических вопросов, но и на привлекательность конструкции в жизни. Во-первых, у хозяйствующих субъектов сложится более полное представление о ЕНК и о его возможностях. Во-вторых, повышению привлекательности конструкции поспособствует большая свобода субъектов в своей деятельности, которая легально предоставит им возможность производить разделять и выделять из состава ЕНК объекты. Сейчас же наличие такой свободы представляется спорным. Закон прямо не запрещает совершать действия по выделу или разделу ЕНК, однако отмечает, что к нему «применяются правила о неделимых вещах». В то же время «применение правил» не означает, что ЕНК по своей сути является неделимой вещью. Во всяком случае на данный момент единообразной практики нет, об этом можно рассуждать лишь на теоретическом уровне.
5. В результате изучения процесса постановки ЕНК на государственный и кадастровый учет сделаны выводы о том, что в общем и целом процесс постановки ЕНК на кадастровый учет и процесс государственной регистрации не отличается от тех же процедур, проводимых со зданием или с другим сооружением.
Возникновение проблем, раскрытых в настоящей работе, вызвано скудным правовым регулированием отношений, связанных с единым недвижимым комплексом. А скудное правовое регулирование в свою очередь является причиной непопулярности данной конструкции, которая подтверждается малым количеством ЕНК на всю страну, зарегистрированных в ЕГРН. Следовательно, мало правоприменительной практики по этому вопросу, мало разъяснений, что приводит к неверным действиям регистрирующих органов, которые вытекают в наличие в ЕГРН нелогичных записей об объектах недвижимости.
6. Сделки с единым недвижимым комплексом подчиняются правилам совершения сделок с любым недвижимым имуществом. Среди особенностей можно отметить следующие:
• Участие ЕНК в гражданском обороте в качестве единого объекта;
• Сделки направлены на все составляющие элементы ЕНК;
При купле-продаже единого недвижимого комплекса необходимо зарегистрировать переход права собственности в установленном порядке. Право собственности переходит на весь комплекс в целом.
Интересным и однозначно нерешенным представляется вопрос о судьбе земельного участка, который занимает ЕНК, если он не является составной частью комплекса. Представляется, что по аналогии закона может применяться статья 39.20 ЗК РФ, которая предоставляет земельные участки в собственность или в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, что приведет к соблюдению принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
ЕНК может быть предметом договора аренды. В таком случае сам договор будет подлежать государственной регистрации, если он заключается на срок от одного года. Для бессрочных договоров аренды такого требования не установлено. ГК РФ предусматривает особенности договоров аренды предприятия, для ЕНК же таких особенностей не установлено. В связи с чем делается вывод о возможности применения общих положений об аренде недвижимого имущества к единому недвижимому комплексу.
Предметом залога ЕНК также может быть только целиком. Не допускается передача в залог части ЕНК, какого-то составляющего. Это будет противоречить конструкции, закрепленной в ГК РФ и идее законодателя о едином объекте.
Относительно договора страхования сделан вывод о его невыгодности, поскольку при страховании ЕНК стоимость страховой премии будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости всего комплекса, в который могут входить множество дорогостоящих объектов. Поэтому размер страховой премии с большой вероятностью будет превышать размер возможного ущерба.
7. В части налогового бремени для собственников ЕНК сделан вывод, что для юридических лиц на данный момент объединение объектов в единый недвижимый комплекс представляется невыгодным. В то же время совершенно противоположна ситуация для физических лиц, объединяющих в ЕНК жилой дом и другие объекты.
Подобные работы
- Недвижимые вещи как объекты гражданских прав
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4325 р. Год сдачи: 2017 - Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4235 р. Год сдачи: 2021 - ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4250 р. Год сдачи: 2019 - Единый недвижимый комплекс
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - Недвижимое имущество как объект
гражданских правоотношений
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4940 р. Год сдачи: 2018 - Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Российской Федерации
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4335 р. Год сдачи: 2017 - Вещь, как объект гражданских прав
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4250 р. Год сдачи: 2019 - Имущественный комплекс в системе объектов гражданских прав
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4950 р. Год сдачи: 2019 - Предприятие как объект гражданских прав
Курсовые работы, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 700 р. Год сдачи: 2024