УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
|
Аннотация
Введение 4
1 Теоретические основы управления объектами недвижимости 7
1.1 Понятие недвижимости и ее особенности как объекта управления 7
1.2 Классификация объектов недвижимости 15
1.3 Методы и способы управления объектами недвижимости 21
2 Рынок недвижимости в системе ресурсных рынков 29
2.1 Сущность рынка недвижимости, его структура 29
2.2 Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России 36
22.3 Обзор рынка коммерческой недвижимости города Томска 42
3 Разработка стратегии управления объектом коммерческой недвижимостью на
примере ООО «ТоМаш» 48
3.1 Характеристика предприятия и оценка системы управления коммерческой
недвижимостью ООО «ТоМаш» 48
3.2 Анализ рынка офисной недвижимости города Томска и особенности
привлечения арендаторов» 55
3.3 Разработка стратегии управления объектом недвижимости 58
3.4 Разработка программы привлечения арендаторов и оценка эффективности
предложенных мероприятий 66
Заключение 72
Литература 75
Приложение А Дорожная карта мероприятий по внедрению эффективной стратегии управления недвижимостью в ООО «ТоМаш» 84
Приложение Б Классификация бизнес-центров и офисных зданий 85
Приложение В Расчет сравнительным подходом стоимости объекта оценки 86
Приложение Г Бухгалтерский баланс и Отчет о финансовых результатах деятельности компании 90
Приложение Д Алгоритм анализа недвижимости 94
Введение 4
1 Теоретические основы управления объектами недвижимости 7
1.1 Понятие недвижимости и ее особенности как объекта управления 7
1.2 Классификация объектов недвижимости 15
1.3 Методы и способы управления объектами недвижимости 21
2 Рынок недвижимости в системе ресурсных рынков 29
2.1 Сущность рынка недвижимости, его структура 29
2.2 Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России 36
22.3 Обзор рынка коммерческой недвижимости города Томска 42
3 Разработка стратегии управления объектом коммерческой недвижимостью на
примере ООО «ТоМаш» 48
3.1 Характеристика предприятия и оценка системы управления коммерческой
недвижимостью ООО «ТоМаш» 48
3.2 Анализ рынка офисной недвижимости города Томска и особенности
привлечения арендаторов» 55
3.3 Разработка стратегии управления объектом недвижимости 58
3.4 Разработка программы привлечения арендаторов и оценка эффективности
предложенных мероприятий 66
Заключение 72
Литература 75
Приложение А Дорожная карта мероприятий по внедрению эффективной стратегии управления недвижимостью в ООО «ТоМаш» 84
Приложение Б Классификация бизнес-центров и офисных зданий 85
Приложение В Расчет сравнительным подходом стоимости объекта оценки 86
Приложение Г Бухгалтерский баланс и Отчет о финансовых результатах деятельности компании 90
Приложение Д Алгоритм анализа недвижимости 94
С развитием рыночных отношений в России актуализировались вопросы, касающиеся управления недвижимостью. При этом необходимость выживания в условиях жесткой конкуренции современных рыночных отношений, особенно в период санкций и кризиса на рынке недвижимости, активно стимулирует внедрение в практику современных теорий и методов управления, технологий и технических решений. Мощнейшим и пока не используемым ресурсом экономического развития является неявная по причине своей децентрализованности, но крупная по масштабу отрасль управления недвижимым имуществом. Текущий период управления объектами недвижимости характеризуется не столько внедрением современных методов управления недвижимостью, сколько созданием качественной среды для жизнедеятельности пользователей, достигаемой за счет применения различных инструментов экономики знаний.
Актуальность выбранной темы исследования состоит в том, что с развитием сферы недвижимости в России, особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектами недвижимости. В рамках любой экономической формации объектам недвижимости принадлежит особое место, так как с ними прямо или косвенно связаны интересы всех субъектов хозяйственной деятельности (государства, населения, предприятий). Поэтому объекты недвижимости можно признать краеугольным камнем в системе рыночной экономики страны. Ведь объекты недвижимости являют собой не просто особый товар, но и капитал, который может приносить доход, а также быть основой для ведения индивидуальной коммерческой деятельности. В связи с тем, что владение недвижимостью обязывает эффективно ее использовать, что наряду с прочим включает в себя необходимость ее сохранения, возрастает потребность в системе профессиональных знаний по управлению ею.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы, посвященные управлению недвижимостью, в том числе в разрезе ее отдельных функциональных групп, достаточно широко изучаются отечественными и зарубежными учеными. Это обусловлено ролью объектов недвижимости в формировании валового внутреннего продукта, тесной связью данных объектов с другими элементами рыночной системы, такими как рынок потребительских товаров, инвестиционный и финансовый рынок.
К числу авторов рассматривающих в своих работах проблемы управления
недвижимостью по широкому спектру вопросов, можно отнести А.Н. Асаула , П.Г.
Грабового , В.В. Иванова и О.К. Хана , С.В. Коланькова и других исследователей. Проблемами управления недвижимостью по отдельным видам ее функционального назначения занимались Ж.А. Василенко , А.С. Лылов и А.П. Третьяков и другие авторы. Ряд исследований посвящен управлению коммерческой недвижимостью, в данную тематику значительный вклад внесли такие авторы, как А.Н. Асаул, С.Н. Максимов , Ю.П. Панибратов , Л.М. Каплан , И.А, Рахман и другие. Отметим, что исследования носят фрагментарный характер и не содержат структурно-целостных предложений по построению механизма управления коммерческой недвижимостью.
Таким образом, наличие исследований по вопросам управления недвижимостью не исключает необходимости обобщения существующего опыта с целью дальнейшего совершенствования теоретических и прикладных аспектов проблемы управления объектами недвижимости. Указанные обстоятельства обуславливают актуальность выбранной темы исследования.
Целью исследования является разработка эффективной стратегии управления объектом недвижимости.
Исходя из цели исследования, поставлены следующие задачи, определяющие его структуру:
1. Изучить теоретические основы управления объектами недвижимости: понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости, методы и способы управления.
2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в системе ресурсных рынков.
3. Разработать эффективную стратегию управления объектом недвижимости. Объектом исследования выступает коммерческая недвижимость.
Актуальность выбранной темы исследования состоит в том, что с развитием сферы недвижимости в России, особую актуальность приобретают вопросы, связанные с управлением объектами недвижимости. В рамках любой экономической формации объектам недвижимости принадлежит особое место, так как с ними прямо или косвенно связаны интересы всех субъектов хозяйственной деятельности (государства, населения, предприятий). Поэтому объекты недвижимости можно признать краеугольным камнем в системе рыночной экономики страны. Ведь объекты недвижимости являют собой не просто особый товар, но и капитал, который может приносить доход, а также быть основой для ведения индивидуальной коммерческой деятельности. В связи с тем, что владение недвижимостью обязывает эффективно ее использовать, что наряду с прочим включает в себя необходимость ее сохранения, возрастает потребность в системе профессиональных знаний по управлению ею.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы, посвященные управлению недвижимостью, в том числе в разрезе ее отдельных функциональных групп, достаточно широко изучаются отечественными и зарубежными учеными. Это обусловлено ролью объектов недвижимости в формировании валового внутреннего продукта, тесной связью данных объектов с другими элементами рыночной системы, такими как рынок потребительских товаров, инвестиционный и финансовый рынок.
К числу авторов рассматривающих в своих работах проблемы управления
недвижимостью по широкому спектру вопросов, можно отнести А.Н. Асаула , П.Г.
Грабового , В.В. Иванова и О.К. Хана , С.В. Коланькова и других исследователей. Проблемами управления недвижимостью по отдельным видам ее функционального назначения занимались Ж.А. Василенко , А.С. Лылов и А.П. Третьяков и другие авторы. Ряд исследований посвящен управлению коммерческой недвижимостью, в данную тематику значительный вклад внесли такие авторы, как А.Н. Асаул, С.Н. Максимов , Ю.П. Панибратов , Л.М. Каплан , И.А, Рахман и другие. Отметим, что исследования носят фрагментарный характер и не содержат структурно-целостных предложений по построению механизма управления коммерческой недвижимостью.
Таким образом, наличие исследований по вопросам управления недвижимостью не исключает необходимости обобщения существующего опыта с целью дальнейшего совершенствования теоретических и прикладных аспектов проблемы управления объектами недвижимости. Указанные обстоятельства обуславливают актуальность выбранной темы исследования.
Целью исследования является разработка эффективной стратегии управления объектом недвижимости.
Исходя из цели исследования, поставлены следующие задачи, определяющие его структуру:
1. Изучить теоретические основы управления объектами недвижимости: понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости, методы и способы управления.
2. Проанализировать состояние рынка недвижимости в системе ресурсных рынков.
3. Разработать эффективную стратегию управления объектом недвижимости. Объектом исследования выступает коммерческая недвижимость.
В ходе проведенного исследования была достигнута цель работы и решены обозначенные во введении задачи.
1. В исследовании были изучены теоретические основы управления объектами
недвижимости: дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов
недвижимости, обозначены методы и способы управления. Управление объектами недвижимости - это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости в интересах собственника. Целью управления недвижимостью является достижение максимального эффекта от её использования в соответствии с интересами собственника. Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости - реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.
2. В исследовании было проанализировано состояние рынка недвижимости в системе ресурсных рынков. Одним из важнейших сфер в российской экономики, является рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность: объектов недвижимости; экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком; механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Структуру рынка недвижимости составляют: объект недвижимости, субъект недвижимости, процессы функционирования и передачи прав на рынке, механизмы, обеспечивающие функционирование рынка, его инфраструктуры и правовой среды рынка.
Российский рынок недвижимости отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, необоснованная приватизация, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие. Анализируя состояние 72
рынка коммерческой недвижимости в России, следует отметить практически полную готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. В целом в за 2019 году необходимо отметить общий спад в отрасли.
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Томска говорит о том, что в 2019 году прослеживается тенденция снижения цен в сегменте производственных и складских помещений г. Томска, вызванная введением расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земли, может быть причиной повышения предложения в сегменте производственных и складских помещений и в других регионах. Согласно обзору рынка недвижимости сегмент рынка офисной недвижимости в г. Томске на начало 2020 года характеризуется состоянием стагнации. Спрос на данные объекты - умеренный.
3. В ходе исследования было проанализировано предприятие ООО «ТоМаш»,
обозначены проблемы в финансовом состоянии организации, при котором финансовые показатели, как правило, не укладываются в норму. При анализе объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ТоМаш», было выявлено, что производственный комплекс ООО «ТоМаш обслуживается управляющей компанией ООО «Инвестор» и не нуждается в оценке управления, поскольку руководство удовлетворяет качество предоставляемых услуг управляющей компанией. Также было выявлено новое административное здание, принадлежащее ООО «ТоМаш», которое, на данный момент не обслуживается управляющей компанией, простаивает, не приносит дохода компании. Недвижимое имущество является одним из важнейших ресурсов предприятия. Для того чтобы этот ресурс был эффективным для предприятия и являлся источником стабильного дохода, предполагается одновременное решение большого числа по объему информации и сложности задач.
Была проведена оценка стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ТоМаш», с целью сдачи объекта в аренду для получения прибыли. Объектом оценки выступило административное здание, принадлежащее на правах собственности компании ООО «ТоМаш», находящиеся по адресу г. Томск, ул. Витимская 1/2. Общая площадь строения 1209,7 кв. м. Осмотр оцениваемого здания выявил следующее: объект имеет выгодное месторасположение, инфраструктуру, подключен к водоснабжению, отапливаемый, хорошее техническое состояние, здание новострой. Оценка объекта реализована посредством подходов к оценке недвижимости: сравнительный подход, затратный подход, доходный подход. Таким образом, была определена рыночная стоимость офисной недвижимости ООО «ТоМаш» - 80 400 000 рублей, определена ставка аренды - 836 руб. кв. м. в месяц, потенциальный валовый доход от сдачи офисов в аренду планируется - 73
12 135 710 руб. в год, при неполной заполняемости сдаваемого в аренду здания - 10 315 354 руб. в год.
На основании проведенного анализа была разработана стратегия управления объектом недвижимости и предложена программа мероприятий привлечения арендаторов и оценка эффективности предложенных мероприятий. В предлагаемую программу привлечения арендаторов целесообразно включить следующие мероприятия: распространение информации о предложении сдать в аренду административное здание с офисными помещениями через ресурсы Интернет; выделение офиса площадью 200,7 кв. м. под коворкинг-офисы; предоставлять клининговых услуг за счет арендодателя.
Затраты по предложенным мероприятиям в совокупности составили 9351380 руб., чистая прибыль после реализации мероприятий и уплаты налогов составит 14142704 руб., поскольку показатель прибыли имеет положительное значение в первый год реализации проекта, мероприятия по привлечению арендаторов можно считать эффективными. Рентабельность вложений составила 15,84% что позволяет сделать вывод о результативности предложенных мероприятий по привлечению арендаторов, и соответственно, эффективности разработанной стратегии управления объектом коммерческой недвижимости. Разработанная стратегия позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчетами.
1. В исследовании были изучены теоретические основы управления объектами
недвижимости: дано понятие недвижимости, рассмотрена классификация объектов
недвижимости, обозначены методы и способы управления. Управление объектами недвижимости - это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) при наиболее эффективном использовании объекта недвижимости в интересах собственника. Целью управления недвижимостью является достижение максимального эффекта от её использования в соответствии с интересами собственника. Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости - реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.
2. В исследовании было проанализировано состояние рынка недвижимости в системе ресурсных рынков. Одним из важнейших сфер в российской экономики, является рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность: объектов недвижимости; экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком; механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Структуру рынка недвижимости составляют: объект недвижимости, субъект недвижимости, процессы функционирования и передачи прав на рынке, механизмы, обеспечивающие функционирование рынка, его инфраструктуры и правовой среды рынка.
Российский рынок недвижимости отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, необоснованная приватизация, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие. Анализируя состояние 72
рынка коммерческой недвижимости в России, следует отметить практически полную готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. В целом в за 2019 году необходимо отметить общий спад в отрасли.
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Томска говорит о том, что в 2019 году прослеживается тенденция снижения цен в сегменте производственных и складских помещений г. Томска, вызванная введением расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости земли, может быть причиной повышения предложения в сегменте производственных и складских помещений и в других регионах. Согласно обзору рынка недвижимости сегмент рынка офисной недвижимости в г. Томске на начало 2020 года характеризуется состоянием стагнации. Спрос на данные объекты - умеренный.
3. В ходе исследования было проанализировано предприятие ООО «ТоМаш»,
обозначены проблемы в финансовом состоянии организации, при котором финансовые показатели, как правило, не укладываются в норму. При анализе объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ТоМаш», было выявлено, что производственный комплекс ООО «ТоМаш обслуживается управляющей компанией ООО «Инвестор» и не нуждается в оценке управления, поскольку руководство удовлетворяет качество предоставляемых услуг управляющей компанией. Также было выявлено новое административное здание, принадлежащее ООО «ТоМаш», которое, на данный момент не обслуживается управляющей компанией, простаивает, не приносит дохода компании. Недвижимое имущество является одним из важнейших ресурсов предприятия. Для того чтобы этот ресурс был эффективным для предприятия и являлся источником стабильного дохода, предполагается одновременное решение большого числа по объему информации и сложности задач.
Была проведена оценка стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ТоМаш», с целью сдачи объекта в аренду для получения прибыли. Объектом оценки выступило административное здание, принадлежащее на правах собственности компании ООО «ТоМаш», находящиеся по адресу г. Томск, ул. Витимская 1/2. Общая площадь строения 1209,7 кв. м. Осмотр оцениваемого здания выявил следующее: объект имеет выгодное месторасположение, инфраструктуру, подключен к водоснабжению, отапливаемый, хорошее техническое состояние, здание новострой. Оценка объекта реализована посредством подходов к оценке недвижимости: сравнительный подход, затратный подход, доходный подход. Таким образом, была определена рыночная стоимость офисной недвижимости ООО «ТоМаш» - 80 400 000 рублей, определена ставка аренды - 836 руб. кв. м. в месяц, потенциальный валовый доход от сдачи офисов в аренду планируется - 73
12 135 710 руб. в год, при неполной заполняемости сдаваемого в аренду здания - 10 315 354 руб. в год.
На основании проведенного анализа была разработана стратегия управления объектом недвижимости и предложена программа мероприятий привлечения арендаторов и оценка эффективности предложенных мероприятий. В предлагаемую программу привлечения арендаторов целесообразно включить следующие мероприятия: распространение информации о предложении сдать в аренду административное здание с офисными помещениями через ресурсы Интернет; выделение офиса площадью 200,7 кв. м. под коворкинг-офисы; предоставлять клининговых услуг за счет арендодателя.
Затраты по предложенным мероприятиям в совокупности составили 9351380 руб., чистая прибыль после реализации мероприятий и уплаты налогов составит 14142704 руб., поскольку показатель прибыли имеет положительное значение в первый год реализации проекта, мероприятия по привлечению арендаторов можно считать эффективными. Рентабельность вложений составила 15,84% что позволяет сделать вывод о результативности предложенных мероприятий по привлечению арендаторов, и соответственно, эффективности разработанной стратегии управления объектом коммерческой недвижимости. Разработанная стратегия позволяет эффективно управлять объектом коммерческой недвижимости, что подтверждено практическими расчетами.
Подобные работы
- ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЗОР В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, география. Язык работы: Русский. Цена: 4270 р. Год сдачи: 2022 - Повышение эффективности управления объектом коммерческой недвижимости
Магистерская диссертация, финансовый менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 2500 р. Год сдачи: 2025 - УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, сервисная деятельность. Язык работы: Русский. Цена: 4360 р. Год сдачи: 2018 - Реализация инвестиционно-строительного проекта на примере многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения в г. Курск
Дипломные работы, ВКР, строительство . Язык работы: Русский. Цена: 4275 р. Год сдачи: 2020 - Автоматизация процессов управления жилыми комплексами и бизнес-центрами на основе цифровых технологий
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 5500 р. Год сдачи: 2019 - КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ И ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Бакалаврская работа, земельно имущественные отношения. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2024 - Развитие методических подходов к управлению стоимостью объектов жилой недвижимости
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6300 р. Год сдачи: 2018 - СДЕЛКИ С БУДУЩИМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2018 - Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4395 р. Год сдачи: 2016