МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ СВОДНОГО ИНДИКАТОРА ДЛЯ ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
|
АННОТАЦИЯ 3
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Особенности финансирования объектов строительства 9
1.1 Обзор международной практики финансирования жилищного строительства 9
1.2 Экономический смысл и правовые особенности ипотечных кредитов 15
1.3 Механизмы государственного регулирования жилищного строительства 23
2 Экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в
Российской Федерации 29
2.1 Особенности правового регулирования деятельности специализированных
застройщиков 29
2.2 Обзор специализированных застройщиков Российской Федерации 36
2.3 Основные экономические показатели деятельности специализированных
застройщиков 40
3 Математическая модель сводного финансового индикатора 48
3.1 Методические основы формирования сводного финансового индикатора 48
3.2 Разработка модели построения сводного индикатора для оценки финансового
состояния специализированных застройщиков 55
3.3 Применение построенной модели в отношении специализированных застройщиков в
Российской Федерации 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 85
ПРИЛОЖЕНИЕ А Данные бухгалтерской отчетности 99
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Данные отчета о финансовых результатах 112
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Особенности финансирования объектов строительства 9
1.1 Обзор международной практики финансирования жилищного строительства 9
1.2 Экономический смысл и правовые особенности ипотечных кредитов 15
1.3 Механизмы государственного регулирования жилищного строительства 23
2 Экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в
Российской Федерации 29
2.1 Особенности правового регулирования деятельности специализированных
застройщиков 29
2.2 Обзор специализированных застройщиков Российской Федерации 36
2.3 Основные экономические показатели деятельности специализированных
застройщиков 40
3 Математическая модель сводного финансового индикатора 48
3.1 Методические основы формирования сводного финансового индикатора 48
3.2 Разработка модели построения сводного индикатора для оценки финансового
состояния специализированных застройщиков 55
3.3 Применение построенной модели в отношении специализированных застройщиков в
Российской Федерации 79
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 83
СПИСОК ИПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 85
ПРИЛОЖЕНИЕ А Данные бухгалтерской отчетности 99
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Данные отчета о финансовых результатах 112
Строительный сектор играет важную роль для социально-экономического развития России. Во-первых, строительство является одним из наиболее значимых отраслей национальной экономики с точки зрения его вклада в валовый внутренний продукт (ВВП). Во-вторых, строительство, особенно жилищное, порождает масштабные
мультипликативные эффекты в смежных отраслях. В-третьих, жилищное строительство влечет за собой большое количество положительных социальных последствий, способствующих повышению качества жизни населения в российских регионах.
Рынок недвижимости зависит от решений властей, общей ситуации в экономике и политике.
Переход на новую систему финансирования жилищного строительства в Российской Федерации является самой глубокой трансформацией отрасли за последние два десятилетия. Федеральный закон Российской Федерации от 1 июля 2018 года № 175- ФЗ , в соответствии с которым был осуществлен переход, изменяет нормативно-правовое регулирование сектора жилищного строительства, определяя проектное финансирование как единственный источник привлечения средств. Переход жилищной отрасли на модель проектного банковского финансирования был призван решить не только важную социальную задачу - минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке, - но и помочь увеличить объемы строительства и решить жилищную проблему.
Данный переход предполагает полный отказ от прямого привлечения средств граждан для строительства многоэтажных домов и их замену банковским кредитованием. Система долевого жилищного строительства сохраняется, однако российские застройщики потеряли возможность напрямую привлекать средства граждан через договоры долевого участия (ДДУ). Сейчас эти средства накапливаются и хранятся на банковских счетах эскроу , и строительные компании могут использовать их только после завершения работ.
Изменение схемы финансирования жилищного строительства наносит серьезный удар по финансовому состоянию застройщика. Привлекая заемные банковские средства вместо свободных денег дольщиков, он понесет дополнительные финансовые затраты на выплату процентов, что неизбежно даст толчок росту цен, а значит, усложнит продажу уже построенных квартир. Застройщику отказано в доступе к деньгам дольщиков, хранящихся на счетах эскроу в течение всего периода строительства. Поэтому переход жилищного строительства на проектное финансирование чреват монополизацией рынка жилья, вытеснением с него не только недобросовестных, но и просто более слабых участников, тех, кто не выдержит снижения доходности проекта и не найдет финансирования.
Переход на новую модель финансирования жилищного строительства совпал с кризисом, связанным с COVID-19. В апреле 2020 года были введены ограничения на строительные работы в 44 регионах страны. В Москве строительство и продажа жилья были практически остановлены на два месяца. Пандемия критически усложнила и в то же время невероятно ускорила поиск взаимоприемлемых решений, стремление достичь баланса интересов всех сторон, учитывать возможные не только финансовые, экономические, но и социальные и политические последствия принимаемых решений, которые в определенные моменты приобретали критический характер и становились приоритетными.
Строительная отрасль была включена правительством Российской Федерации в список отраслей российской экономики, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции . Согласно информации Росстата за 2018 год, приведенной в этом документе для обоснования необходимости включения строительства в такой список, среднегодовая численность занятых в строительстве составляет 6,4 млн человек (8,8% от всех занятых в стране), а в жилищно-коммунальном хозяйстве - 2,4 млн человек. Строительство дает 5% ВВП страны, не считая смежных отраслей. Приостановка реализации строительных проектов, банкротство строительных компаний могут привести к лишению работы огромного количества населения и трудовых мигрантов, которые составляют от 10 до 15% занятых в строительстве, что чревато серьезными социальными проблемами. Остановка продаж грозила резким ухудшением финансового состояния застройщиков. В ситуации угрозы массовой безработицы и падения доходов населения спрос на жилье резко упал.
В этой критической ситуации государство поддержало строительную отрасль и субсидировало ставки по ипотеке (до 6,5% годовых), ставки по кредитам застройщиков, определенные группы покупателей жилья (многодетные семьи и т.д.), а также выделило 50 миллиардов рублей на покупку местными властями жилья у застройщиков.
Принятые антикризисные меры оказали положительное влияние на рынок жилья. Они позволили избежать коллапса строительной отрасли и рынка жилья, банкротств застройщиков и появления новых обманутых дольщиков.
После начала военной спецоперации России на Украине страна столкнулась с новым экономическим кризисом - санкции и рост курса валют сказались на всех рынках. Они также затронули строительную отрасль.
Курс доллара начал расти с каждым днем. На этой волне сбережения россиян перетекают с финансовых рынков в недвижимость. Те, кто копил деньги на первоначальный взнос по ипотеке, ждали хороших прогнозов по снижению ставки к концу года. Но ключевая ставка Центрального Банка с 28 февраля выросла с 9,5 до 20%. Повышение ключевой ставки ЦБ вынудило некоторые банки повысить ставки по ипотечным программам; некоторые банки - приостановить выдачу ипотечных кредитов. В связи с этим наблюдается снижение спроса на недвижимость.
Состоялось заседание правительства, на котором Президент России Владимир Путин вместе с министрами принял ряд важных решений по ипотеке в период значительных экономических изменений. Было предложено доработать существующие программы льготного ипотечного кредитования для поддержания спроса на ипотечном рынке.
Так, 25 апреля президент Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотечной программе на приобретение жилья в новостройках до 9%. Новые условия вступили в силу 1 мая 2022 года. Программа была продлена до конца 2022 года .
Эксперты выделяют несколько сценариев развития ситуации на первичном рынке жилой недвижимости и отмечают, что снижение ставки по ипотеке до 9% окажет определенный положительный эффект. Однако здесь слишком много сложностей и неопределенностей, и в ближайшие месяцы можно ожидать значительного падения спроса, что может вынудить застройщиков скорректировать свою ценовую политику.
Ситуация дополнительного сокращения доходов строительных компаний видится экспертами в ближайшие полгода, как минимум, неизменной. Изменения в макроэкономической среде, включая повышение процентных ставок по кредитам, также способствуют ухудшению финансовой стабильности строительных компаний.
В тоже время рынок строительного жилья испытывает значительную неопределенность, которая связана с необходимостью восстановления цепочек поставок для закупки строительных материалов. Также негативным фактором роста цен является стоимость строительства: по оценкам экспертов, цены на стройматериалы выросли в среднем на 30%, а по некоторым позициям - на 50%. При этом стабилизация курса рубля по отношению к мировым валютам несколько сглаживает наиболее негативные сценарии развития ситуации, о которых аналитики говорили в марте и начале апреля.
При укреплении рубля и высокой инфляции произойдет более быстрое снижение цен на первичном рынке жилья и менее значительное падение количества продаж. Если рубль ослабнет по отношению к доллару и евро, цены на первичную недвижимость в рублевом выражении вряд ли упадут. Однако, в любом случае, эксперты не прогнозируют устойчивого роста продаж и повышения активности на рынке недвижимости во втором и третьем кварталах этого года.
Кроме того, эксперты отмечают, что новые реалии требуют более тщательного подхода федеральных и региональных властей к финансовой устойчивости строительных компаний с целью прогнозирования вероятности их банкротств в ближайшие полгода - год. Для этого необходимо включить в список мониторинга оценку дополнительных финансовых параметров застройщиков и параметров макроэкономической среды - курса рубля и ставки по ипотеке.
Таким образом, разработка сводного индикатора оценки финансового состояния становится актуальной, потому как на основании результатов финансового анализа можно получить комплексную оценку финансового состояния специализированных застройщиков, выявить их сильные и слабые стороны. Данная оценка будет интересна участникам долевого строительства, банкам и инвесторам.
Объектом исследования магистерской диссертации являются специализированные застройщики.
Предметом исследования является финансовое состояние специализированных застройщиков.
Цель работы: формирование сводного индикатора для оценки финансового состояния специализированных застройщиков.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
- изучение особенностей финансирования жилищного строительства;
- выбор и расчет экономических показателей, наиболее полно отражающих деятельность специализированных застройщиков;
- анализ индикаторов оценки финансового состояния организаций применяемых на практике;
- разработка сводного индикатора оценки финансового состояния специализированных застройщиков;
- апробация модели расчета сводного индикатора.
В работе используются методы статистического анализа и экономикоматематические методы. Статистические методы в работе представляются корреляционным анализом данных для построения корреляционной матрицы и определения статистической взаимосвязи между выбранными показателями финансово - хозяйственной деятельности специализированных застройщиков. Из экономико - математических методов применяется метод главных компонент, который используется для формирования сводного индикатора, оценивающего финансовое состояние специализированных застройщиков.
Для начала, чтобы полностью разобраться в проблеме, следует рассмотреть особенности финансирования объектов строительства: провести обзор международной практики финансирования жилищного строительства, определить экономический смысл ипотечных кредитов, а также их правовые особенности, и изучить механизмы государственного регулирования жилищного строительства. Этому будет посвящена первая глава.
Во второй главе работы изучены экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в Российской Федерации: рассмотрены особенности правового регулирования их деятельности, проведен обзор специализированных застройщиков и проанализированы основные экономические показатели их деятельности за последние годы.
В третьей главе рассмотрены уже существующие сводные финансовые индикаторы, разработан новый сводный индикатор для оценки финансового состояния специализированных застройщиков и представлена апробация полученной модели.
Элементы научной новизны исследования заключаются в разработке методики формирования сводного индикатора для оценки финансового состояния специализированных застройщиков на основе метода главных компонент.
Практическая значимость магистерской" диссертации заключается в том, что предложенный сводный индикатор могут использовать участники долевого строительства при принятии решения о приобретении жилья, банки при принятии решения о кредитовании специализированных застройщиков, а инвесторы при принятии решения о вложении средств.
Важной особенностью работы является то, что расчеты выполнены на реальных данных. Базовые значения, необходимые для расчета показателей, были собраны из бухгалтерских отчетностей 19-ти специализированных застройщиков г. Москва за 20182021 года.
Результаты исследования представлены на Международной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Экономика глазами молодых» 29 апреля 2021 года. А также по теме магистерской диссертации опубликована статья «Источники финансирования строительства жилого фонда в современных условиях» в сборнике материалов данной конференции за 2021 год.
мультипликативные эффекты в смежных отраслях. В-третьих, жилищное строительство влечет за собой большое количество положительных социальных последствий, способствующих повышению качества жизни населения в российских регионах.
Рынок недвижимости зависит от решений властей, общей ситуации в экономике и политике.
Переход на новую систему финансирования жилищного строительства в Российской Федерации является самой глубокой трансформацией отрасли за последние два десятилетия. Федеральный закон Российской Федерации от 1 июля 2018 года № 175- ФЗ , в соответствии с которым был осуществлен переход, изменяет нормативно-правовое регулирование сектора жилищного строительства, определяя проектное финансирование как единственный источник привлечения средств. Переход жилищной отрасли на модель проектного банковского финансирования был призван решить не только важную социальную задачу - минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке, - но и помочь увеличить объемы строительства и решить жилищную проблему.
Данный переход предполагает полный отказ от прямого привлечения средств граждан для строительства многоэтажных домов и их замену банковским кредитованием. Система долевого жилищного строительства сохраняется, однако российские застройщики потеряли возможность напрямую привлекать средства граждан через договоры долевого участия (ДДУ). Сейчас эти средства накапливаются и хранятся на банковских счетах эскроу , и строительные компании могут использовать их только после завершения работ.
Изменение схемы финансирования жилищного строительства наносит серьезный удар по финансовому состоянию застройщика. Привлекая заемные банковские средства вместо свободных денег дольщиков, он понесет дополнительные финансовые затраты на выплату процентов, что неизбежно даст толчок росту цен, а значит, усложнит продажу уже построенных квартир. Застройщику отказано в доступе к деньгам дольщиков, хранящихся на счетах эскроу в течение всего периода строительства. Поэтому переход жилищного строительства на проектное финансирование чреват монополизацией рынка жилья, вытеснением с него не только недобросовестных, но и просто более слабых участников, тех, кто не выдержит снижения доходности проекта и не найдет финансирования.
Переход на новую модель финансирования жилищного строительства совпал с кризисом, связанным с COVID-19. В апреле 2020 года были введены ограничения на строительные работы в 44 регионах страны. В Москве строительство и продажа жилья были практически остановлены на два месяца. Пандемия критически усложнила и в то же время невероятно ускорила поиск взаимоприемлемых решений, стремление достичь баланса интересов всех сторон, учитывать возможные не только финансовые, экономические, но и социальные и политические последствия принимаемых решений, которые в определенные моменты приобретали критический характер и становились приоритетными.
Строительная отрасль была включена правительством Российской Федерации в список отраслей российской экономики, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции . Согласно информации Росстата за 2018 год, приведенной в этом документе для обоснования необходимости включения строительства в такой список, среднегодовая численность занятых в строительстве составляет 6,4 млн человек (8,8% от всех занятых в стране), а в жилищно-коммунальном хозяйстве - 2,4 млн человек. Строительство дает 5% ВВП страны, не считая смежных отраслей. Приостановка реализации строительных проектов, банкротство строительных компаний могут привести к лишению работы огромного количества населения и трудовых мигрантов, которые составляют от 10 до 15% занятых в строительстве, что чревато серьезными социальными проблемами. Остановка продаж грозила резким ухудшением финансового состояния застройщиков. В ситуации угрозы массовой безработицы и падения доходов населения спрос на жилье резко упал.
В этой критической ситуации государство поддержало строительную отрасль и субсидировало ставки по ипотеке (до 6,5% годовых), ставки по кредитам застройщиков, определенные группы покупателей жилья (многодетные семьи и т.д.), а также выделило 50 миллиардов рублей на покупку местными властями жилья у застройщиков.
Принятые антикризисные меры оказали положительное влияние на рынок жилья. Они позволили избежать коллапса строительной отрасли и рынка жилья, банкротств застройщиков и появления новых обманутых дольщиков.
После начала военной спецоперации России на Украине страна столкнулась с новым экономическим кризисом - санкции и рост курса валют сказались на всех рынках. Они также затронули строительную отрасль.
Курс доллара начал расти с каждым днем. На этой волне сбережения россиян перетекают с финансовых рынков в недвижимость. Те, кто копил деньги на первоначальный взнос по ипотеке, ждали хороших прогнозов по снижению ставки к концу года. Но ключевая ставка Центрального Банка с 28 февраля выросла с 9,5 до 20%. Повышение ключевой ставки ЦБ вынудило некоторые банки повысить ставки по ипотечным программам; некоторые банки - приостановить выдачу ипотечных кредитов. В связи с этим наблюдается снижение спроса на недвижимость.
Состоялось заседание правительства, на котором Президент России Владимир Путин вместе с министрами принял ряд важных решений по ипотеке в период значительных экономических изменений. Было предложено доработать существующие программы льготного ипотечного кредитования для поддержания спроса на ипотечном рынке.
Так, 25 апреля президент Владимир Путин предложил снизить ставку по льготной ипотечной программе на приобретение жилья в новостройках до 9%. Новые условия вступили в силу 1 мая 2022 года. Программа была продлена до конца 2022 года .
Эксперты выделяют несколько сценариев развития ситуации на первичном рынке жилой недвижимости и отмечают, что снижение ставки по ипотеке до 9% окажет определенный положительный эффект. Однако здесь слишком много сложностей и неопределенностей, и в ближайшие месяцы можно ожидать значительного падения спроса, что может вынудить застройщиков скорректировать свою ценовую политику.
Ситуация дополнительного сокращения доходов строительных компаний видится экспертами в ближайшие полгода, как минимум, неизменной. Изменения в макроэкономической среде, включая повышение процентных ставок по кредитам, также способствуют ухудшению финансовой стабильности строительных компаний.
В тоже время рынок строительного жилья испытывает значительную неопределенность, которая связана с необходимостью восстановления цепочек поставок для закупки строительных материалов. Также негативным фактором роста цен является стоимость строительства: по оценкам экспертов, цены на стройматериалы выросли в среднем на 30%, а по некоторым позициям - на 50%. При этом стабилизация курса рубля по отношению к мировым валютам несколько сглаживает наиболее негативные сценарии развития ситуации, о которых аналитики говорили в марте и начале апреля.
При укреплении рубля и высокой инфляции произойдет более быстрое снижение цен на первичном рынке жилья и менее значительное падение количества продаж. Если рубль ослабнет по отношению к доллару и евро, цены на первичную недвижимость в рублевом выражении вряд ли упадут. Однако, в любом случае, эксперты не прогнозируют устойчивого роста продаж и повышения активности на рынке недвижимости во втором и третьем кварталах этого года.
Кроме того, эксперты отмечают, что новые реалии требуют более тщательного подхода федеральных и региональных властей к финансовой устойчивости строительных компаний с целью прогнозирования вероятности их банкротств в ближайшие полгода - год. Для этого необходимо включить в список мониторинга оценку дополнительных финансовых параметров застройщиков и параметров макроэкономической среды - курса рубля и ставки по ипотеке.
Таким образом, разработка сводного индикатора оценки финансового состояния становится актуальной, потому как на основании результатов финансового анализа можно получить комплексную оценку финансового состояния специализированных застройщиков, выявить их сильные и слабые стороны. Данная оценка будет интересна участникам долевого строительства, банкам и инвесторам.
Объектом исследования магистерской диссертации являются специализированные застройщики.
Предметом исследования является финансовое состояние специализированных застройщиков.
Цель работы: формирование сводного индикатора для оценки финансового состояния специализированных застройщиков.
Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:
- изучение особенностей финансирования жилищного строительства;
- выбор и расчет экономических показателей, наиболее полно отражающих деятельность специализированных застройщиков;
- анализ индикаторов оценки финансового состояния организаций применяемых на практике;
- разработка сводного индикатора оценки финансового состояния специализированных застройщиков;
- апробация модели расчета сводного индикатора.
В работе используются методы статистического анализа и экономикоматематические методы. Статистические методы в работе представляются корреляционным анализом данных для построения корреляционной матрицы и определения статистической взаимосвязи между выбранными показателями финансово - хозяйственной деятельности специализированных застройщиков. Из экономико - математических методов применяется метод главных компонент, который используется для формирования сводного индикатора, оценивающего финансовое состояние специализированных застройщиков.
Для начала, чтобы полностью разобраться в проблеме, следует рассмотреть особенности финансирования объектов строительства: провести обзор международной практики финансирования жилищного строительства, определить экономический смысл ипотечных кредитов, а также их правовые особенности, и изучить механизмы государственного регулирования жилищного строительства. Этому будет посвящена первая глава.
Во второй главе работы изучены экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в Российской Федерации: рассмотрены особенности правового регулирования их деятельности, проведен обзор специализированных застройщиков и проанализированы основные экономические показатели их деятельности за последние годы.
В третьей главе рассмотрены уже существующие сводные финансовые индикаторы, разработан новый сводный индикатор для оценки финансового состояния специализированных застройщиков и представлена апробация полученной модели.
Элементы научной новизны исследования заключаются в разработке методики формирования сводного индикатора для оценки финансового состояния специализированных застройщиков на основе метода главных компонент.
Практическая значимость магистерской" диссертации заключается в том, что предложенный сводный индикатор могут использовать участники долевого строительства при принятии решения о приобретении жилья, банки при принятии решения о кредитовании специализированных застройщиков, а инвесторы при принятии решения о вложении средств.
Важной особенностью работы является то, что расчеты выполнены на реальных данных. Базовые значения, необходимые для расчета показателей, были собраны из бухгалтерских отчетностей 19-ти специализированных застройщиков г. Москва за 20182021 года.
Результаты исследования представлены на Международной конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Экономика глазами молодых» 29 апреля 2021 года. А также по теме магистерской диссертации опубликована статья «Источники финансирования строительства жилого фонда в современных условиях» в сборнике материалов данной конференции за 2021 год.
В первой части работы были подробно рассмотрены особенности финансирования объектов строительства и проведен обзор международной практики финансирования жилищного строительства. Далее в первой части работы определен экономический смысл ипотечных кредитов и рассмотрены их правовые особенности. А также изучены механизмы государственного регулирования жилищного строительства.
Рассмотрев финансирование строительства в других странах, становится ясно, что идея финансирования жилищного строительства была заимствована у Германии, Франции, Великобритании и адаптирована к реалиям российской действительности. При этом правительство пошло по пути полного замораживания средств граждан на специальном счете до тех пор, пока многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию. В этом случае интересы дольщиков защищены, а застройщики поставлены в положение, когда осуществить строительство объекта возможно лишь при финансировании строительства банком посредством кредитования.
Во второй части работы были изучены экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в Российской Федерации. Рассмотрены особенности правового регулирования их деятельности. Переход на проектное финансирование жилищного строительства ужесточил требования к застройщикам. Далее во второй части работы проведен обзор специализированных застройщиков. Были отобраны интересующие нас специализированные застройщики г. Москва для дальнейшего формирования сводного индикатора. Также во второй части работы было проанализировано текущее состояние строительного сектора на рынке, и определен набор основных экономических показателей деятельности специализированных застройщиков для формирования сводного индикатора.
В третьей части работы рассмотрены уже существующие сводные финансовые индикаторы. Некоторые из них основаны на конкретной задаче, например, для определения вероятности банкротства, некоторые на местоположении предприятия (регион, город), но такие показатели не могут быть применены к другим регионам или отраслям. Таким образом, можно сделать вывод, что данная проблема очень актуальна и имеет практическое значение для предприятий.
Далее была предложена методика для формирования нового сводного индикатора оценки финансового состояния специализированных застройщиков с помощью метода главных компонент, являющимся одним из инструментов факторного анализа. Для этого был произведен расчет восьми финансовых коэффициентов, характеризующих финансовое положение и степень устойчивости компании, и рассчитаны коэффициенты корреляции для создания объективной картины зависимости между выбранными показателями. В заключение представлена апробация полученной модели.
Таким образом, предложенная методика формирования сводного индикатора для ранжирования специализированных застройщиков позволяет произвести всестороннюю оценку деятельности, а также проанализировать конкурентоспособность строительных компаний. Из полученного рейтинга видно, что первые позиции занимают действительно специализированные застройщики с хорошим финансовым состоянием. В связи с этим дальнейшее исследование возможно проводить на основании построенного индикатора, который является действительным отражением финансового состояния специализированных застройщиков.
Результаты, полученные в процессе выполнения диссертационной работы, могут быть применены на практике любой строительной компанией г. Москва, осуществляющая свою деятельность по Федеральному закону № 214-ФЗ. Расчет показателя значительно повысит эффективность оценки своего финансового положения, а также повысит его точность, поскольку будут учитываться отраслевые и региональные особенности. Компании из другой отрасли или другого региона также могут использовать методику расчета, приведенную в работе, но процедура построения модели должна быть выполнена повторно.
Рассмотрев финансирование строительства в других странах, становится ясно, что идея финансирования жилищного строительства была заимствована у Германии, Франции, Великобритании и адаптирована к реалиям российской действительности. При этом правительство пошло по пути полного замораживания средств граждан на специальном счете до тех пор, пока многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию. В этом случае интересы дольщиков защищены, а застройщики поставлены в положение, когда осуществить строительство объекта возможно лишь при финансировании строительства банком посредством кредитования.
Во второй части работы были изучены экономические условия хозяйствования специализированных застройщиков в Российской Федерации. Рассмотрены особенности правового регулирования их деятельности. Переход на проектное финансирование жилищного строительства ужесточил требования к застройщикам. Далее во второй части работы проведен обзор специализированных застройщиков. Были отобраны интересующие нас специализированные застройщики г. Москва для дальнейшего формирования сводного индикатора. Также во второй части работы было проанализировано текущее состояние строительного сектора на рынке, и определен набор основных экономических показателей деятельности специализированных застройщиков для формирования сводного индикатора.
В третьей части работы рассмотрены уже существующие сводные финансовые индикаторы. Некоторые из них основаны на конкретной задаче, например, для определения вероятности банкротства, некоторые на местоположении предприятия (регион, город), но такие показатели не могут быть применены к другим регионам или отраслям. Таким образом, можно сделать вывод, что данная проблема очень актуальна и имеет практическое значение для предприятий.
Далее была предложена методика для формирования нового сводного индикатора оценки финансового состояния специализированных застройщиков с помощью метода главных компонент, являющимся одним из инструментов факторного анализа. Для этого был произведен расчет восьми финансовых коэффициентов, характеризующих финансовое положение и степень устойчивости компании, и рассчитаны коэффициенты корреляции для создания объективной картины зависимости между выбранными показателями. В заключение представлена апробация полученной модели.
Таким образом, предложенная методика формирования сводного индикатора для ранжирования специализированных застройщиков позволяет произвести всестороннюю оценку деятельности, а также проанализировать конкурентоспособность строительных компаний. Из полученного рейтинга видно, что первые позиции занимают действительно специализированные застройщики с хорошим финансовым состоянием. В связи с этим дальнейшее исследование возможно проводить на основании построенного индикатора, который является действительным отражением финансового состояния специализированных застройщиков.
Результаты, полученные в процессе выполнения диссертационной работы, могут быть применены на практике любой строительной компанией г. Москва, осуществляющая свою деятельность по Федеральному закону № 214-ФЗ. Расчет показателя значительно повысит эффективность оценки своего финансового положения, а также повысит его точность, поскольку будут учитываться отраслевые и региональные особенности. Компании из другой отрасли или другого региона также могут использовать методику расчета, приведенную в работе, но процедура построения модели должна быть выполнена повторно.
