ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретические основы управления и развития объектов жилой
недвижимости 8
1.1 Жилая недвижимость как объект управления и развития 8
1.2 Система управления и развития объектов жилой недвижимости ... 19
2 Методические аспекты модернизации инструментария оценки
управления и развития объектов жилой недвижимости 34
2.1 Обзор существующих инструментов оценки управления и
развития объектов жилой недвижимости, их проблемы и недостатки .... 34
2.2 Разработка инструментария оценки управления и развития
объектов жилой недвижимости 42
3 Апробация разработанного инструментария оценки управления и
развития объектов жилой недвижимости 48
3.1 Оценка управления и развития объектов жилой недвижимости в
городе Красноярске 48
3.2 Разработка стратегических направлений по управлению и
развитию объектов жилой недвижимости города Красноярска 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 79
ПРИЛОЖЕНИЕ А (Оценка отдельных объектов жилой недвижимости
расположенных в существующих районах г. Красноярска) 86
ПРИЛОЖЕНИЕ Б (Анкета удовлетворенности граждан своими
жилищными условиями в г. Красноярске) 97
Актуальность темы исследования. Управление и развитие объектов жилой недвижимости является стратегически важной сферой, создающей условия для безопасного и комфортного проживания. Состояние таких объектов непосредственно влияет на качество жизни населения. Ответственность за обеспечение должного уровня качества жизни несут органы государственного и муниципального управления.
В соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Красноярского края на период до 2020 года одной из основных целей государственной жилищной политики является «...обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения». Однако свыше 60% общей площади жилищного фонда изношено более чем на 30%, около 3% общей площади жилищного фонда составляет ветхое и аварийное жилье, в котором проживает свыше 18% населения, а удовлетворенность населения качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг остаётся самой низкой среди других отраслей (24,2%).
Нерешенные проблемы в сфере управления и развития объектов жилой недвижимости свидетельствуют о наличии низкой эффективности управления. Принятие эффективных управленческих решений возможно на основе использования соответствующего аналитического инструментария, позволяющего дать оценку текущей ситуации и предложить стратегические варианты решения имеющихся проблем.
Вышеуказанные обстоятельства обусловливают целесообразность и значимость настоящего научного исследования, направленного на разработку инструментов оценки управления и развития объектов жилой недвижимости.
Степень научной разработанности проблемы.
Исследованию теоретических вопросов и практических проблем управления и развития объектов жилой недвижимости посвящены труды многих отечественных ученых, в которых изложены различные концепции,
методы и рекомендации по решению проблем. Различные аспекты рассматриваемой проблематики представлены в трудах таких ученых, как Бузырев В.В., Чекалин В.С., Овсянникова Т.Ю., Бирюков А. П., Ездакова Е.М., Минеев И.В., Кобелева С.А., Максимов С. Н., Федотова М. А., Дубнюк Е. Н., Сеферян Л.А, Грабовый П.Г., Асаул А.Н., Карасев А.В., Иванов Д.В., Брунов П. Е., Преображенская Е. Г, Смирнов В. Г., Сиваев С.Б., Вишнякова А.Б., Сергеева С.С., Гавриленко И.Г., Хисаева А.И., Бутенко В.А., Самохин А.В., Каде А. А., Калашникова М. Т., Тарануха Н. Л., Шарапова А.В. , Авилова И.П., Товстий В.П. и другие.
Целью диссертационного исследования является разработка комплексного инструментария оценки управления и развития объектов жилой недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть понятия жилой недвижимости и систему управления и развития объектов жилой недвижимости;
- изучить существующие инструменты оценки управления и развития объектов жилой недвижимости, их проблемы и недостатки;
- разработать инструментарий оценки управления и развития объектов жилой недвижимости;
- апробировать разработанный инструментарий оценки управления и развития объектов жилой недвижимости;
- разработать стратегические направления по управлению и развитию жилой недвижимости в г. Красноярске.
Область исследования диссертационной работы соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)», а именно пункту 1.3.53. Организационно - экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве.
Объектом исследования выступает процесс оценки управления и развития объектов жилой недвижимости.
Предметом исследования выступают инструменты оценки управления и развития объектов жилой недвижимости.
Научная гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что разработка инструментария оценки управления и развития объектов жилой недвижимости будет способствовать принятию более эффективных решений в исследуемой сфере, что в свою очередь позволит улучшить жилищные условия населения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации и модернизации существующих инструментов оценки управления и развития объектов жилой недвижимости.
Теоретической базой диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные разработки ведущих ученых в области управления жилищной сферой и повышения уровня развития объектов жилой недвижимости.
Методологической основой исследования является комплекс методов научного познания: методы системного, логического, статистического анализа, статистических исследований, экспертные методы, методы сравнения, систематизации, группировки, обобщения, а также табличные и графические приемы визуализации данных.
Информационная база исследования основана на данных статистической и аналитической информации Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации (Росстата) и её территориальный орган в Красноярском крае, аналитические материалы министерств и ведомств России, законодательные акты Российской Федерации, нормативные и методические документы по вопросам жилищной политики, строительства, управления, содержания и ремонта объектов жилой недвижимости, научные периодические издания по тематике исследования, материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, информационные ресурсы Интернет, материалы, непосредственно собранные автором.
Публикации результатов исследования. Результаты диссертационного исследования опубликованы в 5 статьях общим объемом 1,69 п.л., в том числе 2 статьи опубликованы в сборнике, входящем в систему научного цитирования РИНЦ и 1 статья опубликована в сборнике, входящем в систему научного цитирования ВАК.
Структура и объем диссертации. Цель и задачи исследования предопределили структуру работы, которая включает введение, три главы, заключение, библиографический список, приложения. Основной текст диссертации изложен на 86 страницах, включая 10 таблиц и 22 рисунка, библиографию из 62 источников, приложения изложены на 13 страницах.
Авторские разработки основаны на данных полученных автором в ходе исследования в период 2015-2017 года.
Основные результаты диссертационного исследования позволяют сделать следующие выводы и рекомендации:
1. Уточнены понятия «объекты жилой недвижимости», «управление объектами жилой недвижимости», «развитие объектов жилой недвижимости». На основании проведённого анализа терминов жилой недвижимости, управления жилищным фондом и управления в целом, а также развития жилой недвижимости уточнены понятия «объекты жилой недвижимости», «управления объектами жилой недвижимости» и «развитие объектов жилой недвижимости».
Объекты жилой недвижимости - такими объектами является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей.
Управление объектами жилой недвижимости - представляет собой совокупность действий осуществляемых определённым субъектом, необходимых для обеспечения сохранности и нормального технического и безопасного состояния строения или его части, предназначенного для проживания людей, а так же деятельность, направленная на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.
Развитие объектов жилой недвижимости - это преобразование объектов жилой недвижимости в межотраслевой градостроительный кластер, развитие которого заключается в улучшение уровня качества жизни населения по средствам повышения качества объектов жилой недвижимости и уменьшения уровня износа недвижимости, а так же создания благоприятных условий для комфортного проживания и повышения сопричастности каждого гражданина к управлению и развитию жилой среды.
2. Изучены и систематизированы существующие инструменты оценки управления и развития, на основе анализа достоинств и недостатков которых определены направления к разработке инструментария оценки управления и развития объектов жилой недвижимости. Обоснована целесообразность оценки на основании комплекса инструментов, основанных на расчете показателей характеризующих состояние всего жилого фонда, отдельных объектов и удовлетворенности граждан своими жилищными условиями. Такая методика представляет большую практическую ценность, так как позволяет легко сравнить состояние данных показателей по регионам и муниципальным образованиям и выявить проблемы и недостатки, а в дальнейшем и пути их решения.
3. Для целей диссертационного исследования набор показателей, предложенных в существующих методиках оценки, был уточнен, дополнен и систематизирован. Система показателей была дополнена такими показателями как: расчет показателей состояния и движения жилого фонда, ввод в действие жилых домов на территории муниципального образования, число жилых квартир в расчете на 1000 человек населения, общая площадь жилищного фонда, доля ветхого и аварийного фонда в общей площади жилого фонда, доля площади жилищного фонда, обеспеченного всеми видами благоустройства, в общей площади жилищного фонда показывающие на состояние жилого фонда. Все показатели были приведены к сопоставимому виду, что позволит проводить сравнение по регионам с разным социально-экономическим положением.
4. В результате разработки инструментария оценки управления и развития объектов жилой недвижимости проведена оценка, состоящая из трех блоков. В авторской методике предложено проводить оценку показателей состояния жилищного фонда, оценку показателей состояния отдельных объектов жилой недвижимости в анализируемый период, а также оценку удовлетворенности граждан своими жилищными условиями. На основе результатов оценки, появляется возможность выявить проблемы и недостатки и спрогнозировать дальнейшее развитие.
5. На примере города Красноярска показана возможность практического применения разработанного инструментария оценки управления и развития объектов жилой недвижимости на всех уровнях управления. Апробация разработанного инструментария оценки позволила определить источники информации и методы расчета показателей и сформировать общие стратегические направления по управлению и развитию объектов жилой недвижимости.
6. Разработаны стратегические направления управления и развития объектов жилой недвижимости, которые представляют собой управленческий инструмент, позволяющий, в определенной степени, решить выявленные проблемы и обеспечить устойчивое функционирование объектов жилой недвижимости на современном техническом и технологическом уровне. Реализация данных стратегических направлений в г. Красноярске позволит улучшить уровень жизни населения по средствам повышения качества объектов жилой недвижимости и уменьшения уровня износа недвижимости. Также повысит привлекательность территории для потенциальных инвесторов и обеспечит приток инвестиций
Разработанный инструментарий оценки управления и развития объектов жилой недвижимости может быть внедрен в деятельность органов исполнительной власти, управляющих организаций, а также им может пользоваться и население, т.к они в первую очередь заинтересованы в улучшении результатов управления и развития объектов жилой недвижимости и повышения качества жилищных условий.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
