РАЗВИТИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ РЕГРЕССИОННОЙ МОДЕЛИ

Введение 2
1 Теоретические основы оценки рынка недвижимости 6
1.1 Сущность и необходимость оценки недвижимости 6
1.2 Этапы процесса оценки недвижимости 15
1.3 Факторы развития рынка недвижимости 19
1.4 Организация оценочной деятельности в Германии: роль и значение
экспертных комиссий 22
2 Методы анализа и оценки объектов недвижимости 28
2.1 Виды методов и моделей прогнозирования рынка недвижимости 28
2.2 Модели регререссионного анализа и её особенности 33
2.3 Практика использования регрессионной модели на малоактивном рынке
оценки недвижимости 36
3 Система анализа оценки недвижимости на материалах ООО «Бюро оценки
«ТОККО» 41
3.1 ООО «Бюро оценки «ТОККО» как объект исследования 41
3.2 Состояние и анализ рынка недвижимости в Сибирском Федеральном округе
43
3.3 Развитие методов оценки недвижимости с использованием регрессионной
модели 49
Заключение 60
Список использованных исочников литературы 62
Приложение
Купить

С появлением в России рыночных отношений возникла объективная необходимость независимой оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Проблемы оценки недвижимости давно решаются зарубежными и сравнительно недавно - российскими учёными - экономистами. Возрастающий объем публикаций по исследованиям в этой области свидетельствует об актуальности данного направления и интересе со стороны государственных и частных структур. Частные структуры проявляют заинтересованность в независимой оценке коммерческой недвижимости для определения размеров ипотечных кредитов, в целях минимизации рисков, для судебных споров и в других случаях, когда необходимо принять аргументированное решение о стоимости объекта недвижимости.
Определение стоимости бизнеса - это достаточно трудоемкий процесс. Построение модели для рассматриваемого класса объектов (производственно - складских помещений) позволяет прогнозировать с достаточной степенью точности стоимость бизнеса, при известных входных параметрах, не прибегая к рутинной работе по сбору и классификации информации, трудоемким расчетам.
В российской практике оценочной деятельности широко используются три базовых (стандартных) подхода: затратный, доходный и сравнительный, которые отражены в соответствующих нормативный документах, и, прежде всего, в российских Стандартах оценки, утвержденных постановление правительства РФ. В то же время, есть необходимость в использовании таких новых способов оценки стоимости производственно - складских помещений, которые сочетали бы в себе преимущества трёх основных подходов и опирались на взаимодействие факторов, автономно учитываемых в рамках стандартных подходов.
Актуальность работы связана с тем, что в настоящее время на оценку стоимости производственно-складских помещений влияет целый ряд факторов, таких как экономических, социальных, административных и т. д., которые необходимо учитывать в зависимости от степени их значимости.
Проблемой в этой связи является разрыв, получаемый при определении стоимости сравнительным, затратным и доходным подходами, в которых учитываются разные факторы.
Он может быть связан с тем, что для каждого сегмента коммерческой недвижимости на отдельно взятом локальном рынке существует индивидуальное распределение сил среди факторов, влияющих на стоимость того или иного доходного объекта. Для некоторых сегментов развитие рынков продажи и аренды недвижимости может идти практически синхронно, а для некоторых могут наблюдаться значительные асимметрии.
Таким образом, на практике приходится использовать все три метода оценки недвижимости, так как очень сложно оценить степень значимости всех факторов, влияющих на оценку стоимости.
Для упрощения процесса оценки стоимости недвижимости предлагается использовать математические методы в сравнительном подходе, так как он является самым распространенным для оценки. Для этого предполагается проведение практического исследования.
Целью данной работы является исследования влияния факторов недвижимости на ее стоимость при помощи математических методов для улучшения процесса оценки.
Задачи:
1. рассмотреть сущность, структуру, основные элементы, методику формирования оценки производственно-складских помещений;
2. проанализировать современную ситуацию, сложившуюся в Сибирском Федеральном Округе по оценке производственно-складских помещений;
3. определить метод и модель, необходимую для прогнозирования стоимости недвижимости;
4. выявить факторы, влияющие на цену производственно-складских помещений по результатам анализа данных Сибирского Федерального Округа с использованием метода регрессионной модели.
Объект исследования: производственно-складская недвижимость.
Предмет исследования: влияние факторов на стоимость
производственно-складской недвижимости
В ходе работы использовались следующие методы исследования: теоретический анализ литературы, анализ практического опыта оценки недвижимости, наблюдение и анализ рынка, метаматематические методы, в частности регрессионный анализ. Теоретические и эмпирические материалы исследованы и обобщены с помощью графического и табличного методов.
Научная новизна: Усовершенствование методов оценки недвижимости с помощью использования математического аппарата в Сибирском Федеральном округе.
Методологическая база магистерской диссертации сформирована на основе трудов отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки недвижимости с помощью математических методов. Среди них особо можно выделить работы таких исследователей как: А.Б. Барский, Е.Е. Яскевич, Л.А. Лейфер, Грибовский С.В, Сивец С.А., Лапко К.С., Стерник С.Г., и др.
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, обладающие научной новизной, состоят в следующем:
1. уточнено содержание понятий видов и методов прогнозирования в оценке объектов недвижимости;
2. сформирована регрессионная модель влияния факторов на стоимость производственно - складских помещений в Сибирском Федеральном Округе
3. выявлены факторы, влияющие на стоимость производственноскладской недвижимости по Сибирскому Федеральному Округу.
Практическая значимость работы заключается в усовершенствовании сравнительного подхода оценки стоимости объектов недвижимости с использованием корреляционно-регрессионной математической модели.

Купить