ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЦЕН ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНФОРМАЦИИ О ДОСТУПНОСТИ СОЦИАЛЬНО-ЗНАЧИМОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

АННОТАЦИЯ 3
ВВЕДЕНИЕ 5
1 Основные понятия рынка недвижимости 7
1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости 7
1.2 Группы факторов, влияющих на стоимость недвижимости 10
1.3 Рынок недвижимости: определение, сегментация, оценка недвижимости 14
2 Предобработка данных и первичный статистический анализ 26
2.1 Описание и фильтрация данных 26
2.2 Первичный статистический анализ данных 28
3. Математическое моделирование 36
3.1 Формулировка гипотез, выбор класса модели, процедура оценки качества 36
3.2 Построение математических моделей 38
3.2.1 Базовая модель 38
3.2.2 Учет количества объектов в радиусе 41
3.2.3 Наличие или отсутствие объекта в радиусе 53
3.2.4 Расстояние до K-ближайшего объекта 65
3.2.5 Усредненное расстояние до K-ближайших объектов 75
3.2.6 Обобщение вариантов учета 86
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 88
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 89
ПРИЛОЖЕНЕНИЕ А - Список объектов социально-значимой инфраструктуры 98

Купить

Оценка стоимости недвижимости является важной и неотъемлемой частью рыночных отношений на рынке недвижимости. Необходимость в оценке недвижимости возникает, например, у банков, страховых компаний и, конечно, у компаний по оценке недвижимости. Оценка стоимости недвижимости выполняется также при начислении налога на имущество, в этом случае говорят о кадастровой оценке недвижимости. Участники рынка заинтересованы в том, чтобы оценка стоимости недвижимости была максимально объективной и точной.
Одним из способов повышения точности оценивания является привлечение географической информации. Такой географической информацией может стать местоположение объекта, его отдаленность от центра города, наличие поблизости больниц или магазинов, расстояние до ближайшего магазина или, например, автобусной остановки. Всё это гипотетически должно повышать точность оценивания стоимости недвижимости.
Объектом исследования является вторичный рынок жилой недвижимости Томска.
Предметом исследования является процесс ценообразования на вторичном рынке жилой недвижимости Томска.
Целью работы является построение и исследование математических моделей стоимости жилой недвижимости, учитывающих информацию о социально-значимой инфраструктуре и обладающих более высокой точностью по сравнению с традиционными моделями.
Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:
1. Собрать и обработать данные о вторичном рынке жилой недвижимости.
2. Провести первичный статистический анализ данных.
3. Сформулировать гипотезы относительно влияния тех или иных объектов социально-значимой инфраструктуры на стоимость жилой недвижимости.
4. Разработать методы учета информации о доступности социально-значимых объектов инфраструктуры.
5. Построить математические модели для оценки жилой недвижимости.
6. Оценить качество полученных моделей и дать содержательную интерпретацию результатов.
Актуальность данной работы обусловлена тем, что в настоящее время имеется большая потребность в объективной и достоверной оценке стоимости жилой недвижимости, т.к. из-за одних лишь ошибок в оценке кадастровой стоимости жилой недвижимости бюджет страны ежегодно теряет миллиарды рублей. Повышение точности оценки позволит снизить данные потери.
В первой главе приводятся теоретические сведения о рынке недвижимости, даётся классификация объектов недвижимости, перечисляются группы факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также приводятся основные подходы к оценке недвижимости.
Во второй главе описывается процедура подготовки данных и результаты первичного статистического анализа имеющихся данных.
В третьей главе описывается базовая модель, с которой сравниваются новые модели; рассматриваются предлагаемые методы учета информации об объектах социальнозначимой инфраструктуры; приводится результаты построения моделей, по-разному учитывающих доступность вышеуказанных объектов; демонстрируется тепловая карта города с информацией о расположении и количестве объектов.
В заключении приводятся краткие сведения о полученных результатах, выполняется сравнение точности построенных моделей, даются рекомендации по их использованию.
В результате выполненной работы
• была сформулирована и выполнена проверка гипотезы о влиянии социальнозначимой инфраструктуры на стоимость жилой недвижимости;
• были предложены различные методы учёта социально-значимой инфраструктуры и исследованы их статистические характеристики с применением методов интеллектуального анализа данных;
• дана подробная интерпретация полученных результатов;
• доказано, что включение в модель информации о доступности социально-значимой инфраструктуры приводит к статистически значимому повышению точности оценивания.
Исходные данные были предоставлены компанией по оценке недвижимости «Бюро оценки ТОККО». Данные представлены в виде таблицы с информацией о характеристиках квартир и ценами предложений.

Купить