ПОСТРОЕНИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ТОМСКА
|
АННОТАЦИЯ 2
Введение 3
1 Рынок недвижимости как объект для построения модели ценообразования 5
1.1 Понятие недвижимости и ее виды. Особенности вторичного рынка недвижимости 5
1.2 Факторы ценообразования на рынке недвижимости 10
1.3 Коммерческая недвижимость и ее особенности 12
1.4 Аренда офисных помещений как вид деятельности, на коммерческом рынке
недвижимости 16
2 Методы построения модели ценообразования в недвижимости 21
2.1 Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках затратного, доходного и
сравнительного подхода 21
2.2 Особенности применения методов математического моделирования для оценки
стоимости объектов недвижимости 30
2.3 Регрессионные модели построения ценообразования недвижимости 36
2.4 Аналитика динамики цен коммерческой недвижимости города Томска 46
3 Построение модели ценообразования на рынке аренды коммерческой недвижимости
города Томска на языке R 51
3.1 Формирование базы данных, рынка аренды офисной недвижимости города Томска и
подготовка для загрузки в программу R 51
3.2 Значимость расстояния от центра города до места расположения офисной
недвижимости, на ее стоимость 53
3.3 Построение моделей и выбор наиболее оптимальной модели 56
3.4 Тестирование качества, адекватности работы оптимальной модели 65
Заключение 68
Список использованных источников и литературы 70
Приложение А Код программы построенной модели на языке R 77
Приложение Б Описательная статистика исходных данных
Введение 3
1 Рынок недвижимости как объект для построения модели ценообразования 5
1.1 Понятие недвижимости и ее виды. Особенности вторичного рынка недвижимости 5
1.2 Факторы ценообразования на рынке недвижимости 10
1.3 Коммерческая недвижимость и ее особенности 12
1.4 Аренда офисных помещений как вид деятельности, на коммерческом рынке
недвижимости 16
2 Методы построения модели ценообразования в недвижимости 21
2.1 Методы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках затратного, доходного и
сравнительного подхода 21
2.2 Особенности применения методов математического моделирования для оценки
стоимости объектов недвижимости 30
2.3 Регрессионные модели построения ценообразования недвижимости 36
2.4 Аналитика динамики цен коммерческой недвижимости города Томска 46
3 Построение модели ценообразования на рынке аренды коммерческой недвижимости
города Томска на языке R 51
3.1 Формирование базы данных, рынка аренды офисной недвижимости города Томска и
подготовка для загрузки в программу R 51
3.2 Значимость расстояния от центра города до места расположения офисной
недвижимости, на ее стоимость 53
3.3 Построение моделей и выбор наиболее оптимальной модели 56
3.4 Тестирование качества, адекватности работы оптимальной модели 65
Заключение 68
Список использованных источников и литературы 70
Приложение А Код программы построенной модели на языке R 77
Приложение Б Описательная статистика исходных данных
Недвижимость является основой личного существования для граждан и служит
базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм
собственности.
Актуальность построения модели ценообразования на рынке аренды коммерческой
недвижимости города Томска обоснованна тем, что влияющие факторы на
ценообразование огромное количество, причем их влияние различно как, для вида
недвижимости, так и региона, поэтому наиболее актуальным является построение модели
для конкретного региона и вида недвижимости. Развитие рынка недвижимости также
требует обновления моделей ценообразования, так как со временем значимость какоголибо фактора может измениться, также есть вероятность, что могут появиться
дополнительные факторы.
Также она актуальна тем, что на рынке аренды коммерческой недвижимости, в
отличие от рынка продажи недвижимости выставить правильную цену для сдачи в аренду
более проблематично. Если размер арендной платы будет занижена от рыночной это
плохо для арендодателя недвижимости. На слишком дорогую недвижимость желающих
не находится, и ее владелец месяцами ждет клиентов. Тратится время, а также деньги на
само присутствие на рынке (т.е. рекламу). Таким образом, результат от заниженной цены
или от завышенной оказывается неприятным, что приводит к потере денег. Со стороны
арендополучателя коммерческой недвижимости, возникает аналогичная ситуация при
выборе недвижимости, есть риск снимать недвижимость по цене выше рыночной.
Сам рынок недвижимости подразделяется на: рынок земельных участков, жилых
помещений и нежилых помещений. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну
специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о
фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим,
наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.
Целью магистерской диссертации является построение модели ценообразования
для рынка коммерческой недвижимости города Томска.
Предметом исследования данной работы является модель ценообразования рынка
аренды, коммерческой недвижимости города Томска.
Объектом исследования: рынок аренды коммерческой недвижимости города
Томска.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач изучить особенности рынка аренды коммерческой недвижимости, а в частности
аренда офисных помещений, и другие теоретические предпосылки недвижимости;
ознакомиться с методологией исследований в области ценообразования
недвижимости;
подобрать наиболее оптимальный метод для построения модели;
собрать реальные данные по стоимости аренды офисной недвижимости города
Томск;
проанализировать собранные реальные данные по стоимости аренды офисной
недвижимости;
построить и протестировать модель.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования
построенной модели, при оценке недвижимости для передачи в аренду либо в других
целях. Построенная модель позволит быстро и оперативно рассчитать прогнозную
рыночную стоимость аренды офисной недвижимости исходя из ее параметров.
Научной новизной является адаптация модели к конкретной ситуации рынка
недвижимости каждого изучаемого региона, так как каждый регион имеет свои
специфические особенности, например социальное положение в регионе. За счет
особенностей регионов, в каждом регионе влияющие факторы на ценообразование
недвижимости могут нести разный вклад при ценообразовании недвижимости.
Методы исследования:
анализ литературы и нормативно-правовых документов;
исследование статистических данных;
изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики по оценке
стоимости различных видов недвижимости;
изучение применения математических методов для построения моделей;
изучение стандартов оценки недвижимости в России.
базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм
собственности.
Актуальность построения модели ценообразования на рынке аренды коммерческой
недвижимости города Томска обоснованна тем, что влияющие факторы на
ценообразование огромное количество, причем их влияние различно как, для вида
недвижимости, так и региона, поэтому наиболее актуальным является построение модели
для конкретного региона и вида недвижимости. Развитие рынка недвижимости также
требует обновления моделей ценообразования, так как со временем значимость какоголибо фактора может измениться, также есть вероятность, что могут появиться
дополнительные факторы.
Также она актуальна тем, что на рынке аренды коммерческой недвижимости, в
отличие от рынка продажи недвижимости выставить правильную цену для сдачи в аренду
более проблематично. Если размер арендной платы будет занижена от рыночной это
плохо для арендодателя недвижимости. На слишком дорогую недвижимость желающих
не находится, и ее владелец месяцами ждет клиентов. Тратится время, а также деньги на
само присутствие на рынке (т.е. рекламу). Таким образом, результат от заниженной цены
или от завышенной оказывается неприятным, что приводит к потере денег. Со стороны
арендополучателя коммерческой недвижимости, возникает аналогичная ситуация при
выборе недвижимости, есть риск снимать недвижимость по цене выше рыночной.
Сам рынок недвижимости подразделяется на: рынок земельных участков, жилых
помещений и нежилых помещений. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну
специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о
фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим,
наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.
Целью магистерской диссертации является построение модели ценообразования
для рынка коммерческой недвижимости города Томска.
Предметом исследования данной работы является модель ценообразования рынка
аренды, коммерческой недвижимости города Томска.
Объектом исследования: рынок аренды коммерческой недвижимости города
Томска.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач изучить особенности рынка аренды коммерческой недвижимости, а в частности
аренда офисных помещений, и другие теоретические предпосылки недвижимости;
ознакомиться с методологией исследований в области ценообразования
недвижимости;
подобрать наиболее оптимальный метод для построения модели;
собрать реальные данные по стоимости аренды офисной недвижимости города
Томск;
проанализировать собранные реальные данные по стоимости аренды офисной
недвижимости;
построить и протестировать модель.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования
построенной модели, при оценке недвижимости для передачи в аренду либо в других
целях. Построенная модель позволит быстро и оперативно рассчитать прогнозную
рыночную стоимость аренды офисной недвижимости исходя из ее параметров.
Научной новизной является адаптация модели к конкретной ситуации рынка
недвижимости каждого изучаемого региона, так как каждый регион имеет свои
специфические особенности, например социальное положение в регионе. За счет
особенностей регионов, в каждом регионе влияющие факторы на ценообразование
недвижимости могут нести разный вклад при ценообразовании недвижимости.
Методы исследования:
анализ литературы и нормативно-правовых документов;
исследование статистических данных;
изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики по оценке
стоимости различных видов недвижимости;
изучение применения математических методов для построения моделей;
изучение стандартов оценки недвижимости в России.
Для изучения особенностей построения модели ценообразования для рынка аренды коммерческой недвижимости, в первой главе рассмотрено понятие недвижимость и ее виды и особенности, основные отличия вторичного рынка недвижимости от первичного рынка. Также, было изучено, какие факторы влияют на ценообразование рынка недвижимости, более подробно изучен фактор государственного регулирования недвижимости.
Так как недвижимость по назначению подразделяется на: рынок жилых помещений, промышленного назначения, незастроенных земельных участков, специального назначения, а также рынка коммерческой недвижимости. В данной работе было принято решение взять рынок коммерческой недвижимости и построить модель ценообразования для рынка офисных помещений.
В следствии более углублено, рассмотрены особенности коммерческой недвижимости, а в частности особенности аренды офисных помещений, рассмотрены разновидности классов офисных помещений. Какие могут быть налоги, ставки налога на ту или иную недвижимость.
Во второй части были изучены методы оценки недвижимости. Подходы оценки недвижимости подразделяются на 3 подхода: доходный, сравнительный, затратный согласно федеральному стандарту оценки. Каждый подход имеет свои методы определения стоимости недвижимости.
В данной работе применялся сравнительный подход, так как, применение математического метода регрессионного анализа в оценке осуществляется в рамках сравнительного подхода.
В целях оценки состояния рынка коммерческой недвижимости за последнее время, во второй части была рассмотрена динамика цен аренды и продажи коммерческой недвижимости города Томска с 2010го года по 2018го года.
В данной работе в качестве реальных данных были взяты арендные стоимости офисных помещений в связи с высокой стоимостью продажи офисных помещений, в следствии вызывающая недостаточность данных продаж для проведения регрессионного моделирования.
Данные для анализа были получены с сайта ЦИАН и с агентства недвижимости ТОККО.
В третьей части из полученных данных сформирована база данных для анализа, произведена описательная статистика исходных данных, которая представлена, как и в виде таблицы, так и в графическом виде, которая показана в приложениях. Были построены различные регрессионные модели ценообразования, и произведен отбор наиболее оптимальной при помощи функции “step” и других показателей.
Проведены различные тесты на нормальность остатков, выявление мультиколлениарности, тест на наличие гетероскедастичности и другие.
Построенная модель протестирована, и прогнозная цена почти соответствует действительной цене, что показывает высокое качество построенной модели. По поводу значимости факторов был сделан вывод, что на цену аренды офисных помещений оказывают влияние таких факторов как: площадь арендуемого помещения, расстояние до ближайшего условного центра, наличие класса “А” офисного помещения, наличие охраны, а также район, на котором расположено офисное помещение. Остальные факторы либо вообще не значимые, либо незначительно влияют на цену аренды офисных помещений.
Так как недвижимость по назначению подразделяется на: рынок жилых помещений, промышленного назначения, незастроенных земельных участков, специального назначения, а также рынка коммерческой недвижимости. В данной работе было принято решение взять рынок коммерческой недвижимости и построить модель ценообразования для рынка офисных помещений.
В следствии более углублено, рассмотрены особенности коммерческой недвижимости, а в частности особенности аренды офисных помещений, рассмотрены разновидности классов офисных помещений. Какие могут быть налоги, ставки налога на ту или иную недвижимость.
Во второй части были изучены методы оценки недвижимости. Подходы оценки недвижимости подразделяются на 3 подхода: доходный, сравнительный, затратный согласно федеральному стандарту оценки. Каждый подход имеет свои методы определения стоимости недвижимости.
В данной работе применялся сравнительный подход, так как, применение математического метода регрессионного анализа в оценке осуществляется в рамках сравнительного подхода.
В целях оценки состояния рынка коммерческой недвижимости за последнее время, во второй части была рассмотрена динамика цен аренды и продажи коммерческой недвижимости города Томска с 2010го года по 2018го года.
В данной работе в качестве реальных данных были взяты арендные стоимости офисных помещений в связи с высокой стоимостью продажи офисных помещений, в следствии вызывающая недостаточность данных продаж для проведения регрессионного моделирования.
Данные для анализа были получены с сайта ЦИАН и с агентства недвижимости ТОККО.
В третьей части из полученных данных сформирована база данных для анализа, произведена описательная статистика исходных данных, которая представлена, как и в виде таблицы, так и в графическом виде, которая показана в приложениях. Были построены различные регрессионные модели ценообразования, и произведен отбор наиболее оптимальной при помощи функции “step” и других показателей.
Проведены различные тесты на нормальность остатков, выявление мультиколлениарности, тест на наличие гетероскедастичности и другие.
Построенная модель протестирована, и прогнозная цена почти соответствует действительной цене, что показывает высокое качество построенной модели. По поводу значимости факторов был сделан вывод, что на цену аренды офисных помещений оказывают влияние таких факторов как: площадь арендуемого помещения, расстояние до ближайшего условного центра, наличие класса “А” офисного помещения, наличие охраны, а также район, на котором расположено офисное помещение. Остальные факторы либо вообще не значимые, либо незначительно влияют на цену аренды офисных помещений.
