Развитие методических подходов к управлению стоимостью объектов жилой недвижимости

Основным видами объекта гражданских отношений в обществе выступают отношения по жилой недвижимости, которые включает в себя три основных правомочия: владение, пользование и распоряжение. Владение объектом недвижимости - это основанный на законе контроль над объектом, оно создает основу для двух других правомочий - пользования и распоряжения.
Жилая недвижимость представляет особую ценность для общества, так как жилище является материальным условием воспроизводства одного из факторов общественного производства людей - рабочей силы, тем самым выступает общественным благом. Как общественное благо жилая недвижимость определяется понятием «жилое помещение», имеющим количественные и качественные характеристики, которые выступают на рынке жилой недвижимости в качестве объектов сделок купли-продажи и/или аренды и представляет экономическую ценность. Сделки осуществляются на каждом этапе жизненного цикла объекта жилой недвижимости.
Экономическая ценность объекта жилой недвижимости формирует потребительскую стоимость объекта жилой недвижимости, оценка которой проводится конкретными людьми исходя из существующего и возможного профиля использования на основе качественных физических характеристик и финансово-экономических параметров, наблюдаемых в предшествующей период функционирования объекта и прогнозируемых в будущем. Потребительская стоимость объекта жилой недвижимости формируется под влиянием текущей рыночной стоимости с учетом стоимости совокупных затрат владения, связанных приобретением и пользованием объекта жилой недвижимости.
Проведенные автором исследования по поводу владения, пользования и распоряжения объектами жилой недвижимости показали, что существует необходимость в управлении стоимостью объектов жилой недвижимости. Для этого может быть применен расчет стоимости совокупных затрат жизненного цикла жилой недвижимости, которые связаны с характеристиками жилых помещений, включающих конструктивные и объемно-планировочные решения, потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности окружения жилого здания и придомовой территории и внешнее окружение.
Для моделирования управления стоимостью владения объектов жилой недвижимости следует использовать «Методику расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат», которая официально утверждена и введена в действие решением Совета Национального объединения проектировщиков РФ от 4 июня 2014 г.
Главная задача расчета стоимости жизненного цикла здания заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая позволит обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.
При расчете стоимости жизненного цикла стоит учесть, что на качество оценки влияет набор ценообразующих факторов, воздействие которых позволяет достигать необходимого результата, которые должны быть положены в основу системы управления стоимостью жилой недвижимости.
На данный момент методические подходы оценки собственности не позволяют управлять стоимостью совокупных затрат на различных этапах жизненного цикла объектов жилой недвижимости. Перед собственниками объектов недвижимости стоит сложная задача - обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, максимизации его стоимости, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без управления стоимостью объекта жилой недвижимости, адаптации его к изменившимся условиям рынка, на основе анализа факторов оказывающих влияние на стоимость объекта, а также модернизации его процесса управления.
Задачи управления стоимостью объекта недвижимости по стадиям жизненного цикла существенно отличаются друг от друга. В процессе создания основной упор делается на минимизацию затрат по объекту недвижимости при соблюдении всех нормативных и технических требований, а также контроль сроков выполнения работ по предпроектной стадии, в процессе проектирования и строительства. В процессе использования ключевым фактором является прирост стоимости для решения материальных задач собственника.
После проведенного обзора и изучения работ отечественных и зарубежных ученых, был рассмотрен методический подход расчета стоимости владения недвижимостью по совокупным затратам (Svld). Предполагается, что приведенная стоимость владения недвижимостью (Svld) функционирует через три подсистемы девелопмента: земельный девелопмент (DL), девелопмент строительный (DH), эксплуатационный девелопмент (DM). В свою очередь каждая подсистема предполагает функции-этапы, которые в сумме будет давать совокупную стоимость владения недвижимостью.
Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.
На данный момент в Красноярский край занимает II место в СФО по вводу жилья - в регионе было введено 1200,5 тыс.кв.м общей площади, что составляет 14% от объема всего федерального округа. Проведенный анализ ценовой ситуации на рынке свидетельствует о том, что цена за квадратный метр имеет прямую зависимость от месторасположения объекта.
Результатом анализа ценовой ситуации г. Красноярска является выбор объектов представителей по различным потребительским характеристикам. В расчете стоимости совокупных затрат учтена эксплуатационная и инвестиционная составляющая для жилых домов. Расчет стоимости совокупных затрат жилья выполнен с учетом исследования рынка недвижимости и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Представлены результаты расчета стоимости совокупных затрат для домов ЖК «Лазурный», ЖР «Южный берег» и ЖК «Белые росы».
Исходя из расчета стоимости совокупных затрат объектов представителей г. Красноярска можно сделать вывод, о том, что чем комфортабельнее жилье, тем меньше стоимость совокупных затрат на протяжении всего жизненного цикла за счет энергоэффективности и минимизации эксплуатационных затрат. При этом стоит заметить, что комфортное жилье не может быть доступным при сложившихся уровне доходов населения и уровне цен на первичном рынке жилой недвижимости.
Развитие методики расчета совокупных затрат жизненного цикла жилой недвижимости с учетом потребительских характеристик позволит информировать покупателей как потенциальных инвесторов и пользователей объектами жилой недвижимости о величине усредненных совокупных затрат, связанных с поддержанием всего здания в нормальном работоспособном состоянии на стадии эксплуатации в течении заданного срока и о величине их собственных будущих расходов как собственников конкретных жилых помещений.


Купить