СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Исследование, проведенное в выпускной квалификационной работе, позволило сделать ряд выводов:
• под ипотекой, согласно определению, Чередниковой А.О., понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, срочности и платности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу банка;
• ипотека выполняет несколько функций: является механизмом привлечения инвестиций в сферу материального производства, обеспечивает возврат заемных средств, стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, формирует многоуровневый фиктивный капитал в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг;
• ипотечное кредитование может выступать в двух формах: коммерческой ипотеки и жилищной ипотеки. Жилищное ипотечное кредитование, способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью и является мощным фактором формирования среднего класса общества.
Условия предоставления ипотечного кредита определяются множеством факторов, различаются в зависимости от места предоставления ипотечного кредита и непосредственно влияют на организацию ипотечного жилищного кредитования.
Автором дано определение организации ипотечного жилищного кредитования, как процесса выдачи кредита заемщику на приобретение недвижимости, перечень которой определен законодательством, под залог приобретаемого имущества (если иное не установлено законом) в пользу кредитора, данный процесс состоит из последовательных этапов и осуществляется на основе установленных нормативных документов.
Анализ существующих моделей ипотечного кредитования, применяющихся сегодня в мире, показал, что в России преобладает открытая модель, но целесообразно развивать ссудно-сберегательную модель ипотечного кредитования.
Проведенный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования позволяет сделать вывод о том, что в России он нестабилен, но несмотря на это ипотечный жилищный кредит сегодня является одним из доступных способов для населения улучшить свои жилищные условия. Ключевым моментом при принятии решения о взятии кредита выступают условия кредитования. В целом условия предоставления ипотечных кредитов в банках России схожи: различия в уровне процентной ставки не превышают 1-3%, количество и ассортимент ипотечных продуктов практически не отличаются в разных кредитных организациях.
Сегодня на ипотечном рынке предлагается множество разнообразных ипотечных программ, которые дают возможность гражданам получить в собственность жилье. Социальная ипотека существенно облегчает условия приобретения жилья для определенных категорий населения наличие в регионе.
К несомненным достоинствам ипотеки относится предоставление имущественного налогового вычета, фактически снижающего процентную ставку за счет возврата подоходного налога с ограниченной законом суммы, потраченной на покупку недвижимости и с процентов по ипотеке и достаточно длительный срок кредитования, который делает платежи по ипотеке удобными и не слишком обременительными.
Помимо безусловных достоинств, ипотека обладает существенным недостатком, которым является так называемая «переплата», она может достигать 100 % и более. «Переплата» включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщик несет и лишние затраты: оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Сумма накладных расходов может составить 5-10 % стоимости приобретаемого жилья.
Недостатком ипотеки является и большое количество требований ипотечных банков к заемщикам. Тенденции состояния ипотечного кредитования на рынке города Горно-Алтайска, проанализированные на примере деятельности Горно-Алтайского отделения №8558 ПАО Сбербанк, соответствуют общероссийским. Проведенный анализ показал и снижение объемов кредитования к 2015 году и рост их в 2016 году, и рост просрочки по ипотечным кредитам. Положительным моментом является снижение процентной ставки по кредиту и расширение ипотечных продуктов, что способствует большей доступности кредитов такого рода. Немаловажным фактором доступности ипотечного кредита является способ возврата ипотечного кредита, в подавляющем большинстве банков - это аннуитетные платежи.
Автором проведено сравнение способов возврата ипотечного кредита на примере действующей программы по двум параметрам: по общей стоимости кредита и по доли кредитных платежей в бюджете заемщика.
Расчеты показали, что наименьшая стоимость кредита в сравниваемых условиях достигается при использовании способа дифференцированного платежа. При его использовании экономия на процентах составляет более 1,2 млн. рублей в сравнении с аннуитетом. Общая стоимость кредита при использовании аннуитетного способа возврата ипотечного кредита возрастает в 2,9 раза, при использовании дифференцированных платежей в 2,4 раза. Размер переплаты, выраженный в процентах, составляет 191,87% при 70
аннуитетных платежах и 136,70% при дифференцированных. Использование метода начисления процентов на уменьшающуюся сумму основного долга обеспечивает заемщику возможность выплачивать платежи, которые с течением времени будут составлять все меньшую долю в бюджете семьи. В расчетном примере от 28 558,34 рублей до 7735,30 рублей к концу кредитного периода.
Экономический эффект от использования ипотечного продукта, основанного на применении дифференцированного типа платежа будет проявляться на всех основных элементах системы ипотечного жилищного кредитования: заемщик, банк, рынок жилой недвижимости.
Для заемщика привлекательность ипотечного продукта, при дифференцированном типе платежа, основана на его большей доступности, как за счет сокращающегося размера платежей, так и за счет возможности приобретения жилья лучшего качества из-за долгосрочности ипотечного кредита.
Для банка такой ипотечный продукт также выгоден - он позволяет привлечь большее количество заемщиков, заинтересованных в сокращающихся размерах платежа. Возможность снизить размер платежей по кредиту будет способствовать скорейшему возврату заемных средств. Применение данного способа позволит расширить продуктовую линейку и повысить объемы кредитования и соответственно валовую прибыль.
Для рынка жилой недвижимости широкое внедрение в банковскую практику предлагаемого ипотечного продукта будет способствовать росту спроса на первичное и вторичное жилье за счет ипотеки. Можно прогнозировать и увеличение оборота на рынке недвижимости и рост прибыли в строительной отрасли экономики.
Таким образом, реализация способа дифференцированного платежа при амортизации долга в рамках предложенного ипотечного продукта повлияет на эффективность развития системы ипотечного жилищного кредитования в целом, что в свою очередь ускорит решение важнейшей проблемы социально-экономического развития России - обеспечение населения жильем через обеспечение доступности ипотечного кредита. Все задачи, поставленные в выпускной квалификационной работе, решены, цель достигнута.


Купить