Расчет стоимости объектов недвижимости в целях обоснования привлекательности инвестиционного проекта
|
Введение 4
1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости 6
1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки 6
1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 14
1.3 Проблемы оценки недвижимости 18
1.4 Необходимость оценки в рамках инвестиционного проекта 22
2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 27
2.1 Описание объекта оценки 27
2.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного
подхода 31
2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного
подхода 36
2.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного
подхода 40
3 Анализ гостиничного бизнеса 45
3.1 Анализ рынка гостиничных услуг в Российской Федерации 45
3.2 Анализ рынка гостиничных услуг города Томска 50
3.3 Анализ рынка гостиничных услуг города Новосибирска 54
4 Обоснование инвестиционной привлекательности проекта 60
4.1 Модель инвестиционного проекта 60
4.2 Оценка стоимости инвестиционного проекта 64
4.2.1 Затратный подход 64
4.2.2 Сравнительный подход 66
4.2.3 Доходный подход 70
4.3 Обоснование экономической целесообразности проекта 73
Заключение 78
Литература 80
Приложение А Общее число гостиниц в г. Томске и их данные на 10.12.2019 года 86
Приложение Б Общее число гостиниц в г. Новосибрске и их данные на 10.12.2019 года 90
Приложение В Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при покупке гостиницы 94
Приложение Г Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при
переоборудовании здания 95
Приложение Д Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при
строительстве и оборудовании нового здания 96
1 Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости 6
1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки 6
1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 14
1.3 Проблемы оценки недвижимости 18
1.4 Необходимость оценки в рамках инвестиционного проекта 22
2 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 27
2.1 Описание объекта оценки 27
2.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного
подхода 31
2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного
подхода 36
2.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного
подхода 40
3 Анализ гостиничного бизнеса 45
3.1 Анализ рынка гостиничных услуг в Российской Федерации 45
3.2 Анализ рынка гостиничных услуг города Томска 50
3.3 Анализ рынка гостиничных услуг города Новосибирска 54
4 Обоснование инвестиционной привлекательности проекта 60
4.1 Модель инвестиционного проекта 60
4.2 Оценка стоимости инвестиционного проекта 64
4.2.1 Затратный подход 64
4.2.2 Сравнительный подход 66
4.2.3 Доходный подход 70
4.3 Обоснование экономической целесообразности проекта 73
Заключение 78
Литература 80
Приложение А Общее число гостиниц в г. Томске и их данные на 10.12.2019 года 86
Приложение Б Общее число гостиниц в г. Новосибрске и их данные на 10.12.2019 года 90
Приложение В Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при покупке гостиницы 94
Приложение Г Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при
переоборудовании здания 95
Приложение Д Расчёт основных показателей инвестиционной привлекательности при
строительстве и оборудовании нового здания 96
В сложных экономических взаимоотношениях современного мира одним из критериев успешности бизнеса является его уникальность и привлекательность для потенциальных клиентов. К сожалению, не многие предприниматели могут правильно выбрать направления инвестирования своего капитала и, как следствие, потерять вложения. Именно для минимизации рисков потери денежных средств при вложениях в какой-либо проект существует оценочная деятельность.
На сегодняшний день города-миллионики Сибирского Федерального округа Томск и Новосибирск являются центрами прибытия студентов, ученых, проведения различных конференций и исследований. Иногда города не справляются с большим количеством прибывших гостей: переполненные гостиницы, поэтому именно этой проблеме будет уделено внимание в работе. Также стоит отметить, что по данной проблеме существует небольшое количество исследований, которые либо устарели, либо направлены на изучение отдельного города или направления туризма.
Исходя из этого, целью написания данной работы является расчет и анализ стоимости недвижимости в рамках инвестиционного проекта на примере гостиничного бизнеса городов Томск и Новосибирск.
Задачами данной работы являются:
1) рассмотреть теоретические основы оценки стоимости недвижимости;
2) охарактеризовать методы определения рыночной стоимости объектов
недвижимого имущества и их особенности при оценке стоимости гостиниц;
3) провести анализ гостиничного бизнеса в г. Томск и г. Новосибирске;
4) проанализировать привлекательность собственного инвестиционного проекта.
Главной проблемой анализа любого инвестиционного проекта является его субъективность и зависимость от множества материальных и нематериальных факторов, совокупность которых достаточно сложно учесть полностью. Немаловажно отметить, что они в той или иной степени будут влиять не только на стоимость объекта недвижимости, но и на эффективное использование ресурсов.
Объект исследования - инвестиционные проекты на рынке недвижимости.
Предмет исследования - стоимость как показатель оценки привлекательности и эффективности инвестиционного проекта.
Основные методы исследования, использующиеся при написании работы: анализ и синтез, сравнение, классификация, графический метод, описание.
В первой части работы рассматриваются основные теоретические положения оценки стоимости недвижимого имущества, а также проблемы оценочной деятельности и её необходимость в современных условиях. Во второй части описываются три основных подхода расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости, применяемые в оценочной деятельности. Третья часть представляет собой анализ гостиничного бизнеса в России, в городах Томск и Новосибирск, а также оценку инвестиционной привлекательности нового проекта в них для инвестора. В четвёртой главе составляется модель конкретного инвестиционного проекта, рассчитывается его стоимость на основании открытых рыночных данных и даётся оценка его привлекательности для инвестора.
Не многие российские специалисты занимались изучением инвестиционной привлекательности бизнеса в сфере гостиничных услуг. Наибольший вклад внесли такие специалисты, как Е.И. Барабыкина, Т.Ю. Сивчикова, Н.С. Носова, В.А. Чернов и др.
На сегодняшний день города-миллионики Сибирского Федерального округа Томск и Новосибирск являются центрами прибытия студентов, ученых, проведения различных конференций и исследований. Иногда города не справляются с большим количеством прибывших гостей: переполненные гостиницы, поэтому именно этой проблеме будет уделено внимание в работе. Также стоит отметить, что по данной проблеме существует небольшое количество исследований, которые либо устарели, либо направлены на изучение отдельного города или направления туризма.
Исходя из этого, целью написания данной работы является расчет и анализ стоимости недвижимости в рамках инвестиционного проекта на примере гостиничного бизнеса городов Томск и Новосибирск.
Задачами данной работы являются:
1) рассмотреть теоретические основы оценки стоимости недвижимости;
2) охарактеризовать методы определения рыночной стоимости объектов
недвижимого имущества и их особенности при оценке стоимости гостиниц;
3) провести анализ гостиничного бизнеса в г. Томск и г. Новосибирске;
4) проанализировать привлекательность собственного инвестиционного проекта.
Главной проблемой анализа любого инвестиционного проекта является его субъективность и зависимость от множества материальных и нематериальных факторов, совокупность которых достаточно сложно учесть полностью. Немаловажно отметить, что они в той или иной степени будут влиять не только на стоимость объекта недвижимости, но и на эффективное использование ресурсов.
Объект исследования - инвестиционные проекты на рынке недвижимости.
Предмет исследования - стоимость как показатель оценки привлекательности и эффективности инвестиционного проекта.
Основные методы исследования, использующиеся при написании работы: анализ и синтез, сравнение, классификация, графический метод, описание.
В первой части работы рассматриваются основные теоретические положения оценки стоимости недвижимого имущества, а также проблемы оценочной деятельности и её необходимость в современных условиях. Во второй части описываются три основных подхода расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости, применяемые в оценочной деятельности. Третья часть представляет собой анализ гостиничного бизнеса в России, в городах Томск и Новосибирск, а также оценку инвестиционной привлекательности нового проекта в них для инвестора. В четвёртой главе составляется модель конкретного инвестиционного проекта, рассчитывается его стоимость на основании открытых рыночных данных и даётся оценка его привлекательности для инвестора.
Не многие российские специалисты занимались изучением инвестиционной привлекательности бизнеса в сфере гостиничных услуг. Наибольший вклад внесли такие специалисты, как Е.И. Барабыкина, Т.Ю. Сивчикова, Н.С. Носова, В.А. Чернов и др.
Очевидно, что на сегодняшний день оценка привлекательности инвестиционных проектов при обилие таковых на рынке является неотъемлемой частью оценочной и финансовой деятельности. Эффективность оценки проекта зависит не только от вынесения решения о его принятии или отвержении на данный момент, но и от перспективы получения дохода от вложения в него средств инвесторов в будущем.
Для планирования и осуществления вложений особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов, который и способствует принятию обоснованных, разумных управленческих решений.
Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности, то есть отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом, а в расчётах принимается временной аспект стоимости денег и изменения положения рынка.
Под долгосрочными инвестициями, то есть капитальными вложениями, понимают затраты на создание и воспроизводство основных средств. Данный тип вложений может осуществляться как в форме капитального строительства, так и в форме приобретения объектов основных средств.
При анализе эффективности инвестиций используют различные показатели, основанные на дисконтированных и учётных оценках. NPV характеризует современную величину эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта. PI отражает уровень доходов на единицу затрат, то есть эффективность вложений. IRR показывает максимально допустимый относительный уровень прибыли, который может получить инвестор от вложений в данный проект. Срок окупаемости инвестиций показывает необходимое количество времени (лет, месяцев и т. д.) для получения прибыли от проекта.
В реальной ситуации проблема анализа капитальных вложений решается достаточно сложно, тем не менее, большинство решений необходимо принимать, используя несколько критериев, а также качественные и количественные характеристики проекта.
Рассмотрев основные вопросы в рамках проведённой работы, можно сделать вывод о том, что к оценке любого инвестиционного проекта необходимо подходить комплексно для получения наиболее достоверной информации, а также проводить анализ рынка товаров и услуг для выбора наиболее привлекательных для потребителя сфер инвестирования денежных средств.
Несмотря на полученные данные, не маловажным является и направление инвестирования даже в гостиничном бизнесе. Для его успешного функционирования, удержания клиента и конкурентоспособности необходимо следовать мировым трендам, а также постоянно изучать рынок и желания потребителя, расширять ассортимент предоставляемых услуг.
Оценка экономической эффективности проекта показала, что проект по увеличению номерного фонда города Томск является привлекательным для инвестиций, а также конкурентно способным относительно уже имеющихся в городе гостиниц. При сохранении оптимистической ситуации во всех трёх рассмотренных направлениях инвестирования проект будет приносить потенциальному инвестору прибыль, а выбор направления вложения денежных средств зависит от целей и желания инвестора.
Для планирования и осуществления вложений особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов, который и способствует принятию обоснованных, разумных управленческих решений.
Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности, то есть отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом, а в расчётах принимается временной аспект стоимости денег и изменения положения рынка.
Под долгосрочными инвестициями, то есть капитальными вложениями, понимают затраты на создание и воспроизводство основных средств. Данный тип вложений может осуществляться как в форме капитального строительства, так и в форме приобретения объектов основных средств.
При анализе эффективности инвестиций используют различные показатели, основанные на дисконтированных и учётных оценках. NPV характеризует современную величину эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта. PI отражает уровень доходов на единицу затрат, то есть эффективность вложений. IRR показывает максимально допустимый относительный уровень прибыли, который может получить инвестор от вложений в данный проект. Срок окупаемости инвестиций показывает необходимое количество времени (лет, месяцев и т. д.) для получения прибыли от проекта.
В реальной ситуации проблема анализа капитальных вложений решается достаточно сложно, тем не менее, большинство решений необходимо принимать, используя несколько критериев, а также качественные и количественные характеристики проекта.
Рассмотрев основные вопросы в рамках проведённой работы, можно сделать вывод о том, что к оценке любого инвестиционного проекта необходимо подходить комплексно для получения наиболее достоверной информации, а также проводить анализ рынка товаров и услуг для выбора наиболее привлекательных для потребителя сфер инвестирования денежных средств.
Несмотря на полученные данные, не маловажным является и направление инвестирования даже в гостиничном бизнесе. Для его успешного функционирования, удержания клиента и конкурентоспособности необходимо следовать мировым трендам, а также постоянно изучать рынок и желания потребителя, расширять ассортимент предоставляемых услуг.
Оценка экономической эффективности проекта показала, что проект по увеличению номерного фонда города Томск является привлекательным для инвестиций, а также конкурентно способным относительно уже имеющихся в городе гостиниц. При сохранении оптимистической ситуации во всех трёх рассмотренных направлениях инвестирования проект будет приносить потенциальному инвестору прибыль, а выбор направления вложения денежных средств зависит от целей и желания инвестора.
Подобные работы
- Проект планировки и межевания территории жилого квартала г. Томска
Бакалаврская работа, природоресурсное право. Язык работы: Русский. Цена: 5900 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Оценка стоимости коммерческой недвижимости
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 4840 р. Год сдачи: 2016 - Управление процессами разработки и реализации инвестиционного проекта (на примере ПАО «КАМАЗ» Автомобильный завод)
Бакалаврская работа, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 4230 р. Год сдачи: 2016 - РАЗРАБОТКА БИЗНЕС-ПЛАНА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
Бакалаврская работа, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 4355 р. Год сдачи: 2016 - ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА НА ПРИМЕРЕ «ПАРКОВЫЙ» ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Магистерская диссертация, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 5500 р. Год сдачи: 2018 - Управление стоимостью торговой недвижимости (Московский Финансово-Промышленный Университет «Синергия»)
Дипломные работы, ВКР, ценообразование. Язык работы: Русский. Цена: 1200 р. Год сдачи: 2023 - РАЗРАБОТКА И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
Дипломные работы, ВКР, менеджмент. Язык работы: Русский. Цена: 6100 р. Год сдачи: 2017 - ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ В СИСТЕМЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЙ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
Диссертации (РГБ), экономика. Язык работы: Русский. Цена: 500 р. Год сдачи: 2004