Введение
1 Целевая фокусировка теория вопроса управления стоимостью жилой
недвижимости 9
1.1Макроэкономическая ситуация рынка жилой недвижимости Красноярска и красноярского края как внешнего фактора влияющего на рыночную стоимость объектов жилой недвижимости 9
1.2 Факторы роста рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в условиях неопределенности и рисков 24
2 Анализ и оценка развития инвестиционно-строительной сферы на
современном этапе, как фактора роста рыночной стоимости объектов недвижимости 33
2.1 Форсажно-фронтальный формат роста инвестиционно-строительной
сферы 33
2.2 Генезис управленческих решений в инвестиционно-сроительной
сфере 45
3 Фокусировка проектов жилой застройки в современных динамически изменяющихся условиях, направленная на увеличение рыночной
стоимости 54
3.1 Формирование подходов к управлению рыночной стоимостью объектов
жилой недвижимости с учетом маркетинговых
исследований 54
3.2 Оценка экономической эффективности целевой фокусировки управления
стоимости объектов жилой недвижимости 63
Заключение 77
Список использованных источников 80
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Актуальность исследования. Складывающиеся условия экономического развития системно приводят к пониманию крайней необходимости изменения целевых установок и соответственно технологий развития национальной экономики, ее сфер и хозяйственных субъектов. Совершенно очевидным становится поиск новых смыслов и целей их существования в новых контекстах развития. Они объективно потребуют не фрагментарной коррекции модели экономики, а создания принципиально новой смысловой модели развития, реструктуризации экономических отношений, модернизации производственной и территориальной структуры, максимально полной реализации потенциала развития национальной экономики и ее составляющих, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере.
Анализ системообразующих и целеполагающих документов развития: Посланий Президента Федеральному Собранию 2010-2012 гг., Основных направлений развития деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2018 года, Стратегии-2020 и др., - показал, что они фокусируют усилия на преодолении технологического отставания и модернизации
экономики, улучшении инвестиционного климата и привлечении капитала, повышении качества и доступности услуг институтов социальной сферы, обеспечении жильем и региональном развитии. Между тем очевидная неэффективность результатов развития национальной экономики, а именно инертность инновационного сектора, закредитованность сельского хозяйства, хроническое отставание инфраструктурных отраслей, в том числе строительства, промышленный спад и др., требуют существенной коррекции концептуальных основ управления. При этом, остается неблагоприятным внешний фон развития: усиливаются действия негативных факторов у крупнейшего торгового партнера России - Евросоюза, становится очевидным торможение динамики развития ЕврАзЭс, БРИК и др. Все это актуализирует необходимость поиска адекватных компенсационных механизмов, нивелирующих усиливающееся давление обстоятельств, ослабевающих движущие силы развития российской экономики.
Проблема исследования. Несмотря на затяжной характер современных процессов трансформации национальной экономики, решение проблемы синхронизации деятельности участников производственно-экономических процессов, снятия конфликта интересов и противоречий функционирования, поиска инструментов настройки саморазвивающихся систем на национальные приоритеты развития до сих пор не получили развития. Отсутствует постановка задачи целевой фокусировки деятельности со свойственными принципами, методами и практическими рекомендациями применения. В то же время имеется обширный научный задел, позволяющий решать отдельные задачи целевой фокусировки.
Необходимость дальнейшего развития к формированию рыночного инструментария фокусировки инвестиционно-строительной деятельности определили цель научного поиска.
Цель и задачи исследования заключается в разработке целевой фокусировки инвестиционно-строительной деятельности ведущей к увеличению рыночной стоимости жилой недвижимости. Анализ и оценка макроэкономической ситуации рынка жилой недвижимости. Проанализировать факторы роста рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в условиях неопределенности и рисков. Анализ и оценка развития инвестиционно¬строительной сферы на современном этапе, как фактора роста рыночной стоимости объектов недвижимости. Разработка рекомендуемого подход к управлению стоимости объектов недвижимости с учетом маркетинговых исследований и произведен способ оценки экономической эффективности целевой фокусировки управления стоимости объектов жилой недвижимости.
Объектом исследования является инвестиционно-строительная
деятельность.
В качестве предмета исследования выбраны механизмы управления процессами целевой фокусировки и синхронизации инвестиционно¬строительной деятельности напрваленные на увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых, исследующих теорию управления и устойчивого развития, проблемы функционирования рыночной экономики, организации и управления национальным хозяйством в целом и инвестиционно-строительной сферой, в частности, научные работы, посвященные исследованию проблем самоорганизации и саморегулирования, анализу функционирования и оценке экономической эффективности сложных систем и теории принятия решений.
Методологической основой исследования является комплекс научных методов познания, позволяющих осуществить всесторонний анализ методологического инструментария с целью выбора адекватных предметной области исследования общенаучных методов (дедукции, индукции, инверсии, анализа, синтеза и др.), специальных экономических методов (сравнения, функционально-статистического, графического, аналитических группировок и др.), методов экономико-математического моделирования (имитационного моделирования, теории игр, оптимизации и др.), методы выборочного наблюдения, методы экспертных оценок. Обработка данных статистических опросов проводилась при помощи табличного процессора Microsoft.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, официальные статистические данные, отражающие состояние и динамику развития инвестиционно-строительной сферы, методические материалы министерств и ведомств, регламентирующие инвестиционно-строительную деятельность, материалы периодической печати и научно-практических конференций, данные статистической отчетности строительных предприятий и других субъектов хозяйствования, информационные ресурсы сети Интернет, а также данные, полученные автором самостоятельно.
Научная новизна основных положений диссертации, выносимых на защиту, заключается в разработке целевых задач инвестиционно-строительной деятельности, обеспечивающей форсажно-фронтальный, сбалансированный в отраслевом и пространственно-временном разрезах, тип развития, направленный на увеличение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости.
Научная и практическая значимость исследования определяется новейшими представлениями теоретических основ познания экономических явлений на предметную область диссертационной работы, позволившей детерминировать системные изменения управленческой концепции расширенного воспроизводства.
Практическая значимость исследования выражается в широком диапазоне возможного использования методических разработок по: моделированию организационно-экономического механизма взаимодействия участников строительства; критериальному обоснованию стоимостных параметров и структуры инвестиционно-строительных проектов и др.
Структура диссертации состоит из введения, трех глав, в которых решаются поставленные исследовательские задачи, заключения, списка источников и литературы, а также приложений, необходимо дополняющих основной текст.
В заключении сделаны выводы и сформулированы наиболее значимые результаты диссертационного исследования.
В приложении представлены материалы, дополняющие и поясняющие отдельные положения диссертационной работы.
На основе проведенного исследования сделаны следующие выводы и предложения:
1. Проведен анализ макроэкономической ситуации рынка жилой недвижимости Красноярска и красноярского края. Для оценки и стратегического планирования развития регионального рынка жилой недвижимости с учетом внешних и внутренних факторов мы использовали нехарактерный для данной темы метод SWOT-анализа. Данный подход к оценке рынка не имеет прецедентов, так как матрица составляется не для определенной организации, а для регионального рынка жилой недвижимости в целом. Проведенный анализ позволил выделить точки роста и внешние факторы сдерживающие рост рыночной стоимости объектов жилой недвижимости.
2. Будучи ответственной за пространственную и отраслевую локализацию, строительная деятельность уже на стартовой стадии активизации процессов развития национальной экономики обеспечивает потенциал эквифинальной эффективности. Именно поэтому так важна синхронизация инновационных, инвестиционных и строительных процессов. В этих целях были исследованы и сформулированы научные основы, принципы решения проблемы целевой фокусировки управления указанных процессов.
Установлены факторы существенно влияющие на стоимость жилой недвижимости в проектах комплексного освоения территорий.
3. На основе декомпозиции процесса целевой фокусировки управления инвестиционно-строительной деятельностью и выделения его основных этапов, разработана модель увеличения стоимости объектов жилой недвижимости, включающая иерархически соподчиненные уровни по производственному и экономическому аспекту, оценке целевой фокусировки и фиксации ее результатов. Это позволяет обеспечить непротиворечивую логическую взаимосвязь содержательных характеристик функционирования субъектов
инвестиционно-строительной деятельности и адекватного представления результатов их деятельности.
4. Принципиальным является тот факт, что все объекты целевой фокусировки находятся в неразрывной причинноследственной связи, смысл которой представлен следующим образом: управляющая подсистема портфель проектов, работ и услуг имущественный комплекс капитал организационная структура технологии управления. На каждом из приведенных уровнях абстракции также должна соблюдаться соподчиненность целей и задач управления на стратегическом, тактическом и оперативном уровнях. Их содержание определяется воздействием на объекты фокусировки, представленные, как в проектном, так и субъектном аспектах с локализацией в пространстве.
5. На основании разработанной маркетинговой концепции формируется техническое задание (ТЗ) для проектировщиков. В результате такой целевой фокусировки строится то, что нужно рынку и соответствует потребительским предпочтениям жителей. Это позволяет решить главные задачи любого проекта КОТ: выделить проект на рынке (рынки местные, региональные, федеральные), значительно снизить риски его реализации и сформировать комфортную среду обитания для жителей. В этих случаях застройщик будет продавать не квартиры, но и в целом комфортное проживание. А как следствие увеличение спроса на такое жилье будет расти, соответственно чем выше спрос, тем выше будет рыночная стоимость таких объектов недвижимости. То есть, фокусировка на использование маркетинговых технологий, будет являться точкой роста рыночной стоимости проектов КОТ.
6. Установлена сущность Концепции целевой фокусировки управления, заключающаяся в использовании наиболее развитых и эффективных способов снятия ограничений эквифинальности хозяйствующих субъектов, рассмотренных в процессе взаимодействия последних по совместной реализации проектных портфелей. Для этого субъекты должны иметь
необходимые и достаточные компетенции адекватного взаимодействия с
77
внешней средой, поддержания стабильности, способности к реструктуризации деятельности и развитию, стратегической ориентации деятельности и др.
7. Доказано, что территориальный маркетинг является одной из ключевых концепций в эффективном развитии проектов комплексного освоения территорий, что подтверждают многочисленные исследования российских и зарубежных авторов. Опираясь на вышеизложенное, можно сказать, что различные маркетинговые технологии могут успешно использоваться применительно к проектам комплексного освоения территорий и локальным городским территориям.
Правильная девелоперская стратегия осуществления проектов КОТ в обязательном порядке должна включать в себя следующие четко выделяемые этапы: разработка маркетинговой концепции подготовка Технического задания на проект КОТ разработка архитектурной концепции (эскизного проекта) разработка рабочей проектной документации поэтапное строительство объекта КОТ.
8. Разработана модель оценки экономической эффективности, в основе которой синтез экономических эффектов производственного, имущественного и управленческого характера, продуцированных процессом целевой фокусировки управления, рассмотренным по основным сферам фиксации эффекта, включая капитализацию вложенного в синхронизацию инвестиционно-строительной деятельности капитала.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
