МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНАХ СИБИРСКОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОКРУГА
|
Аннотация 2
Введение 3
1 Рынок жилой недвижимости Сибирского федерального округа (СФО) как объект
исследования 6
1.1 Анализ функционирования современного рынка жилой недвижимости в регионах СФО 6
1.2 Особенности ценообразования на региональных рынках жилой недвижимости 11
1.3 Факторы ценообразования на региональных рынках жилой недвижимости 16
2 Экономико-математические модели и методы исследования стоимостной оценки жилой
недвижимости 26
2.1 Обзор экономико-математических моделей и методов исследования стоимостной оценки
жилой недвижимости 26
2.2 Сравнительный анализ экономико-математических моделей и методов исследования
стоимостной оценки жилой недвижимости 31
3 Построение и исследование регрессионных моделей рыночной цены жилой недвижимости в регионах СФО 41
3.1 Подготовка данных и постановка гипотез 41
3.2 Оценка значимости факторов ценообразования 46
3.3 Апробация полученных моделей и интерпретация результатов 56
Заключение 63
Список использованных источников и литературы 66
Приложение А Листинги запросов для сервиса Overpass Turbo 71
Приложение Б Результаты корреляционного анализа 73
Введение 3
1 Рынок жилой недвижимости Сибирского федерального округа (СФО) как объект
исследования 6
1.1 Анализ функционирования современного рынка жилой недвижимости в регионах СФО 6
1.2 Особенности ценообразования на региональных рынках жилой недвижимости 11
1.3 Факторы ценообразования на региональных рынках жилой недвижимости 16
2 Экономико-математические модели и методы исследования стоимостной оценки жилой
недвижимости 26
2.1 Обзор экономико-математических моделей и методов исследования стоимостной оценки
жилой недвижимости 26
2.2 Сравнительный анализ экономико-математических моделей и методов исследования
стоимостной оценки жилой недвижимости 31
3 Построение и исследование регрессионных моделей рыночной цены жилой недвижимости в регионах СФО 41
3.1 Подготовка данных и постановка гипотез 41
3.2 Оценка значимости факторов ценообразования 46
3.3 Апробация полученных моделей и интерпретация результатов 56
Заключение 63
Список использованных источников и литературы 66
Приложение А Листинги запросов для сервиса Overpass Turbo 71
Приложение Б Результаты корреляционного анализа 73
В настоящее время эффективное государственное управление рынком недвижимости требует адекватных оценок его текущего и прогнозного состояния, которые базируются на точных моделях ценообразования. Рынок недвижимости носит ярко выраженный региональный характер, что обуславливает необходимость учитывать специфику каждого региона Сибирского федерального округа при анализе цен на первичном и вторичном рынках жилья. Это приобретает особую важность в вопросах разработки и реализации жилищных программ, регулирования строительной индустрии, ипотечного кредитования и инвестиционной политики.
В последние годы для регионов СФО характерны значительные колебания цен на жилье, в результате чего возникает потребность в проведении сравнительного анализа моделей, адекватно отражающих процесс становления рыночной цены на различных рынках недвижимости. Изучение и сравнение таких моделей имеют высокую значимость, поскольку на их основе происходит оценка текущего состояния рынка недвижимости, выявление характерных закономерностей и трендов развития, а также прогнозирование ценовой ситуации как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Существующие исследования показывают, что ценообразование на рынке недвижимости зависит от множества факторов: экономических, социальных,
инфраструктурных и др., которые варьируются в зависимости от региона. В СФО один и тот же фактор может играть принципиально разную роль в зависимости от региона в силу разнообразия экономического развития, уровня доходов населения и градостроительной политики.
Таким образом, актуальность исследования обусловлена тем, что рынок жилья является одним из наиболее значимых и дорогостоящих секторов экономики России. Анализ состояния рынка недвижимости выступает необходимой функцией государства, так как именно этот сектор оказывает прямое влияние на благосостояние граждан и перспективы экономического роста. Кроме того, Сибирский федеральный округ представляет собой уникальный макрорегион с разнообразием экономических условий, климатических особенностей и уровня развития инфраструктуры. В связи с этим возникает необходимость проведения комплексного сравнительного анализа моделей ценообразования объектов жилой недвижимости, адаптированных к специфике различных регионов СФО.
Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости регионов Сибирского федерального округа.
Предметом выпускной квалификационной работы выступают модели рыночной цены на рынках жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа.
Цель исследования состоит в построении и сравнении моделей количественной оценки стоимости объектов жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
1) провести анализ функционирования современного рынка жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа (СФО);
2) изучить особенности ценообразования на региональных рынках жилой
недвижимости;
3) рассмотреть факторы ценообразования на региональных рынках жилой
недвижимости;
4) провести обзор экономико-математических моделей и методов исследования стоимостной оценки жилой недвижимости;
5) подготовить данные для сравнительного анализа моделей рыночной цены жилой недвижимости в регионах СФО, сформулировать гипотезы;
6) провести оценку факторов стоимости жилой недвижимости методом корреляционно-регрессионного анализа;
7) дать интерпретацию полученным результатам, сделать выводы.
Выпускная квалификационная работа выполнена на основе использования как общенаучных методов, включающих дедукцию, индукцию, анализ, синтез, так и частных методов, к которым относятся экономико-математическое моделирование, кластерный анализ, графический анализ, факторный анализ. Обработка данных, построение моделей и апробация проводились на основе применения компьютерных технологий обработки и хранения информации, в частности Python Tools for Visual Studio.
Информационной базой исследования выступают научные труды отечественных и зарубежных экономистов-математиков. Так, теоретические аспекты применения экономико-математических методов в ценообразовании представлены в работах таких авторов, как В. Ф. Паршин [31], Н. Б. Панкин [30] и др. Особенности функционирования рынка недвижимости, проведения анализа его составляющих элементов рассмотрены в работах Л. Н. Захаровой [21], Н. П. Баринова [10], А. В. Хокканена [43], Н. И. Царьковой [44] и других. Работа Субраковой Л. К. [38] посвящена анализу и выявлению существенных различий в уровне экономического развития регионов СФО. Также в работе были использованы законодательные и нормативные акты федеральных органов власти, статистические данные, представленные Федеральной службой государственной статистики.
Теоретическая значимость работы оценивается ее вкладом в изучение аспектов проведения стоимостной оценки объектов недвижимости посредством применения экономико-математических методов с учетом региональной специфики Сибирского федерального округа.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных моделей и результатов организациями, занимающихся оценкой объектов недвижимости, органами государственной власти, а также строительными компаниями.
Научная новизна исследования заключается в разработке моделей рыночной цены объектов жилой недвижимости в Сибирском федеральном округе и анализе степени влияния на стоимость жилья в разных регионах физических, инфраструктурных, и экономических факторов. Проведен сравнительный анализ полученных моделей с учетом региональной вариативности, что способствует более эффективному учету региональной специфики при разработке жилищной политики и управлении рынком недвижимости в регионах СФО.
Структура работы соответствует поставленным задачам исследования и включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и литературы, а также два приложения.
В последние годы для регионов СФО характерны значительные колебания цен на жилье, в результате чего возникает потребность в проведении сравнительного анализа моделей, адекватно отражающих процесс становления рыночной цены на различных рынках недвижимости. Изучение и сравнение таких моделей имеют высокую значимость, поскольку на их основе происходит оценка текущего состояния рынка недвижимости, выявление характерных закономерностей и трендов развития, а также прогнозирование ценовой ситуации как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Существующие исследования показывают, что ценообразование на рынке недвижимости зависит от множества факторов: экономических, социальных,
инфраструктурных и др., которые варьируются в зависимости от региона. В СФО один и тот же фактор может играть принципиально разную роль в зависимости от региона в силу разнообразия экономического развития, уровня доходов населения и градостроительной политики.
Таким образом, актуальность исследования обусловлена тем, что рынок жилья является одним из наиболее значимых и дорогостоящих секторов экономики России. Анализ состояния рынка недвижимости выступает необходимой функцией государства, так как именно этот сектор оказывает прямое влияние на благосостояние граждан и перспективы экономического роста. Кроме того, Сибирский федеральный округ представляет собой уникальный макрорегион с разнообразием экономических условий, климатических особенностей и уровня развития инфраструктуры. В связи с этим возникает необходимость проведения комплексного сравнительного анализа моделей ценообразования объектов жилой недвижимости, адаптированных к специфике различных регионов СФО.
Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости регионов Сибирского федерального округа.
Предметом выпускной квалификационной работы выступают модели рыночной цены на рынках жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа.
Цель исследования состоит в построении и сравнении моделей количественной оценки стоимости объектов жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа.
Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
1) провести анализ функционирования современного рынка жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа (СФО);
2) изучить особенности ценообразования на региональных рынках жилой
недвижимости;
3) рассмотреть факторы ценообразования на региональных рынках жилой
недвижимости;
4) провести обзор экономико-математических моделей и методов исследования стоимостной оценки жилой недвижимости;
5) подготовить данные для сравнительного анализа моделей рыночной цены жилой недвижимости в регионах СФО, сформулировать гипотезы;
6) провести оценку факторов стоимости жилой недвижимости методом корреляционно-регрессионного анализа;
7) дать интерпретацию полученным результатам, сделать выводы.
Выпускная квалификационная работа выполнена на основе использования как общенаучных методов, включающих дедукцию, индукцию, анализ, синтез, так и частных методов, к которым относятся экономико-математическое моделирование, кластерный анализ, графический анализ, факторный анализ. Обработка данных, построение моделей и апробация проводились на основе применения компьютерных технологий обработки и хранения информации, в частности Python Tools for Visual Studio.
Информационной базой исследования выступают научные труды отечественных и зарубежных экономистов-математиков. Так, теоретические аспекты применения экономико-математических методов в ценообразовании представлены в работах таких авторов, как В. Ф. Паршин [31], Н. Б. Панкин [30] и др. Особенности функционирования рынка недвижимости, проведения анализа его составляющих элементов рассмотрены в работах Л. Н. Захаровой [21], Н. П. Баринова [10], А. В. Хокканена [43], Н. И. Царьковой [44] и других. Работа Субраковой Л. К. [38] посвящена анализу и выявлению существенных различий в уровне экономического развития регионов СФО. Также в работе были использованы законодательные и нормативные акты федеральных органов власти, статистические данные, представленные Федеральной службой государственной статистики.
Теоретическая значимость работы оценивается ее вкладом в изучение аспектов проведения стоимостной оценки объектов недвижимости посредством применения экономико-математических методов с учетом региональной специфики Сибирского федерального округа.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных моделей и результатов организациями, занимающихся оценкой объектов недвижимости, органами государственной власти, а также строительными компаниями.
Научная новизна исследования заключается в разработке моделей рыночной цены объектов жилой недвижимости в Сибирском федеральном округе и анализе степени влияния на стоимость жилья в разных регионах физических, инфраструктурных, и экономических факторов. Проведен сравнительный анализ полученных моделей с учетом региональной вариативности, что способствует более эффективному учету региональной специфики при разработке жилищной политики и управлении рынком недвижимости в регионах СФО.
Структура работы соответствует поставленным задачам исследования и включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и литературы, а также два приложения.
Проведенное исследование позволило провести глубокий сравнительный анализ моделей ценообразования на рынке жилой недвижимости в регионах: были выявлены ценообразующие факторы, и установлена степень их воздействия на стоимость жилья в разных регионах СФО. Цель исследования - построение и сравнение моделей количественной оценки стоимости объектов жилой недвижимости в регионах Сибирского федерального округа - была достигнута.
В рамках выполнения поставленных задач:
• Во-первых, были изучены теоретические аспекты функционирования рынка жилой недвижимости. Было представлено понимание данного термина различными экономистами, а также рассмотрены классификация жилья в зависимости от различных признаков и методы государственного регулирования данного сектора. Кроме того, анализ особенностей рынка недвижимости в России и, в частности, в регионах Сибирского ФО позволил установить, что за последние 10 лет наблюдался стабильный рост цен на жилье, в то время как обеспеченность им населения показала слабый рост.
• Во-вторых, были рассмотрены особенности формирования цен на региональных рынках жилья, что позволило сделать вывод о том, что ценообразование на рынке жилой недвижимости - это сложный процесс, обусловленный влиянием множества факторов: от экономической ситуации в стране до физических параметров объекта. Было установлено, что для региональных рынков жилой недвижимости характерна высокая зависимость от внешних условий: шоковые ситуации, непредвиденные кризисы способны повлиять на структуру спроса и предложения в данном секторе, что в свою очередь сказывается на ценах жилой недвижимости.
• В-третьих, изучены две классификации ценообразующих факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости, от которых в значительной мере зависит ценовая конъюнктура. Было установлено, что совместное воздействие рассмотренных факторов способно оказывать большее влияние на сферу жилой недвижимости, поэтому целесообразно помимо физических характеристик объектов недвижимости учитывать косвенное влияние внешних факторов: уровня ВРП, средних доходов населения.
• В-четвертых, был сделан обзор экономико-математических методов оценки стоимости жилой недвижимости, а также проведен SWOT-анализ каждого метода с целью выявления сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, что позволило сделать обоснованный выбор в пользу методов корреляционно-регрессионного анализа и кластерного анализа для оценки влияния факторов на стоимость жилья в регионах СФО: данные подходы обладают универсальностью и в интеграции друг с другом способны дать точные результаты.
• В-пятых, с платформы «Авито Недвижимость »была получена выборка, содержащая информацию о квартирах, выставленных на продажу. После обработки и очистки выборки от выбросов статистическим правилом «двух сигм» ее объем составил 1767 наблюдений. Также было сформулировано 8 гипотез, направленных на выявление региональных различий в процессе ценообразования на рынке жилой недвижимости в регионах СФО.
• В-шестых, корреляционно-регрессионный анализ ценообразующих факторов для всех регионов СФО в совокупности позволил установить потребность в кластеризации по уровню экономического развития. Так, в кластер развитых регионов вошли Красноярский край, Иркутская область, Кемеровская область и Новосибирская область, в кластер среднеразвитых - Омская область, Алтайский край и Томская область, в кластер слаборазвитых - республика Хакасия, республика Алтай, республика Тыва. Для каждого кластера были построены уравнения ценообразования, позволяющие получить количественную оценку воздействия значимых факторов на стоимость жилья.
• В-седьмых, была проведена апробация полученных моделей ценообразования, которая позволила сделать вывод о том, что они адекватно объясняют ценообразование на рынке жилой недвижимости в регионах СФО. Сравнительный анализ моделей выявил существенные различия в факторах ценообразования:
1) В слаборазвитых регионах низкий уровень экономического и инфраструктурного развития обусловил доминирование макроэкономических показателей (средний доход населения, уровень безработицы) и физических характеристик жилья (количество комнат, этажность и др.) в формировании его стоимости;
2) Для среднеразвитых регионов характерна относительная экономическая устойчивость, однако развитие инфраструктуры остается на среднем уровне, что делает значимыми как физические (метраж, ремонт и др.), так и инфраструктурные (близость парков, остановок общественного транспорта и др.) параметры;
3) Развитые регионы обладают высокими средними доходами населения, развитой промышленностью и инфраструктурой, в результате чего главными драйверами цены являются физические характеристики объектов;
Была проведена проверка 8 гипотез, 5 из которых подтверждены, 1 подтверждена частично, а 2 опровергнуты. В результате были сделаны следующие выводы:
1. Ключевые драйверы цены жилой недвижимости в каждом кластере регионов
отличаются: в развитых - преимущественно физические параметры объектов, в
среднеразвитых - физические и инфраструктурные факторы, в слаборазвитых - макроэкономические и физические факторы;
2. Состояние квартиры - фактор, оказывающий наибольшее воздействие на ценообразование жилых объектов во всех кластерах регионов, была выявлена закономерность: чем хуже ремонт, тем ниже стоимость квартиры;
3. Материал дома - фактор, оказывающий значимое воздействие на стоимость жилья в каждом рассмотренном кластере: наиболее дорогостоящими являются монолитно-кирпичные дома, наименее - деревянные;
4. Макроэкономические факторы оказывают значимое влияние на стоимость объектов жилой недвижимости только в слаборазвитых регионах в силу особенностей их экономического развития;
Таким образом, поставленная во введении цель была достигнута, задачи решены. В дальнейшем исследование может быть расширено за счёт совершенствования моделей, выявления дополнительных факторов, оказывающих влияние на стоимость жилой недвижимости, а также выхода за рамки Сибирского федерального округа.
В рамках выполнения поставленных задач:
• Во-первых, были изучены теоретические аспекты функционирования рынка жилой недвижимости. Было представлено понимание данного термина различными экономистами, а также рассмотрены классификация жилья в зависимости от различных признаков и методы государственного регулирования данного сектора. Кроме того, анализ особенностей рынка недвижимости в России и, в частности, в регионах Сибирского ФО позволил установить, что за последние 10 лет наблюдался стабильный рост цен на жилье, в то время как обеспеченность им населения показала слабый рост.
• Во-вторых, были рассмотрены особенности формирования цен на региональных рынках жилья, что позволило сделать вывод о том, что ценообразование на рынке жилой недвижимости - это сложный процесс, обусловленный влиянием множества факторов: от экономической ситуации в стране до физических параметров объекта. Было установлено, что для региональных рынков жилой недвижимости характерна высокая зависимость от внешних условий: шоковые ситуации, непредвиденные кризисы способны повлиять на структуру спроса и предложения в данном секторе, что в свою очередь сказывается на ценах жилой недвижимости.
• В-третьих, изучены две классификации ценообразующих факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости, от которых в значительной мере зависит ценовая конъюнктура. Было установлено, что совместное воздействие рассмотренных факторов способно оказывать большее влияние на сферу жилой недвижимости, поэтому целесообразно помимо физических характеристик объектов недвижимости учитывать косвенное влияние внешних факторов: уровня ВРП, средних доходов населения.
• В-четвертых, был сделан обзор экономико-математических методов оценки стоимости жилой недвижимости, а также проведен SWOT-анализ каждого метода с целью выявления сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, что позволило сделать обоснованный выбор в пользу методов корреляционно-регрессионного анализа и кластерного анализа для оценки влияния факторов на стоимость жилья в регионах СФО: данные подходы обладают универсальностью и в интеграции друг с другом способны дать точные результаты.
• В-пятых, с платформы «Авито Недвижимость »была получена выборка, содержащая информацию о квартирах, выставленных на продажу. После обработки и очистки выборки от выбросов статистическим правилом «двух сигм» ее объем составил 1767 наблюдений. Также было сформулировано 8 гипотез, направленных на выявление региональных различий в процессе ценообразования на рынке жилой недвижимости в регионах СФО.
• В-шестых, корреляционно-регрессионный анализ ценообразующих факторов для всех регионов СФО в совокупности позволил установить потребность в кластеризации по уровню экономического развития. Так, в кластер развитых регионов вошли Красноярский край, Иркутская область, Кемеровская область и Новосибирская область, в кластер среднеразвитых - Омская область, Алтайский край и Томская область, в кластер слаборазвитых - республика Хакасия, республика Алтай, республика Тыва. Для каждого кластера были построены уравнения ценообразования, позволяющие получить количественную оценку воздействия значимых факторов на стоимость жилья.
• В-седьмых, была проведена апробация полученных моделей ценообразования, которая позволила сделать вывод о том, что они адекватно объясняют ценообразование на рынке жилой недвижимости в регионах СФО. Сравнительный анализ моделей выявил существенные различия в факторах ценообразования:
1) В слаборазвитых регионах низкий уровень экономического и инфраструктурного развития обусловил доминирование макроэкономических показателей (средний доход населения, уровень безработицы) и физических характеристик жилья (количество комнат, этажность и др.) в формировании его стоимости;
2) Для среднеразвитых регионов характерна относительная экономическая устойчивость, однако развитие инфраструктуры остается на среднем уровне, что делает значимыми как физические (метраж, ремонт и др.), так и инфраструктурные (близость парков, остановок общественного транспорта и др.) параметры;
3) Развитые регионы обладают высокими средними доходами населения, развитой промышленностью и инфраструктурой, в результате чего главными драйверами цены являются физические характеристики объектов;
Была проведена проверка 8 гипотез, 5 из которых подтверждены, 1 подтверждена частично, а 2 опровергнуты. В результате были сделаны следующие выводы:
1. Ключевые драйверы цены жилой недвижимости в каждом кластере регионов
отличаются: в развитых - преимущественно физические параметры объектов, в
среднеразвитых - физические и инфраструктурные факторы, в слаборазвитых - макроэкономические и физические факторы;
2. Состояние квартиры - фактор, оказывающий наибольшее воздействие на ценообразование жилых объектов во всех кластерах регионов, была выявлена закономерность: чем хуже ремонт, тем ниже стоимость квартиры;
3. Материал дома - фактор, оказывающий значимое воздействие на стоимость жилья в каждом рассмотренном кластере: наиболее дорогостоящими являются монолитно-кирпичные дома, наименее - деревянные;
4. Макроэкономические факторы оказывают значимое влияние на стоимость объектов жилой недвижимости только в слаборазвитых регионах в силу особенностей их экономического развития;
Таким образом, поставленная во введении цель была достигнута, задачи решены. В дальнейшем исследование может быть расширено за счёт совершенствования моделей, выявления дополнительных факторов, оказывающих влияние на стоимость жилой недвижимости, а также выхода за рамки Сибирского федерального округа.
Подобные работы
- Оценка и прогноз рыночной стоимости нового жилья в многоквартирных домах г.Томска
Бакалаврская работа, экономика. Язык работы: Русский. Цена: 5900 р. Год сдачи: 2016