Помощь студентам в учебе
Повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки (на примере г. Красноярска)
|
ВВЕДЕНИЕ 4
1. Теоретические основы реконструкции жилой застройки города 8
1.1. Сущность комплексной реконструкции жилой застройки и анализ
зарубежного опыта 8
1.2. Факторы влияющие на выбор варианта реконструкции жилой застройки
и показатели оценки результативности 25
1.3. Основные направления повышения результативности реконструкции
жилой застройки 32
2. Оценка комплексной реконструкция жилой застройки в г. Красноярске 39
2.1. Анализ жилищного фонда г. Красноярска 39
2.2. Оценка реализуемости мероприятий в сфере реконструкции жилой застройки 52
2.3. Основные источники финансирования реконструкции 69
3. Направления повышения результативности комплексной реконструкции
жилой застройки 79
3.1. TIF механизм финансирования и алгоритм его внедрения в условиях Красноярска 79
3.2. Оценка затрат и эффективности инвестиций при использовании TIF механизма финансирования 91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 104
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 109
1. Теоретические основы реконструкции жилой застройки города 8
1.1. Сущность комплексной реконструкции жилой застройки и анализ
зарубежного опыта 8
1.2. Факторы влияющие на выбор варианта реконструкции жилой застройки
и показатели оценки результативности 25
1.3. Основные направления повышения результативности реконструкции
жилой застройки 32
2. Оценка комплексной реконструкция жилой застройки в г. Красноярске 39
2.1. Анализ жилищного фонда г. Красноярска 39
2.2. Оценка реализуемости мероприятий в сфере реконструкции жилой застройки 52
2.3. Основные источники финансирования реконструкции 69
3. Направления повышения результативности комплексной реконструкции
жилой застройки 79
3.1. TIF механизм финансирования и алгоритм его внедрения в условиях Красноярска 79
3.2. Оценка затрат и эффективности инвестиций при использовании TIF механизма финансирования 91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 104
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 109
Под реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
В важнейших государственных документах, определяющих пути развития страны на текущее пятилетие и перспективу в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Исходя из того, что преобразование сложившихся районов городов относится к ряду таких проблем, важное научно-методическое и практическое значение приобретает развернутое определение принципа комплексности реконструкции.
Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.
Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, В.М. Серов, В.К. Соколов, В.И. Травин, Т.Н. Чистякова, Н.П. Шепелев, М.С. Шумилов, А.К. Шрейбер и др.
В теоретических исследованиях в области экономики и управления инвестиционно-строительным комплексом проблема управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки крупных городов (мегаполисов) остается малоисследованной. Для ее решения необходима разработка методологии управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки на основе моделирования и прогнозирования и максимально эффективном использовании принципиально новых градостроительных, управленческих решений и экономического механизма, новых методов и моделей взаимодействия ее участников в условиях единого информационного пространства.
Цель. Изучение методических основ повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки и предложение их реализации в условиях Красноярска для удовлетворения нарастающей потребности в сохранении и обновлении городского жилищного фонда.
Основные задачи исследования:
1) раскрытие сущности понятия «оценка результативности реконструкции жилой застройки»;
2) анализ российского и зарубежного опыта реконструкции жилой застройки, проблем современного состояния жилищного фонда реконструкции;
3) анализ существующих методов финансирования проектов реконструкции;
4) изучить методические основы по оценке результативности комплексной реконструкции;
5) разработать практические рекомендации повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки;
Объектом исследования является повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки.
Предметом диссертационного исследования являются совокупность теоретических, методических, практических вопросов оценки результативности комплексной реконструкции.
Область исследования. Область исследования п. 15.77 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» (08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) паспорта специальностей ВАК.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды российских и зарубежных ученых - экономистов, по вопросам оценки и результативности реконструкции жилой застройки, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и законодательные и нормативно - правовые документы на федеральном и региональном уровнях по вопросам градостроительства в крупных городах.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйства, а также справочные и статистические материалы государственных организаций, материалы научно - практических конференций, интернет-источники, а также информация и проекты реконструкции жилой застройки города Красноярска.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании основных положений эффективной реконструкции жилых кварталов.
1) изучены и систематизированы положения эффективной комплексной реконструкции жилой застройки;
2) проведена оценка реализуемости проекта реконструкции в условиях Красноярска;
3) изучен зарубежный опыт и представлены методические основы повышения эффективности комплексной реконструкции жилой застройки;
4) изучены возможности применения механизма финансирования TIF и его эффективность.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что:
1) разработанный методический аппарат позволит проводить оценку комплексной реконструкции жилой застройки;
2) разработки могут использоваться в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в области управления проектами;
3) применяются рациональные методы планировки городской территории для решения конкретных задач планировки и развития всех видов недвижимости.
Структура и содержание диссертации
Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, определены основные цели и задачи исследования, его предмет, объект, указана теоретическая и методическая база, сформулирована научная новизна и отмечена практическая значимость полученных результатов.
В заключении представлены основные теоретические и практические выводы и предложения по результатам диссертационного исследования
В важнейших государственных документах, определяющих пути развития страны на текущее пятилетие и перспективу в качестве наиболее эффективного метода решения крупных народнохозяйственных проблем назван комплексный подход с ориентацией на конечный результат работы. Исходя из того, что преобразование сложившихся районов городов относится к ряду таких проблем, важное научно-методическое и практическое значение приобретает развернутое определение принципа комплексности реконструкции.
Комплексная реконструкция сложившихся районов представляет собой процесс переустройства городской среды, содержание и продолжительность которого определяются взаимосвязанными действиями по проектированию, планированию и проведению реконструктивных мероприятий. В связи с этим понятие комплексности охватывает как проектирование объектов реконструкции, так и методы реализации проектных решений.
Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, В.М. Серов, В.К. Соколов, В.И. Травин, Т.Н. Чистякова, Н.П. Шепелев, М.С. Шумилов, А.К. Шрейбер и др.
В теоретических исследованиях в области экономики и управления инвестиционно-строительным комплексом проблема управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки крупных городов (мегаполисов) остается малоисследованной. Для ее решения необходима разработка методологии управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки на основе моделирования и прогнозирования и максимально эффективном использовании принципиально новых градостроительных, управленческих решений и экономического механизма, новых методов и моделей взаимодействия ее участников в условиях единого информационного пространства.
Цель. Изучение методических основ повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки и предложение их реализации в условиях Красноярска для удовлетворения нарастающей потребности в сохранении и обновлении городского жилищного фонда.
Основные задачи исследования:
1) раскрытие сущности понятия «оценка результативности реконструкции жилой застройки»;
2) анализ российского и зарубежного опыта реконструкции жилой застройки, проблем современного состояния жилищного фонда реконструкции;
3) анализ существующих методов финансирования проектов реконструкции;
4) изучить методические основы по оценке результативности комплексной реконструкции;
5) разработать практические рекомендации повышения результативности комплексной реконструкции жилой застройки;
Объектом исследования является повышение результативности комплексной реконструкции жилой застройки.
Предметом диссертационного исследования являются совокупность теоретических, методических, практических вопросов оценки результативности комплексной реконструкции.
Область исследования. Область исследования п. 15.77 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» (08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) паспорта специальностей ВАК.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды российских и зарубежных ученых - экономистов, по вопросам оценки и результативности реконструкции жилой застройки, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и законодательные и нормативно - правовые документы на федеральном и региональном уровнях по вопросам градостроительства в крупных городах.
Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйства, а также справочные и статистические материалы государственных организаций, материалы научно - практических конференций, интернет-источники, а также информация и проекты реконструкции жилой застройки города Красноярска.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании основных положений эффективной реконструкции жилых кварталов.
1) изучены и систематизированы положения эффективной комплексной реконструкции жилой застройки;
2) проведена оценка реализуемости проекта реконструкции в условиях Красноярска;
3) изучен зарубежный опыт и представлены методические основы повышения эффективности комплексной реконструкции жилой застройки;
4) изучены возможности применения механизма финансирования TIF и его эффективность.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что:
1) разработанный методический аппарат позволит проводить оценку комплексной реконструкции жилой застройки;
2) разработки могут использоваться в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в области управления проектами;
3) применяются рациональные методы планировки городской территории для решения конкретных задач планировки и развития всех видов недвижимости.
Структура и содержание диссертации
Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, определены основные цели и задачи исследования, его предмет, объект, указана теоретическая и методическая база, сформулирована научная новизна и отмечена практическая значимость полученных результатов.
В заключении представлены основные теоретические и практические выводы и предложения по результатам диссертационного исследования
Исследование показало необходимость проведения реконструкции в Красноярске. В таком активно развивающемся городе как Красноярск, остро обстоит вопрос обновления жилищного фонда, тотальная реконструкция его аварийной и ветхой части
На данный момент, вопрос комплексной реконструкции жилой застройки в реалиях Красноярска имеет не самое лучшее положение вещей, так как из реализованных проектов в городе имеется только один. Проблемой же такой непопулярности вопроса исходит из величины необходимых вложений в сравнении с новым строительством. Без привлечения финансирования со стороны государства, строительные компании не берутся на свои средства реализовывать столь трудоёмкие и сложные проекты.
Красноярску нужен был работающий механизм привлечения инвестиций, которые были бы выгодны и привлекательны для инвесторов, для которых было бы возможно осуществление реконструкции.
Рассмотренную модель финансирования TIF планируется применять при реализации в России крупных инфраструктурных и проектов комплексного развития территорий, в том числе на Северном Кавказе, Дальнем Востоке, в Сибири и других регионах страны. TIF в течение многих лет успешно используется за рубежом для решения проблем застойных регионов, а также для обеспечения их стабильности и экономического роста.
Основным препятствием для применения TIF в России является отсутствие нормативно-правового регулирования, позволяющего применять указанный механизм. В настоящее время подготовлены изменения в Федеральный закон «О концессионных соглашениях», которые позволят применять TIF при реализации концессионных соглашений. Вместе с тем открытым остается вопрос о возможности применения TIF в проектах, реализуемых в иных формах ГЧП.
Отличительной чертой применения TIF за рубежом является определение территории, развитие которой необходимо осуществить, - зоны TIF. Признается, что в зоне TIF должно осуществляться всестороннее развитие территории, строительство или реконструкция существующей инфраструктуры, возрождение заброшенных производственных объектов, создание и поддержка рабочей занятости, развитие промышленности и рынка услуг, а также иная деятельность, направленная на развитие региона. Особенностью действия механизма является и создание специальных организаций, которые управляют зоной TIF, а также фондов (бюджетов) зон TIF, которые позволяют накапливать суммы дополнительных налоговых поступлений, полученных в результате реализации проекта, финансировать проекты и организовывать учет налоговых поступлений с развиваемой территории.
В России для применения механизма TIF не предусматривается создание зон TIF, а также организаций, которые будут осуществлять управление такими зонами, и бюджетов зон TIF, в которые будут поступать средства, полученные от роста налогов на территории. Предполагается, что финансирование проектов с использованием данного механизма будет осуществляться за счет средств Инвестфонда РФ, затраты которого будут рассчитываться с учетом налоговых поступлений в федеральный бюджет. Будущие налоговые поступления региональных и местных бюджетов также смогут учитываться при планировании затрат фонда. Таким образом, TIF, который планируется имплементировать в российское законодательство, существенно отличается от действующего за рубежом сходного механизма финансирования проектов. Для введения механизма необходимо определить проекты, в которых может использоваться TIF, а также механизм расчета и обособления налоговых поступлений от реализации проектов.
TIF возможна за счет выпуска публичным образованием облигаций в целях привлечения средств частных инвесторов, исполнение обязательств по которым осуществляется за счет средств, поступающих от роста налогов на развиваемой территории. Действующий Бюджетный кодекс РФ не предусматривает возможность выпуска публичным образованием облигаций для финансирования инфраструктурных проектов, что дает применять в России отдельные модели TIF, которые успешно действуют за рубежом.
Российская концепция применения TIF в России предусматривает финансирование проектов за счет средств федерального Инвестфонда, однако, принимая во внимание местный характер проектов по развитию территорий, целесообразно задействовать для их финансирования региональные инвестфонды, возможность создания которых была закреплена в недавно принятом Федеральном законе от 3 декабря 2012 г. N 244-ФЗ.
Зарубежная практика свидетельствует о том, что успешная реализация механизма TIF во многом зависит от создания специального нормативно-правового регулирования порядка его применения. Так, во многих штатах США либо приняты специальные акты, регулирующие порядок применения TIF, либо соответствующие положения включены в кодексы о налогообложении. Так, в штате Техас в США в Налоговый кодекс был включен раздел, регулирующий порядок применения механизма TIF в данном штате. Необходимо и в российском законодательстве закрепить положения, регулирующие порядок применения TIF, а также внести соответствующие изменения в действующие нормативные акты бюджетного и налогового законодательства, которые позволят эффективно применять данный механизм при реализации инвестиционных проектов.
На данный момент, вопрос комплексной реконструкции жилой застройки в реалиях Красноярска имеет не самое лучшее положение вещей, так как из реализованных проектов в городе имеется только один. Проблемой же такой непопулярности вопроса исходит из величины необходимых вложений в сравнении с новым строительством. Без привлечения финансирования со стороны государства, строительные компании не берутся на свои средства реализовывать столь трудоёмкие и сложные проекты.
Красноярску нужен был работающий механизм привлечения инвестиций, которые были бы выгодны и привлекательны для инвесторов, для которых было бы возможно осуществление реконструкции.
Рассмотренную модель финансирования TIF планируется применять при реализации в России крупных инфраструктурных и проектов комплексного развития территорий, в том числе на Северном Кавказе, Дальнем Востоке, в Сибири и других регионах страны. TIF в течение многих лет успешно используется за рубежом для решения проблем застойных регионов, а также для обеспечения их стабильности и экономического роста.
Основным препятствием для применения TIF в России является отсутствие нормативно-правового регулирования, позволяющего применять указанный механизм. В настоящее время подготовлены изменения в Федеральный закон «О концессионных соглашениях», которые позволят применять TIF при реализации концессионных соглашений. Вместе с тем открытым остается вопрос о возможности применения TIF в проектах, реализуемых в иных формах ГЧП.
Отличительной чертой применения TIF за рубежом является определение территории, развитие которой необходимо осуществить, - зоны TIF. Признается, что в зоне TIF должно осуществляться всестороннее развитие территории, строительство или реконструкция существующей инфраструктуры, возрождение заброшенных производственных объектов, создание и поддержка рабочей занятости, развитие промышленности и рынка услуг, а также иная деятельность, направленная на развитие региона. Особенностью действия механизма является и создание специальных организаций, которые управляют зоной TIF, а также фондов (бюджетов) зон TIF, которые позволяют накапливать суммы дополнительных налоговых поступлений, полученных в результате реализации проекта, финансировать проекты и организовывать учет налоговых поступлений с развиваемой территории.
В России для применения механизма TIF не предусматривается создание зон TIF, а также организаций, которые будут осуществлять управление такими зонами, и бюджетов зон TIF, в которые будут поступать средства, полученные от роста налогов на территории. Предполагается, что финансирование проектов с использованием данного механизма будет осуществляться за счет средств Инвестфонда РФ, затраты которого будут рассчитываться с учетом налоговых поступлений в федеральный бюджет. Будущие налоговые поступления региональных и местных бюджетов также смогут учитываться при планировании затрат фонда. Таким образом, TIF, который планируется имплементировать в российское законодательство, существенно отличается от действующего за рубежом сходного механизма финансирования проектов. Для введения механизма необходимо определить проекты, в которых может использоваться TIF, а также механизм расчета и обособления налоговых поступлений от реализации проектов.
TIF возможна за счет выпуска публичным образованием облигаций в целях привлечения средств частных инвесторов, исполнение обязательств по которым осуществляется за счет средств, поступающих от роста налогов на развиваемой территории. Действующий Бюджетный кодекс РФ не предусматривает возможность выпуска публичным образованием облигаций для финансирования инфраструктурных проектов, что дает применять в России отдельные модели TIF, которые успешно действуют за рубежом.
Российская концепция применения TIF в России предусматривает финансирование проектов за счет средств федерального Инвестфонда, однако, принимая во внимание местный характер проектов по развитию территорий, целесообразно задействовать для их финансирования региональные инвестфонды, возможность создания которых была закреплена в недавно принятом Федеральном законе от 3 декабря 2012 г. N 244-ФЗ.
Зарубежная практика свидетельствует о том, что успешная реализация механизма TIF во многом зависит от создания специального нормативно-правового регулирования порядка его применения. Так, во многих штатах США либо приняты специальные акты, регулирующие порядок применения TIF, либо соответствующие положения включены в кодексы о налогообложении. Так, в штате Техас в США в Налоговый кодекс был включен раздел, регулирующий порядок применения механизма TIF в данном штате. Необходимо и в российском законодательстве закрепить положения, регулирующие порядок применения TIF, а также внести соответствующие изменения в действующие нормативные акты бюджетного и налогового законодательства, которые позволят эффективно применять данный механизм при реализации инвестиционных проектов.
Подобные работы
- ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ЦЕЛЯХ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В Г. КРАСНОЯРСКЕ
Бакалаврская работа, земельное право. Язык работы: Русский. Цена: 4900 р. Год сдачи: 2017 - Совершенствование методических подходов к управлению развитием городских агломераций
Магистерская диссертация, муниципальное право. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2017